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10, 11월 남가주 주택 시장 상황 [ASK미국 부동산-곽재혁 퍼스트팀부동산]

▶문= 10, 11월 남가주 주택 시장 상황이 궁금합니다.       ▶답= 9월 중순부터 모기지 이자율이 상승하며 10월 말에는 1% 상승해 다시 7%를 넘겼습니다. 예년과 비교해 리스팅은 1년 전보다 약 30% 증가했지만, 높은 모기지 이자율과 대통령 선거 시기의 소비 지출 감소로 주택 시장은 큰 변화를 보이지 않고 있습니다. 코로나19 이전의 평균 주택 거래량은 약 550만 채였으나, 현재 거래량은 400만 채 수준에 머물고 있습니다. 거래량의 증가가 지속되어야만 주택 시장의 안정적인 성장이 가능할 것입니다. 셀러들은 여유가 있다면 리스팅을 취소하고, 거래를 자제하는 경향이 있습니다. 예를 들어, 10월부터 LA와 오렌지 카운티에서는 3,000채 이상의 리스팅 계약이 취소되었습니다. 이러한 상황에서, 코로나19 이후 외곽 지역으로 이주했던 사람들이 다시 대도시로 이사를 오고 있으며, 첫 주택 구입, 다운사이징, 은퇴 후 거주를 위한 주택 구입 수요가 겹치면서 대도시권 콘도 매물에 대한 수요가 꾸준히 증가하고 있습니다. 특히, 10월 중순 이후 주택 시장에서는 가격을 다소 낮추거나 할인된 가격으로 제시하는 매물이 거래될 가능성이 높아졌습니다.   최근 바이어들은 확실한 구매 목적을 가지고 있으며, 셀러들이 매물을 시장에서 철수하는 이유는 주택 시장에 대한 패닉이 일어날 조짐이 보이지 않기 때문입니다. 또한, 구매를 미루는 바이어들이 늘면서 렌트 매물이 부족해지고, 새로운 렌트 매물의 공급이 어려워져 렌트 경쟁과 가격 상승이 지속될 가능성이 큽니다. 2차 융자에 대한 수요가 증가하며, 자동화된 시스템을 통한 빠른 융자 승인이 가능해졌습니다. FHA를 포함한 1차 융자도 자동화된 언더라이팅 시스템이 보편화되고 있습니다. 플로리다와 인근 지역에서는 여러 차례의 폭풍으로 약 5%의 기존 모기지 보유자에게 영향을 미쳤고, 이에 따라 모기지 디폴트가 증가할 가능성도 있습니다. 그러나 뱅크오브어메리카는 향후 1년 내에 디폴트 사태가 진정될 것이라고 분석하고 있습니다. 한편, 보험 문제로 주택 가치를 보호하는 데 어려움이 있을 수 있으며, 일부 지역에서는 주택 가치가 하락할 가능성도 커지고 있습니다. 대선이 끝나면서 대선에 따른 심리적인 공황 상태가 해소되면, 이자율 상승이 다소 지속될 수 있지만 주택 가격에 미치는 부정적인 영향은 상대적으로 적을 것으로 예상됩니다. 경제적인 상황이 나빠지는것은 피할수 없겠지만 다만 이제는 본격적인 대비를 위한 상황파악이 가능한 상황에 접어든것으로 추측됩니다.       ▶문의:(213)663-5392 곽재혁 부동산 중개인/미연방세무사 (EA)미국 퍼스트팀부동산 주택 시장 남가주 주택 주택 구입

2024-11-12

9, 10월 남가주 주택 시장 상황 [ASK미국 부동산-곽재혁 퍼스트팀부동산]

▶문= 9, 10월 남가주 주택 시장 상황이 궁금합니다.       ▶답= 9월 중순경부터 이자율이 약간씩 올라가고 있고 모기지 이자율이 단기간 상당 수준 이상으로 하락 하기는 불가능할 것으로 전망이 되고 있습니다. 주택 가격 상승이나 거래량도 지역별 차이를 고려한다고 하여도 사실상 거의 숫자상 변동이 없이 멈춤 상태를 유지하고 있습니다. 다른 어느 시기보다도 "보험의 문제"가 주택 구입 시나 매매 시 그리고 주택 밸류 유지 시 가장 중요한 요소로 떠올랐습니다. 보험으로 인한 어려움이 있는 지역들의 경우 주택 밸류에도 곧 거래량이 줄어든 비수기를 중심으로 악영향을 미치게 될 것입니다.   이런 상황들은 금리의 추가 인하와 이에 따른 모기지 이자율 추가 인하에 대한 기대 심리 주택 구입 지출비용의 증가 그리고 박빙의 대통령 선거 상황에 따른 미래의 예측불가의 상황이 복잡하게 그 원인을 제공하고 있습니다. 이러한 상황에서 내년 봄까지 바이어들은 기다리자는 분위기가 확산이 되고 있습니다.   11월 초 대통령 선거의 결과가 예상이 확실히 되어야만 주택시장의 상황도 개선될 것이라고 개인적으로 생각합니다. 이런 상황에서 바이어들에게 드리는 조언은 간단합니다. 거주를 목적으로 선호지역에 주택을 구입하실 경우 가장 마음에 드는 주택이 시장에 나온다면 구입을 시도하시라는 것입니다.   현재 나와있는 매물들도 오랜 기간 매매가 안 된 주택들은 가격이 지나치게 높고 오랜 렌트로 인해서 주택 관리 상태가 나쁜 경우가 대부분입니다. 그리고 특히 테넌트 보호 정책들이 활발한 LA를 포함한 곳들의 경우 투자가들의 거래 참여가 낮습니다.   주택을 매매하시고자 한다면 특히 화장실과 부엌 그리고 추가적인 조명의 설치를 통해서 업그레이드하시고 특별히 거주지로 사용했던 주택을 선호하는 바이어들의 시선을 끌기 위해서 평소에 주택관리에 더욱더 신경을 쓰셔야 하며 특별히 앞 뒷마당의 관리도 추가로 노력하셔야 합니다.   매매 시 가장 중요한 점은 현재 상황에서 팔릴 수 있는 바이어 친화적인 가격의 산정입니다. 시세 파악 시 많이 참고하시는 질로 와 더불어 (질로는 지역별로 10-15% 이상 가격이 높게 나타나는 경향이 존재) Realtor.com이나 Redfin 등의 밸류를 참고하고 되도록 저렴하게 바이어가 느껴지게 가격을 세팅해야만 하고 특히 고가의 주택의 경우 지역의 전문 감정사들과 접촉해서 미리 밸류를 측정해야 합니다.   중국인들이나 투자가들이 투자한 매물은 타이틀 서치를 통해서 셀러들을 파악하고 특히 주택 방문 시 “거주보다는 팔기를 위한 업그레이드”를 하나 주택을 골라서 케이스 바이 케이스로 구입 오퍼를 해야만 합니다. 가격에 대해서 지나친 셀러의 고집이 반영되는 요소를 줄이고 팔릴 수 있는 가격을 제대로 조언 받아야만 하고 높은 가격보다는 확실히 남는 액수 가 셀러에게 더 돌아갈 수 있는 실질적인 목표가 필요합니다.      ▶문의:(213)663-5392 곽재혁 부동산 중개인/미연방세무사 (EA)미국 퍼스트팀부동산 곽재혁 퍼스트팀부동산 남가주 주택 주택 밸류

2024-10-16

8, 9월 남가주 주택 시장 상황 [ASK미국 부동산-곽재혁 퍼스트팀부동산]

▶문= 8, 9월 남가주 주택 시장 상황이 궁금합니다.       ▶답= 확실히 바이어들의 기다림이 여전히 지속되고 있습니다. 이자율의 하락세로 인해서 7,8월 거래량 증가했지만 이 추세가 지속될 것인지는 명확하지 않습니다. 다만 금리의 인하가 두세 번 정도 계속되어야만 이 실질적인 모기지 이자율의 하락이 이루어질 전망이며 이미 시장에 미리 반영된 금리 인하의 추가적인 효과 여부는 미미할 전망입니다.   최근의 리스팅의 추세는 여전히 리스팅의 59%의 셀러들의 평균연령이 58세로 나타나고 있고 지역별로는 리버사이드와 샌 버나 디노 카운티가 속한 인랜드가 가격 인하가 상대적으로 큰 폭이 될 전망입니다. 특히 인랜드 지역의 신규 리스팅 중 비교적 고가의 경우 팔리기까지 상당한 기간이 소요될 것으로 생각되며 특히 대규모로 계속 개발이 진행되고 있는 인랜드 지역 중 중국인들이 2-3년간 집중투자했던 주택들의 경우 되팔기 위한 최소한의 업그레이드와 현재 테넌트를 받지 않고 가격을 인하에서 리스팅 하고 있지만 새 주택 건설 추세에 따라서 여러 가지 인센티브가 제공이 추가적으로 될 경우 사견으로 상당한 타격을 입을 수도 있다고 생각됩니다.     또한 대도시 선호지역에서 주택을 처분한 후 인랜드 지역으로 이사를 고려하는 셀러 겸 바이어들의 움직임이 하반기 주택시장에서 주목될 것으로 보이며 현재 9월 둘째 주 기준으로 새로이 리스팅 되는 오렌지카운티를 중심으로 한 소위 인기지역의 일부 지역에서 중간가격의 매물들의 경우 호가가 최소 10% 선에서 올라가고 있고 셀러들의 이자율 하락에 따르는 기대 심리와 더불어 중간가격대의 주택에 대한 바이어들의 수요가 맞아떨어지면 일어나고 있는 현상으로 보입니다.   최근 셀러들의 매매의 이유 중에 부채의 청산과 가용한 현금의 확보가 중요한 원인으로 작용하는 것으로 판단하고 있습니다. 이제는 경제적으로 힘든 셀러들의 경우 확실히 부채 청산이라는 목표를 위해서 주택 매매를 결정하셔야 한다고 생각합니다. 최근 인컴프라퍼티 중 특히 아파트의 모기지 연체가 상당히 증가하고 있기 때문에 바이어들이 가능한 모기지의 조건과 특히 보험을 포함한 유틸리티 그리고 리모델링이나 수리 비용으로 인한 지출 증가 요인을 정확히 파악하고 이에 근거한 낮은 호가의 오퍼를 진행해 보시는 것도 중요하다고 생각합니다.   최근에 주택담보로 2차이상의 융자시 승인과정을 간소화한 Digital lending이 증가추세에 있고 추가로 CFPB에서도 재융자 과정의 간소화를 위한 일련의 조치들이 강구되고 있습니다. 아이다호와 택사스,오클라호마,플로리다, 알칸소와 알라바마나 테네시의 팔리지않은 주택의 재고가 2019년대비 증가했고 이와 반대로 남가주의 경우 여전히 주택매물의 실질적인 부족현상은 해소가 되고있지 않습니다. 하반기 주택시장은 지역별로 거래량동향에 상당히 큰차이가 표면화 될것으로 생각됩니다.      ▶문의:(213)663-5392 곽재혁 부동산 중개인/미연방세무사 (EA)미국 퍼스트팀부동산 곽재혁 퍼스트팀부동산 하반기 주택시장 남가주 주택

2024-09-17

7, 8월 남가주 주택 시장 상황 [ASK미국 부동산-곽재혁 퍼스트팀부동산]

▶문= 7, 8월 남가주 주택 시장 상황이 궁금합니다.       ▶답= 8월 둘째 주부터 모기지 이자율이 기존 대비 큰 폭으로 하락하면서 대략 6.25-6.5% 정도를 기록하고 있고 내년 초에 안정적으로 5%대에 도달할 것으로 예측되고 있습니다. 시장에 매물이 늘어난 지난한달간 대략 10% 미만의 가격의 하락이 나타나고 있으며 최근 한 달간 셀러들이 경쟁적으로 매물을 시장에 내놓고 있습니다.   연준의 금리 인하가 기정사실화되면서 이에 따른 효과가 미리 시장에 반영되는 느낌입니다. 1년 전과 비교해 본다면 특히 서부지역의 거래량이 증가했고 남가주의 경우 인랜드를 포함한 대도시권의 모빌홈을 포함한 저가 주택에 대한 수요 증대로 해당 지역의 10% 정도의 호가의 인상 요인이 되고 있습니다. 바이어들은 구입을 늦추고 있고 매매 기간이 길어지는 고가주택을 포함한 지역별로 리스팅 기간도 3-4개월 정도로 늘어날 전망입니다.   레드핀에 따르면 6월 중에 캔슬된 거래가 15%에 달한다고 발표했습니다. 자영업자들의 경기 침체와 여러 영향으로 택스 보고가 지연되고 경기가 안 좋아지면서 부동산에 대한 투자도 감소 추세로 돌아섰습니다. 가격이오를 가능성보다는 떨어진다는 추세로 바이어와 셀러 모두 이에 대비하고 있는 모양새입니다.   NAR의 최신 자료에 따르면 앞으로 2년간 주택시장의 변화 요인을 다음과 같이 지적하고 있습니다. 7백만의 새로운 아기가 태어나고 3백만 명이 결혼과 1백5십만의 이혼이 예상되고 7백만이 은퇴연령인 65세가 되고 4백만이 사망하고 4백만의 새로운 직업이 생기고 5천만의 이직 인구를 예상하고 있습니다. 이에 따라서 단순히 보자면 앞으로는 매물의 증가와 더불어 이자율의 하락과 실질적인 수요의 증가로 바이어층이 유지된다는 예상이 가능합니다.   구입이 지체되면서 렌트에 대한 수요는 꾸준히 유지가 될 전망이며 대규모 신축 아파트의 경우 렌트비 하락을 주도하겠지만 대도시의 가족단위 렌트 매물의 부족은 단기간 해소되기가 힘들 것으로 보입니다. 앞으로의 정부의 실질적인 주택관련 정책은 감당 가능한 렌트용과 주택 구입의 증가로 초점을 맞추겠지만 대책의 부재로 현실화되기는 당분간은 어렵습니다.   대선이 끝날때까지는 어떠한 정책도 추진될전망이 낮고 신정부 출범후에도 경기침체(Recession)를 포함한 여러현안에 밀려서 실질적인 주택시장 문제해소에는 시간이걸릴 전망입니다.     바이어의 수요가 여전하지만 이를위한 실질적인 실구매자에 대한 대책과 부동산 보유의 촉진을 통한 경기부양책이 아쉬운 상황이 계속되고 있습니다.     대도시의 중간 가격대의 매물에 대한 매매는 비교적 활발한 편이며 단독주택에 대한 수요도 여전히 높지만 앞으로 거래량이 두자리수 이상을 최소 6개월이상은 유지되는 시기가 와야만 부동산 주택관련 투자에 대한 전망도 가능할것으로 예상이됩니다.       ▶문의:(213)663-5392 곽재혁 부동산 중개인/ 미연방세무사 (EA)미국 퍼스트팀부동산 곽재혁 퍼스트팀부동산 남가주 주택 주택관련 정책

2024-08-13

6, 7월 남가주 주택 시장 상황 [ASK미국 부동산-곽재혁 퍼스트팀부동산]

▶문= 6, 7월 남가주 주택 시장 상황이 궁금합니다.       ▶답= 주택시장의 변화가 예사롭지 않습니다. 6월 들어 18-20% 정도 매물과 마켓 대 기간이 큰 폭으로 증가하고 있고 오픈하우스 방문객이 줄어들면서 오퍼 또한 감소하고 있습니다.      7월 들면서 리스팅이 기간 내에 팔리지 않아서 취소되는 경우들이 증가세입니다. 불과 한두 달 새에 캐시로 전문적으로 주택을 거래하는 Opendoor의 경우 구입가격을 최소 10% 낮추어서 오퍼하고 있습니다.     시장이 냉각이 된 이유에는 7월이 여름 휴가철이라는 이유도 있지만 최근 렌트용으로 장기간 보유했던 매물들이 시장에 많이 나오면서 해당 매물에 거주하던 테넌트들이 대체 렌트 매물을 바쁘게 찾기 시작했습니다.     렌트용 매물들이 시장에 나오는 이유는 매매 후 목돈을 확보하기 위한 시도로 보입니다. 렌트용의 경우 주로 "테넌트에게 우호적인 지역"에서 투자가들이 철수하는 분위기이고 소액 투자가들의 경우 전국적으로 저렴한 구입 비용과 최근 렌트 시세가 상승하는 지역에 집중적인 투자가 이루어지고 있습니다.     기관투자가들의 임대용 주택시장에 대한 열기도 아직은 뜨거운 편입니다. 5월 정도까지만 해도 인기지역의 단독주택을 중심으로 지역별 중간가격까지의 매물이 이전 세일 가격보다 10% 정도의 인상된 호가로 마켓에 나왔지만 이후에는 평균 리스팅 가격이 하락했고 8,9월에 주택 매물들이 시장에서 어떻게 매매가 되느냐가  향후 시장에 판도를 점쳐볼 수 있을 것입니다.     신규주택의 매매 또한 기존주택의 매물 증가세로 주춤한 상황이며 그동안 저렴한 이자율이나 여러 가지 클로징 비용이나 HOA 비용의 대납 등을 이용해서 성과를 거두어왔지만 상대적으로 기존 주택보다 비싼 가격이 신규주택 구입 시 부담이 되고 있습니다.     솔라의 의무 설치를 포함한 각종 유틸리티 비용과 보험료의 상승 또한 신규주택구입자에게 부담으로 작용하고 있습니다. 팬딩 세일이 작년 대비 6.6% 그리고 5, 6월 사이에 2.1% 하락했지만 이는 거의 한 달 정도의 에스크로 기간이 필요한 경우를 생각해 본다면 장기간 거래량이 하락할 가능성이 있습니다. 지금의 리스팅 가격에서 최소 20%의 하락이 있어야만 이자율 감면의 효과가 실질적으로 거래량에 영향을 미칠 것으로 보입니다.     현재 연준에서 희망적인 여러가지 메세지를 보내고 있지만 신뢰성에 의문이 가며 실질적으로 금리가 9월정도에 인하가 되어도 시간이 지나야만 효과가 나타날 것으로 보입니다.     현재 셀러의 입장에서 주택매매를위해서 가장 중요한 것은 확실한 바이어와 딜을하는 것입니다. 실거주자로 주택구입이 반드시 필요하고 확실한의지가 있는 경우 그리고 융자가 확실한 경우들인지를 확인해야만 합니다.     주택의 수리나 관련 크레딧에 좀더 여유로워지셔야 하며 바이어를 위한 “바이다운”프로그램이나 가능한 FHA나 VA융자에 대한 이해도 중요합니다.       ▶문의:(213)663-5392 곽재혁 부동산 중개인/미연방세무사 (EA)미국 퍼스트팀부동산 임대용 주택시장 남가주 주택 신규주택 구입

2024-07-16

5, 6월 남가주 부동산 시장 상황 [ASK미국 부동산-곽재혁 퍼스트팀부동산]

▶문= 5, 6월 남가주 부동산 시장 상황이 궁금합니다.     ▶답= 지난 5,6월의 남가주 주택시장의 변화는 매물이 늘고 거래가 지역별로도 둔화되고 있다는 것입니다. 모기지가 7%를 중심으로 변동증이지만 아직까지는 연말까지 높은 추세를 유지할 전망이며 5월부터 경제 위기감이 전반적으로 확산되면서 소비경기를 둔화시키고 투자가들도 투자를 다변화하고 동시에 현금을 비축하고 있습니다. 당장 앞으로 한두 달간의 상황들의 예측이 힘들어지면서 혼란이 가속화되고 있습니다.   대표적인 세일즈 관련 앱인 세일즈포스가 2008년 이래로 최대의 적자를 기록하였고 소매업체들의 연이은 사업체 폐쇄 조치와 아울러 NAR 리포트에 따르면 전국 주택 거래량도 지난달 7.7% 감소한 것으로 나타나고 있고 VA 융자나 FHA 융자와 같이 낮은 다운페이의 융자들에서 높은 페이먼트 연체가 시작되고 있습니다. 한 자릿수대로 거래량과 가격의 인상이 계속되고는 있지만 5월 중순 이후 주택 가격의 리스팅 가격 인하가 현실화되고 있습니다.   주목할 점은 일반 소매업소의 영업 부진과 프랜차이즈 업소들의 해고나 사업장 철수와는 다르게 트레이더 조의 경우 남가주 8개 그리고 전체적으로 24개 정도의 신규 매장의 오픈을 예고했으며 이들의 주 고객층인 팬데믹 후 자산이 증가한 소비층의 경우 여전히 소비활동을 늘리고 있는 점입니다. 즉 소득격차가 늘어나면서 이는 주택시장의 양극화로 이어지는 주요 원인을 제공하고 있고 앞으로 모기지 이자가 낮아진다고 해도 지역에 따라서 주택시장의 매매 증가로 이어질 전망은 낮다고 생각됩니다.   매물이 늘어나고 시장에서 정체가 되면서 지역별로 가격의 인하폭이 커질 전망입니다. 한두 달 차이로 리스팅 가격이 많이 현실화되고 있음을 느끼고 있고 셀러스 마켓에서 바이어 스 마켓으로 변화가 감지됩니다. 현재 매매 계획이 있으신 셀러들의 경우 전략적으로 매매를 서두르셔야 할 것으로 생각됩니다.   확실한 재정적인 여유가 없다면 주택을 구입하는 것은 주 거주 목적 외에는 무의미하며 과거에 낮은 변동 이자율로 주택 구입을 했던 주택 소유자 중 5,7년 고정이 종료가 되면서 배 이상 뛴 이자율에 재융자가 여의치 않은 경우가 많고 수입의 감소로 페이먼트의 어려움을 호소하는 사례들이 증가하고 있습니다.   전국적으로 문제가 되고 있는 Squatter 이슈의 경우 캘리포니아에서는 이전부터 있어왔던 5년간 실제 점유하고 사용 시 소유권을 인정하는 “Adverse Possession”의 경우를 제외하고는 뉴욕과 같이 한 달 불법 점유 후 거주자로 인정받는 극단적인 케이스는 거의 없지만 최근 자신의 프라퍼티에 불법으로 가건물 형태로 거주를 시도하는 경우들이 있다는 소식들이 들리고 있어서 부동산을 공실이 있는 상태에서 매매나 렌트 시 더욱더 주의를 기울이고 온라인에 광고 시 특별히 더 주의를 기울여야 합니다.   메이저 보험사들에 대한 소송이 늘어나고 있으며 결국은 여름 이후에 캘리포니아 보험국과의 합의가 진행이 되고 주정부의 허락하에 프리미엄의 인상폭이 합의가 된다면 신규 가입도 다시 시작될 전망입니다.     ▶문의:(213)663-5392 곽재혁 부동산 중개인/미연방세무사 (EA)미국 부동산 곽재혁 퍼스트팀부동산 남가주 주택시장 남가주 부동산

2024-06-11

4, 5월 남가주 부동산 시장 상황 [ASK미국 부동산-곽재혁 퍼스트팀부동산]

▶문= 4, 5월 남가주 부동산 시장 상황이 궁금합니다.     ▶답= 5월 둘째 주 현재 NAHB의 데이터는 전국 모기지 평균은 7.25%라고 밝히고 있고 완벽한 조건일 경우 대략 6.75% 정도의 이자율이 남가주에서 가능하다고 조사되고 있습니다. 현재의 이자율에서는 전국에서 중간가격의 지역별 주택 구입 가능한 인구는 2750만 불에 불과합니다.   대략 작년부터 거래량의 증가도 한 자릿수 매물의 증가도 한 자릿수를 기록하던 시장이 금년초부터 매물의 증가로 상황이 바뀌고 있습니다. NAR의 통계에 따르면 1분기 93% 이상의 미국 대도시 중심으로 여전히 매매가격의 상승했고 이에 따라서 셀러들에게 필요한 전략은 상태에 따라서 필요한 리모델링 과정을 걸쳐서 시장에 4-6월 중에 매물을 내놓고 매물이 시장에 매물이 본격적으로 늘어날 수 있는 여름 정도에 매물을 구입하는 전략을 택하고 있습니다. 아직까지도 플리핑에 대한 수요는 남가주 전 지역에서 단독주택을 중심으로 높습니다.   주택을 파실 계획이 있다면 리스팅전에 미리 인스펙션을 실시하셔서 주택 하자의 문제에 대해서 일정 부분 밸류에 영향을 미치지 않는 선에서 해결을 하시는 게 좋습니다. 그리고 특히 자연재해 위험지구에 위치한 주택의 오너들은 미리 Fair plan을 포함한 주택보험의 가입이 가능한지를 알아보셔야 합니다.   HOA가 있는 콘도나 타운홈의 경우 HOA에 융자에 장애가 되는 소송이 걸려있는지를 살펴보시는 게 중요합니다. 과거에 건축된 지 10년 내에 콘도나 타운홈의 HOA를 중심으로 주로 빌더들에 대한 소송이 붐을 이루면서 건물의 하자와 연관된 경우 융자가 거부되는 경우들이 있어 왔습니다.   시장에 캐시 바이어가 대략 30%를 기록하는 이유는 은퇴와 관련되어서 주택 구입을 마련하시는 분들의 대부분이 현재 주택을 매매하고 나머지 에큐티를 이용해서 캐시로 구입하고 있고 30-40대 중 현금의 여유가 있거나 주변 가족들의 도움할 경우 비싼 모기지로 현금 구입을 선호하는 경우들이 대부분입니다. 현재 전국적으로 저렴한 주택들을 쇼핑하고 있으며 몬태나 주의 경우에도 지난 3년간 60%의 주택 가격이 상승했습니다.     2024년의 마켓상황은 타주로 이주하지않는 이상 LA에서 오렌지카운티에서 리버사이드나 샌버나디노카운티 외곽으로의 이주가 더활발해질것으로 거듭 생각되며 퍼스트홈 바이어들의 경우 지역별로 가능한 다운페이먼트 보조 프로그램이나 첫주택 구입자를 위한 FHA(이자가높은현상황에서는 페이먼트의급속한 증가로 불리한 경우들이 많음) 나 재향군인을 위한 VA융자들을 적극적으로 활용해서 주택구입에 도움이 되도록 해야 할겁니다.      ▶문의:(213)663-5392 곽재혁 부동산 중개인/ 미연방세무사 (EA)미국 부동산 곽재혁 퍼스트팀부동산 남가주 부동산 주택 구입

2024-05-14

3, 4월 남가주 부동산 시장 상황 [ASK미국 부동산-곽재혁 퍼스트팀부동산]

▶문= 3, 4월 남가주 부동산 시장 상황이 궁금합니다.       ▶답= 이자율이 4월 둘째 주부터 다시금 7%대에 돌입하면서 모기지가 최고 시점이었던 작년의 7.83% 수준으로 높아지기 전에 에스크로 오픈 시 이자율을 락하는 비중이 늘고 있습니다. 연준에서 금리 인하의 시기가 불투명해지면서 내년도까지 금리 인하가 불투명하다는 의견과 금리의 인상까지도 전망되면서 모기지 이자율은 당분간은 7%에서 8%대까지 올라갈 수 있다고 조심스러운 전망들이 나오고 있습니다.   캘리포니아의 재정이 1천억 달러 재정흑자 상태에서 불과 2년여 만에 2백억 달러 적자 상태가 되면서 재정적자를 줄이기 위한 주택을 포함한 부동산 소유주들에 대한 각종 세금의 추가 징수가 이루어질 전망입니다. 주택 유지 비용 중 보험에 대한 프리미엄의 증가와 가입의 어려움과 더불어 혜택의 축소가 이루어지고 있고 재산세에 합산해서 징수가 되는 매물 관련 비용도 오렌지 카운티의 경우 매년 $33에서 $66불로 배로 증가가 결정되는 등 각종 주택 유지 비용이 급격히 증가하고 있습니다.   매물은 작년 대비 30% 정도 늘어났고 모기지 이자율의 증가가 지속될수록 시장에 매물의 공급을 가속화할 수 있습니다. 융자 시 필수적으로 바이어가 렌더의 요구로 구입했던 타이틀 보험의 경우 정부 관련 융자는 타이틀보험을 없애거나 일반융자 시 렌더에게 부담시키는 정책이 추진되고 있고 융자회사들 간 인수합병이 늘어나고 있고 소송에 관련되는 대형 융자 브로커 회사들이 급증하고 있습니다.   아직까지는 매물이 지역별로 차등적으로 증가세를 보이고 있고 특히 선호지역들의 경우 매물이 시장에서 바로 소화가 되는 중이지만 상당수는 시장에 장기간 대기 상태로 머물 가능성이 있으며 3월과 4월에 한자리 숫자로 가격이 하락한 지역들이 상당수 늘어났으나 아직은 공통적인 현상은 아니라고 봅니다.   거래의 30%가 아직도 현금으로 거래가 되고 있고 25% 정도의 바이어가 투자가로 구성되어 있고 주택의 가치를 높이기 위한 리모델링 작업과 관련된 융자의 수가 꾸준하게 유지가 되고 있습니다. 특히 남가주의 경우 단독주택의 경우 최대한 좋은 상태를 유지하고 추가 리모델링과 스테이징 그리고 비디오를 통해서 마케팅을 다양하게 활용하고 이전과는 다르게 바이어들의 부동산 샤핑 시 인터넷과 관련 앱들을 전문가 수준으로 도움을 받으면서 빠른 거래의 성사가 가능해지고 있습니다.             기존의 바이어들이 주목하는 시장의 경우 대략 준비된 바이어들이 1주일에서 10일 정도 내에 주택을 실사하고 오퍼를 진행시키고 있으며 3월까지는 남가주 에스크로에 들어간 매물 중 30% 정도는 오버 프라이스로 거래가 되고 있습니다. 앞으로 이자율이 여름까지 계속 오른다면 수요가 높은 지역을 제외한 지역들에서 가격의 하락이 눈에 띄게 나타날 수 있을 것입니다. 또한 높은 이자율로 인해 다운페이를 높이거나 현금거래를 시도하는 비중이 높아질 전망입니다.     ▶문의:(213)663-5392 곽재혁 부동산 중개인/ 미연방세무사 (EA)미국 부동산 곽재혁 퍼스트팀부동산 남가주 부동산 부동산 소유주들

2024-04-23

2월, 3월 남가주 부동산 시장 상황 [ASK미국 부동산-곽재혁 퍼스트팀부동산]

▶문= 2월, 3월 남가주 부동산 시장 상황이 궁금합니다.       ▶답= 2월 남가주 주택시장의 거래량이 9.5%까지 늘어나면서 시장에 활력이 돌았고 이자율이 3월 정도에 7%까지 오르면서 거래가 주춤했지만 단독주택을 중심으로 선호지역들의 매매가 업그레이드를 포함한 관리 상태가 좋은 매물을 중심으로 꾸준히 이루어지고 있습니다. 앞으로 매물은 40%까지 증가한다는 예측도 있습니다.     캘리포니아에서 첫 주택 구입자를 대상으로 실시하는 20% 다운페이먼트 보조 프로그램인 드림포올이 본격적으로 시작되는 4월 말경부터 90일간 세일이 늘어날 가능성이 높습니다. 렌트 수요는 증가 추세에 있지만 상승폭은 둔화되거나 약간의 하락세를 보여주고 있습니다. 외곽지역 중 리버사이드 지역에 투자가들의 구입이 큰 폭으로 증가세에 있으며 빅터빌을 위시한 High Desert 지역의 경우 전반적인 거래가 둔화되고 있지만 신규주택 매물들이 지역별로 500여 채 이상 공급이 지속되고 있고 히스페리아 지역의 경우 추후 10여 년간 신규 인벤토리는 증가할 것으로 예상됩니다.   다만 주택 단지 개발을 위한 땅 매매시장의 거래량은 작년 대비 30% 이상 감소세를 보이고 있습니다. 개발을 위한 여러 가지 지역 정부들의 복잡한 행정절차와 더불어 모기지 이자가 아직 높고 Construction loan들이 어려운 관계로 신규주택의 공급이 지지부진할 경우 기존 주택시장의 높은 가격은 어느 정도 유지될 전망입니다.     앞으로 베이비부머 세대를 위시한 은퇴자들의 주택을 중심으로 시장에 공급 예상되는 9백만 채의 "다운사이징"명목의 리스팅이 시장에 어느 정도 물량 부족을 해결해 주는 역할을 할 것으로 보이고 있고 48개월 내로 이주를 고려하는 은퇴층이 상당수에 달하는 것으로 파악 되고 있습니다.     아직은 FED에서 7월 정도부터 금리 인하가 금년 내로 3회 정도 가능하고 금리를 5.25-5.5%로 5연속 동결하기로 발표했지만 금리 인하 관련된 결정을 내리는데 신중을 기하면서 모기지 이자율이 주택 매매에 그나마 적합한 5%로 진입하기에는 다소 더 시간이 필요할 것으로 보입니다. 선거가 있는 해의 정치적인 상황들을 고려한다면 금리 인하는 거의 가능하다고 시장에서는 받아들이고 있습니다.     앞으로 다운사이징 목적의 은퇴자 중심의 셀러들이 시장에서 중요한 역할을 하게 될 것이고 이들 그룹들이 또 다른 바이어로써 재정착이 캘리포니아에 가능하다면 부동산 주택시장의 활력 요인이 될 것입니다.   걱정이 되는 것은 불과 2년 만에 거의 7백억 달러의 재정적자를 기록하고 있는 캘리포니아 주정부가 금년도 택스 보고 시 충분한 예산의 확보가 힘들 경우 주택 소유주들에게 추가로 각종 주택관련 수수료나 세금과 같은 여러 가지 형태로 부담을 가중시킬 수 있다는 점입니다. 그리고 주택보험 관련 신규 가입 불허나 페이먼트의 급속한 증가 그리고 각종 유틸리티 비용 상승과 HOA 상승 등 주택 유지 비용의 큰 폭의 증가 추세도 또한 주택 소유주들의 부담을 가중시키고 있습니다.   주택 수리 관련된 홈 워런티 보험의 사용과 관련되어서 워런티 회사와 주택 소유주 간의 시비가 늘어나고 있습니다. 현장의 보험 에이전트들 또한 불필요한 보험 클레임을 자제하도록 권하고 있는 상황으로 주의가 요망됩니다.     ▶문의:(213)663-5392 곽재혁 부동산 중개인/ 미연방세무사 (EA)미국 부동산 곽재혁 퍼스트팀부동산 남가주 부동산 남가주 주택시장

2024-03-26

12월, 1월 주택시장 상황 [ASK미국 부동산-곽재혁 퍼스트팀부동산]

▶문= 예상보다 빨리 움직이고 있는 2024년 초반 주택시장 상황이 궁금합니다.       ▶답= 최근의 모기지 이자의 하락 여파로 주로 단독주택이 금년도초의 거래를 주도하고 있습니다. 지역별로 오픈 하우스에 대한 관심은 뜨거운 것으로 나타나고 있으며 1백만 불 이상의 단독주택의 경우 리스팅 가격이 거의 10만 불 대까지 차이가 나는 경우들이 나타나고 있고 주택 소유주에 의해 꾸준히 관리가 되고 가격이 적당한 매물들의 경우 복수의 오퍼가 몰리는 반면 플리퍼의 매물이나 오버 프라이스의 경우 오퍼를 받지 못하고 마켓에 대기 기간이 증가하고 있습니다.     최근에는 주로 시니어들이 셀러인 경우가 많으며 주로 단독주택에 그 수요가 집중이 되고 있습니다. 많은 셀러들이 봄부터는 매물을 내놓을 계획을 하고 있습니다. 전반적으로 모기지 수요는 약 10% 정도 늘어났고 이자율이 거의 8% 이상 최근의 주택 구입자를 중심으로 재융자가 늘고 있고 낮은 이자율로 융자 승인 액수가 올라간 바이어들이 많은 상황입니다.     금년도에는 전국적으로 렌트용 아파트의 공급이 증가할 전망이며 렌트비의 하락은 불가피해지고 해고와 경기의 침체가 계속된다면 퇴거가 늘어날 가능성도 조심스럽게  전망이 되고 있습니다. 금년도의 거래량은 전망에 따라서 15%까지 상승할 것으로 예상되며 이러한 추세가 최소 3~4개월은 계속된다면 시장에 매물의 공급이 확실히 늘어나는 동기가 될 것입니다.     현재 나오는 매물들은 케이스에 따라서 지나치게 높은 가격으로 오랜 기간 시장에 있는 경우 가격 조절이 불가피하며 지역별로 매물을 봄보다는 겨울에도 내놓는 것을 고려해야 합니다. 이자가 떨어지는 시점이 매매의 적절한 타이밍이 될 것이기 때문입니다. 작년의 캘리포니아 전체 단독주택 퍼밋은 약 7500개로 조사되었고 남가주 지역의 경우 콘도나 타운 홈의 건설의 비중이 더욱 늘어날 전망입니다.     비어있는 커머셜을 레지덴셜로 전환하는 프로젝트들은 제반 비용의 상승과 절차상의 이유로 약 200여 개 정도의 프로젝트만 진행 중이며 더 많은 수의 ADU 퍼밋의 신청이 예상이 됩니다. ADU의 경우 앞으로는 별도의 주소지일 경우 매매가 가능해지지만 랏이 작은 경우나 주변 시세보다 지나치게 높게 가격을 책정하는 경우 추진하지 않는 것이 나을 수 있습니다.   55세 이상 시니어들의 자산 액수가 100조 달러에 이르고 있고 2024년에도 부동산 시장에서 시니어들의 비중이 높아질 전망입니다. 바이어의 경우 모기지의 승인을 포함한 구입의 준비와 더불어 선호도에 따라는 매물정보를 업데이트해야만 하고 셀러 역시 매물을 좀 더 매력적으로 만드는 작업을 미리 하시고 언제든지 세일이 가능한 상태를 유지 하시는 게 중요합니다. 2024년의 주택시장은 예상보다 빠르게 움직이고 있습니다.     ▶문의: (213) 663-5392 곽재혁 부동산 중개인/ 미연방세무사 (EA)미국 퍼스트팀부동산 곽재혁 퍼스트팀부동산 주택시장 상황 초반 주택시장

2024-01-23

10, 11월 부동산 시장 동향 [ASK미국 부동산-곽재혁 퍼스트팀부동산]

▶문= 10, 11월 남가주 부동산 시장 동향이 궁금합니다.       ▶답= 11월 이전까지 8%대의 높은 이자율을 유지하면서 약 5만 건 이상의 에스크로가 10월에 취소가 되었지만 11월에 접어들면서 3주 연속 이자율이 내리고 있고 모기지 신청이 5주간 증가하고 있습니다. 고금리와 건축비 상승에도 불구하고 10월 기준 137만 건의 신규주택 건설허가로 전월대비 1.1% 늘어난 상무부 통계가 발표되었습니다.     전통적으로 매물이 줄어드는 시기인 11월이지만 지역별로 매물이 증가 추세에 있는 지역들도 나타나고 있습니다. 거래량이나 가격의 상승이나 인하폭이 오랜 기간 한자리에 머무르면서 거의 부동산 시장의 거래가 "중단이 된 상태"가 지속될 것으로 보이며 이 현상은 모기지 이자율이 하락하고 실수요자가 다시금 시장에 복귀할 때까지 이어질 것입니다.     워싱턴 포스트와 CNN의 최근 보도에 따르면 금년도 주택 구입 시 평균 연령 58세의 베이비부머들에 의해 주도가 되었고 연평균 소득 또한 지난해에 비해서 22% 상승한 $107,000이라고 보도했습니다. 아직까지는 소득 대비 경기는 나쁘지 않다고 통계는 밝히고 있습니다. 어떠한 경우라도 주택의 구입이 필요한 가족단위의 단독주택의 수요는 지속적으로 유지될 것입니다.     전국의 빈집이 최고 5백만 채로 집계되고 있고 이 중에서 리모델링 수요나 리스팅을 준비하는 숫자를 제외한 약 절반의 매물이 설명되지 않는 이유로 공실을 유지하는 것으로 나타나고 있습니다.     이들 매물 중 상당수는 매매의 시기를 조절하기 위해서 최소 6개월에서 1년의 테넌트 계약 옵션을 행사하지 않고 타이밍을 기다리는 경우가 대부분으로 보이며 이자율의 하락이 몇 개월간 지속될 경우 시장에 매물로 나올 가능성이 높다고 생각합니다.     내년도 모기지 전망은 천천히 이자가 떨어진다와 더불어 소수이지만 급격히 모기지가 하락할 가능성으로 나뉘고 있습니다. 개인적으로는 내년 11월 선거가 박빙으로 갈 경우 의도적으로 금리의 하락을 시도하거나 더불어 모기지 이자율이 어느 정도 하락할 가능성이 있다고 생각합니다.     캐나다의 경우도 금리 인하를 정책적으로 내년에 실시할 것을 검토하고 있고 일본의 경우 금리가 인하되고 엔화 환율의 하락으로 의외로 경기를 살리는 효과를 나타나고 있습니다. 경기가 침체국면으로 가지 않고 임박한 문제의 해결을 위해서 이자율의 급격하게 또는 완만하게 하락의 패턴을 지속한다면 대략 여름 정도의 시기를 주택 매각 시점으로 조심스럽게 전망해 보고 있습니다.    내년도의 경우 대규모 해고 사태가 예고되고 있고 이에 따라서 부동산 시장의 훈풍을 무작정 기대할 수는 없지만 다른 시장보다 거주 선호지에 위치한 방 세 개 이상의 단독주택의 수요에는 별 변화는 없을 것으로 기대가 되며 다운사이징이 필요한 은퇴 베이비부머나 기타 이주 수요가 여전히 이어질 전망입니다.       ▶문의:(213)663-5392 / www.jasonkwak.com  곽재혁 부동산 중개인/ 미연방세무사미국 부동산 곽재혁 퍼스트팀부동산 부동산 시장 남가주 부동산

2023-11-21

9,10월 부동산시장 동향 [ASK미국 부동산-곽재혁 퍼스트팀부동산]

▶문= 9, 10월 남가주 부동산시장 동향이 궁금합니다.       ▶답= 10월에 접어들면서 주택시장의 거래량이 줄어들고 시장이 소강상태에 접어들고 있습니다. 최근에 모기지 이자율이 실제 적용 이자율 기준으로 거의 8%를 넘나들면서 실질적으로 주택 바이어 마켓은 9월부터 침체 국면에 접어들었습니다. 비수기인 겨울이 된다면 거래 가격의 상승세는 둔화될 것으로 보입니다.     최근 부동산 시장의 상황들은 첫 번째, 부동산 거래 관련 바이어나 셀러의 분쟁이나 테넌트와 랜드 로드 간의 관련 소송들이 몇 달간 급증하고 있습니다. 관련된 변호사 비용을 포함한 제반 비용과 리스크가 늘어나면서 특히 대형 부동산 회사들과 탑 에이전트들이 여러 건의 소송에 관련된 것으로 나타나고 있습니다.     두 번째, 테넌트와 렌트 계약 시 몇 가지 사항에 유의하셔야 합니다. 일단 가능하면 에이전트를 고용하셔서 리스계약 시 주기적으로 여러 상황들이 업데이트되는 캘리포니아 부동산 협회 표준 계약서를 사용하셔서 최대한 많은 사항들이 사전에 합의가 가능하도록 해야 합니다.     테넌트를 스크리닝 하실 때 단순한 신용점수보다는 렌트의 실질적인 납부가 가능한지의 여부에 주목하시고 렌트에 포함되는 상황과 제외되는 상황에 대한 명확한 언급과 특히 최근의 기상변화로 인한 Pest Control의 책임 여부 등 좀 더 세부적인 조건을 계약서에 포함시키셔야 합니다.     특히 테넌트의 경우 Liability cover를 포함한 HO4 렌트 보험을 계약 시 포함하셔서 관련 위험을 줄여 가시고 수리 관련 클레임에 대비한 워런티의 구입이나 기존 보험에 endorsement를 통한 추가 안전장치를 점검하셔야 합니다.     세 번째, 주택에 에큐티를 지나치게 많이 사용 중이신 경우 주택의 매매를 고려하시고 이사가 필요하신 경우 가능하시면 대체 주택 구입 후 일정 현금을 보유 가능하신 선택을 하셔야만 합니다. 이를 위해서 현 위치에 비해서 이동거리가 멀어지더라고 상대적으로 저렴한 단독주택의 구입을 고려하셔야 합니다. 단독주택의 경우 hoa가 없는 경우 상대적으로 유지비를 절약하실 수 있고 프로포지션 19을 이용해서 재산세의 절감 효과도 기대가 가능하기 때문입니다.     ▶문의: 213-663-5392 / www.jasonkwak.com       곽재혁 퍼스트팀부동산미국 퍼스트팀부동산 남가주 부동산시장 캘리포니아 부동산 최근 부동산

2023-10-24

8, 9월 부동산시장 동향 [ASK미국 부동산-곽재혁 퍼스트팀부동산]

▶문= 8, 9월 남가주 부동산시장 동향이 궁금합니다.       ▶답= 9월부터 본격적으로 오르기 시작한 이자율이 9월 마지막 주까지도 7% 중반대를 기록하고 있고 10년 만기 재무부 채권에 대한 수익률이 4.5% 대로 상승하면서 조만간 이자율이 8%에서 그 이상까지 치솟을 가능성이 현실화되고 있습니다. 거래량은 전년 동기 대비 계속 하락 중이고 단독주택을 중심으로 한 자릿수의 가격 상승세는 지속되고 있지만 거래량이 바닥인 상황에서 가격의 상승은 아무런 의미가 없다고 생각합니다.   특히 9월 중순부터 주목할 만한 상황은 에너지 가격이 너무 빨리 상승하면서 가계의 부담을 늘리고 있고 여전히 수입 대비 고물가가 지속이 되고 신규채용시장 또한 수요가 급격히 감소 추세에 있는 상황이 실질적으로 부동산 렌트 시장에도 악영향으로 다가올 수 있을 것으로 전망됩니다. 부동산 시장에서 특히 주거용 렌트 시장의 경우 테넌트와의 분쟁이 눈에 띄게 증가 추세에 있고 퇴거 소송에도 시간이 많이 소요될 것으로 보입니다.   실제로 부동산 거래 관련이나 렌트 분쟁 관련 소송이 한두 달 새에 상당히 증가 추세에 있습니다. 렌트 시 유의할 사항에 대해서 정리해 보고자 합니다. 일단 렌트는 단독일 경우 가족단위의 장기 테넌트와 계약하는 게 유리합니다. 그리고 Renter insurance (HO4)를 반드시 들도록 하시고 렌트에 가급적이면 세탁기와 냉장고 그리고 건조기를 포함시켜서 테넌트의 부담을 적게 해주시고 마룻바닥이나 부엌과 화장실 샤워시설에 대한 점검과 업그레이드를 해주시면 좀 더 경쟁력 있는 테넌트 유치가 가능합니다.   렌트 시 가능한 수리 요청에 대비해서 워런티를 추가 구입하시거나 기존의 집보험에 endorsement 형태로 추가 테넌트 옵션이 필요한지 아니면 기존의 보험으로 커버가 되는지 확인해 봐야 합니다. 최근 기온이 변하면서 남가주의 경우 각종 모기를 포함한 해충에 대한 방역을 정기적으로 테넌트 또는 집주인이 실시하도록 해야 합니다.     보통의 부동산 에이전트가 사용하는 표준 계약서에는 단독의 경우 테넌트나 집주인이, 콘도는 대개 집주인이 해주도록 옵션을 제시합니다. 약 70%에 해당하는 거주자들이 반려동물과 생활하기 때문에 관련해서 추가 옵션으로 H4 보험에 추가하거나 디파짓 요구를 하실 수 있지만 추가로 렌트를 징수하는 것은 대부분의 경우에 문제가 될 수 있기 때문에 피하셔야 합니다.   가장 분쟁이 많은 디파짓 반환과 관련된 문제는 앞으로 나올 수 있는 디파짓 관련 보험(보험 프리미엄을 테넌트가 디파짓 대신 부담하고 추후 퇴거 소송이나 각종 추가 수리가 필요시 보험 청구)에도 주목해야 합니다. 아직까지 눈에 띄게 퇴거 소송이 실제적으로 증가하지는 않다고 생각됩니다. 다만 앞으로 경제가 나빠지면 가능한 분쟁에 대비한 지혜가 필요한 시기이기도 합니다.       ▶문의: (213)663-5392 / www.jasonkwak.com  곽재혁 퍼스트팀부동산미국 퍼스트팀부동산 남가주 부동산시장 부동산 렌트 부동산 시장

2023-09-26

7, 8월 부동산시장 동향 [ASK미국 부동산-곽재혁 퍼스트팀부동산]

▶문= 7, 8월 남가주 부동산시장 동향이 궁금합니다.     ▶답= 7월과 8월의 주택시장은 전국 중간가격이 전년대비 $402,600로 약간 하락세를 보이고 있지만 메트로 지역의 경우 2분기 60%의 지역에서 가격이 상승세를 기록 중입니다. 하지만 모기지 이자율이 7%를 상회하기 시작하면서 7월 말부터 8월 현재까지 시장에 타격을 주고 있고 있습니다. 주택 구입자의 평균 다운페이먼트가 15%에서 10% 정도로 나타나고 있습니다.     작년 대비 외국 투자자가 14% 감소했고 또한 오렌지카운티는 에스크로 기간이 캐시의 경우 5-10일 사이 융자가 가능한 경우도 2주에 스크로도 증가했으나 융자 최종 승인이 까다로워지면서 에스크로가 연장이 되는 경우들이 늘고 있습니다.   그리고 8월 중순부터는 에스크로 취소 케이스도 늘고 있습니다. 지역별로 다르지만 리스팅이 늘어나고 시장 대기 기간이 길어질 것으로 보입니다. 최근 경향은 약간 낮은 가격의 세팅 그리고 주택의 종류에 상관없이 관리 상태와 업그레이드가 잘 된 주택들이 여전히 시장에서 환영받고 있는 추세를 유지하고 있습니다. 주택을 담보로 하는 2차 융자의 수요가 늘어나고 있지만 모든 렌더들이 까다로운 기준을 내세우며 승인이 어려운 편이며 상황에 따라서 line of credit 등은 캔슬이 될 가능성도 있습니다.   바이어들은 최근 조건은 까다롭지만 이자율을 포함한 여러 조건에서 유리한 Credit Union이나 non banker lender에서 모기지를 신청하고 있습니다. 무디스에선 sba 융자 비중이 높은 은행들의 신용등급을 낮추고 있고 이는 서서히 앞으로의 부실화 가능성을 염두에 둔 조치로 보입니다. 아파트 다세대주택의 가치가 작년 6월과 대비로 가치가 1조 달러 하락한 것으로 나타나고 있습니다. 현재 여러 가지 정황상 금년도 10월 이후 겨울까지의 시장 동향의 전망은 어둡다고 개인적으로 판단하고 있습니다. 주택의 가격이 올라가거나 내려가는 숫자는 더 이상 중요하지 않습니다.   현재 캘리포니아의 경우 전체 모기지의 30% 정도가 3%대의 이자를 그리고 69%가 4%대의 모기지를 보유하고 있는 것으로 조사되지만 가장 중요한 것은 아무리 이자율이 낮더라고 결국 주택 소유주의 경제적인 문제가 앞으로의 주택시장의 현실적인 변수로 떠오를 것으로 보입니다. 가장 위험한 경우는 인컴 소스가 단 한 개인 주택 소유주가 일자리를 잃거나 자영업의 경영이 어려워질 경우 차압은 증가할 수밖에 없는 것입니다.     각종 택스나 보험의 증가 추세도 기존 주택 소유주들을 더욱더 어렵게 할 전망입니다. 본인의 재정적인 상황에 대해서 추후 6개월 정도의 상황을 체크하시고 주택 매매를 포함한 향후 대책을 확실히 세우시는 게 중요하다고 생각합니다. 빚을 늘리는 상황이 이어진다면 결국 최악의 결과로 이어질 수 있기 때문입니다.    ▶문의:(213)663-5392 곽재혁 퍼스트팀부동산미국 퍼스트팀부동산 남가주 부동산시장 시장 동향 아파트 다세대주택

2023-08-22

6, 7월 남가주 주택 시장 상황 [ASK미국 부동산-곽재혁 퍼스트팀부동산]

▶문= 6, 7월 남가주 부동산시장 동향이 궁금합니다.     ▶답= 6월 전국적으로 주택 거래량이 3.3% 하락하고 median 가격이 $410,200을 기록했습니다. 지역별 차이를 고려해도 거래량이 실제로 많이 줄어든 느낌입니다. 특별히 7%대의 모기지에도 불구하고 매매가는 상승하는 기현상이 이어지고 있습니다. 오렌지 카운티 6월 기준 median 단독주택 매매가가 $1,296,000이었고 남가주 지역의 주택 구매자 중 20-30대의 비중은 20% 미만이었습니다.     최근의 바이어들은 최신 업그레이드와 가전제품이 매매에 포함되고 오랫동안 집주인이 관리를 잘한 주택이 단기간 수익창출을 위한 플립형 투자 주택보다 선호도에서 앞서고 있습니다. 정원의 관리 상태나 에너지 절약형 주택, 너무 어둡지 않은 구조, 패티오와 댁(DECK)의 상태, 복층구조에서 일층에 샤워가 가능한 화장실이 있는 구조, 추후 ADU의 건축이 가능한 곳들에 더 프리미엄이 붙게 됩니다. 최초 2주 정도 내에 에스크로가 열리는 매물이 비교적 탈 없이 크로징이 되므로 최초의 가격산정 시부터 주의가 필요합니다.     바이어의 경우 사전 융자 심사를 통한 풀닥 기준으로 융자를 사전 승인받고 오퍼 단계에서 융자 컨틴젼시 조건부 조항을 없애는 론 commitment 프로그램으로 좀 더 강력한 오퍼를 준비해야 하며 몇년 내로 풀닥 기준으로 좀 더 좋은 조건으로 재융자가 가능하게 준비하는 것이 중요합니다.     앞으로 외곽에서 LA, 오렌지카운티 경계지역을 중심으로 단독주택에 대략 1500sf 정도의 선호 매물에 실거주자나 투자자에게 관심을 끌 것으로 보입니다. 외곽지역의 매물이 증가할 것으로 예상이 되며 저가 중심의 단독 매물이 선호되지만 매매가 둔화될 가능성이 큽니다. 거래량이 계속 떨어지고 모기지가 7-8%까지 상승세를 지속할 경우 바이어들이 시장에서 이탈하고 지역별로 가을 이후 바이어 마켓으로 전환되는 지역들이 늘어날 수 있습니다.     최근의 테넌트들은 주로 주택 매매 후 재구매 전까지 렌트를 원하는 경우, 기존의 수년간 테넌트였으나 집주인이 퇴거를 원하는 경우, 단독주택의 렌트를 위해서 가족단위로 외곽지역을 쇼핑 하는 경우들이 주를 이루고 있습니다.     ▶문의:(213)663-5392 곽재혁 퍼스트팀부동산미국 퍼스트팀부동산 남가주 부동산시장 주택 거래량 남가주 지역

2023-07-25

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