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[부동산 가이드] 주거용 조닝코드

각 시는 그 지역 내의 토지를 특정 용도로 사용하기 위해 정한 조례, 즉 조닝(Zoning) 또는 조닝코드를 가지고 있습니다. 조닝코드는 각 시가 자체적으로 결정하며, 그 시의 특성과 목표를 반영합니다. 따라서 시의 조닝의 분포를 살펴보면 해당 시의 환경, 구조, 그리고 앞으로 어떤 방향으로 도시를 발전시켜 나가고자 하는 목표를 볼 수 있습니다.     캘리포니아는 크게 주거용(R, Residential), 상업용(C, Commercial), 공업용(M, Manufacturing), 그리고 농업용(A, Agricultural)으로 구분되는 4가지 조닝코드를 가지고 있습니다. 오늘은 그중 주택과 아파트 등 주거시설이 들어설 수 있는 주거용(R)조닝에 대해 알아보겠습니다.   R-1(Single Family Residential)은 일반적으로 단독주택이 들어서는 지역입니다. 대지 크기에 따른 한 개의 주거가 들어서야 하는 비율이 크기 때문에 2개의 주택을 짓기 힘들게 설정을 해 놓은 지역입니다. 최근 LA의 주거난을 해결하기 위해 R-1 지역의 땅을 두 개로 나눠서 건물을 듀플렉스로 지어서 최대 4개의 유닛까지 짓는 것을 허용하는 SB9 법안이 통과됐습니다.     R-2(Two Family Residential) 지역은 2가구 주택 지역으로, 단독 주택뿐 아니라 2~4유닛의 소규모 아파트를 지을 수 있도록 설정이 된 지역입니다. 한 주거의 최소 크기를 2500스퀘어피트로 정하여 2개 이상의 주거가 들어 올 수 있도록 정해 놨습니다. 위의 SB9 법안으로 인하여 조건이 완화되어 추가 유닛을 지을 수 있습니다.   R-3(Multiple Family Residential) 지역은 5유닛 이상의 아파트를 지을 수 있도록 계획이 된 곳입니다. 한 주거의 크기를 800스퀘어피트까지 허가를 해 주어 대지에서 지을 수 있는 주거 유닛의 개수를 넓혀 주었습니다. 예를 대지의 크기가 8000스퀘어피트라면 이곳에 최대 10개 유닛의 아파트가 지어질 수 있습니다.   R-4(High Density Residential) 지역은 고밀도 아파트가 지어질 수 있는 지역으로 LA에서 비교적 큰 도로가 근처에 6~8층 규모의 비교적 큰 아파트들이 이 조닝에 포함이 되어 있는 건물입니다. 한 주거의 최소 크기를 400스퀘어피트로 정해놨기 때문에 위의 R-3조닝과 비교해서 2배로 많은 유닛을 지을 수 있습니다.     R-5(Very High Density Residential) 지역은 초고밀도 아파트를 짓기 위해 설정이 되어 있는 곳으로 LA에서 다운타운 지역의 고층 아파트들과 대중교통이 있는 주거와 상권의 중심지에 있는 고층 아파트가 이 지역에 포함됩니다. 고도제한이 없고 대지면적의 200스퀘어피트당 1유닛을 지을 수 있도록 정해져 있습니다.     이외에도 RD1.5, 주상복합 건물이 허용되는 RAS-3와RAS-4, 그리고 엔터테인먼트 산업을 위한 특별 지역인 RE 조닝등이 있습니다.     LA의 다양한 주거용 조닝코드는 부동산 시장에 다양한 투자 및 개발 기회를 제공합니다. 투자자와 개발자는 각 지역의 조닝 규정을 주의 깊게 검토하고, 주변 환경과 시장 동향을 고려하여 적절한 부동산 투자를 선택해야 합니다.     ▶문의:(213)613-3137  브랜트 구 / CBRE KOREA DESK부동산 가이드 주거용 환경 초고밀도 아파트 200스퀘어피트당 1유닛 소규모 아파트

2024-05-08

뉴욕시 ‘시티 오브 예스<조닝변경안>’ 주택계획 발표

뉴욕시가 경제회복을 가속화하기 위한 조닝변경안 ‘시티 오브 예스(City of Yes)’ 주택계획 세부안을 발표했다.   시정부가 11일 발표한 ‘주택 기회를 위한 조닝’ 변경안에는 ▶주택 개조 유연성 제공 ▶오피스 건물 주택 전환 규정 완화 등에 대한 세부적인 내용이 포함됐다.   앞서 지난해 9월 에릭 아담스 뉴욕시장은 ‘주택 기회를 위한 시티 오브 예스’ 계획을 처음 소개했으며, 해당 계획은 뉴욕시의 까다로운 조닝 규제를 완화해 시 전역에 더 많은 주택을 공급하고, 향후 10년 동안 10만 채의 아파트 신설을 목표로 한다.   이날 공개된 변경안에는 ‘경제성 요건’에 대한 구체적인 요건이 포함됐다.     우선 주거용 바닥 면적 계산에서 특정 편의시설 공간을 면제받을 수 있는 건물 수를 확대해, 더 많은 공간이 주거용으로 전환 가능하도록 하는 변경 사항이 명시됐다. 변경안에 따르면 모든 다가구 건물은 편의시설 면적이 주거용 바닥 면적의 5%를 초과하지 않는 한 전체 바닥 면적에서 편의시설 공간을 빼고 용적률(FAR·Floor-Area Ratio)을 계산할 수 있다. 뉴욕시 주거용 건물의 용적률 상한선은 1961년 주의회 입법을 통해 12로 정해져, 건물의 총 면적이 해당 건물이 자리잡고 있는 대지 면적의 12배를 넘을 수 없도록 제한해왔다. 즉 변경안을 통해 주거용 건물면적에서 편의시설 면적을 빼고 용적률을 계산하면 더 많은 주거용 공간을 개발할 수 있게 되는 것이다.     만약 해당 주택의 모든 유닛이 지역중간소득(AMI)의 60% 이하를 버는 세입자에게 제공될 경우, 개발자가 20% 더 많은 주택을 추가할 수 있도록 허용한다. 즉 현재 기준으로 개발자가 20% 추가 주거 공간 건설을 허가받으려면 스튜디오 유닛의 경우 렌트 1272달러, 2베드룸 유닛의 경우 1906달러로 가격을 책정해야 한다.   또 1990년 이전에 지어진 오피스 건물을 주택으로 전환 가능하도록 허용하고, 교회나 학교 등 기존 건물이 있는 넓은 부지에 추가할 공간이 충분하다면(ex.대형 주차장이 있는 교회) 주택을 건설할 수 있다.   전철역에서 0.5마일 이내의 넓은 부지에 3~5층 규모의 아파트 건물 건설도 가능해진다. 뒷마당의 별채, 차고, 지하실 등을 주거 시설로 개조해 주택 소유자가 이를 다가구 주택으로 활용할 수 있게 된다.     에이드리언 아담스 시의회 의장은 “저렴한 아파트 허용 밀도를 높여 시민들을 위한 저렴한 주택을 더 확보할 수 있도록 정책을 발전시켜야 한다”고 전했다.   윤지혜 기자주택계획 뉴욕 주택계획 세부안 주거용 건물면적 뉴욕시 주거용

2024-04-12

시카고, 다운타운 사무빌딩 주거용 재개발

시카고 다운타운 상업지구를 대상으로 한 주거용 재개발 계획이 본격 추진된다.     브랜든 존슨 시카고 시장은 3일 다운타운 루프 라셀길 중심의 파이낸셜 지구의 4개 프로젝트를 세수증대사업으로 지정하고 시가 1억5000만달러를 지원한다고 밝혔다.     총 투자금액이 5억2800만달러로 알려진 이 프로젝트는 기본적으로 기존 건물을 주거용으로 변경하는 재개발 계획이다.     시의회의 승인 절차를 거쳐 이르면 2026년 하반기 세입자들이 입주할 수 있을 것으로 보인다.     111번지 웨스트 먼로, 208번지 사우스 라셀, 30번지 노스 라셀, 79번지 웨스트 먼로길을 대상으로 하는 4개 프로젝트를 통해 모두 1037세대의 아파트가 공급된다.   이 가운데 319세대는 저소득층용에게만 특별 할당(affordable housing)된다. 저소득층 아파트에 입주하기 위해서는 지역 중간소득의 60%인 2인 가구 기준 연간 소득이 5만3000달러 이하여야 하는 것으로 알려졌다.     라셀길은 시카고 다운타운 중에서도 대표적인 파이낸셜 지구로 구분된다. 연방준비은행 시카고 지점과 머니 박물관을 포함해 주요 은행과 증권, 선물회사 등 금융계 업체들이 밀집한 곳이다. 건물 역시 100년 가까운 역사를 자랑하며 랜드마크로 지정된 것도 다수다. 또 영화 ‘배트맨 다크 나이트’가 촬영된 곳으로도 유명하다.     시청이 라셀길을 상대로 주거용 건물로 재개발을 추진하는 이유는 간단하다. 코로나19 팬데믹 이후 이 지역의 사무실 공실률이 크게 높아졌기 때문이다. 팬데믹후에도 금융권 회사들이 재택근무를 이어가며 다운타운 건물 사용이 크게 낮아졌기 때문에 주거용으로 변경하는 프로젝트를 추진하게 된 것이다.     이 프로젝트는 로리 라이트풋 전임 시카고 시장이 2022년 시작한 '라셀 스트릿을 다시 상상하기'(LaSalle Street Re-imagined) 프로젝트의 연장선이다. 이번에 프로젝트가 승인된 네 곳 가운데 세 곳은 라이트풋 당시 최종 후보로 선정됐던 곳으로 존슨이 전임자의 프로젝트를 이어받아 추진하게 됐다.     이번 재개발 프로젝트에 대해 시청과 금융권, 재계의 기대는 크다. 다소 침체된 다운타운의 활력이 살아날 수 있다는 것이 가장 크다.     시카고 시청은 “네 곳의 재개발은 다운타운 상업지구가 복합 기능을 하는 지역으로 탈바꿈하는 것이다. 현재 두 곳의 건물에 대해 재개발 프로젝트가 추가로 연구되고 있으며 시청 역시 이를 적극적으로 검토할 것"이라고 밝혔다. Nathan Park•Kevin Rho 기자다운타운 사무빌딩 시카고 다운타운 주거용 재개발 연방준비은행 시카고

2024-04-04

뉴욕시 렌트 ‘브로커 피’ 집주인 부담 재추진

뉴욕시의회가 통상 세입자 부담으로 여겨지던 ‘브로커 피’(Broker Fees·부동산 중개 수수료)를 집주인이 내도록 하는 방안을 다시 추진한다. 렌트 부담이 큰 세입자들이 수수료 걱정을 덜 수 있어 환영할 것으로 보이지만, 오히려 랜드로드가 렌트를 높여 수수료를 전가할 가능성이 있다는 우려도 나온다.   28일 치 오세(민주·36선거구) 뉴욕시의원은 시의회에 브로커 피를 집주인이 감당하도록 하는 조례안(Int. 360)을 지난해에 이어 재발의했다. 이미 공동 발의자로 25명이 서명했다. 시의회 본회의에 상정될 경우, 조례안이 승인될 수 있는 과반 가량의 지지를 확보한 셈이다.     이 조례안은 주거용 렌트 계약 시 발생하는 브로커 피를 아예 없애거나 제한하진 않지만, ‘브로커를 고용하는 주체가 수수료를 지불해야 한다’고 명시한다. 통상 랜드로드가 브로커를 고용한다는 점을 고려하면, 결국 랜드로드가 브로커 피를 내도록 하는 셈이다. 뉴욕시에선 주거용 렌트를 구하기가 쉽지 않은 만큼, 뷰잉 약속을 잡거나 계약을 하는 과정에서 중개인의 도움이 필수적이다. 여태까지는 한 달 치 렌트 혹은 연간 렌트의 15%에 이르는 수수료를 세입자가 내는 것이 관행이었다.     오세 의원은 “현재 중개 수수료 기준은 이치에 맞지 않는다”며 “특정 서비스가 필요해 관련 인력을 고용한 사람이 돈을 지불하는, 간단한 논리를 적용한 조례”라고 설명했다. 관건은 랜드로드와 부동산 중개회사들을 대표하는 단체들의 반발이다. 오세 의원은 지난해에도 관련 조례안을 발의했지만, 부동산 업계의 로비 때문에 더 추진하지 못한 바 있다.     한편 이날 시의회는 본회의에서 최근 화재 원인으로 자주 꼽히는 리튬이온배터리 안전 강화, 노점상 규제 완화 등에 대한 조례안을 통과시켰다.   우선 시의회는 전기자전거나 스쿠터 판매업체가 안전정보 자료와 가이드를 게시하도록 하는 조례안(Int 19-A), 안전 표준을 충족하지 못하는 배터리나 이동장치 판매를 금지하는 규정을 강화하는 조례안(Int 21-A) 등을 통과시켰다.     생계 때문에 노점상을 운영하는 이들을 위해 식품 노점상의 진열 규칙을 단순화하는 조례안(Int 49-A), 노점상 개별 직원이 뉴욕주 판매세 당국 증명서를 보유해야 한다는 요구사항을 없애는 등의 조례안(Int 50-A)도 통과됐다. 다만 노점상이 자전거 도로는 침범할 수 없도록 하는 조례안(Int 51-A)도 통과해 안전 규정은 강화했다.   김은별 기자 kim.eb@koreadailyny.com브로커 재추진 부동산 중개회사들 주거용 렌트 연간 렌트

2024-02-28

오피스 건물, 주거용 전환 급증…공실률 20%대 육박하면서

재택근무와 하이브리드(재택+출근) 근무로 인한 오피스 공실률이 높게 유지되면서 오피스 빌딩의 주거용 전환이 급격하게 증가하고 있다. 다가오는 막대한 상업용 모기지 만기일도 이런 추세에 한몫했다.     무디스 애널리틱스에 따르면 작년 4분기 오피스 공실률은 19.6%다. 지난 40여년간 분기별 공실률은 19.3%가 최고치였음을 고려하면 이번에 역대 최고치를 경신한 것이다. 또 부동산 정보업체 커머셜엣지는 올해 만기일이 예정된 오피스 빌딩 모기지 금액은 총 1500억 달러라고 전했다. 2026년 말 만기를 앞둔 모기지 역시 3000억 달러가 넘는다.     이와 같은 이유로 오피스 빌딩을 주거용으로 전환하는 비율이 2021년 이후 357%나 폭증했다고 비즈니스 인사이더가 레시클럽 보고서를 인용해 최근 보도했다.     2021년 오피스에서 주거지로 전환은 1만2100개였지만 3년이 지난 현재 5만5300개로 급증했다     LA한인타운에서도 오피스 빌딩을 주거용 아파트나 콘도로 바꾸는 프로젝트가 빠르게 늘고 있다.     제이미슨 서비스는 19층 LA고등 법원 타워(600 South Commonwealth Ave.)를 428 유닛의 아파트로 전환할 계획이다. 이 법원 건물은 2014년 제이미슨 서비스가 5000만 달러에 인수했다.     업체는 또 버몬트에 위치한 19층 오피스 타워(695 South Vermont Ave.), 라파예트파크의 6층 오피스 빌딩(520 South La Fayette Park Pl.), LA다운타운에 있는 33층 아코 타워(1055 West 7th St.), 윌셔불러바드 선상의 7층 오피스 건물(6380 Wilshire Blvd.) 등의 주거용 전환 신청서를 LA시 개발국에 제출한 상태다.     이외에도 제이미슨 서비스가 이미 전환했거나 전환을 준비 중인 LA한인타운 내 오피스 빌딩은 어림잡아 10채 정도 된다.     부동산 업계는 “신축을 위한 부지 확보가 어렵고 건축비도 급증해 오피스 빌딩을 리모델링하는 것이 비용과 공사 기간, 전환 후 임대 측면에서도 훨씬 효율적”이라고 설명했다. 특히 제이미슨 서비스 입장에는 오피스 공간을 줄일 수 있어서 오피스 공실률도 줄이는 부수적인 효과를 누릴 수 있다고 덧붙였다.   공실률이 계속 상승하면서 임대 소득도 감소하는 와중에 모기지 만기도 도래하면서 재융자 압력을 받고 있다. 한 융자 업계 관계자는 “오피스 빌딩으로 재융자를 받는 것보단 주거용 건물로 재융자를 받는 게 더 쉬워서 주거용 전환을 부추기는 요소”라고 짚었다.     레시클럽 공동창업자인 랜스 램버트는 “상업용 건물이 모두 주거 공간으로 용도를 변경할 수 있지 않다”라며 “오피스 빌딩의 주거용 전환은 유용하지만 리모델링 비용도 만만치않을 수 있어서 득실을 잘 따져서 결정해야 한다”고 지적했다.   이은영 기자오피스 주거용 오피스 공실률 주거용 전환 오피스 건물

2024-02-18

"CRE<상업용 부동산> 문제로 금융위기 재현은 과장"

팬데믹 이후 늘어난 재택근무에 상업용 부동산(CRE) 공실률이 급증하며 금융위기가 재현될 수 있다는 우려는 과장됐다고 14일 영국 이코노미스트지가 진단했다.   이코노미스트지는 미국 상업용 부동산 중 특히 사무실 문제가 심각해지더라도 자산 특성상 전체 경제에 미치는 영향은 제한될 것이라고 관측했다. 매체는 먼저 부동산 중개업체 세빌스의 데이터를 인용해 2022년 말 농지를 제외한 부동산의 총가치는 66조 달러이고 이 중 상업용 부동산이 차지하는 비중은 4분의 1에 그쳤다고 지적했다.   이코노미스트지는 2007년과 2009년 사이 주거용 부동산 가치는 3분의 1 정도 줄었는데 오늘날 비슷한 규모의 충격은 전체 부동산 가치에서 16조 달러가 사라지는 것과 마찬가지라며 이에 비해 현재 미국의 모든 사무실 건물이 전체 가치를 잃는다고 해도 손실 규모는 16조 달러의 4분의 1 정도 수준에 불과하다고 언급했다.   매체는 은행들이 주거용 부동산에 비해 상업용 부동산 관련 손실로부터 더 잘 보호된다고도 덧붙였다. 주거용 부동산에 대한 대출은 건물 가치 100%에 가까운 규모인 경우가 많으나 상업용 부동산 대출 규모는 아무리 크다고 해도 건물 가치의 75% 정도까지만 차지하는 경향이 있는 것으로 나타났기 때문이다.   이 밖에도 이코노미스트지는 구체적으로 살펴보면 최근 뉴욕커뮤니티은행(NYCB) 문제는 은행 고유의 문제인 것으로 보인다고 관측했다. 매체는 NYCB가 뉴욕 사무실에 노출됐던 것은 사실이지만 같이 포트폴리오에 포함됐던 뉴욕시 다가구 아파트(rent-stabilised ‘multi-family’ apartment) 관련 대출도 감가상각됐었다고 언급했다. 해당 아파트 가격은 2019년 임대료 인상을 제한하는 법안이 통과된 후 급락한 바 있다.   대부분 상업용 건물 관련 자금은 5년 혹은 10년 만기 대출을 통해 조달되는데 고금리 환경이 유지되고 있는 가운데 이러한 대출 중 상당수가 조만간 재융자될 예정이라 상업용 부동산 관련 우려는 계속되고 있다. 향후 2년 내 만기가 연장되어야 하는 국내 상업용 부동산 대출 규모는 약 1조달러로 이는 상업용 건물에 대한 총부채의 약 5분의 1에 해당하는 규모다.   최근 몇 주간 중형 은행인 NYCB와 상업용 부동산에 노출된 일본 아오조라 은행, 독일 도이체 판드브리프방크는 모두 대출 관련 문제를 보고했고 주가 급락을 겪기도 했다.금융위기 상업용 상업용 부동산 주거용 부동산 부동산 중개업체

2024-02-15

맨해튼 코리아타운 오피스 건물, 주거용 전환

한인 투자자와 기업이 구매한 맨해튼 한인타운 내 오피스 건물(110 W 32스트리트)이 주거용으로 전환될 예정이다.   17일 크레인스뉴욕 보도에 따르면 뉴욕 기반 투자자 토니 박씨와 '벼룩시장', '알바천국' 등을 통해 덩치를 키운 한국 기업 미디어윌이 지난해 9월 3700만 달러에 구매했던 10층짜리 건물이 최근 상업용 2개층을 3000만 달러에 매각했다.     이 건물은 지상 10층, 11만3000스퀘어피트 규모인데, 구매자의 의사에 따라 3만 스퀘어피트 규모의 1층·메자닌·지하실은 슈퍼마켓이 된다. 본래 이 건물 지상 2층까지는 상업시설 용도로 지어졌다.   박씨는 자신의 부동산 업체인 PD프로퍼티를 통해 오피스용으로 지어진 나머지 3~10층을 베드룸이 딸린 77개 스튜디오와 1베드룸 아파트 형태의 주거용 임대 유닛으로 전환할 예정이다. 체육관, 옥상 라운지도 추가해 개조한다.     건물은 1920년에 지어져 1987년 보수됐다. 지난해 박씨와 미디어윌이 이 건물을 구매할 당시 이들은 오피스 공간보다 상업용 1~2층에 가치를 두고 매입한 것으로 알려져 있다.     한편 맨해튼의 아파트 렌트는 팬데믹 후 이전보다 오른 평균 4000달러대에 형성돼 있다. 부동산 전문 기업 CBRE 데이터에 따르면 맨해튼 주요 지역의 상업시설 평균 임대료는 지난해까지 스퀘어피트당 669달러로 6분기 연속 올랐다.   상업시설의 주거용 전환은 팬데믹 당시 오피스 공실률이 높아지며 나온 아이디어다. 앞서 캐시 호컬 뉴욕주지사는 이달초 신년연설을 통해 이같은 전환을 장려하자는 제안을 한 바 있다.   박씨는 지난 14일 CBS와의 인터뷰를 통해 공실을 소개하며 "사무실이 아니라면 뭐든 만들 것"이라고 말했다. 이날 기준 건물은 8개층이 비어있고, 1층에 '99센트 스토어'가 입주된 상태다. 강민혜 기자 kang.minhye@koreadailyny.com코리아타운 오피스 오피스 건물 주거용 전환 맨해튼 한인타운

2024-01-17

뉴욕시 퇴거조치 급증…지난해 연간 주거용 건물 퇴거 1만2000건

뉴욕시 전역에서 주거용 건물의 세입자 퇴거조치가 급증한 것으로 파악됐다. 고물가 장기화 등으로 렌트를 제 때 내지 못하고 장기체납해 퇴거 조치를 당한 경우가 대부분이다.     11일 지역매체 고다미스트(Gothamist)가 뉴욕시 조사국(DOI) 데이터를 파악해 보도한 데 따르면, 법원 집행관인 뉴욕시 마셜은 지난해 약 1만2000건의 주거용 건물 퇴거조치를 완료했다.     지난해 퇴거조치는 2022년 연간 처리된 퇴거조치 건수 대비 3배 수준이다.     렌트 장기체납자가 늘어났을 뿐 아니라, 법원에서 팬데믹에 적체됐던 퇴거소송 처리속도를 높이면서 퇴거조치가 급증했다.     특히 지난해 연말로 접어들면서 퇴거 건수는 더 급증했다.     작년 10~11월 퇴거 건수는 총 2484건으로, 2019년 10~11월(2365건)보다 100건 이상 많았다.     2017년부터 현재까지 퇴거 조치를 당한 뉴욕시 세입자는 총 7만7000명을 넘어선다.   비영리 정책단체 뉴욕하우징의 레이첼 피 대표는 “많은 세입자들이 팬데믹으로 어려움을 겪었고, 렌트를 체납해 이와 관련된 소송 건수가 법원에 쌓여 왔다”고 설명했다.     소득제한 등의 자격을 충족해야 하는 건물에 거주하는 세입자들의 3분의 1 정도는 평균 두 달가량 렌트를 납부하지 못한 것으로 파악됐다.   지역별로 살펴보면, 브롱스 퇴거 건수는 총 4000건으로 5개 보로 중 가장 많았던 것으로 파악됐다.     브루클린에서는 퇴거 조치가 3516건, 맨해튼 2224건, 퀸즈 1722건, 스태튼아일랜드 511건 등의 퇴거 조치가 발생했다.     퇴거 조치로 가장 큰 타격을 입은 그룹은 역시 저소득 유색인종 그룹이다.     다만 세입자들이 뉴욕시를 떠나게 되면 고용주들에게도 피해가 돌아갈 뿐만 아니라, 집을 잃은 사람들로 인해 사회안전망도 불안해질 수 있다고 전문가들은 전했다.     피 대표는 “세입자들의 퇴거를 막을 방법을 찾는 것이 장기적으로 모두에게 이익”이라고 전했다.   결국 대부분의 퇴거는 세입자가 렌트를 못 내 발생하는데, 도움이 필요한 세입자들에게 렌트 연체 문제를 해결할 옵션이 전혀 없다는 점이 문제라고 전문가들은 지저했다.     팬데믹에 렌트를 못 낸 저소득 세입자들을 위한 뉴욕주의 ‘긴급렌트지원 프로그램’(ERAP)은 중단됐다.     에릭 아담스 뉴욕시장은 ‘임대아파트 바우처 프로그램’(CityFHEPS) 확대 조례 시행을 거부하고 있어 시의회가 소송 제기까지 검토하고 있다. 김은별 기자 kim.eb@koreadailyny.com퇴거조치 주거용 세입자 퇴거조치 퇴거조치 건수 지난해 퇴거조치

2024-01-11

[부동산 가이드] 콘도와 타운홈

일반적으로 미국에서 가장 구매를 선호하는 주거용 부동산은 단독 주택이다. 그러나 LA 도심 중심으로 콘도나 OC 쪽으로는 타운홈을 선호하는 인구가 계속 증가하고, 특히 투자 목적으로 부동산을 구입하는 고객은 관리의 편리함, 임대의 용이함 등의 이유로 콘도 구매를 선호하고 있다.     부동산은 주거용과 상업용으로 나누어 볼 수 있다. 주거용 주택에는 대표적으로 단독주택(A Single Family Home), 다세대 주택(Duplex, Triplex, Townhouses), 콘도미니엄, 코압, 모빌홈 등이 있다.     콘도는 건물의 모양이나 주거 형태를 칭하는 용어가 아니고, 부동산의 소유 형태를 말한다. 콘도는 하나의 공동 주택이 여러 개의 유닛으로 나누어져서 각각의 유닛에 매매가 가능한 부분 소유권 형태의 부동산이다. LA 지역과는 조금 다른, OC 지역은 콘도보다는 타운하우스 식으로 형성되어서 작은 마당을 가지고 있어도, 공동 서비스 즉 HOA와 같은 개념으로 관리하는 곳으로 보면 된다.   유닛의 소유주들이 공동 사용 구역과 공동의 서비스를 공유하고 이에 따른 일정 지분을 소유하며, 이 공동 사용 구역의 관리와 서비스는 소유주협회(HOA, Home Owner's Association)에서 공동 비용으로 관리하게 된다. 공동 관리 구역이란, 콘도마다 다르지만, 일반적으로 정원, 복도, 엘리베이터, 길, 건물 외벽, 지붕, 세탁장, 파킹장, 운동시설, 수영장, 볼링장, 테니스 코트, 골프장 등 해당 콘도의 소유자들 모두가 사용하는 구역이나 시설이 이에 속하게 된다. 소유주들은 콘도나 타운홈의 공동 관리를 위한 비용을 매달 지불해야 한다. 이 비용을 보통 HOA 비용이라고 부르는데, 즉 관리비라 생각하면 된다.   소유주협회(HOA)의 운영에 관한 규칙은 일반적으로 내부 관리 사항을 규정한 Bylaws(CC & R)라는 문서에서 규정하는데 콘도의 문서에서 소유주협회 (HOA)의 운영 규칙이 정해지고, 일반적으로 관리비 금액, 관리비의 사용, 렌트 조항, 애완동물 관련 조항, 각 유닛의 외부에서 보이는 디자인에 대한 조항 등이 포함된다. 콘도를 매입할 때 꼭 리뷰하기를 권한다.   미국인 특유의 사생활과 공간을 소중히 여기는 성향으로 단독주택을 좀 더 선호해 왔었다. 특히 도시를 중심으로 젊은 층과 은퇴한 노년층에게 콘도가 매우 인기 있는 주거 형태가 되고 있다. 일단, 장점으로는 편리하고 안전한 공간, 편리한 교통과 위치, 단독 주택보다 상대적으로 저렴한 가격과 보험료, 편리한 이사 등을 들 수가 있다.     유닛의 장점인 편리함에 대해서 지불하는 비용이 어쩌면 콘도의 단점이 되기도 한다. 관리비 부담이 있고, 공동주택 형태이기 때문에 그 내부에서 준수해야 하는 규칙이 있기 때문이다. 집을 잘 모르는 고객이나, 첫 집을 구매하는, 또한 인컴 유닛처럼 렌트를 놓기에도 수월하며, 많은 부분이 HOA 관리 감독하에 편리하다. 여기에 '편리'라는 말이 여러 번 나왔듯이 가성비 외에 편리함이 콘도나 타운홈의 장점이다.     ▶문의:(562)972-5882 알렉스 신 / 뉴스타부동산 플러턴 에이전트부동산 가이드 타운홈 콘도 해당 콘도 주거용 부동산 공동 주택

2023-12-13

[에이전트 노트] LA카운티·한인타운 부동산 결산

올해초만 해도 지속적인 금리 인상의 영향으로 부동산시장이 크게 영향을 받아 모기지 금리는 치솟고 주택 가격은 크게 하락할 것으로 예상하였지만 실상은 예상과 달랐다.   금리 인상으로 모기지 금리는 인상할 것으론 예상했지만 실상은 예상 인상폭보다 너무나 높았고 인상속도도 엄청 빠르게 진행되어 30년 고정 모기지 금리는 이미 10월 들어 8%대까지 치솟았다.   금리 인상의 영향으로 주택 가격도 크게 하락할 것으로 예상했으나 실상은 하락은커녕 오히려 주택 가격이 인상되었고 특히 캘리포니아 지역은 이미 높아진 주택 가격임에도 불구하고 지역에 따라 다소 차이는 있으나 2%에서 높게는 5% 이상까지 상승한 곳도 있다.   높은 모기지 이자율에 시장에 나오는 주택마저 턱없이 부족해서 주택 가격은 계속 상승세에 있고 주택을 사려는 바이어들은 이중고를 겪으며 주택 구입을 포기하면서 미국 전체 주택시장이 이 같은 한파에 주택 거래는 계속 위축되고 있다.   그렇다면 올해 LA카운티와 LA한인 타운의 부동산 매매는 얼마나 감소했는지를 조사해 보았다.   분석 자료는 MLS (Multiple Listing Service) 자료를 바탕으로 LA카운티와 LA 한인타운(6개 ZIP Cord 90004,90005,90006,90010,90019,90020)내 주거용 부동산과 투자용 부동산 매물의 올해 11월 말까지의 매매 건수를 비교해서 조사했다.   먼저 LA카운티 전체 주거용 부동산 매물(싱글패밀리 하우스, 콘도미니엄)의 거래 건수는 총 4만 4908건이 완료되어 지난해 같은 기간의 매매 건수인 6만 781건에 비해 27% 나 하락한 것으로 나타났다.   또한 LA카운티 지역 내 마켓에 나와 있는 주거용 부동산 매물은 현재 8440개로 거래되는 매매 건수를 고려하면 2.1개월 치에 해당하는 양으로 올해 전반기에 유지하던 1.7개월 치보다는 조금 늘어나기는 했으나 매물 부족 상황은 여전히 심한 것으로 나타났다.     그리고 LA 한인타운의 주거용 부동산 매물의 거래 건수는 총 467건이 매매됐으며 지난해 같은 기간의 매매 건수인 781건에 비해 무려 40%나 급감한 것으로 LA카운티 평균치보다도 1.5배 이상 감소한 것으로 조사됐다.     또한 현재 마켓에 나와 있는 LA 한인타운 내 주거용 부동산 매물은 165개로 올해 전반기까지 유지되던 140개에 비하면 약간 증가한 수치이기는 하나 여전히 매물 부족은 심각한 것으로 보인다.   그리고 2유닛 이상 인컴 매물의 경우 LA카운티 올해 매매 건수는 4432건으로 지난해 같은 기간의 매매 건수 6577건에 비해 33% 급감했으며,  LA한인타운의 올해 11월 말까지 거래 건수는 고작 176건으로 지난해 같은 기간의 매매 건수인 346건이 완전히 반 토막 나며 크게 위축된 것으로 조사됐다.   그리고 현재 마켓에 나와 있는 2유닛 이상 인컴매물의 수치는 LA카운티가 2313개로 현재 매매되는 매매 건수를 고려하면 5.7개월 치로 거주용 부동산에 비해 크게 여유 있게 유지되고 있고, LA 한인타운은 187개로 올해 7월에 유지했던 163개 보다 크게 증가한 것으로 상업용 부동산이 금리 인상의 영향으로 당분간 회복세를 찾기는 어려울 것으로 예상한다.   ▶문의:(213)500-5589   전홍철/WIN Realty& Properties에이전트 노트 la카운티 한인타운 부동산 매매 부동산 매물 주거용 부동산

2023-12-05

상용건물 주거용 전환 쉬워진다

연방정부가 상업용 건물의 주거용 전환을 지원한다. 팬데믹 이후 사무실 공실률이 치솟은 가운데 정작 주택 공급은 부족한 미스매치를 해결하기 위해서다.   27일 조 바이든 행정부는 용도 변경을 통한 투자 촉진, 연방 자금 지원, 지자체·민간 협력 등의 관련 조치를 발표했다.   먼저 교통부(DOT)는 교통인프라재정혁신법(TIFIA)과 철도재건개선파이낸싱(RRIF) 프로그램의 새로운 지침을 발표했다. 대중교통을 중심으로 한 개발 프로젝트에 한해 다양한 혜택을 제공하겠단 계획이다.   주·로컬정부와 개발업자가 시장 금리보다 낮은 이율로 자금을 조달할 수 있도록 350만 달러를 지원한다. 다만 서민주택 공급과 탄소 배출 감소 등의 조건을 충족해야 한다.   상업용 건물의 용도 변경도 쉬워진다. 이날 백악관은 '상업시설의 주거 전환을 위한 연방 자원 가이드북'을 발표했다. 6개 기관이 20개 프로그램을 통해 용도변경을 도울 예정이다. 저리 대출, 정부 보증, 보조금, 세금 인센티브 등이 포함됐다.   아울러 주·로컬정부, 민간과의 협력을 강조했다. 전국카운티협회(NACo), 링컨토지주택연구소, 하버드대 디자인 대학원 등이 이번 정책에 참여 중이다.   한편 이날 경제자문위원회의 발표에 따르면 올해 2분기 상업용 부동산 투자는 작년보다 64% 감소했다. 사무실 공실률은 18.2%로 30년 만에 최고치를 기록했다.   자문위는 "워싱턴DC, 뉴욕, 샌프란시스코 등은 상업 건물의 주거 용도 전환을 통해 도심을 활성화하고 있다"며 "부동산시장에 활력을 불어넣고 주택 공급 부족을 해결할 기회"라고 강조했다.   실제 에릭 아담스 뉴욕시장은 지난 1월 시정부 차원에서 관련 규제를 완화한 바 있다. 주거 개발이 금지된 맨해튼 미드타운에 용도 변경을 허용하고, 서민주택을 짓는 경우 세금 인센티브를 제공하는 식이다.   이에 뉴욕의 대표적 상업 건물인 플랫아이언이 고급 주택으로 탈바꿈한다. 이 건물을 소유한 개발업체 브로스키 오가니제이션은 26일 해당 건물을 약 40개 유닛 규모의 주거 건물로 개조하겠다고 밝혔다.   뉴욕타임스는 "이 건물의 유일한 오피스 임차인이었던 맥밀런 퍼블리셔스가 떠나며 운명이 불확실해 보였지만, 이제 제2의 삶을 갖게 됐다"고 설명했다. 이하은 기자 lee.haeun@koreadailyny.com상용건물 주거용 주거용 전환 상업용 건물 주거 전환

2023-10-27

뉴욕시 렌트 ‘브로커 피’, 집주인 부담 가능성

뉴욕시에서 렌트 계약을 할 때, ‘브로커 피’(Broker Fees·부동산 중개 수수료)를 세입자 대신 집주인이 내도록 하는 방안이 뉴욕시의회에서 힘을 받고 있다.     렌트 부담이 큰 세입자들이 수수료 걱정을 덜 수 있어 환영할 것으로 보이지만, 오히려 랜드로드가 수수료를 렌트를 올리는 식으로 전가할 가능성이 있다는 우려도 나온다.   17일 데일리뉴스에 따르면, 치 오세(민주·36선거구) 뉴욕시의원이 지난 6월 발의한 관련 조례안(Int 1105)이 시의회 내에서 지지를 받으면서 최근 25명의 시의원이 공동 발의자로 서명했다.     시의회 본회의에 상정될 경우, 조례안이 승인될 수 있는 과반 가량의 지지를 확보한 셈이다.   이 조례안은 주거용 렌트 계약 시 발생하는 브로커 피를 아예 없애진 않지만, ‘브로커를 고용하는 사람이 수수료를 지불해야 한다’고 언급하고 있다. 통상 랜드로드가 브로커를 고용한다는 점을 고려하면, 결국 랜드로드가 브로커 피를 내도록 하는 셈이다.     뉴욕시에선 주거용 렌트를 구하기가 쉽지 않은 만큼, 뷰잉 약속을 잡거나 계약을 하는 과정에서 중개인의 도움이 필수적이다.     여태까지는 한 달 치 렌트 혹은 연간 렌트의 15%에 이르는 수수료를 세입자가 내는 것이 관행이었다.     오세 시의원은 “뉴욕시의 현재 중개 수수료 기준은 이치에 맞지 않는다”며 “특정 서비스가 필요해 관련 인력을 고용한 사람이 돈을 지불하는, 아주 간단한 이치를 적용한 조례를 발의한 것”이라고 설명했다.   관건은 랜드로드와 부동산 중개 회사들을 대표하는 단체들의 반발이다. 이들은 랜드로드가 무조건 브로커 피를 내도록 하게 된다면, 결국 이 요금이 렌트로 전가되는 부작용이 발생할 수 있다고 주장하고 있다. 김은별 기자 kim.eb@koreadailyny.com집주인 브로커 뉴욕시 렌트 주거용 렌트 렌트 계약

2023-08-17

[부동산 투자] 주거용과 투자용 부동산의 양도소득세

부동산과 관련된 세금 중에는 재산세, 상속세 그리고 양도소득세 등 여러 가지가 있다. 이 중 많은 관심을 갖게 되는 것이 바로 부동산 매매 시 발생하는 양도소득세다. 이는 처음 샀던 가격보다 오른 가격으로 팔았을 때 발생하는 소득에 대한 세금이다. 부동산은 크게 자신이 사는 주거용 부동산과 임대 수입이 창출되는 투자용 부동산으로 나뉜다.   주거용 부동산에 대한 의미는 최근 5년간 자신의 명의로 소유하고 2년을 거주했을 경우에 해당이 된다. 2년을 연속으로 거주하진 않아도 된다. 예를 들면 처음 1년 거주 후 3년 동안 임대했다가 다시 마지막 1년을 거주했을 경우도 해당하며 이런 경우 부동산 매매 후 부부공동으로 세금보고를 하면 양도소득의 50만 달러까지 공제 가능하며 따로 세금보고를 하면 각각 25만 달러까지 받을 수 있다. 예를 들어 보자. 어떤 부부가 5년 전 공동명의로 주택을 구매 후 처음 1년 거주 후 중간 2년을 임대를 주었다가 나중 2년은 자신들이 다시 거주하다 팔았을 경우 최고 50만 달러까지 공제받을 수 있다. 그러므로 5년 전 60만 달러에 사서 100만 달러에 팔았다면   이 부부는 40만 달러의 소득에 대해 전액 혜택을 받을 수 있다. 이처럼 내가 현재 거주하고 있는 주거용 부동산에 대해서는 공제가 가능하므로 이는 엄청난 혜택이 아닐 수 없다.   하지만 투자용 부동산일 경우는 좀 다르다. 투자용 부동산을 매매 후 발생한 양도소득에 대해서는 위와 같은 혜택이 없다. 그러므로 많은 셀러가 사용하는 것이 1031교환(Exchange)인데 이는 양도소득세를 연기시키는 것이다.     국세청(IRS)에서 제공하는 가이드라인에 따르면 부동산을 팔고 45일 이내에 새로 사야 할 매물을 정하고, 180일 안에 정한 매물 구매를 끝내야 한다. 일반적으로 3개까지 정할 수 있으며 매매 물건에서 나온 금액이  매입한 물건으로 재투자되어야만 하기 때문에 1031 교환을 할 경우 매입 가격이 같거나 더 높은 것을 사야 한다. 만약 이 과정에서 일정 금액을 뽑거나 새로 산 매물의 융자 금액이 줄어들면 이에 대한 세금을 내야 한다.     예를 들어 만약 융자가 100만 달러가 남아있는 아파트를 300만 달러에 팔고 280만 달러짜리 가격이 적은 다른 아파트로 1031 교환을 할 경우 융자 100만 달러를 갚고 나면 200만 달러가 남게 된다. 여기서 남은 200만 달러가 전부 새로 사는 매물에 투자되어야 하므로 새로 매입한 매물의 융자는 80만 달러로 줄어들게 된다. 이처럼 가격이 더 적은 매물을 구매하면서 줄어든 융자 20만 달러는 소득으로 간주하여 세금을 내야 한다. 만약 파는 매물에서 매년 감가상각을 받았다고 하면 그 부분에 관해서도 세금이 추가로 발생할 수도 있다.     인플레이션이나 불확실한 경제 상황에서 상대적으로 안전한 투자처는 부동산이며 이에 따른 현명한 투자와 매매는 자산의 가치를 보호함과 동시에 재산 증식의 좋은 수단일 것이다. 각자 개인의 재무구조가 다르므로 자세한 내용은 전문가의 조언을 받아 진행하는 것이 좋을 듯하다.   ▶문의: (310) 227-0066 케네스 정 / 드림부동산대표부동산 투자 양도소득세 주거용 투자용 부동산 주거용 부동산 부동산 매매

2023-06-21

[에이전트 노트] 1분기 부동산 매매 현황

미국이 40년 만에 최악의 인플레이션 사태를 겪으면서 부동산 시장이 직격탄을 맞고 있다.     지난 2021년 2월부터 치솟기 시작한 ‘소비자 물가지수(CPI)’는 지난해 6월 무려 9.1%까지 치솟았고 이를 해결하고자 ‘연방준비제도(Fed)’는 기준금리를 공격적으로 인상하며 인플레이션을 낮추기 위해 노력했고 그 영향으로 지난 2월 ‘소비자 물가지수(CPI)’는 6%로 다소 안정세를 찾은 상황이다.     하지만 미국 경제는 여전히 인플레이션 영향권에 머물러 있어 최근 실리콘 밸리 뱅크와 시그니처 뱅크 파산 여파가 겹치며 경제적 불안정한 상황이 주택시장을 한순간에 냉각시키고 있다.   계속된 기준 금리 인상의 영향을 받아 동반 상승한 모기지 금리로 인해 주택 매수세가 급격히 감소하면서 주택 거래는 지난해 대비 절반 수준으로 축소되었다.   지난 1분기 LA카운티와LA한인 타운의 부동산 매매는 어느 정도를 유지하고 있는지를 알아보기 위해 MLS(Multiple Listing Service) 자료를 바탕으로 LA카운티와LA한인타운 내 주거용 부동산과 투자용 부동산 매물의 매매 건수를 비교해 보았다.   먼저 LA카운티 전체 2023년 3월까지의 1분기 주거용 부동산 매물 (싱글패밀리 하우스, 콘도미니엄)의 거래 건수는 총 1만495건이 완료되어 지난해 2022년 1분기의 매매 건수인 1만 7398건에 비해 40%나 하락한 것으로 나타났다.   또한 LA카운티 지역 내 마켓에 나와 있는 주거용 부동산 매물은 현재 8822개로 현재 거래되는 매매 건수를 고려하면 2.5개월 치에 해당하는 양으로 지난해 상반기 1.9개월 치와 비교하면 다소 증가한 것으로 보이지만 그래도 아직까진 절대적 매물 부족 상태인 것을 알 수 있다.   그리고 LA 한인타운 1분기 주거용 부동산 매물의 거래 건수는 총 104건이 매매됐으며 지난 2022년 1분기의 매매 건수인 289건과 비교하면 무려 64%나 감소한 것으로 LA카운티의 감소폭 40%와 비교해도 한인타운 내 부동산 매매 감소 폭이 매우 심각한 것을 알 수 있다.   특히 한인타운 주거용 부동산 매매에 다수를 차지하고 있던 콘도미니엄의 거래는 2023년 1분기 거래가 고작 37건에 불과한 것으로 밝혀졌는데 이는 지난해 2022년 1분기 거래 건수인 163건과 비교할 때 무려 78%나 감소한 것으로 콘도미니엄의 매매는 완전히 얼어붙은 것으로 보인다.   또한 현재 마켓에 나와 있는 LA한인타운 내 주거용 부동산 매물은 고작 147개로 현재 거래되는 매매 건수를 고려하면 4.2개월 치로 다소 여유있게 매물이 유지되고 있는 것으로 보이지만 이는 지난 3개월간의 매매 건수가 엄청나게 줄어든 영향에 따른 것일 뿐 예전 마켓상황을 고려하면 3개월 치 정도의 매물이 유지되고 있는 것으로 봐야 할 것이며 이 역시 매물 부족 현상이 해소되었다고 보기는 어려운 상황이다.   그리고 2유닛 이상 인컴매물의 경우 LA카운티 올 1분기 매매 건수는 1018건으로 지난해 1분기 매매 건수 1991건에 비해 49%로 주거용 부동산보다 더 큰 폭으로 감소했으며 LA한인 타운 올 1분기 매매 건수는 고작 39건에 불과했는데 이는 지난해 1분기 114건에 비해 65%나 감소한 것으로 부동산 투자자들 역시 부정적인 경제 상황에 큰 영향을 받는 것으로 분석된다.   그리고 현재 마켓에 나와 있는 2유닛 이상 인컴매물의 수치는 LA카운티가 1149개로 현재 매매되는 매매 건수를 고려하면 6.3개월 치, LA한인 타운 165개로 8.7개월 치가 유지되고 있는 상황으로 거주용 부동산 매물에 비해 크게 여유 있는 것으로 조사됐다.   ▶문의:(213)500-5589 전홍철 WIN Realty& Properties에이전트 노트 부동산 매매 부동산 매매 주거용 부동산 매매 건수

2023-04-25

콘도 구매 시 고려 사항…장단기 임대용 콘도 투자 인기

부동산 불패 신화는 여전히 유효한가라는 질문에 현 시장에서 확실한 답을 찾긴 어려워 보인다. 특히 싱글홈보다 저렴한 가격으로 투자할 수 있는 콘도의 경우 대다수 투자자들은 시장 동향만을 지켜보고 있는 상황이다. 여기에 더해 주거용 콘도를 구입할 계획인 예비 바이어 역시 현 시장에서 좋은 구입 시기만을 기다리며 쉽게 결정을 못하고 있다. 올해 주거용 콘도를 구매하려 계획하고 있는 이들부터 여유자금으로 콘도에 투자하려는 투자자를 위해 최근 부동산 시장에서 콘도가 가치있는 투자인지 여부와 콘도 투자시 고려해야 할 사항들을 알아봤다.       ▶모기지 금리   지난해 하반기부터 시작된 모기지 금리 상승은 바이어들의 주택 구매 의욕을 꺾은 것이 사실. 전통적으로 집 구매 시 가장 큰 매력은 대출 이자에 대한 세금 공제였다. 부부의 경우 최대 75만달러까지 집 대출에 대해 세금 공제가 가능하기 때문이다. 그러나 최근 LA나 뉴욕처럼 대도시 콘도 값은 75만달러를 넘어 천정부지로 올랐고 최근 IRS가 재산세 공제 상한액을 1만달러로 변경함에 따라 재산세가 높은 지역에서는 콘도 투자 열기가 시들해졌다. 그러나 만약 현금 투자자라면 모기지 금리에 영향을 받지 않아 콘도 투자는 여전히 좋은 투자처다. 또 재산세의 경우 재산세 부과율이 낮은 도시를 찾아 투자하는 것도 방법이다.       ▶집값 안정세   팬데믹 동안 이상 과열됐던 부동산 시장은 이제 서서히 균형을 찾아 가고 있다. 팬데믹 동안 도심 외곽으로 몰려가던 현상이 주춤하고 있으며, 주택 재고도 서서히 증가세를 보이고 있다. 이런 부동산 지표와 함께 집값이 하락하기 시작했고 입찰 전쟁 열기도 식고 있는 추세다. 최근 리얼터닷컴(realtor.com) 보고서에 따르면 올해 전국 부동산 시장은 일부 지역을 제외하고는 대부분 바이어 시장으로 전환했다. 특히 콘도 가격이 안정세를 찾으면서 투자자들의 발길이 다시 돌아오고 있다.        ▶5년 후 수익 가능한가     일반적으로 콘도 구입 시 5년 이상 거주하거나 임대해야만 원금을 회수하고 수익을 낼 수 있다는 것이 부동산 투자의 원칙이었다. 그러나 지난 3년간 부동산 가격은 사상 최고치를 기록해 향후 5~7년간 부동산 매각을 통해 '상당한 이익'을 낼 가능성은 줄어들었다. 특히 최고급 편의 시설과 최첨단 가전 제품 및 스마트홈 사양을 갖춘 신축 고급 콘도 투자는 더 신중을 기해야 한다. 최첨단 고급 사양이 가장 큰 메리트인 콘도라면 결국 5~10년 뒤면 이 메리트가 그때 새로 지어진 고급 콘도에 밀릴 것이 뻔하기 때문. 따라서 이 경우 투자금을 회수할 가능성도 낮아질 수 있다.       ▶픽서 어퍼 홈   수리가 필요한 낡은 부동산인 '픽서 어퍼 홈(Fixer-Upper Home)' 거래도 활발해지고 있다. 팬데믹 동안 주택 재고 부족 및 인력 부족으로 픽서 어퍼 홈은 바이어들의 기피 대상이었으나 최근 다시 인기를 얻고 있다. 특히 당장 이사해 거주해야 할 집이 아닌 투자용이라면 픽서 어퍼 홈 투자를 고려할 만하다. 다만 수리 및 리모델링시 주의를 기울여야 한다. 자재 구입부터 시공 기간에 이르기까지 최대한 꼼꼼하게 계획을 세워 시간을 단축하는 것이 관건이다.   이처럼 신중하고 유연하게 리모델링을 끝내면 계약과 동시에 바로 입주가 가능한 콘도(turnkey property)를 찾는 수요가 많은 지금의 시장에서 빠르게 임차인을 구할 수 있다.     ▶투자용 콘도   투자용 콘도 구입에 있어 단기 또는 장기 임대용 콘도 구입은 여전히 유효한 것으로 보인다. 콘도에서 임대 소득 발생시, 모기지 이자는 사업 비용으로 간주되며 상한선이 없다. 또 재산세 역시 사업 비용으로 간주돼 1만달러 세금 공제 한도가 적용되지 않는다. 특히 최근 휴양지를 중심으로 콘도 단기 임대가 인기를 끌고 있어 이 지역에 대한 콘도 투자를 고려할 만하다. 다만 주별, 시별로 단기 임대에 대한 규정이 달라 이를 반드시 확인하고 투자를 결정해야 한다.       ▶주거용 콘도     현 시장에서는 당분간 구입보다는 아파트 임대가 낮지 않을까 생각할 수 있겠지만 5년 이상 거주할 계획이고 향후 부동산 시장에서의 가치 상승을 고려한다면 콘도는 여전히 매력적인 투자처다. 많은 예비 바이어들이 모기지 금리 상승, 재산세 공제액 감소, 재판매 가치 하락 등으로 주택 소유 비용이 증가하고 있다고 생각할 수 있지만 문제는 임대료 상승이다. 특히 콘도의 경우 구매와 임대 중 어느 쪽이 더 좋은지는 거주 지역에 따라 큰 차이가 있다. 따라서 콘도 구매 시 모기지 및 재산세 공제를 고려해 임대비와 구입비 차이가 적게 나는 도시에서 구매를 하는 것이 현명한 선택이 될 수 있다.  이주현 객원기자장단기 임대용 대다수 투자자들 주거용 콘도 부동산 시장

2023-02-22

[법 상식] LA 카운티와 시의 모라토리엄 정책

코비드19 팬데믹 이후 경제적인 어려움을 겪고 있는 세입자에 대한 퇴거 유예 규정(moratorium·모라토리엄)이 주 정부와 지방정부 차원에서 발효되어 세입자에 대한 퇴거를 금지해 왔다.     미국 내에서 코비드 백신이 집중적으로 접종되면서 비즈니스가 재개방하는 추세에서 세입자에 대한 모라토리엄의 유효기간도 추가로 연장되지 않고 현존하는 프로그램도 자동 말소되고 있으나 LA 카운티와 시의 경우에는 아직도 제한적인 모라토리엄을 유지하고 있다.   LA 카운티의 모라토리엄은 12월 7일 기준으로 상업용 건물에 대해 2022년 12월 31일까지 유효하다. 상업용 건물에 관한 모라토리엄은 세입자의 개인에게 밀린 렌트에 대한 보증을 요구할 수 없는 것을 제외한 모든 모라토리엄이 해제된 상태다. 주거용 건물에 대해서는 아직 퇴거와 관련해서 모라토리엄이 제한적인 조건으로 유효하다.     현재까지 유지되고 있는 주거용 모라토리엄은 다음과 같다. 1. 렌트 인상을 할 수 없다.  2. 렌트비를 내지 않는 이유가 아닌 세입자의 소란이나 반려동물의 소지 이유로 퇴거 조치를 할 수 없다. 또한 리스 기간이 만기 되었어도 기존의 세입자를 퇴거할 수 없다. 3. 세입자에 대한 보복이나 괴로움을 끼치는 행위를 할 수 없다. 4. 2022년 7월 1일 이후에 렌트를 내지 않았을 경우에는 세입자가 수입이 10% 이상 감소하거나 가스비, 음식비 등 생활비가 세입자의 소득이 7.5% 이상이라는 것을 자가 확인하는 것을 매달 건물주에게 통보할 경우에는 퇴거 모라토리엄이 유효하다.     위의 네 번째 조건에 해당하는 세입자는 매달 건물주에게 자가 확인서를 통보하면 렌트비를 내지 않은 이유로 퇴거 될 수 없다. 2022년 12월 31일 전에 밀린 렌트는 모라토리엄이 종료돼도 일시에 내는 것이 아니라 모라토리엄 종료 후 12개월 안에 분할하여 낼 수 있다. 상업용 건물의 경우에는 9명 이하의 종업원을 가진 세입자는 총 12개월 그리고 10명에서 100명 사이의 종업원을 가진 세입자는 총 6개월 동안 분할 지불할 수 있다.   LA시는 카운티의 모라토리엄과 별개로 독자적인 모라토리엄이 유효한 상태다. 1. 시의 모라토리엄은 2023년 1월 31일까지 유효하다. 2. 반려동물이나 원래 리스 계약에 등록되지 않은 세입자의 추가 거주 이유로 퇴거를 금지한다. 3. 렌트비를 내지 않을 경우에도 소득의 감소가 있었다는 자가 확인서를 건물주에게 통지할 경우 퇴거를 금지한다. 4. 시의 렌트 컨트롤에 해당하는 건물은 렌트 인상을 할 수 없다. 2020년 3월 1일부터 2021년 9월 30일 사이에 밀린 렌트는 2023년 8월 1일까지 지불할 수 있다.  2021년 10월 1일부터 2023년 1월 31일까지 밀린 렌트는 2024년 2월 1일까지 지불할 수 있다.     세입자로부터 코로나19로 인하여 렌트를 내지 못한다는 통지를 받게 되면 건물주는 세입자에게 렌트를 내지 못하는 것에 따른 어떠한 불이익을 주어서는 안 된다. 이러한 모라토리엄이 발효 됐음에도 불구하고 건물주가 퇴거 명령 소송을 제기할 경우에는 법원에서 모라토리엄이 기존의 법보다 먼저 적용되기 때문에 퇴거 명령이 가능하지 않게 된다. 모라토리엄의 시효가 만기가 된 후에는 건물주는 세입자를 상대로 퇴거명령 소송을 진행할 수 있으므로 이에 대한 사전 준비를 해야 한다.     ▶문의: (213)487-2371   이승호/ 변호사Lee & Oh법 상식 모라토리엄 카운티 퇴거 모라토리엄 모라토리엄 정책 주거용 모라토리엄

2022-12-11

[부동산 투자] 부동산 감정이 필요한 이유

부동산구입을 계획하고 있다면, 투자용이던지 직접 살기 위한 주거용이던지 가장 먼저 생각해야 될 것이 구입을 원하는 부동산의 주위 환경, 즉 로케이션이다. 그리고 현재나 앞으로 예상되는 수입을 감안하여 자신의 재정상태에 맞는 집을 정하는 것이다. 이때 전문가의 도움을 받아 융자의 가능여부와 얼마까지 대출이 가능한지도 미리 알아보기 위하여 앞으로 사게 될 부동산의 가격을 알아볼 수 있다.   즉 준비가 된 바이어가 원하는 매물을 찾아 에스크로를 열게 되면 무엇보다 중요한 것이 융자를 성공적으로 끝내는 것인데, 은행이 융자 여부를 결정하는 중요한 요인이  주택 감정이다. 바이어 쪽에서 보면 경쟁자들을 제치고 오퍼가 수락되어 에스크로를 열었으나 급격히 오른 가격 때문에  감정가격이 매매가보다 낮아 융자가 나오지 않아 에스크로가  깨지는 경우가 있을 수 있다. 부동산 감정은 구입할 때나 이미 가지고 있는 부동산을 담보로 재융자를 할 때도 필요한 것으로 부동산의 현재 시장 가치를 결정하는 것이다. 그리고 셀러가 주택을 팔려고 시장에 내놓을 때에 정확한 판매 가격을 알기 위해 감정을 하기도 한다.   이처럼 다양하게 쓰이는 감정을 하기 위해서 여러 방법이 사용된다. 일반적으로 주거용 부동산에서 쓰이는 것은  주위에서 이미 팔린 주택들의 가격을 비교하는 방식(Sales Approach)을 쓴다. 즉 해당 주택 인근에서 최근에 팔린 매물들과 비교 분석하여 감정 가격을 산출하는 것이다. 그리고 다시 지었을 때의 비용(Cost Approach)을 계산하는 방식을 쓰기도 하는데 해당 부동산을 다시 짓는데 들어가는 비용을 산정하여 가격을 결정하는 것이다. 그리고 세 번째로 수익이 생기는 투자용 부동산의 감정방법(Income Approach)은 보통 아파트나 상가, 또는 오피스 빌딩 등의 부동산을 감정할 때 쓰이는 것으로  해당 부동산에 투자해서 얻을 수 있는 수익이 얼마 정도 되는지를 산정해서 부동산 가격을 결정하는 방법이다.   요즘은 주택 소유주들이나 바이어들이 직접 인터넷을 이용해서 주택의 감정가격을 알아보기도 하는 데, ‘질로우 닷컴’등의  부동산 포털 사이트에 들어가면 주택에 대한 정보나 감정 가격에 대해 아주 자세히 나온다. 컴퓨터 프로그램으로 하는 것이라 데이터에 오류가 있을 수 있으므로 감정사나 에이전트같은 전문가와 확인을 하고 인터넷 정보는 참고 자료로만 쓰는 것이 좋다.   부동산을  매매할 때 전문 감정사를 고용하여 감정을 하는 이유는 융자를 받기 위한 것이 주된 목적이므로  비용은 보통 바이어가 내며 가격은 방 3개짜리 중소형 주택이 500여불 정도이고  상업용 부동산의 경우 규모에 따라 수 천불이상이 되기도 한다. 감정을 한 후에 결과를 알수 있는 리포트는 보통 일주일 정도면 나오는 데 콘도나 타운홈, 단독주택이라도 게이트 안에 있는 것들은 조금 더 걸릴 수도 있다.   그러므로 셀러의 입장에서, 주택의 가격을 결정하는 감정을 대비하여 가치를 올릴 수 있는 방법이 있는 지 부동산을 시장에 내놓기 전에 미리 준비를 하는 것도 한 방법이다.   ▶문의:(818)497-8949 미셸 원 / BEE부동산 부사장부동산 투자 부동산 감정 부동산 감정 투자용 부동산 주거용 부동산

2022-11-30

진접역 ‘투웨니퍼스트 르메트로’ 주거용 오피스텔 분양

        대명이십일이 ‘진접역 투웨니퍼스트 르메트로’를 공급할 예정이라 귀추가 주목된다. 이 단지는 지하철 4호선 진접역에 붙어있는 아파트 같은 오피스텔로, 분양 전부터 높은 관심을 얻었다.     ‘진접역 투웨니퍼스트 르메트로’는 지하 6층~지상 10층, 1개 동 규모로 건립될 예정이다. 근린생활시설은 총 71호실로, 지하 1층~지상 2층에 자리한다. 오피스텔은 총 4개 타입, 전용면적 52~58㎡ 128실로 구성된다.     이 단지는 다양한 특화설계를 통해 주거편의를 높였다. 먼저. 2룸, 3베이(타입별 상이) 설계를 통해 채광을 극대화했다. 2.5m로 높은 천정고는 개방감이 뛰어나고 화장실도 2개소가 마련된다. 세탁기, 냉장고, 에어컨, 광파오븐레인지, 전기인덕션 등 최신형 명품 빌트인 가전이 기본으로 제공되는 것도 편리함을 더한다. 수납공간도 넉넉하다. 세대별로 각층 복도에 마련된 계절 창고를 이용할 수 있어 짐이 많은 캠핑 등의 취미생활을 영위하기가 좋다.     주변 경관과 차별화된 외관 디자인 및 저탄소 소재 내부 마감이 적용된 단지 외부도 눈길을 끄는 요소다. 단지 내에는 지하층 공용창고를 비롯해 옥상 조경 및 휴게공간 등 입주민을 위한 다양한 부대시설이 함께 조성된다.     우수한 정주 여건도 진접역 오피스텔 ‘진접역 투웨니퍼스트 르메트로’의 매력을 더한다. 먼저, 이 단지는 지하철 4호선 연장선 진접역 초역세권 입지에 계획돼 있다. 최근 진접역이 개통되면서 지하철 4호선 연장 개통으로 인해 서울역까지 40분대에 닿을 수 있게 됐다. 서울로의 접근성이 대폭 강화된 것으로, 출퇴근하는 직장인 수요가 상당히 풍부하다. 특히, 이 단지는 진접역 최초로 공급되는 주거용 오피스텔로, 희소성까지 뛰어나 주목하는 사람이 상당하다는 것이 관계자의 전언이다.   차량 이용도 편리하다. 다산, 하남, 별내를 비롯해 서울 강남, 강북 주요 지역으로 편리하게 이동할 수 있다. 진접~내촌간 도로도 개통돼 포천, 퇴계원, 서울 진입도 더욱 수월해진 상황이다.     굵직한 교통 호재도 다양하게 예정돼 있다. 인천 송도부터 남양주 마석을 잇는 GTX-B노선이 2027년 개통 예정이며, 8호선 연장선인 별내선도 2023년 개통을 앞둔 상태다. 하남 강일지구에서부터 왕숙지구까지 잇는 9호선도 오는 2028년 개통을 목표로 사업이 추진되고 있다.     교통망뿐만 아니라 생활 인프라도 다양하게 품고 있다. 이마트와 홈플러스, 하나로마트 등이 단지 주변에 자리해 있고 현대병원, 롯데시네마도 근거리에 들어서 있다. 진접오남행정센터, 남양주북부경찰서 등 행정시설도 가까이 위치해 이용이 편리하다. 아울러 해참공원, 에버그린파크, 왕숙수변 자전거길, 광릉수목원, 밤섬유원지 등 인근으로 풍부한 녹지공간이 있어 쾌적한 주거생활도 누릴 수 있다.     자녀를 둔 학부모 수요자들에게도 좋은 선택지다. 도보 통학권에 주곡초가 있고 해밀초, 진접초, 주곡중, 풍양중, 진접고, 광동고 등이 근거리다. 인근으로는 명문 학원가도 자리해 있다.     향후 주거 편의는 더욱 좋아질 것으로 기대된다. 다산신도시, 별내신도시 일원에 갖춰진 인프라를 편리하게 공유할 수 있기 때문이다. 게다가 진접2지구, 왕숙지구 등 개발이 예정된 생활권도 공유할 수 있다. 1지구와 2지구로 구성되는 왕숙지구는 경제중심권역, 문화예술중심권역으로 나뉘어 조성될 전망이다.     한편 진접역 오피스텔 ‘진접역 투웨니퍼스트 르메트로’의 분양홍보관은 남양주시 진접읍에 위치해 있다.      김진우 기자 (kim.jinwoo.ja@gmail.com)오피스텔 주거용 주거용 오피스텔 지하층 공용창고 연장 개통

2022-11-13

[에이전트 노트] 3분기 부동산 매매현황

연방준비제도가 지난 2일 4번째 연속 자이언트 스텝을 단행했다. 이로 인해 기준금리는 현행 3.00~3.25%에서 3.37~4.00%로 또 0.75%가 상승했다.   계속되는 금리 인상과 높아지는 인플레이션으로 내 집 장만에 나섰던 많은 바이들이주택구입을 포기하면서 남가주 지역의 부동산 매매 상황도 큰 변화가 생기고 있는 것으로 알려졌다.   LA카운티와 LA 한인타운의 올해 3분기 부동산 거래와 지난해 코로나 특수로 매매가 크게 증가했던 지난해 3분기와 어떤 변화가 있는지 비교해 보았다. MLS (Multiple Listing Service)자료를 바탕으로 LA카운티와LA한인 타운(6개 ZIP Cord 90004, 90005, 90006, 90010, 90019, 90020)내 주거용 부동산과 투자용 부동산의 매매건수를 조사했다.   먼저 LA카운티 전체 2022년 3분기 주거용 부동산 매물(싱글 패밀리 하우스, 콘도미니엄)의 매매 건수는 총 1만3774건으로 지난해 3분기의 총 매매건수인 1만9726건에 비해 30.2%나 크게 감소한 것으로 조사되었다. 이는 올해 2분기 매매 건수인 1만6938건이었던 것과 비교해도 19% 감소한 수치이다.   또한 LA카운티 내에 마켓에 나와 있는 주거용 부동산 매물은 현재 1만880개로 현재 거래되는 매매 건수를 고려하면 2.37개월 치를 유지하고 있는 것으로 조사됐는데 이는 지난해 3분기의 매물이 1.2개월 치가 유지됐던 것과 비교하면 2배가량의 매물이 증가한 것을 알 수 있다.   LA 한인타운의 2022년 3분기 주거용 부동산 매물의 매매 건수는 총 150건이 완료되었고 지난해 3분기 매매 건수는 총 251건으로 지난해 대비 40%나 감소했다. 올해 2분기 매매 건수인 199건과 비교해도 25% 감소한 것으로 LA카운티 평균치보다 훨씬 더 급감한 것으로 조사됐다.   그리고 현재 마켓에 나와 있는 LA 한인타운 내 주거용 부동산 매물은 178개로 현재 거래되는 매매 건수를 고려하면 3.56개월 치를 유지하고 있다. 이는 지난해 3분기의 매물이 2.3개월 치가 유지됐던 것과 비교하면  50% 이상 매물이 증가한 것으로 LA카운티 평균치보다는 매물증가세가 다소 낮은 것으로 조사됐다.   그리고 2유닛 이상의 LA카운티 내 인컴매물의 경우 2022년 올해 3분기 매매 건수는 총 1212건으로 지난해 3분기 매매 건수인 1627건에 비해 25.5% 감소한 것으로 조사됐으며 현재 LA카운티 내 인컴매물의 시장 내 매물은 2225개로 현재 매매되는 건수를 고려하면 대략 5.5개월 치의 매물이 유지되고 있다. 이는 지난해 3분기에 마켓내 유지됐던 매물이 대략 3.7개월 치의 매물이 유지됐던 것을 고려하면 50% 가까이 매물이 증가한 것을 알 수 있다.   또한 LA 한인타운의 2유닛 이상의 인컴매물의 경우 2022년 3분기 총 매매 건수는 58건으로 지난해 3분기의 매매 건수인 80건에 비해 28% 감소한 것으로 조사됐으며, 현재 LA한인타운 내 마켓에 나와 있는 인컴매물은 168개로 현재 거래되는 매매 건수를 고려할 때 대략 8.7개월 치의 매물이 유지되고 있는 상황이다. 지난해 3분기 때의 5.4개월 치의 매물이 유지됐던 것을 보면 마켓내 매물이 크게 증가한 것을 알 수 있다.     종합적으로 판단해 보면 부동산 시장 전체가 금리인상과 인플레이션 상승, 경기침체 등의 영향으로 매매가 30%이상크게 감소하면서 부동산 가격하락에 계속적으로 압박을 가하고 있는 상황으로 부동산 가격하락세는 이미 진행되었고 이 같은 하락세는 내년까지 계속 이어질 것으로 보인다.   ▶문의: (213)500-5589 전홍철 WIN Realty & Properties에이전트 노트 매매현황 부동산 부동산 가격하락세 부동산 매매 주거용 부동산

2022-11-08

윌셔·노먼디 건물 2250만불에 매각…주거용 건물 신축 가능성

윌셔와 노먼디가 만나는 코너에 위치한 약 2만800스퀘어피트 규모의 2층 건물이 2250만 달러에 매각됐다. 1층에는 편의점 7일레븐과 칼스주니어 매장이 입점해 있다.   셀러는 ‘케이타운 메트로 플라자 LLC’이며 이 업체의 소유자는 션 하셈 ‘그린브릿지 인베스트먼트 파트너스’ 대표다. 바이어는 비한인 업체로 리오 혼도 메디컬 플라자 LLC라는 게 부동산 업계가 전하는 말이다.   하셈 대표는 “이 건물은 당초  TOC(대중교통중심 커뮤니티)로 지정된 지역이어서 이에 따른 인센티브를 받을 수 있으며170~329개 유닛의 주거용 건물을 신축할 수 있다”고 밝혔다.   팔린 건물은 유동인구가 많은 지역으로 다수의 식당과 윌셔/노먼디 지하철역(퍼플 라인)이 인근에 위치하고 있다. 특히 윌셔불러바드 건너에는 라인호텔도 있다.   우훈식 기자건물 주거용 주거용 건물 건물 2250만불 그린브릿지 인베스트먼트

2022-11-03

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