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[부동산 이야기] 투자용 부동산 탈가주 현상

2020년 이후 캘리포니아를 떠나 다른 주로 옮긴 사람이 약 72만 명에 이른다. 가장 많이 이주한 곳은 텍사스와 아이다호, 플로리다 순이었다.     해당 지역 역시 집값 급등 문제에 노출돼 있기는 해도 대부분 도시의 주택 중간 가격이 50만 달러 아래다. 가주 대도시의 50% 수준이라는 장점이 있다. 캘리포니아에 직장을 두고 재택근무로 높은 소득을 받으면서 타주에서 사는 경우도 많아졌다. 국세청(IRS) 자료에 따르면 소득 대비 세금 부담률은 캘리포니아가 평균 소득의 9.2%로 전체 주 가운데 가장 높다.     부동산 투자자들의 관심 또한 캘리포니아 벗어나서 새로운 일자리가 늘어나고 기후가 좋은 곳을 중심으로 관심이 확대되고 있다. 목 좋은 곳에 위치해 있고 세입자가 장기적으로 코퍼레이션 개런티 되어 있는 NNN 매물이어야 한다는 점은 가장 기본적인 사항이고, 이와 더불어 매물이 위치한 도시의 인구 유입이 뚜렷한 텍사스, 사우스캐롤라이나, 플로리다 등을 중심으로 인기가 높다.     온라인 주문, 커브사이드 픽업, 드라이브 스루 플랫폼을 가지고 있는 퀵서비스 식당과 스타벅스로 대표되는 커피점이 주된 매물이다.     편의점, 익스프레스 카워시, 리테일 상가 매물도 있다. 칙필레, 치폴레, 레이징케인, 맥도날드, 파파이스치킨, 웬디스, 소닉, 버거킹과 같은 패스트푸드 점과 남동부 쪽에만 있는 크리스털, 캡틴디, 허들하우스, 그로서리 아울렛, 세븐일레븐, 익스프레스 카워시 등도 매물이다. 퀵서비스 레스토랑 들은 10년에서 15년씩 리스 계약기간이 남아 있고 드라이브스루 시설과 건물 크기 1800~5000스퀘어피트 단독 건물에 대지 크기 1에이커 내외의 시설은 위치에 따라서 100만 달러 정도부터 400만 달러대이다.     최근 SK 한국 배터리 공장과 포드자동차와 합작한 거대 배터리 공장이 지어지고 있는 도시 근교에 캡틴디라는 피시버거 프랜차이즈가 세입자로 있는 20년 리스된 투자매물은 129만 달러에 구매 가능하다. 이 매물의 투자율 6.25%다. 재산세, 관리비와 보험료를 모두 세입자가 내고 관리하는 조건에다 연 8만 달러의 수입을 시작으로 5년마다 10% 인상조건도 포함되어 있다. 상가 구입을 위한 대출 이자율은 8%대다. 따라서 현금 100%로 구입하는 방법이 최선이다. 캘리포니아 집 한 채 가격으로 건물 관리에서 자유로워지면서 월 순수입으로 6600달러를 벌 수 있다. 은퇴하신 분이라면 고려해 볼 만한 옵션일 수 있다.     대도시에 위치한 1.2에이커 대지 위에 4500스퀘어피트 빌딩과 드라이브 스루 시설을 갖춘 20년 그라운드 리스 계약을 맥도널드 코퍼레이션이 개런티하는 매물도 있다. 텍사스주 대도시에 위치한 이 매물은 투자율 3.85%이며 260만 달러에 구입가능하다. 시카고 근교에 레이징케인 15년 리스계약된 신축건물은 투자율 5% 280만 달러에 구입할 수 있는 등 부동산 가격이 높은 캘리포니아 대도시 지역을 벗어나면 100만 달러대에서 200만 달러대의 투자율 6%에 좋은 NNN 리스 계약된 매물이 있다.     ▶문의: (213)626-9790 해리 정 / 한바다 부동산 대표부동산 이야기 투자용 부동산 부동산 투자자들 이후 캘리포니아 코퍼레이션 개런티

2023-12-06

[손헌수의 활력의 샘물] 개인사업자가 받을 수 있는 공제(QBI)

미국에서 소규모 사업을 하는 한인 사업자들은 대부분 S 코퍼레이션을 가지고 있다. 그렇기 때문에 법인세가 줄어도 소규모 한인 사업자들에게 직접적인 혜택은 없다. C 코퍼레이션만 법인세를 내기 때문이다.     하지만 소규모 사업자들에게 반가운 소식이 있다. S코퍼레이션이나, 파트너쉽을 가지고 있는 분들, 또는 자영업자들에게 주는 혜택이 한시적으로 생겼기 때문이다. 이것이 바로 QBI공제라는 것이다. QBI는 Qualified Business Income이다. 우리말로 하면 '자격을 갖춘 사업소득'이다. 사업소득은 사업을 해서 벌어들인 소득이다.     그렇다면 어떤 사업소득이 이 자격을 갖춘 것일까? 자영업자의 사업소득, S 코퍼레이션 주주의 사업소득, 파트너쉽을 가진 파트너의 사업소득이 '자격을 갖춘' 사업 소득이다. 한마디로 말해 C 코퍼레이션이 아닌 다른 형태로 사업을 하는 사람들의 사업소득이 '자격을 갖춘' 사업소득이다. 이런 '자격을 갖춘' 사업소득에 대해서 특별한 공제를 해주는 것이 바로 QBI 공제다.     이제 QBI 공제의 내용을 알아보자. QBI 공제는 사업소득의 20%에 대해서는 세금을 감면해 주겠다는 것이다. 예를 들어 사업소득이 만불이라면 그 중에 20%인 2,000불에 대해서는 세금을 안내도 된다. 만불에서 2천불을 빼면 8천불이다. 그러니까 만불이 아니라 8천불에 대해서만 세금을 낸다. 결과적으로 세율이 내려가게 되는 것이다.   QBI 공제에는 제약이 몇가지 있다. 우선 이 혜택은 2018년부터 2025년까지만 받을 수 있다. 2018년에 개정된 세법 중에 법인에 대한 조항은 대부분 영구적이다. 하지만 개인에 대한 조항들은 대부분 2025년까지 한시적이다. QBI는 사업자 개인에게 해당하는 조항이다. 그래서 한시적이다.     또한 QBI는 사업체에서 받는 급여는 해당이 안 된다. 혼자 S 코퍼레이션을 만들어 사업을 하는 사람이 있다. 그는 자신의 S 코퍼레이션에서 이익이 100만불 남았다. 그는 이익 100만불 중에 20만불은 월급으로 가져오고, 나머지 80만불은 사업소득으로 가지고 왔다. 이때 월급으로 가져온 20만불은 QBI 공제를 못받는다. 월급은 QBI가 아니기 때문이다. 나머지 80만불만 QBI공제를 받을 수 있다. QBI 공제는 20%니까, 80만불의 20%면, 16만불이다.     이쯤에서 QBI에 또 한가지 제약을 알아둘 필요가 있다. QBI 공제는 회사가 일년간 인건비로 지급한 금액의 50퍼센트 한도 내에서만 공제를 받을 수 있다. 방금 예를 든 회사의 연간 인건비는 20만불이었다. 그렇다면 이 사람은 자기 회사 인건비의 절반인 10만불까지만 QBI공제를 받을 수 있다. 결과적으로 이 사람이 받을 수 있는 QBI 공제는 16만불이 아니라 10만불이 되는 것이다.     QBI 공제는 오직 연방소득세만 줄여준다. 자영업 소득에 대해 부과 되는 Self Employment Tax에는 아무런 변화가 없다. QBI 공제를 받기 위해서 사업체는 미국내에 존재해야만 한다. 미국인이 해외에서 벌어들인 사업소득은 '자격을 갖춘' 소득이 되지 못한다. 또한 자본소득(Capital Gain)이나 배당금, 이자 소득과 같은 소득은 QBI에 해당되지 않는다. 이런 소득은 20% 세금감면 혜택을 못받는다.     마지막으로 의사와 같은 전문직종사자의 경우에는 QBI에 또 다른 제약이 있다. 이런 사람들은 기혼자의 경우 연간소득이 $315,000이 넘으면 혜택이 줄어들어서 $415,000이 넘으면 QBI 공제를 하나도 못받는다. 하지만 주주 개인의 연간수입이 $315,000이 안되면, 위의 많은 제한들이 모두 사라진다. 다시 말해서 S 코퍼레이션의 주주나, 파트너쉽의 파트너의 연간 개인 소득이 315,000불이 안되는 경우에는 연간 자기 회사의 인건비 합계나 전문직종인지 여부와 상관없이 회사 수익의 20%에 대해서 무조건 세금을 내지 않아도 된다는 것이다. (변호사, 공인회계사)           손헌수손헌수의 활력의 샘물 개인사업자 공제 사업소득 파트너쉽 소규모 사업자들 코퍼레이션 주주

2023-08-31

[부동산 투자] 최고 인기 NNN 투자 매물, 맥도날드

2020년 5월 맥도날드 매장에 BTS 세트메뉴가 출시되었었다. 멤버 이름의 메뉴뿐만 아니라 한글이 적혀진 맥도날드 티셔츠와 소스마저 관심 있을 정도로 전 세계팬들이 BTS 세트 메뉴를 사려고 매장에 몰려들면서 매출은 전년 대비 40% 이상 급증하였다. 맥도날드는 이와 같은 마케팅, 매장 내에 크리스피 크림 도넛 판매, 대체육버거메뉴 등 다양한 분야의 혁신이 매출로 이어지면서 맥도날드는 퀵서비스 레스토랑 분야에서 월등하게 1등을 내달리고 있다.   맥도날드는 초기에 지점이 오픈할 매장을 본사가 직접 사고 점주들에게서는 로열티와 임대로 수입까지 받았다. 지금도 맥도날드 USA가 직접 부동산 계약을 하고 리스에 사인한다. 쇼핑센터 개발자가 소유한 땅에 맥도날드 코퍼레이션이 그라운드 리스 계약을 한 후 건물을 짓고 오픈하여 프랜차이즈 회사가 운영하는 경우가 많다. 리스계약서에 세입자 개런터가 필요 없는 맥도날드 코퍼레이션이 보이는 이유이고, 개인 투자자들이 맥도날드가 들어와 있는 건물을 사고자 하는 이유이다. 많은 사람이 원하고 적은 물량으로 맥도날드는 NNN 부동산 매물 중에서 가장 낮은 투자율을 가지고 있다. 텍사스주 신축 건물 20년 리스 계약된 매물은 투자율은 3.8%에 마켓에 나오기도 전에 벌써 바이어가 정해졌다. 요즘 은행에서 제공하고 있는 세이빙 계좌 이자율 4%대에도 못 미치고 대출이자 6%대보다 한참 수익률이 낮지만, 이 맥도날드 코퍼레이션 세입자가 가져다주는 안정감과 NNN 리스 계약이 가져다주는 관리의 편리함과 다시 시장에 내놓았을 때 빠르게 판매되는 환금성까지 갖추고 있기 때문에 안정된 NNN 부동산을 원하는 개인 바이어들은 주저 없이 맥도날드를 최고의 투자처로 선택하고 있다.   현재 마켓에서 당장 구매 가능한 맥도날드 매물은 워싱턴주와 캐나다 경계 도시에 신축한 20년 리스, 연순익 9만2000달러, 투자율 3.8%에 나와 있으며, 마켓에 나오기 직전인 한 맥도날드 매물은 텍사스주 샌안토니오에 위치한 현재 마무리 공사 중인 20년 리스 계약된 매물은 1.2에이커 대지에 4450스퀘어피트 건물이 올라갔고 6월부터 리스가 시작되는데, 연 순수익 9만5000달러 투자율 3.8% 가격은 250만 달러에 구매가 가능한 상태이다. 스퀘어피트당 가격으로 치면 561달러로 칙필레, 스타벅스 등 건물 면적이 스퀘어피트당 1000달러 넘게 팔리는 것과 비교해 봐도 세입자와 투자자 모두 좋은 조건임을 알 수 있다.   리테일 투자용 부동산 구매를 위한 이자율이 6%대에 있기 때문에 맥도날드는 융자를 통해서 사기에는 타산이 맞지 않는다. 빌딩에 대한 감가상각처리를 못 하는 작은 단점을 가진 그라운드 리스 계약세입자이지만 관리책임에서는 아주 자유로운 점이 매력적이다. 맥도날드, 칙필레, 레이징 케인, 치폴레와 같은 유명한 퀵서비스 식당 브랜드가 세입자로 입주한 NNN 투자용 부동산은 높은 은행 이자율, 주식시장의 약세 상황에서도 인기 있는 투자처로 인정받고 있으며 꾸준히 수요가 이어지고 있다.   ▶문의: (213)626-9790 해리 정 / 한바다 부동산 대표부동산 투자 맥도날드 투자 맥도날드 매물 맥도날드 코퍼레이션 맥도날드 매장

2023-07-19

[회계 이야기] LLC와 S-코퍼레이션

LLC와 S-코퍼레이션은 소규모 사업자들이 선호하는 사업형태이다. 이 두 사업형태는 주 정부에 등록해야 하는 법인으로 법적으로 개인과는 별도로 존재하여 사업상 발생할 수 있는 위험으로부터 투자분에 대해서만 제한적인 책임을 가진다. 이 두 가지 형태의 법인은 서로 유사하여 연방 세법에 따르면 법인에는 소득세가 부과되지 않고 이익과 손실이 오너들에게 이전되어 오너의 개인소득세 보고를 통해 세금을 보고하게 된다. 어느 형태가 사업에 더 나은가는 단적으로 말할 수가 없고 업종에 따라 또는 주어진 상황에 따라 다르기 때문에 잘 비교하여 살펴봐야 한다.   대부분의 임대업에는 LLC가 S-코퍼레이션보다 더 나은 형태이다. LLC가 부동산 임대업에서 S-코퍼레이션보다 세금과 관련하여 더 유리한 근본적인 이유는 모기지 융자금에 대한 처리의 차이에 있는데, LLC는 모기지 융자금에 대해 멤버의 투자 기준금액의 일부로 더해져서 손실금 처리나 분배에 대한 세금산출 등에 유리하게 활용할 수 있기 때문에 큰 금액의 부채를 가지고 오랜 기간 부동산을 소유하는 부동산 임대업에는 LLC형태가 더 유리하다고 할 수 있다. 반면에 부동산 딜러나 주택 플리핑 같은 사업형태의 관련 업종은 S-코퍼레이션이 더 유리할 수도 있다.   LLC와 S-코퍼레이션의 소득과 손실은 법인세금보고의 K1이라는 양식을 통해 항목별로 주주에게 전해지게 된다. 대부분의 LLC소득에는 소득세와 별도로 자영업세가 부과되지만, S-코퍼레이션의 소득에는 자영업세가 부과되지 않고 오너가 받는 월급을 통해 자영업세에 준하는 세금을 납부하게 된다. 따라서 법인소득이 오너의 월급보다 높은 경우에는 자영업세를 고려하면 S-코퍼레이션이 세금에서 더 유리하게 된다. 이에 대한 오남용 방지를 위해 국세청에서는 오너가 적정월급을 받고 있는지 예의주시하는 하고 있다. 적정월급은 업종, 담당 업무, 해당 지역 등을 고려하여 책정되어야 한다.   S-코퍼레이션의 이득과 손실은 반드시 주주의 소유 지분비율에 따라 배분돼야 한다. LLC의 경우에는 투자자의 합의에 따라서 소유 지분비율과 다르게 배분할 수는 유연성이 있는데 이에 대한 국세청의 제약이 따르지만, 상황에 따라 잘 활용될 수 있는 장점이 된다. 법인으로 사업을 운영하는 목적 중에 유한책임이 매우 중요한 부분인데 이를 위해서는 법인으로서 유지해야 하는 서류 작업이 많이 요구된다. 만약 서류 작업이 미비하면 유한책임이 박탈되는 경우도 있다. LLC는 S-코퍼레이션보다 법인을 유지하기 위한 서류 작업과 전문가 비용 등이 적어 운영이 좀 더 수월할 수도 있다.     LLC의 세금보고는 오너의 수에 따라 차이가 있다. 한 명 소유의 LLC는개인 세금보고를 통해 보고하고, 두 명 이상 소유의 LLC는 대부분 파트너십 세금보고(1065)를 통해 개인 세금보고와 별도로 보고하게 되는데 LLC는 상황에 따라 S-코퍼레이션으로 선택하여 세금보고를 할 수도 있다.  LLC와 S-코퍼레이션은 연방 소득세는 내지 않지만, 캘리포니아주에서는 과세가 되는데 LLC는 총매출에 대해 S-코퍼레이션은 순이익에 과세한다. 그렇기 때문에 가주 세금만을 고려한다면 매출액이 적고 순수익이 큰 업종은 LLC가 더 유리하고 매출액은 크고 순이익이 적은 업종은 S-코퍼레이션이 더 유리하다.     ▶문의: (213)926-9378 벡용현 CPA회계 이야기 코퍼레이션 부동산 개인 세금보고 개인소득세 보고 부동산 임대업

2023-01-03

알파모터 코퍼레이션 국내 기업과 수입차 계약서 체결

미국 전기차 회사인 알파 모터 코퍼레이션(Alpha Motor Corporation)(“알파”)는 국내 자동차 기업인 씨앤피 모터스 CNP Motors와 세계적인 미디어 기업인 롤링스톤 코리아의 모회사인 이엘이 미디어 e.L.e Media 와 함께 최근 수입계약서를 성사 시켰다.   알파와 함께 씨앤피 모터스와 이엘이 미디어는 내년 상반기 한국 소비자들에게 알파 차량을 전시하기 위해 준비하고 있다고 전했다.   또한 씨앤피 모터스와 이엘이 미디어는 전문 컨설팅 회사인 B&B with Partners 와 계약을 체결하며 국내외 전기자동차 시장의 중추적인 역할을 할것으로 기대를 모으고 있다. B&B with Partners의 홍정한 대표는 “전세계 가장 중요한 트렌드인 전기자동차 시장의 사명감을 가지고 국내를 중심으로 파트너사들과 유익한 비지니스 방향을 도모할 것이다” 라고 큰 뜻을 내비쳤다.   알파는 전기차 시장에 (Move Humanity) ‘인류를 움직이는 것'을 임무로 삼고 전기차의 설계, 개발, 유통, 판매 단계별로 효율성과 지속 가능성을 우선시하고 있다고 설명했다.   알파는 수상 경력에 빛나는 미국 전기차 회사로, 테슬라, 아우디, 렉서스 등 세계적으로 유명한 자동차 경영진으로 구성된 팀이 이끌고 있다.   수요가 높은 차량 라인을 보유하고 있는 알파는 엔터테인먼트 및 글로벌 협력을 주도하는 차별화된 접근 방식을 통해 전기차 시장 점유율을 구축하기를 기대한다고 설명했다.    박원중 기자 (park.wonjun.ja@gmail.com)코퍼레이션 알파모터 알파모터 코퍼레이션 수입차 계약서 국내외 전기자동차

2022-11-28

한국 ‘천마유스콰이어’ 카네기홀 무대 오른다

한국 경산시의 청소년 합창단인 ‘영남대학교천마유스콰이어’(이하 천마유스콰이어)가 22일 오후 7시 30분 카네기홀 잰켈홀 무대에서 공연을 펼친다.   한미수교 140주년을 맞아 경산시와 영남대학교, 천마유스오케스트라, 쇼미유어하트(SMYH) 재단, JH 아트 코퍼레이션(JH ARTS CORP)의 공동 주최로 열리는 이번 행사는 인터내셔널 커넥션 네트워크 주관, 뉴욕한국문화원 후원이다.   천마유스콰이어는 2012년 경상북도 경산시에 있는 영남대학교 내 ‘영남대학교천마소년소녀합창단’이란 이름으로 창단된 합창단이다. ‘꿈, 사랑, 비전 그리고 평화’ 슬로건을 갖고 21세기 경산시와 영남대학교를 국내외에 알리는 홍보문화 콘텐트로서의 역할을 담당해 오고 있다.   천마유스콰이어는 2014년 7월에는 중국 항주시 초청으로 항주시에서 교류음악회를 성황리에 마쳤으며, 2016년 1월 오스트리아 빈소년합창단의 초청으로 비엔나에서 빈소년합창단과 공동 공연을 가졌다.     이번 카네기홀 공연은 3부로 구성됐는데 ▶천마유스콰이어가 오스트리아 빈소년합창단의 음악감독 게랄드 비어트가 작곡한 ‘독일 요들’(Tradi gister Jodler)과 이윤철 작곡의 ‘글로리아’ 등을 노래하는 1부 평화의 합창 ▶게스트 아티스트들의 무대로 SMYH 앙상블과 뉴왁아트스쿨 학생들의 무대인 2부 공연 ▶한국 가곡 ‘무궁화’, ‘소원’과 창작동요 ‘다 잘될거야’, 민요 ‘경복궁 타령’, ‘아리랑’등을 합창으로 들려주는 3부 공연으로 이어진다. 이송은 피아니스트가 반주를 맡고 플루티스트 레이첼 권과 소프라노 김종윤이 함께 참여한다.   또 SMYH 앙상블 줄리아드 프리스쿨 영재인 캐이트 현·션제 네모 장·포이비 한, 뉴왁아트스쿨의 아비가일 푸킨 등이 게스트로 출연한다.   황진호 JH 아트 코퍼레이션 대표는 “한미 수교 140주년을 맞아 차세대 음악인들이 지구촌의 평화와 화합을 위해 문화예술의 본 고장인 뉴욕을 방문하고 평화를 위한 그들의 열의와 메시지에 감동했다”며 “한인사회와 음악을 사랑하는 미국 다민족들의 뜨거운 성원을 요청한다”고 밝혔다.     공연티켓은 15달러~45달러로, 구매는 웹사이트(Carnegiehall.org)에서 가능하다. 문의 917-936-0670. 박종원 기자 park.jongwon@koreadailyny.com천마유스합창단 영남대학교천마유스콰이어 SMYH 재단 JH 아트 코퍼레이션 황진호 영남대 경산시 카네기홀 공연

2022-07-20

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