[에스크로] 융자 상환 절차

담보권 해지 등기 절차 꼭 확인 필요
관련 서류 스캔해서 파일로 보관해야

부동산이나 사업체를 구입할 때 발생한 융자는 그 기한과 내용에 따라 채무상환 절차도 매우 다양하다. 주택이나 상업용 건물 혹은 토지를 일컫는 부동산의 경우, 담보권은 Deed of Trust (캘리포니아주)를 등기하는 것이 일반적이다. 이는 주마다 일컫는 명칭이 다소 다르며 내용에도 차이점이 있다. 반면 사업체에 대한 담보권은 UCC-1(Uniform Commercial Code)을 해당 카운티에 보통은 주에 등기함으로 효력이 발생한다.
 
요즘은 오르는 이자율에 대비해 여유 자금으로 현재 융자를 상환하거나, 은퇴 계획으로 조기 상환을 하는 분들과 상담을 하는 경우가 많아졌다. 많은 분이 은행으로부터 현재 융자 잔여금과 이자를 계산 받아 송금 혹은 은행 수표로 융자 상환을 하기는 하나, 간혹 정확한 절차를 잊고 마무리가 안 되는 일이 흔하다.
 
지난주, 한 상업용 건물의 타이틀 서류에 나타난 3차 담보권으로 클로징에 애를 먹은 일이 있었다. 셀러는 수 년 전 이미 융자를 다 갚았다고 생각하고 있고, 크레딧 리포트에도 채무조항으로 나타나지는 않지만, 타이틀에 담보권은 그대로 남아있었던 것이다. 이 경우 만약 셀러가 은행으로부터 받은 융자 전액을 상환했다는 확인 편지나 이메일을 보관만 하였어도 도움이 되나 현실적으로 드문 일이다. 이미 은행은 여러 차례를 거쳐 다른 은행으로 합병이 되었고, 인수한 은행에서도 자료가 불충분하여 협조를 구하기가 어려웠다.  
 
대개 융자금이 전액 상환이 되면 은행이나 개인이든 채권자는 융자 상환에 대한 확인서를 채무자의 주소로 보내게 된다. 대부분 담보권을 해지하는 Full Reconveyance 혹은 Substitution Trustee & Full Reconveyance를 채권자가 등기할 것이라는 내용이 통보될 수도 있고, 어떤 은행이나 개인 채권자는 위의 서류를 해당 카운티에 등기하라고 보내주는 경우도 있으므로 주의가 필요하다.  
 

융자를 다 갚았다는 확인만 마친 후, 담보권 해지에 대한 등기절차를 확인하지 않을 경우 낭패를 볼 수가 있다. 결국 담보권이 해지되지 못한 융자에 대해서는 셀러가 일종의 보험과도 같은 Bond를 구입해서 등기 보험회사의 승인을 거쳐 해결되었다. 물론 비용과 시간이 많이 소모되었다.
 
사업체의 담보권은 UCC-1으로 5년의 효력을 마치면 다시 연속해서 등기하므로 그 효력을 유지 할 수 있다. UCC-1에는 담보 금액이나 내용에 대해서는 언급이 없는 것이 일반적이나, 반드시 채권자는 이를 뒷받침하는 어음과 같은 계약서를 법적으로 동반하는 것이 필요하다. 은행의 융자 혹은 셀러가 오너케리로 융자를 해서 사업체를 구매한 경우, 일정 채무 기간이되어 상환해야할 때 잔금과 함께 원본 어음과 UCC Termination 서류를 같이 받는 것이 매우 중요하다. 어떤 분들은 셀러가 한국으로 돌아갔거나 이미 고인이 된 경우 담보권 해지 서류를 받지 못해 곤란을 겪는 경우도 종종 발생한다.  
 
원본 어음에 ‘완납’ 혹은 ‘Paid in Full’이라고 명시하고 돌려받아야 하며 담보권 해지 서류를 받아 등기까지 해야 한다. 모든 서류는 가급적 스캔하여 파일로 보관하는 것이 안전하다.
 
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제이 권 프리마 에스크로 대표