"전국 도시 210곳 집값 20%까지 빠진다"

무디스, 과평가 지역 하락 예상
LA·SD는 고평가 경향 짙어
12~18개월 안에 최저점 도달
남가주 주택 판매 35%나 감소

모기지 이자율이 6%를 돌파한 가운데 전국 주요 도시 210곳의 집값이 최대 15~20%까지 떨어질 것이란 전망이 나왔다.  
 
무디스 마크 잔디 수석 이코노미스트는 “앞으로 전국 주택값이 최대 5% 정도는 하락할 것”이라며 “경기 침체 시에는 5~10%까지도 빠질 것”이라고 예측했다. 이어 그는 “그러나 이는 어디까지나 전국 평균일 뿐 주택 가격이 고평가된 전국 210여개 도시에서는 가격이 최소 5~10%, 경기 침체 시엔 15~20%까지 떨어질 것으로 보인다”고 덧붙였다. 무디스 분석에 따르면 과대평가된 지역 집값이 최저점에 도달하기까지는 12~18개월 정도가 소요될 것으로 보인다. 무디스는 분기마다 주요 도시별 소득 수준과 땅값, 건축 비용, 소득 수준 등을 종합해 실제 주택 가치 및 거래 가격을 분석하고 있는데 올해 1분기엔 전국 주요 주택 시장 413곳 중 183곳이, 2분기엔 210곳이 주택 거래 가격이 실제 가치보다 25% 이상 높은 ‘매우 과대평가된(significantly overvalued)’ 지역으로 나타났다.  
 
즉 경기 침체 시 국내 주요 도시 50% 이상에서 집값이 최대 20%까지 하락할 수 있음을 시사하는 것이다. 2006~2012년 사이에도 전국 주택 가격은 최고점에서 27% 하락한 바 있다.  
 
올해 무디스 분석에서 주택 가격에 과한 거품이 꼈다고 평가된 지역으로는 아이다호 보이시(Boise, 72% 과대평가), 노스캐롤라이나 샬럿(Charlotte, 66%), 텍사스 오스틴(61%), 라스베이거스(59%), 애리조나 피닉스(57%) 순으로 나타났다.  
 

특히 재택근무가 보편화했던 팬데믹 동안 오스틴과 피닉스는 집값 비싼 가주와 뉴욕을 탈출해 유입된 인구를 비롯해 부동산 투자자들까지 몰리면서 집값 상승을 부채질했다. 그러나 집값이 천정부지로 치솟던 이들 지역도 최근 잠재 바이어들이 구매를 포기할 만큼 가격이 상승한 데다 최근 6%를 상회하는 모기지 이자로 인해 수요가 한풀 꺾이면서 주택 가격이 급락하고 있다.  
 
‘존번슨 부동산 컨설팅’ 릭 팔라시오스 책임연구원은 “라스베이거스와 보이시와 같은 과대평가된 주택 시장에선 가격 하락이 부동산 경기 부활을 위한 최선일 수 있다”며 “앞으로 전국적으로 집 가치가 과대평가된 상당수 지역에서 두 자릿수 집값 하락은 피할 수 없는 현실”이라고 전망했다. 남가주에는 50% 이상 과대평가된 지역은 아직 없다.  
 
하지만 LA와 샌디에이고의 집값은 높게 평가된 경향이 짙은 것으로 진단됐다.  
 
한편 남가주 부동산 경기도 전국 수준 만큼은 아니더라도 지속적인 둔화세를 보인다. 7월 남가주 주택 판매는 전년 대비 35%나 감소했다. 다만 중간 가격은 8.8% 증가한 것으로 나타났는데 지난 4월 전년 대비 17% 증가세와 비교하면 소폭 상승세에 그쳤다. 또 7월 남가주 주택 중간값인 74만 달러 주택 구입 시 20% 다운페이먼트에 6.02% 모기지 금리를 적용받으면 1년 전보다 1105달러를 더 지불해야 하는 것으로 나타났는데 이처럼 모기지 금리가 현 수준 또는 상승할 경우 수요 악화로 주택 가치는 더 떨어질 것으로 경제 전문가들은 내다보고 있다.

이주현 기자