미주중앙일보 - 미주 최대 한인 뉴스 미디어

애틀랜타 고액 연봉자들 어디에 많이 사나

메트로 애틀랜타의 주택 가격이 오르고, 모기지 이자율도 높아진 가운데, 메트로의 '부자 동네'에 살기 위한 최소 가계 소득도 오르고 있는 것으로 집계됐다. 애틀랜타 비즈니스 크로니클(ABC)은 지난 3일 메트로 지역의 주거지역을 189개 우편번호로 나누어 순위를 매겼으며, 일반적인 모기지 이자율을 적용했을 때 특정 우편번호 지역에서 집을 사기 위해 필요한 최소 연봉을 분석했다. ABC는 부동산 중개사이트 '질로'의 테이터를 바탕으로 다음과 같은 조건에서 수치를 계산했다: △주거지의 중위 주택가격의 10%를 선금으로(다운 페이먼트) 지불했을 때 △기존 및 점보 대출에 대한 일반적인 모기지 이자율을 적용했을 때 △모기지 월 지불액은 세전 수입의 30% 이하일 때. 메트로 지역에서 가장 '부유한' 지역은 벅헤드의 부촌을 포함하는 우편번호 30327 지역이다. 이곳에 '웨스트피치트리 배틀', 페이시스, 플레젠트 힐이 포함된다. 우편번호 30327 지역의 중위 주택값은 143만 달러이고, 일반적인 30년 고정 모기지 이자율이 6.8%인 경우 모기지 지불액은 월 8700달러 이상이다. 이렇게 따졌을 때 이 지역에 거주하기 위한 최소 연봉 혹은 가계 수익은 약 35만 달러라는 계산이 나온다. 상위권을 차지한 지역은 애틀랜타 외에도 샌디 스프링스(30342), 브룩헤이븐(30319), 알파레타(30005), 둘루스(30097)등이 있다. 특히 우편번호 30097은 한인들이 많이 거주하는 존스크릭과둘루스를 포함한다. 이 지역의 중위 주택값은 68만달러 이상으로, 모기지 월 지불액은 4500달러다. 따라서 최소 연간 소득은 약 18만 달러가 된다. 순위권에 들은 다른 지역으로는 스와니(30024, 최소 연간 소득 15만 4000달러), 존스크릭(30022, 16만 7000달러), 커밍(30041, 16만달러) 등이 있다. ABC는 "최소 소득 기준은 지난 3월에 비해 8만 달러 이상이 늘어났다"고 보도했다. 지난 3월 중위가격에 속하는 주택을 사기 위해서 연간 소득 최소 10만 달러 이상이어야 하는 지역이 총 23곳이었던 것에 반해 이제는 76곳으로 늘어났다. 윤지아 기자애틀랜타 연봉자 애틀랜타 고액 애틀랜타 비즈니스 중위 주택값

[부동산] 이자율·주택값 상승 전망 이유

지난주 연방준비제도(연준)가 금리 인상을 또다시 단행한 가운데, 모기지 대출 금리가 빠르게 뛰고 있다. 국책 모기지 업체 프레디맥에 따르면 지난주 연준의 금리 인상을 앞두고 30년 만기 고정 모기지(주택담보대출) 금리는 6.29%까지 급등했다. 2019년 5월 이후 3년 만에 처음으로 4%를 넘어섰다. 30년 고정 모기지 금리 상승세는 당분간 멈추지 않을 기세다. 뱅크레이트는 지난 26일 기준으로 30년 고정 모기지 금리가 평균 5.84%라고 밝혔다. 부동산 업계에서도 모기지 금리 상승은 이미 예상했지만, 이 정도 가파른 상승세는 예상치 못했다는 반응이다. 양대 국책 모기지 업체인 패니매는 올해 30년 고정 모기지 금리가 평균 3.3%, 내년 3.5%에 이를 것으로 예상했는데 이미 이 같은 예상치를 2%포인트 넘게 뛰어넘었다. 모기지 금리가 3.11%라면 50만 달러를 빌린 가계의 월간 상환액은 2138달러이다. 하지만 4.16%로 뛰면 그 부담이 2433달러로 300달러 가까이 늘어난다. 모기지 금리가 4.5%도 넘어선다면 그 액수는 2533달러로 400달러 가까이 늘어나는 셈이다. 매달 내야 하는 액수가 약 400여불 가까이 늘어나게 되니 일반 가계에서 부담하기에 절대 만만치 않은 금액이다. 이론적으로는 모기지 금리가 오르면 과열된 주택시장의 열기가 다소 식는 게 일반적이다. 하지만 일부 전문가들은 당장 집값 상승세가 멈추지 않을 것으로 보고 있다. 일부에서는 2023년까지도 상승세가 이어질 것으로 판단했다. 이미 연준이 추가 금리 인상을 예고한 상황에서 금리 상승이 예고되자 모기지 금리가 더 오르기 전에 고정 금리로 주택을 사려는 수요가 오히려 일시적으로 증가하기 때문이다. 주택시장 리서치 기업인 존다의 알리 울프 수석이코노미스트는 경제지 포천에 “모기지 금리 상승이 주택시장에 직관에 반대되는 영향을 미치고 있다”며 "실수요자들이 모기지 금리가 더 오르기 전에 집을 사기 위해 서두르고 있다"고 전했다. 하지만 일단 이 같은 매수세가 정점을 지나면 모기지 금리 상승은 주택 시장에 하방 압력을 가할 수밖에 없다. 금리 인상으로 주택 구매자의 월별 상환액이 늘어날 뿐 아니라 일부 구매자들(은행들의 엄격한 총부채상환비율(DTI를 충족해야 함)은 모기지 금리 대출 자격을 잃기 때문이다. 구매가 줄면 지난 12개월 18.8% 상승한 집값 상승률도 둔화할 수밖에 없다. 그런데도 포천은 주요 부동산 회사 중 향후 12개월 주택 가격 하락을 예상하는 곳은 한 군데도 없다고 전했다. 코로나 대유행 기간 주택 재고가 감소함에 따라 시장의 공급이 여전히 부족한 상황이기 때문이다. 인구학적 요인도 집값 상승을 부추기는 요인으로 꼽힌다. 1989~1993년에 태어난 밀레니얼 세대가 2019~2023년 첫 주택 구매 연령인 30살에 도달하는데, 이들의 수요를 감당할 공급은 이뤄지지 않고 있다. 지난 2008년 부동산 거품 붕괴 이후 약 10년간 주택 시장이 침체에 빠졌던 탓에 충분한 주택 건설이 이뤄지지 않았고, 시장의 근본적인 수급 불일치를 완화하기에는 충분치 않았다는 것이다. 부동산 정보회사 질로우도 금리 상승에도 집값 상승세가 당분간 이어질 것으로 보고 있다. ▶ 문의: (213)445-4989 현호석/대표/매스터 리얼티부동산 이자율 주택값 금리 상승세 모기지 금리 주택시장 리서치

"전국 도시 210곳 집값 20%까지 빠진다"

모기지 이자율이 6%를 돌파한 가운데 전국 주요 도시 210곳의 집값이 최대 15~20%까지 떨어질 것이란 전망이 나왔다. 무디스 마크 잔디 수석 이코노미스트는 “앞으로 전국 주택값이 최대 5% 정도는 하락할 것”이라며 “경기 침체 시에는 5~10%까지도 빠질 것”이라고 예측했다. 이어 그는 “그러나 이는 어디까지나 전국 평균일 뿐 주택 가격이 고평가된 전국 210여개 도시에서는 가격이 최소 5~10%, 경기 침체 시엔 15~20%까지 떨어질 것으로 보인다”고 덧붙였다. 무디스 분석에 따르면 과대평가된 지역 집값이 최저점에 도달하기까지는 12~18개월 정도가 소요될 것으로 보인다. 무디스는 분기마다 주요 도시별 소득 수준과 땅값, 건축 비용, 소득 수준 등을 종합해 실제 주택 가치 및 거래 가격을 분석하고 있는데 올해 1분기엔 전국 주요 주택 시장 413곳 중 183곳이, 2분기엔 210곳이 주택 거래 가격이 실제 가치보다 25% 이상 높은 ‘매우 과대평가된(significantly overvalued)’ 지역으로 나타났다. 즉 경기 침체 시 국내 주요 도시 50% 이상에서 집값이 최대 20%까지 하락할 수 있음을 시사하는 것이다. 2006~2012년 사이에도 전국 주택 가격은 최고점에서 27% 하락한 바 있다. 올해 무디스 분석에서 주택 가격에 과한 거품이 꼈다고 평가된 지역으로는 아이다호 보이시(Boise, 72% 과대평가), 노스캐롤라이나 샬럿(Charlotte, 66%), 텍사스 오스틴(61%), 라스베이거스(59%), 애리조나 피닉스(57%) 순으로 나타났다. 특히 재택근무가 보편화했던 팬데믹 동안 오스틴과 피닉스는 집값 비싼 가주와 뉴욕을 탈출해 유입된 인구를 비롯해 부동산 투자자들까지 몰리면서 집값 상승을 부채질했다. 그러나 집값이 천정부지로 치솟던 이들 지역도 최근 잠재 바이어들이 구매를 포기할 만큼 가격이 상승한 데다 최근 6%를 상회하는 모기지 이자로 인해 수요가 한풀 꺾이면서 주택 가격이 급락하고 있다. ‘존번슨 부동산 컨설팅’ 릭 팔라시오스 책임연구원은 “라스베이거스와 보이시와 같은 과대평가된 주택 시장에선 가격 하락이 부동산 경기 부활을 위한 최선일 수 있다”며 “앞으로 전국적으로 집 가치가 과대평가된 상당수 지역에서 두 자릿수 집값 하락은 피할 수 없는 현실”이라고 전망했다. 남가주에는 50% 이상 과대평가된 지역은 아직 없다. 하지만 LA와 샌디에이고의 집값은 높게 평가된 경향이 짙은 것으로 진단됐다. 한편 남가주 부동산 경기도 전국 수준 만큼은 아니더라도 지속적인 둔화세를 보인다. 7월 남가주 주택 판매는 전년 대비 35%나 감소했다. 다만 중간 가격은 8.8% 증가한 것으로 나타났는데 지난 4월 전년 대비 17% 증가세와 비교하면 소폭 상승세에 그쳤다. 또 7월 남가주 주택 중간값인 74만 달러 주택 구입 시 20% 다운페이먼트에 6.02% 모기지 금리를 적용받으면 1년 전보다 1105달러를 더 지불해야 하는 것으로 나타났는데 이처럼 모기지 금리가 현 수준 또는 상승할 경우 수요 악화로 주택 가치는 더 떨어질 것으로 경제 전문가들은 내다보고 있다. 이주현 기자전국 도시 전국 주택값 지역 집값 집값 상승

주거비 부담 갈수록 태산…주택값·이자율 동반 상승

새로 집을 사거나 렌트로 살거나 구분 없이 남가주 주민들의 주거비 부담이 날로 커지고 있다. 20일 부동산 정보업체 ‘DQ뉴스’에 따르면 4월 기준 남가주의 중간값 76만 달러의 주택 구매를 위한 모기지 월 페이먼트는 3010달러를 기록했다. 집값과 금리가 동반 상승하며 지난해 4월보다 819달러, 37% 늘어난 것으로 2013년 관련 통계 작성 이후 최대폭 상승이다. 20% 다운페이 조건으로 월 페이먼트에는 원리금, 재산세, HOA, 보험료 등이 포함됐다. LA 카운티는 1년 만에 901달러, 36% 늘어난 월 페이먼트 3426달러를 기록했고, OC는 1227달러, 42% 부담이 증가한 매달 4159달러로 조사됐다. 여기에 집값 상승에 따른 LA의 다운페이 부담은 거래가의 20%를 기준으로 1년 만에 2만3000달러 증가한 17만3000달러가 됐고, OC는 3만6000달러 늘어난 21만 달러가 필요해졌다. 이와 관련, LA 데일리뉴스는 “30년 만기 고정금리 모기지 평균 이자율이 지난해 4월 2.98%에서 지난 3월 3.8%, 지난달 4.3%로 치솟았다”며 “오른 이자율에 반비례해 한 달 만에 6%, 1년 만에 15% 바이어의 구매력을 약해졌다”고 설명했다. 한편 LA와 OC의 4월 렌트비도 1년 만에 10% 올라 3400달러에 육박했다고 ‘레드핀 부동산’이 밝혔다. 리버사이드는 8% 상승해 2800달러에 근접했다. 전국 기준으로는 15% 오른 1960달러로 나타났다. 렌트 수요가 늘었기 때문으로 상업용 부동산 업체 ‘코스타’는 LA의 아파트 공실률이 2020년 6% 선에서 지난달 3.5%로 낮아졌고, OC도 5.5%에서 2.4%로 하락했으며, 인랜드 지역은 2.6%를 기록해 1981년 이후 약 40년 만에 사상 최저를 기록했다고 전했다. 레드핀의 데릴 페어웨더 수석 이코노미스트는 “렌트비 오름폭이 물가 상승률의 2배에 가깝게 크다”며 “연방준비제도가 인플레이션에 맞서고 있지만, 렌트 수요는 줄어들 조짐이 아직 보이지 않는다”고 말했다. 류정일 기자주거비 주택값 물가 상승률 집값 상승 평균 이자율