[부동산] 이자율·주택값 상승 전망 이유

추가 인상 전 고정 이자로 수요 몰려
수급 불균형에 집값 상승세 계속 될 듯

지난주 연방준비제도(연준)가 금리 인상을 또다시 단행한 가운데, 모기지 대출 금리가 빠르게 뛰고 있다. 국책 모기지 업체 프레디맥에 따르면 지난주 연준의 금리 인상을 앞두고 30년 만기 고정 모기지(주택담보대출) 금리는 6.29%까지 급등했다.  
 
2019년 5월 이후 3년 만에 처음으로 4%를 넘어섰다. 30년 고정 모기지 금리 상승세는 당분간 멈추지 않을 기세다. 뱅크레이트는 지난 26일 기준으로 30년 고정 모기지 금리가 평균 5.84%라고 밝혔다.  
 
부동산 업계에서도 모기지 금리 상승은 이미 예상했지만, 이 정도 가파른 상승세는 예상치 못했다는 반응이다. 양대 국책 모기지 업체인 패니매는 올해 30년 고정 모기지 금리가 평균 3.3%, 내년 3.5%에 이를 것으로 예상했는데 이미 이 같은 예상치를 2%포인트 넘게 뛰어넘었다.
 
모기지 금리가 3.11%라면 50만 달러를 빌린 가계의 월간 상환액은 2138달러이다. 하지만 4.16%로 뛰면 그 부담이 2433달러로 300달러 가까이 늘어난다. 모기지 금리가 4.5%도 넘어선다면 그 액수는 2533달러로 400달러 가까이 늘어나는 셈이다. 매달 내야 하는 액수가 약 400여불 가까이 늘어나게 되니 일반 가계에서 부담하기에 절대 만만치 않은 금액이다.
 

이론적으로는 모기지 금리가 오르면 과열된 주택시장의 열기가 다소 식는 게 일반적이다.
 
하지만 일부 전문가들은 당장 집값 상승세가 멈추지 않을 것으로 보고 있다. 일부에서는 2023년까지도 상승세가 이어질 것으로 판단했다. 이미 연준이 추가 금리 인상을 예고한 상황에서 금리 상승이 예고되자 모기지 금리가 더 오르기 전에 고정 금리로 주택을 사려는 수요가 오히려 일시적으로 증가하기 때문이다.
 
주택시장 리서치 기업인 존다의 알리 울프 수석이코노미스트는 경제지 포천에 “모기지 금리 상승이 주택시장에 직관에 반대되는 영향을 미치고 있다”며 "실수요자들이 모기지 금리가 더 오르기 전에 집을 사기 위해 서두르고 있다"고 전했다. 하지만 일단 이 같은 매수세가 정점을 지나면 모기지 금리 상승은 주택 시장에 하방 압력을 가할 수밖에 없다.  
 
금리 인상으로 주택 구매자의 월별 상환액이 늘어날 뿐 아니라 일부 구매자들(은행들의 엄격한 총부채상환비율(DTI를 충족해야 함)은 모기지 금리 대출 자격을 잃기 때문이다. 구매가 줄면 지난 12개월 18.8% 상승한 집값 상승률도 둔화할 수밖에 없다. 그런데도 포천은 주요 부동산 회사 중 향후 12개월 주택 가격 하락을 예상하는 곳은 한 군데도 없다고 전했다.  
 
코로나 대유행 기간 주택 재고가 감소함에 따라 시장의 공급이 여전히 부족한 상황이기 때문이다. 인구학적 요인도 집값 상승을 부추기는 요인으로 꼽힌다. 1989~1993년에 태어난 밀레니얼 세대가 2019~2023년 첫 주택 구매 연령인 30살에 도달하는데, 이들의 수요를 감당할 공급은 이뤄지지 않고 있다. 지난 2008년 부동산 거품 붕괴 이후 약 10년간 주택 시장이 침체에 빠졌던 탓에 충분한 주택 건설이 이뤄지지 않았고, 시장의 근본적인 수급 불일치를 완화하기에는 충분치 않았다는 것이다. 부동산 정보회사 질로우도 금리 상승에도 집값 상승세가 당분간 이어질 것으로 보고 있다.
 
▶ 문의: [phone]

현호석/대표/매스터 리얼티