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텍사스 월 평균 주거용 전기 요금 166달러

 텍사스주의 월 평균 주거용 전기 요금(Average Monthly Residential Electric Bill)은 166달러로 51개주(워싱턴DC 포함) 가운데 5번째로 비싼 것으로 나타났다. 마켓워치 가이드(MarketWatch Guide)가 연방 에너지 정보국(U.S. Energy Information Administration)의 데이터를 토대로 각 주별 월 평균 주거용 전기 요금을 비교한 자료에 따르면, 텍사스의 월 평균 주거용 전기 요금은 166달러로 미전국 평균 137달러에 비해 21%나 비쌌다. 이는 51개주 가운데 매사추세츠와 함께 5번째로 높은 수치다. 텍사스 주민들은 가구당 중간 소득의 2.63%를 전기 요금으로 지출하고 있다. 이번 조사에서 월 평균 주거용 전기 요금이 가장 비싼 주는 하와이로 213달러에 달했다. 두 번째로 비싼 주는 코네티컷(203달러)이었고 뉴 햄프셔가 169달러로 3위, 플로리다가 168달러로 4번째로 비쌌다. 이어 알라배마가 7위(163달러), 메인 8위(154달러), 미시시피 9위(153달러), 로드 아일랜드 10위(150달러)의 순이었다. 반면, 월 평균 주거용 전기 요금이 제일 싼 주는 유타로 85달러에 그쳤으며 뉴 멕시코(91달러), 콜로라도(95달러), 와이오밍(99달러), 워싱턴DC(104달러)의 순으로 낮았다. 이밖에 캘리포니아는 145달러로 14위, 펜실베니아와 루이지애나가 143달러로 공동 15위, 조지아와 버지니아가 142달러로 공동 17위, 뉴욕·켄터키·미조리·사우스다코타가 126달러로 공동 28위, 일리노이는 105달러로 46위였다. 한편, 텍사스 주민들이 전기 요금을 절약할 수 있도록 돕는 팁은 다음과 같다.   ▲에너지 효율적인 가전제품으로 업그레이드: 에어컨에 크게 의존하는 텍사스의 가정에서는 에너지 효율적인 장치로 업그레이드하거나 LED 조명으로 전환하면 비용을 절감하는데 도움이 될 수 있다. ▲온도 조절기 조정: 근무 중 온도 조절기(thermostat)를 7~10도로 변경하면 냉난방 비용을 연간 10% 절감할 수 있다. ▲스위치 공급업체: 텍사스와 같은 규제 완화된 주에서는 소비자가 에너지 공급업체를 선택할 수 있는 옵션을 제공하는 경우가 많다. ▲태양광 패널 고려: 태양광 에너지는 높은 요금에 직면한 텍사스 가정에 판도를 바꿀 수 있으며 전력망에 대한 의존도를 낮추고 잠재적으로 과잉 에너지를 되팔 수 있다.   손혜성 기자텍사스 주거용 전기 요금 텍사스 주민들 텍사스 가정

2024-11-18

뉴욕시 렌트 ‘브로커 피’ 집주인이 낸다

뉴욕시에서 통상 세입자 부담으로 여겨지던 ‘브로커 피(Broker Fees·부동산 중개 수수료)’를 이제 집주인이 내게 된다.     13일 본회의에서 뉴욕시의회는 연간 렌트의 10~15%에 달하는 브로커 피를 집주인이 부담하게 하는 ‘브로커 피 개혁’ 조례안(Int. 360-A)을 통과시켰다.     이는 입주 시에 ▶첫 달 렌트 ▶보증금 ▶건물주가 고용한 브로커의 브로커 피 ▶각종 수수료 등 막대한 선불 비용을 내야 하는 세입자들의 경제적 부담을 줄이기 위한 조치로, 시 데이터에 따르면 지난해 새 아파트로 이사하는 세입자 뉴요커는 선불 비용으로 평균 1만 달러 이상을 지출했다.   해당 조례안은 주거용 렌트 계약 시 발생하는 브로커 피를 ‘브로커를 고용하는 주체가 지불해야 한다’고 명시한다. 통상 집주인이 부동산 거래를 위해 브로커를 고용한다는 점을 고려하면, 결국 집주인이 브로커 피를 내도록 하는 셈이다. 이에 따라 집주인은 세입자가 지불해야 하는 수수료 목록을 렌트 계약서에 공개해야 하며, 이를 위반할 시에는 벌금형이나 민사 소송을 당할 수 있다.   이외에도 이날 본회의에서는 ▶시 헌장개정위원회(Charter Revision Commission)를 설립해 시정부 기관의 투명성을 개선하는 조례안(Int. 1088-A) ▶시 공원국이 2026년 7월 1일까지 각 보로 최소 2개 공원·2027년 7월 1일까지 각 보로 최소 3개 공원·2028년 7월 1일까지 각 보로 최소 5개 공원에 유기 폐기물 퇴비화 시설을 설치하도록 하는 조례안(Int. 130-A) ▶시 교통국(DOT)이 뉴스랙(Newsrack) 설치에 대한 기준을 마련하고, 뉴스랙이 보도에 위치한 특정 인프라에 너무 가깝게 배치되는 것을 제한할 수 있도록 하는 조례안(Int. 663-A) 등이 통과됐다.     각종 결의안들도 통과됐는데, 먼저 교육 관련해서는 ▶매년 3월 둘째주 금요일을 ‘사회·정서 학습의 날(Social and Emotional Learning Day)’로 지정하는 결의안(Res. 13)과 ▶시 교육국(DOE)이 종교 단체와 협의해 종교 다양성에 초점을 맞춘 커리큘럼을 개발하고 제공하도록 촉구하는 결의안(Res. 95) 등이 통과됐다.     이외에도 매년 3월 29일을 ‘베트남 참전용사의 날’로 지정하는 결의안(Res. 441)이 통과되며, 베트남 전쟁에서 복무한 군인들의 용기와 희생을 기리는 날이 지정됐다. 윤지혜 기자집주인 브로커 렌트 계약서 주거용 렌트 연간 렌트

2024-11-13

뉴욕시 주거용 쓰레기통 사용 의무화

12일부터 뉴욕시 주거용 건물에서 발생한 쓰레기도 컨테이너에 담아 배출해야 하는 규정이 시행됐다.     앞서 지난해 10월 에릭 아담스 뉴욕시장이 발표한 정책에 따라, 주거용 유닛이 9개 이하인 모든 빌딩은 12일부터 쓰레기를 컨테이너에 담아 배출해야 한다.     2026년 봄까지는 ‘55갤런 이하의 뚜껑 장착형’ 기준을 충족하는 어떤 컨테이너를 이용해도 상관없지만, 2026년 6월 1일부터는 뉴욕시 공식 쓰레기통을 사용해야 한다.     연말까지는 이를 위반해도 벌금이 부과되지 않지만, 내년 1월 2일부터는 ▶첫 번째 위반시 50달러 ▶두 번째 위반시 100달러 ▶세 번 이상 위반시 200달러의 벌금을 내야 한다.     뉴욕시 공식 쓰레기통은 시 청소국(DSNY) 웹사이트(www.bins.nyc)를 통해 주문 가능하며, 크기별로 ▶35갤런용은 45.88달러 ▶45갤런용은 53.01달러다.   DSNY는 이번 조치를 통해 길거리 쥐 개체수를 줄이고 원활한 쓰레기 수거가 가능해질 것으로 기대하고 있다.    윤지혜 기자 yoon.jihye@koreadailyny.com쓰레기통 주거용 뉴욕시 주거용 사용 의무화 주거용 유닛

2024-11-12

[부동산 투자] 주거용과 투자용 양도소득세 비교

부동산과 관련된 세금 중에는 재산세, 상속세 그리고 양도 소득세 등 여러 가지가 있다. 이 중 많은 관심을 갖게 되는 것이 바로 부동산 매매 시 발생하는 양도소득세다. 이는 처음 샀던 가격보다 오른 가격으로 팔았을 때 발생하는 소득에 대한 세금이다.     주거용 부동산에 대한 의미는 최근 5년간 자신의 명의로 소유하고 2년을 거주했을 경우에 해당이 된다. 이때 2년을 연속으로 거주하지 않아도 된다. 예를 들면 처음 1년 거주 후 3년 동안 임대했다가 다시 마지막 1년을 거주했을 경우도 해당한다. 이런 경우 부동산 매매 후 부부공동으로 세금보고를 하면 양도소득의 50만 달러까지 공제 가능하며 따로 세금보고를 하면 각각 25만 달러까지 받을 수 있다.   예를 들어 보자. 어떤 부부가 5년 전 공동명의로 주택을 구매 후 처음 1년 거주 후 중간 2년을 임대를 주었다가 나중 2년은 자신들이 다시 거주하다 팔았을 경우 최고 50만 달러까지 공제받을 수 있다. 그러므로 5년 전 60만 달러에 사서 100만 달러에 팔았다면 이 부부는 40만 달러의 소득에 대해 전액 혜택을 받을 수 있다.   이처럼 내가 현재 거주하고 있는 주거용 부동산에 대해서는 공제가 가능하므로 이는 엄청난 혜택이 아닐 수 없다. 하지만 투자용 부동산일 경우는 좀 다르다. 투자용 부동산을 매매 후 발생한 양도 소득에 대해서는 위와 같은 혜택이 없다.     그러므로 많은 셀러가 사용하는 것이 1031 교환(Exchange) 인데 이는 양도 소득세를 연기(Defer)시키는 것이다. 국세청(IRS)에서 제공하는 가이드라인은 부동산을 팔고 45일 이내에 새로 사야 할 매물을 정하고 180일 안에 정한 매물 구입을 끝내야 한다. 일반적으로 3개까지 정할 수 있으며 매매 물건에서 나온 금액이 매입한 물건으로 재투자 되어야만 하기 때문에 1031 교환(Exchange)을 할 경우 매입 가격이 같거나 더 높은 것을 사야 한다. 만약 이 과정에서 일정 금액을 뽑거나 새로 산 매물의 융자 금액이 줄어들면 이에 대한 세금을 내야 한다.   예를 들어보자. 만약에 융자가 100만 달러가 남아있는 아파트를 300만 달러에 팔고 280만 달러짜리 가격이 적은 다른 아파트로 1031 교환(Exchange)을 할 경우 융자 100만 달러를 갚고 나면 200만 달러가 남게 된다. 여기서 남은 200만 달러가 전부 새로 사는 매물에 투자되어야 하므로 새로 매입한 매물의 융자는 80만 달러로 줄어들게 된다. 이처럼 가격이 더 적은 매물을 구입하면서 줄어든 융자 20만 달러는 소득으로 간주하여 세금을 내야 한다. 만약 파는 매물에서 매년 감가상각을 받았다고 하면 그 부분에 관해서도 세금이 추가로 발생할 수도 있다.     불확실한 경제 상황에서 상대적으로 안전한 투자처는 부동산이다. 이에 따른 현명한 투자와 매매는 자산의 가치를 보호함과 동시에 재산 증식의 좋은 수단이다. 각자 개인의 재무구조가 다르므로 자세한 내용은 전문가의 조언을 받아 진행하는 것이 이롭다.     ▶문의: (213)254-7718 캐티 리 /드림부동산부동산 투자 양도소득세 주거용 투자용 양도소득세 투자용 부동산 주거용 부동산

2024-08-28

[부동산 이야기] 인컴유닛 장점과 특징

인컴유닛이란 보통 2유닛(듀플렉스)부터 4유닛까지의 주거용 부동산을 가리킨다. 최대 4유닛인 탓에 일반 주택과 동일하게 취급하며, 구매조건 역시 비슷하다. 또 최소 35% 이상을 다운페이먼트로 지불해야 하는 아파트 등 5유닛 이상의 매물과 비교하면, 구매조건 역시 까다롭지 않다. 이에 더해 낮은 이자율 역시 인컴유닛 투자의 장점으로 꼽힌다. 세입자 한 명이 나가더라도 총수입에 미치는 여파가 상대적으로 적다는 점 역시 인컴유닛 투자의 장점이다.   인컴유닛은 일반 주거용 주택과 달리 주변 부동산 시세에 따라 가격이 책정되지 않는다. 투자에 따른 수익률이 가격에 반영되는 탓에 주요 수입원인 렌트 수입 규모를 파악하는 것이 중요하다. ‘테넌트 에스토펄’(Tenant Estoppel)을 받아 렌트 수입을 정확히 확인해야 하는 이유다.     렌트 수입 못지않게 매물의 가치에 영향을 주는 요소가 경비지출 규모다. 아파트와 마찬가지로 4유닛 이하의 인컴유닛은 소유주가 재산세, 보험료, 수리 비용 등을 부담하는 경우가 많다. 따라서 수입에서 경비를 차감한 실질수익을 파악하는 것이 중요하다. 실질수익은 총 렌트수입에서 모기지, 운영경비 등의 지출요소를 차감해 산출할 수 있다. 실질수익을 파악하고 나면 운영수익(NOI·Net Operating Income)과 자본화비율(CAP Rate·Capitalization Rate) 등을 활용해 수익률도 가늠할 수 있다. 이 가운데 자본화비율(Cap Rate)은 매수가격 대비 1년 동안 벌어들이는 수익을 측정하는 데 활용된다. 자본화비율은 부동산의 가치를 반영하며,  연간 순수입을 매수가로 나누어 산출할 수 있다. 비교적 신축이며, 안정적인 임차인이 들어선 경우에 낮은 자본화비율을 나타내는 경향이 있다. 이외 매매 시점 기준 렌트 수입의 규모, 매물의 위치와 사이즈 및 컨디션을 비롯한 조닝 종류 등의 요소들이 매각 가격에 반영된다.   납세 혜택을 받을 수 있는 가격대가 비교적 낮은 인컴유닛에 투자하는 것도 추천한다. 자본화비율이 높은 매물 대신 세금공제 혜택이 더 많이 주어지는 매물에 투자하는 게 효과적일 수 있기 때문이다.   예를 들어 1031교환(1031 Exchange)를 통한 세금 납부 연기 및 자산 증식을 꾀할 수 있다. 1031 익스체인지는 부동산 매각 시 발생한 순이익금에 대한 세금을 재차 부동산매매 자금으로 사용한 경우에 한해 국세청(IRS)에서 납세 혜택을 제공하는 제도다. 매각하고자 하는 부동산의 가치가 높아질수록, 납부해야 하는 세금의 규모 역시 불어난다는 점을 공략하는 것이다. 제도를 활용해 납세 기한을 연장하고, 부동산을 구매하여 자산을 불려 나가는 전략을 고려해 볼 수 있다.   인컴유닛은 꾸준한 수요가 있다는 특징이 있다. 따라서 임차인과 좋은 관계를 가지고, 쾌적한 주거 환경을 유지한다면 리스크를 최소화한 투자처가 될 수 있다.    ▶문의:  (213)-718-7733  윤소야 / 뉴스타부동산 풀러턴 명예부사장부동산 이야기 장점 다운페이먼트 부동산매매 자금 주거용 부동산 부동산 매각

2024-08-21

[부동산 투자] 주거용과 투자용 양도소득세 비교

부동산과 관련된 세금 중에는 재산세, 상속세 그리고 양도 소득세 등 여러 가지가 있다. 이 중 많은 관심을 갖게 되는 것이 바로 부동산 매매 시 발생하는 양도소득세다. 이는 처음 샀던 가격보다 오른 가격으로 팔았을 때 발생하는 소득에 대한 세금이다. 부동산은 크게 자신이 사는 주거용 부동산과 임대 수입이 창출되는 투자용 부동산으로 나뉘게 되는데 아파트, 상가, 창고 등이 이에 포함된다.     주거용 부동산에 대한 의미는 최근 5년간 자신의 명의로 소유하고 2년을 거주했을 경우에 해당이 된다. 이때 2년을 연속으로 거주하지 않아도 된다. 예를 들면 처음 1년 거주 후 3년 동안 임대했다가 다시 마지막 1년을 거주했을 경우도 해당하며 이런 경우 부동산 매매 후 부부공동으로 세금보고를 하면 양도소득의 50만 달러까지 공제 가능하며 따로 세금보고를 하면 각각 25만 달러까지 받을 수 있다.   예를 들어, 어떤 부부가 5년 전 공동명의로 주택을 구매 후 처음 1년 거주 후 중간 2년을 임대를 주었다가 나중 2년은 자신들이 다시 거주하다 팔았을 경우 최고 50만 달러까지 공제받을 수 있다. 그러므로 5년 전 60만 달러에 사서 100만 달러에 팔았다면 이 부부는 40만 달러의 소득에 대해 전액 혜택을 받을 수 있다. 이처럼 내가 현재 거주하고 있는 주거용 부동산에 대해서는 공제가 가능하므로 이는 엄청난 혜택이 아닐 수 없다.     하지만 투자용 부동산일 경우는 좀 다르다. 투자용 부동산을 매매 후 발생한 양도 소득에 대해서는 위와 같은 혜택이 없다. 그러므로 많은 셀러가 사용하는 것이 1031 교환(Exchange) 인데 이는 양도 소득세를 연기(Defer)시키는 것이다. 국세청(IRS)에서 제공하는 가이드라인은 부동산을 팔고 45일 이내에 새로 사야 할 매물을 정하고 180일 안에 정한 매물 구매를 끝내야 한다. 일반적으로 3개까지 정할 수 있으며 매매 물건에서 나온 금액이 매입한 물건으로 재투자 되어야만 하기 때문에 1031 교환을 할 경우 매입 가격이 같거나 더 높은 것을 사야 한다. 만약 이 과정에서 일정 금액을 뽑거나 새로 산 매물의 융자 금액이 줄어들면 이에 대한 세금을 내야 한다.   예를 들어 만약에 융자가 100만 달러가 남아있는 아파트를 300만 달러에 팔고 280만 달러짜리 가격이 적은 다른 아파트로 1031 교환을 할 경우 융자 100만 달러를 갚고 나면 200만 달러가 남게 된다. 여기서 남은 200만 달러가 전부 새로 사는 매물에 투자되어야 하므로 새로 매입한 매물의 융자는 80만 달러로 줄어들게 된다. 이처럼 가격이 더 적은 매물을 구매하면서 줄어든 융자 20만 달러는 소득으로 간주하여 세금을 내야 한다. 만약 파는 매물에서 매년 감가상각을 받았다고 하면 그 부분에 관해서도 세금이 추가로 발생할 수도 있다. 인플레이션이나 불확실한 경제 상황에서 상대적으로 안전한 투자처는 부동산이며 이에 따른 현명한 투자와 매매는 자산의 가치를 보호함과 동시에 재산 증식의 좋은 수단일 것이다.     각자 개인의 재무구조가 다르므로 자세한 내용은 전문가의 조언을 받아 진행하는 것이 좋을 듯하다.   ▶문의: (310) 227-0066 케네스 정 / 드림부동산대표부동산 투자 양도소득세 투자용 투자용 양도소득세 투자용 부동산 주거용 부동산

2024-08-14

[부동산 이야기] 상반기 남가주 주택시장

최근 거주용 부동산 거래가 예년보다 활기를 되찾고는 있으나 높아진 집값과 이자율, 높은 다운페이먼트 장만, 높아진 구입 경쟁, 턱없이 모자란 매물 부족 등 바이어들이 극복해야 할 것들이 계속 증가하며 주택구입이 너무 힘든 상황이다.   여기에 뱅크오브아메리카가 최근 발표한 자료에 따르면 올해 주택가격이 4.5%, 내년인 2025년에는 5%가량 더 상승할 것으로 예상된다는 발표가 예비바이어들을 더 힘 빠지게 한다.   뱅크오브아메리카에 따르면 시장금리가 높은 상황에서 주택가격이 하락하는 것을 기대하기는 힘들다는 내용으로 코로나 이전의 대출금리 보다 두 배 이상 상승한 높은 금리로 인해 주택매물은 시장에서 거둬들여 지며 매물 부족현상이 극심해졌고 신규주택 공급까지 감소하면서 주택시장은 극심한 공급과 수요의 불균형이 조성되며 가격 상승을 부추기고 있다는 것이다.   이런 시장 상황에서 올해 상반기 남가주 지역 주요 6개 카운티와 LA 한인 타운의 부동산 매매 현황을 MLS (Multiple Listing Service)자료를 바탕으로 부동산 매물의 매매 건수를 비교해서 조사해 보았다.   먼저 LA카운티 전체 2024년 상반기 주거용 부동산 매물 (싱글 가족 하우스, 콘도미니엄)의 거래 건수는 총 2만5443건이 완료되어 지난해 2023년 상반기의 매매 건수인 2만 4709건에 비해 3%가량 상승한 것으로 나타났다.   그리고 LA 한인타운의 2024년 상반기 주거용 부동산 매물의 거래 건수는 총 269건이 매매됐으며 지난 2023년 상반기의 매매 건수인 243건에 비해 10%나 증가한 것으로 LA카운티 평균치보다 크게 웃도는 수치로 조사됐다.     또한 오렌지카운티의 2024년 상반기 주거용 부동산 매물의 거래 건수는 총 1만228건이 완료되어 지난해 2023년 상반기의 매매 건수인 9873건에 비해 4%가량 상승하며 LA카운티와 비슷한 상승세를 나타낸 것으로 조사됐다.   타 카운티에 비해 인구변동률이 적은 벤투라카운티와 샌디에이고카운티는 큰 변동 없이 예년 수준을 그대로 유지한 것으로 나타났다.   반면 샌버나디노카운티의 경우 2024년 상반기 주거용 부동산 매물의 거래 건수는 총 8172건이 완료되어 지난해 2023년 상반기의 매매 건수인 8633건에 비해 6% 나 크게 감소한 것으로 나타났고 지난해 매매 건수가 크게 상승했던 리버사이드카운티의 2024년 상반기 주거용 부동산 매물의 거래 건수는 총 1만 2640건이 완료되어 지난해 2023년 상반기의 매매 건수인 1만 3096건에 비교해 볼 때 리버사이드카운티 역시 3%가량 감소한 것으로 조사됐다.   남가주 주요 6개 카운티 중 인구 밀집도가 높은 LA, 오렌지카운티는 3~4%의 매매가 증가했지만 인구밀도가 낮은 샌버나디노 카운티와 리버사이드카운티는 3~6%의 매매가 감소했으며 인구유입이 안정적인 벤투라카운티와 샌디에이고카운티는 예년수준을 그대로 유지한 것으로 알려졌다.   그러나 주택가격은 남가주 지역별 다소 차이는 있겠으나 대략  2~3%가량 상승한 것으로 알려졌다. 올해 초만 해도 세 차례로 기대되던 연방준비제도의 금리 인하 기대는 하반기 들어서면서 단 한 차례만 해도 다행이라는 분위기로 바뀐 현 상황에서 금리 인하에 큰 기대를 하긴 어렵고 시장 내 기존 주택의 부족현상도 심각한 상황에서 올해 하반기 주택가격 상승세는 계속 이어질 것으로 판단된다.   ▶문의:(213)500-5589 전홍철 WIN Realty & Properties부동산 이야기 주택시장 상반기 상반기 주거용 올해 상반기 매매 건수

2024-07-16

[부동산 이야기] 부동산투자의 수익

수입이 나오는 임대 부동산에 투자하려면, 어느 정도의 기본 상식을 가지고 시작하는 것이 좋다. 물론 시간이 지난 후의 가치상승이 부동산 투자의 가장 큰 목적이 되지만 매월 예상되는 고정적인 수입이 보장되어야만 성공적이고 안정적인 부동산 투자라고 할 수 있다. 나중에 생길 가치상승도 좋지만 당장 매달 조금씩이라도 현금수입이 보장되어야 한다. 그런 면에서 다른 수익성 부동산보다 안정된 수익을 올릴 수 있는 것이 아파트나 유닛 등 주거용 부동산 투자다. 그러므로 사려는 부동산의 수익성이나 가치를 제대로 분석할 수 있어야 한다.     먼저 임대수입이 얼마이고 융자를 했을 때 매달 내는 모기지 페이먼트를 하고 난 후의 금액, 정해진 수입에 비해 어떠한 비용이 예상되는지에 대해 정확히 알아야 한다. 이는 유닛이나 아파트를 비롯한 렌트 수입을 목적으로 구입하는 상업용 부동산의 값을 정할 때 기준이 된다. 또한, 수입과 지출을 근거로 하는, 가격 산정 시 필요한 정보나 용어를 알아야 할 필요가 있다.     우선 일 년의 총수입(Annual Gross Income)을 계산하는 데, 여기엔 테넌트들이 내는 렌트와 함께 부대 시설인 세탁장, 작은 창고나 여분의 주차장이 있다면 이런 시설들에서 나온 수입을 모두 합하여 연 총수입이 정해진다.     그리고 일 년 총지출(Annual Expenses)의 정확한 금액 산정이 중요하다. 우선 기본적인 지출의 중요한 항목들은 재산세, 화재보험을 비롯한 보험료, 상하 수도세, 공동시설에 드는 전기나 개스비, 정원관리비, 각종 수리비, 쓰레기 수거료, 관리를 전문회사에 맡길 경우의 관리비 등이 있다. 이제 연 총수입에서 총지출을 빼면 순수입(Net Operating Income)이 나온다. 부동산 투자는 현재 들어오는 수입과 함께 매년 인상되는 렌트비로 인한 수익 증가, 부동산의 가치 상승, 건물의 감가상각에 의한 세금 혜택을 볼 수 있는 등 장기적으로 자산가치의 상승과 안정된 수입이 보장되는 훌륭한 투자가 될 수 있다.   그리고 캡(Capitalization Rate)이라는 말을 많이 듣게 되는 데, 일반적으로 캡은 GRM(Gross Rent Multiplication)과 함께 부동산의 가치 산정에 쓰이는 용어이다. 먼저 캡은 부동산의 가치와 투자대상에서 나오는 순수입의 비율을 말하는 것으로, 예를 들어 모든 경비를 공제한 연 순수입이 10만 달러가 나오는 부동산이 200만 달러 정도의 가격으로 거래되면 그 매물의 캡 레이트는 5%이다. 요즘 LA한인타운에서 거래되는 아파트의 캡이 4.5% 정도임을 고려할 때 적당한 가격산정을 해 볼 수 있겠다. 그리고 GRM이란 우리가 말하는 소위 연 총수입에 비례한 ‘배수’를 얘기하며 부동산의 가치를 단순비교할 때 종종 사용한다. 다르게 풀이하면 부동산의 가격을 일 년 렌트수입으로 나눈 숫자가 GRM이다. 즉 150만 달짜리 아파트에서 들어오는 일 년 동안의 임대수입이 10만 달러라면 그 매물의 GRM은 15가 되는 것이다.   그 이외에 여러 가지 변수를 염두에 두어야 한다. 즉 같은 10유닛 아파트라도 방과 화장실이 각각 하나씩만 있는 아파트의 가치와 방이 2개 이상인 유닛이 주를 이루는 아파트의 가치는 다르기 때문이다.     ▶문의: (818)497-8949 미셸 원 / BEE 부동산 부사장부동산 이야기 부동산투자 수익 수익성 부동산 부동산 투자 주거용 부동산

2024-06-26

뉴욕시 주거용 건물 안전 강화한다

뉴욕시가 주거용 건물 안전 강화에 나섰다.   뉴욕시의회는 20일 본회의에서 주거용 건물 안전 강화를 위해 시 빌딩국(DOB)이 위험 기반 구조 검사 시스템을 구축하도록 요구하는 조례안(Int. 904-A)을 통과시켰다. 해당 조례안은 DOB가 ▶건물 데이터 ▶규정 위반 이력 ▶규정 준수 이력 등 요소를 사용해 위험 건물을 식별하는 사전 예방적 검사 프로그램을 구축할 것을 요구하는 내용을 포함한다.     DOB는 건물에 붕괴 가능성에 대한 위험 점수를 부여한 후, 사전 점검을 실시해야 한다. 위험도 기반 프로그램 점검 결과 위반 통지를 받은 건물 소유주는 10일 내로 DOB에 시정 조치 계획을 제출해야 하며, 30일 내로 위반 사항을 시정해야 한다.   이는 지난해 12월 브롱스 아파트 건물이 붕괴하고, 작년 4월 로어맨해튼 주차장 건물 붕괴로 1명이 사망하는 등 사고가 이어짐에 따른 조치다.     지미 오도 DOB 부국장은 “사전 예방 건물 검사 시스템을 통해 주민들을 보호할 것”이라고 전했다. 에릭 아담스 시장이 해당 조례안에 서명하면, 그 시점으로부터 180일 후에 발효된다.     이외에도 이날 본회의에서는 퀸즈 출신의 역사적인 재즈 아티스트 이름을 딴 ‘토니 베넷 플레이스’, 브루클린에서 경찰에게 억울하게 사살된 이의 이름을 딴 ‘사히드 바셀 웨이’ 등 뉴욕시 도로에 각 지역과 연관성이 있는 이들의 이름을 붙이는 조례안(Int. 0968) 등이 통과됐다.   윤지혜 기자주거용 뉴욕 주거용 건물 주차장 건물 건물 소유주

2024-06-20

[부동산 가이드] 주거용 조닝코드

각 시는 그 지역 내의 토지를 특정 용도로 사용하기 위해 정한 조례, 즉 조닝(Zoning) 또는 조닝코드를 가지고 있습니다. 조닝코드는 각 시가 자체적으로 결정하며, 그 시의 특성과 목표를 반영합니다. 따라서 시의 조닝의 분포를 살펴보면 해당 시의 환경, 구조, 그리고 앞으로 어떤 방향으로 도시를 발전시켜 나가고자 하는 목표를 볼 수 있습니다.     캘리포니아는 크게 주거용(R, Residential), 상업용(C, Commercial), 공업용(M, Manufacturing), 그리고 농업용(A, Agricultural)으로 구분되는 4가지 조닝코드를 가지고 있습니다. 오늘은 그중 주택과 아파트 등 주거시설이 들어설 수 있는 주거용(R)조닝에 대해 알아보겠습니다.   R-1(Single Family Residential)은 일반적으로 단독주택이 들어서는 지역입니다. 대지 크기에 따른 한 개의 주거가 들어서야 하는 비율이 크기 때문에 2개의 주택을 짓기 힘들게 설정을 해 놓은 지역입니다. 최근 LA의 주거난을 해결하기 위해 R-1 지역의 땅을 두 개로 나눠서 건물을 듀플렉스로 지어서 최대 4개의 유닛까지 짓는 것을 허용하는 SB9 법안이 통과됐습니다.     R-2(Two Family Residential) 지역은 2가구 주택 지역으로, 단독 주택뿐 아니라 2~4유닛의 소규모 아파트를 지을 수 있도록 설정이 된 지역입니다. 한 주거의 최소 크기를 2500스퀘어피트로 정하여 2개 이상의 주거가 들어 올 수 있도록 정해 놨습니다. 위의 SB9 법안으로 인하여 조건이 완화되어 추가 유닛을 지을 수 있습니다.   R-3(Multiple Family Residential) 지역은 5유닛 이상의 아파트를 지을 수 있도록 계획이 된 곳입니다. 한 주거의 크기를 800스퀘어피트까지 허가를 해 주어 대지에서 지을 수 있는 주거 유닛의 개수를 넓혀 주었습니다. 예를 대지의 크기가 8000스퀘어피트라면 이곳에 최대 10개 유닛의 아파트가 지어질 수 있습니다.   R-4(High Density Residential) 지역은 고밀도 아파트가 지어질 수 있는 지역으로 LA에서 비교적 큰 도로가 근처에 6~8층 규모의 비교적 큰 아파트들이 이 조닝에 포함이 되어 있는 건물입니다. 한 주거의 최소 크기를 400스퀘어피트로 정해놨기 때문에 위의 R-3조닝과 비교해서 2배로 많은 유닛을 지을 수 있습니다.     R-5(Very High Density Residential) 지역은 초고밀도 아파트를 짓기 위해 설정이 되어 있는 곳으로 LA에서 다운타운 지역의 고층 아파트들과 대중교통이 있는 주거와 상권의 중심지에 있는 고층 아파트가 이 지역에 포함됩니다. 고도제한이 없고 대지면적의 200스퀘어피트당 1유닛을 지을 수 있도록 정해져 있습니다.     이외에도 RD1.5, 주상복합 건물이 허용되는 RAS-3와RAS-4, 그리고 엔터테인먼트 산업을 위한 특별 지역인 RE 조닝등이 있습니다.     LA의 다양한 주거용 조닝코드는 부동산 시장에 다양한 투자 및 개발 기회를 제공합니다. 투자자와 개발자는 각 지역의 조닝 규정을 주의 깊게 검토하고, 주변 환경과 시장 동향을 고려하여 적절한 부동산 투자를 선택해야 합니다.     ▶문의:(213)613-3137  브랜트 구 / CBRE KOREA DESK부동산 가이드 주거용 환경 초고밀도 아파트 200스퀘어피트당 1유닛 소규모 아파트

2024-05-08

뉴욕시 ‘시티 오브 예스<조닝변경안>’ 주택계획 발표

뉴욕시가 경제회복을 가속화하기 위한 조닝변경안 ‘시티 오브 예스(City of Yes)’ 주택계획 세부안을 발표했다.   시정부가 11일 발표한 ‘주택 기회를 위한 조닝’ 변경안에는 ▶주택 개조 유연성 제공 ▶오피스 건물 주택 전환 규정 완화 등에 대한 세부적인 내용이 포함됐다.   앞서 지난해 9월 에릭 아담스 뉴욕시장은 ‘주택 기회를 위한 시티 오브 예스’ 계획을 처음 소개했으며, 해당 계획은 뉴욕시의 까다로운 조닝 규제를 완화해 시 전역에 더 많은 주택을 공급하고, 향후 10년 동안 10만 채의 아파트 신설을 목표로 한다.   이날 공개된 변경안에는 ‘경제성 요건’에 대한 구체적인 요건이 포함됐다.     우선 주거용 바닥 면적 계산에서 특정 편의시설 공간을 면제받을 수 있는 건물 수를 확대해, 더 많은 공간이 주거용으로 전환 가능하도록 하는 변경 사항이 명시됐다. 변경안에 따르면 모든 다가구 건물은 편의시설 면적이 주거용 바닥 면적의 5%를 초과하지 않는 한 전체 바닥 면적에서 편의시설 공간을 빼고 용적률(FAR·Floor-Area Ratio)을 계산할 수 있다. 뉴욕시 주거용 건물의 용적률 상한선은 1961년 주의회 입법을 통해 12로 정해져, 건물의 총 면적이 해당 건물이 자리잡고 있는 대지 면적의 12배를 넘을 수 없도록 제한해왔다. 즉 변경안을 통해 주거용 건물면적에서 편의시설 면적을 빼고 용적률을 계산하면 더 많은 주거용 공간을 개발할 수 있게 되는 것이다.     만약 해당 주택의 모든 유닛이 지역중간소득(AMI)의 60% 이하를 버는 세입자에게 제공될 경우, 개발자가 20% 더 많은 주택을 추가할 수 있도록 허용한다. 즉 현재 기준으로 개발자가 20% 추가 주거 공간 건설을 허가받으려면 스튜디오 유닛의 경우 렌트 1272달러, 2베드룸 유닛의 경우 1906달러로 가격을 책정해야 한다.   또 1990년 이전에 지어진 오피스 건물을 주택으로 전환 가능하도록 허용하고, 교회나 학교 등 기존 건물이 있는 넓은 부지에 추가할 공간이 충분하다면(ex.대형 주차장이 있는 교회) 주택을 건설할 수 있다.   전철역에서 0.5마일 이내의 넓은 부지에 3~5층 규모의 아파트 건물 건설도 가능해진다. 뒷마당의 별채, 차고, 지하실 등을 주거 시설로 개조해 주택 소유자가 이를 다가구 주택으로 활용할 수 있게 된다.     에이드리언 아담스 시의회 의장은 “저렴한 아파트 허용 밀도를 높여 시민들을 위한 저렴한 주택을 더 확보할 수 있도록 정책을 발전시켜야 한다”고 전했다.   윤지혜 기자주택계획 뉴욕 주택계획 세부안 주거용 건물면적 뉴욕시 주거용

2024-04-12

시카고, 다운타운 사무빌딩 주거용 재개발

시카고 다운타운 상업지구를 대상으로 한 주거용 재개발 계획이 본격 추진된다.     브랜든 존슨 시카고 시장은 3일 다운타운 루프 라셀길 중심의 파이낸셜 지구의 4개 프로젝트를 세수증대사업으로 지정하고 시가 1억5000만달러를 지원한다고 밝혔다.     총 투자금액이 5억2800만달러로 알려진 이 프로젝트는 기본적으로 기존 건물을 주거용으로 변경하는 재개발 계획이다.     시의회의 승인 절차를 거쳐 이르면 2026년 하반기 세입자들이 입주할 수 있을 것으로 보인다.     111번지 웨스트 먼로, 208번지 사우스 라셀, 30번지 노스 라셀, 79번지 웨스트 먼로길을 대상으로 하는 4개 프로젝트를 통해 모두 1037세대의 아파트가 공급된다.   이 가운데 319세대는 저소득층용에게만 특별 할당(affordable housing)된다. 저소득층 아파트에 입주하기 위해서는 지역 중간소득의 60%인 2인 가구 기준 연간 소득이 5만3000달러 이하여야 하는 것으로 알려졌다.     라셀길은 시카고 다운타운 중에서도 대표적인 파이낸셜 지구로 구분된다. 연방준비은행 시카고 지점과 머니 박물관을 포함해 주요 은행과 증권, 선물회사 등 금융계 업체들이 밀집한 곳이다. 건물 역시 100년 가까운 역사를 자랑하며 랜드마크로 지정된 것도 다수다. 또 영화 ‘배트맨 다크 나이트’가 촬영된 곳으로도 유명하다.     시청이 라셀길을 상대로 주거용 건물로 재개발을 추진하는 이유는 간단하다. 코로나19 팬데믹 이후 이 지역의 사무실 공실률이 크게 높아졌기 때문이다. 팬데믹후에도 금융권 회사들이 재택근무를 이어가며 다운타운 건물 사용이 크게 낮아졌기 때문에 주거용으로 변경하는 프로젝트를 추진하게 된 것이다.     이 프로젝트는 로리 라이트풋 전임 시카고 시장이 2022년 시작한 '라셀 스트릿을 다시 상상하기'(LaSalle Street Re-imagined) 프로젝트의 연장선이다. 이번에 프로젝트가 승인된 네 곳 가운데 세 곳은 라이트풋 당시 최종 후보로 선정됐던 곳으로 존슨이 전임자의 프로젝트를 이어받아 추진하게 됐다.     이번 재개발 프로젝트에 대해 시청과 금융권, 재계의 기대는 크다. 다소 침체된 다운타운의 활력이 살아날 수 있다는 것이 가장 크다.     시카고 시청은 “네 곳의 재개발은 다운타운 상업지구가 복합 기능을 하는 지역으로 탈바꿈하는 것이다. 현재 두 곳의 건물에 대해 재개발 프로젝트가 추가로 연구되고 있으며 시청 역시 이를 적극적으로 검토할 것"이라고 밝혔다. Nathan Park•Kevin Rho 기자다운타운 사무빌딩 시카고 다운타운 주거용 재개발 연방준비은행 시카고

2024-04-04

뉴욕시 렌트 ‘브로커 피’ 집주인 부담 재추진

뉴욕시의회가 통상 세입자 부담으로 여겨지던 ‘브로커 피’(Broker Fees·부동산 중개 수수료)를 집주인이 내도록 하는 방안을 다시 추진한다. 렌트 부담이 큰 세입자들이 수수료 걱정을 덜 수 있어 환영할 것으로 보이지만, 오히려 랜드로드가 렌트를 높여 수수료를 전가할 가능성이 있다는 우려도 나온다.   28일 치 오세(민주·36선거구) 뉴욕시의원은 시의회에 브로커 피를 집주인이 감당하도록 하는 조례안(Int. 360)을 지난해에 이어 재발의했다. 이미 공동 발의자로 25명이 서명했다. 시의회 본회의에 상정될 경우, 조례안이 승인될 수 있는 과반 가량의 지지를 확보한 셈이다.     이 조례안은 주거용 렌트 계약 시 발생하는 브로커 피를 아예 없애거나 제한하진 않지만, ‘브로커를 고용하는 주체가 수수료를 지불해야 한다’고 명시한다. 통상 랜드로드가 브로커를 고용한다는 점을 고려하면, 결국 랜드로드가 브로커 피를 내도록 하는 셈이다. 뉴욕시에선 주거용 렌트를 구하기가 쉽지 않은 만큼, 뷰잉 약속을 잡거나 계약을 하는 과정에서 중개인의 도움이 필수적이다. 여태까지는 한 달 치 렌트 혹은 연간 렌트의 15%에 이르는 수수료를 세입자가 내는 것이 관행이었다.     오세 의원은 “현재 중개 수수료 기준은 이치에 맞지 않는다”며 “특정 서비스가 필요해 관련 인력을 고용한 사람이 돈을 지불하는, 간단한 논리를 적용한 조례”라고 설명했다. 관건은 랜드로드와 부동산 중개회사들을 대표하는 단체들의 반발이다. 오세 의원은 지난해에도 관련 조례안을 발의했지만, 부동산 업계의 로비 때문에 더 추진하지 못한 바 있다.     한편 이날 시의회는 본회의에서 최근 화재 원인으로 자주 꼽히는 리튬이온배터리 안전 강화, 노점상 규제 완화 등에 대한 조례안을 통과시켰다.   우선 시의회는 전기자전거나 스쿠터 판매업체가 안전정보 자료와 가이드를 게시하도록 하는 조례안(Int 19-A), 안전 표준을 충족하지 못하는 배터리나 이동장치 판매를 금지하는 규정을 강화하는 조례안(Int 21-A) 등을 통과시켰다.     생계 때문에 노점상을 운영하는 이들을 위해 식품 노점상의 진열 규칙을 단순화하는 조례안(Int 49-A), 노점상 개별 직원이 뉴욕주 판매세 당국 증명서를 보유해야 한다는 요구사항을 없애는 등의 조례안(Int 50-A)도 통과됐다. 다만 노점상이 자전거 도로는 침범할 수 없도록 하는 조례안(Int 51-A)도 통과해 안전 규정은 강화했다.   김은별 기자 kim.eb@koreadailyny.com브로커 재추진 부동산 중개회사들 주거용 렌트 연간 렌트

2024-02-28

오피스 건물, 주거용 전환 급증…공실률 20%대 육박하면서

재택근무와 하이브리드(재택+출근) 근무로 인한 오피스 공실률이 높게 유지되면서 오피스 빌딩의 주거용 전환이 급격하게 증가하고 있다. 다가오는 막대한 상업용 모기지 만기일도 이런 추세에 한몫했다.     무디스 애널리틱스에 따르면 작년 4분기 오피스 공실률은 19.6%다. 지난 40여년간 분기별 공실률은 19.3%가 최고치였음을 고려하면 이번에 역대 최고치를 경신한 것이다. 또 부동산 정보업체 커머셜엣지는 올해 만기일이 예정된 오피스 빌딩 모기지 금액은 총 1500억 달러라고 전했다. 2026년 말 만기를 앞둔 모기지 역시 3000억 달러가 넘는다.     이와 같은 이유로 오피스 빌딩을 주거용으로 전환하는 비율이 2021년 이후 357%나 폭증했다고 비즈니스 인사이더가 레시클럽 보고서를 인용해 최근 보도했다.     2021년 오피스에서 주거지로 전환은 1만2100개였지만 3년이 지난 현재 5만5300개로 급증했다     LA한인타운에서도 오피스 빌딩을 주거용 아파트나 콘도로 바꾸는 프로젝트가 빠르게 늘고 있다.     제이미슨 서비스는 19층 LA고등 법원 타워(600 South Commonwealth Ave.)를 428 유닛의 아파트로 전환할 계획이다. 이 법원 건물은 2014년 제이미슨 서비스가 5000만 달러에 인수했다.     업체는 또 버몬트에 위치한 19층 오피스 타워(695 South Vermont Ave.), 라파예트파크의 6층 오피스 빌딩(520 South La Fayette Park Pl.), LA다운타운에 있는 33층 아코 타워(1055 West 7th St.), 윌셔불러바드 선상의 7층 오피스 건물(6380 Wilshire Blvd.) 등의 주거용 전환 신청서를 LA시 개발국에 제출한 상태다.     이외에도 제이미슨 서비스가 이미 전환했거나 전환을 준비 중인 LA한인타운 내 오피스 빌딩은 어림잡아 10채 정도 된다.     부동산 업계는 “신축을 위한 부지 확보가 어렵고 건축비도 급증해 오피스 빌딩을 리모델링하는 것이 비용과 공사 기간, 전환 후 임대 측면에서도 훨씬 효율적”이라고 설명했다. 특히 제이미슨 서비스 입장에는 오피스 공간을 줄일 수 있어서 오피스 공실률도 줄이는 부수적인 효과를 누릴 수 있다고 덧붙였다.   공실률이 계속 상승하면서 임대 소득도 감소하는 와중에 모기지 만기도 도래하면서 재융자 압력을 받고 있다. 한 융자 업계 관계자는 “오피스 빌딩으로 재융자를 받는 것보단 주거용 건물로 재융자를 받는 게 더 쉬워서 주거용 전환을 부추기는 요소”라고 짚었다.     레시클럽 공동창업자인 랜스 램버트는 “상업용 건물이 모두 주거 공간으로 용도를 변경할 수 있지 않다”라며 “오피스 빌딩의 주거용 전환은 유용하지만 리모델링 비용도 만만치않을 수 있어서 득실을 잘 따져서 결정해야 한다”고 지적했다.   이은영 기자오피스 주거용 오피스 공실률 주거용 전환 오피스 건물

2024-02-18

"CRE<상업용 부동산> 문제로 금융위기 재현은 과장"

팬데믹 이후 늘어난 재택근무에 상업용 부동산(CRE) 공실률이 급증하며 금융위기가 재현될 수 있다는 우려는 과장됐다고 14일 영국 이코노미스트지가 진단했다.   이코노미스트지는 미국 상업용 부동산 중 특히 사무실 문제가 심각해지더라도 자산 특성상 전체 경제에 미치는 영향은 제한될 것이라고 관측했다. 매체는 먼저 부동산 중개업체 세빌스의 데이터를 인용해 2022년 말 농지를 제외한 부동산의 총가치는 66조 달러이고 이 중 상업용 부동산이 차지하는 비중은 4분의 1에 그쳤다고 지적했다.   이코노미스트지는 2007년과 2009년 사이 주거용 부동산 가치는 3분의 1 정도 줄었는데 오늘날 비슷한 규모의 충격은 전체 부동산 가치에서 16조 달러가 사라지는 것과 마찬가지라며 이에 비해 현재 미국의 모든 사무실 건물이 전체 가치를 잃는다고 해도 손실 규모는 16조 달러의 4분의 1 정도 수준에 불과하다고 언급했다.   매체는 은행들이 주거용 부동산에 비해 상업용 부동산 관련 손실로부터 더 잘 보호된다고도 덧붙였다. 주거용 부동산에 대한 대출은 건물 가치 100%에 가까운 규모인 경우가 많으나 상업용 부동산 대출 규모는 아무리 크다고 해도 건물 가치의 75% 정도까지만 차지하는 경향이 있는 것으로 나타났기 때문이다.   이 밖에도 이코노미스트지는 구체적으로 살펴보면 최근 뉴욕커뮤니티은행(NYCB) 문제는 은행 고유의 문제인 것으로 보인다고 관측했다. 매체는 NYCB가 뉴욕 사무실에 노출됐던 것은 사실이지만 같이 포트폴리오에 포함됐던 뉴욕시 다가구 아파트(rent-stabilised ‘multi-family’ apartment) 관련 대출도 감가상각됐었다고 언급했다. 해당 아파트 가격은 2019년 임대료 인상을 제한하는 법안이 통과된 후 급락한 바 있다.   대부분 상업용 건물 관련 자금은 5년 혹은 10년 만기 대출을 통해 조달되는데 고금리 환경이 유지되고 있는 가운데 이러한 대출 중 상당수가 조만간 재융자될 예정이라 상업용 부동산 관련 우려는 계속되고 있다. 향후 2년 내 만기가 연장되어야 하는 국내 상업용 부동산 대출 규모는 약 1조달러로 이는 상업용 건물에 대한 총부채의 약 5분의 1에 해당하는 규모다.   최근 몇 주간 중형 은행인 NYCB와 상업용 부동산에 노출된 일본 아오조라 은행, 독일 도이체 판드브리프방크는 모두 대출 관련 문제를 보고했고 주가 급락을 겪기도 했다.금융위기 상업용 상업용 부동산 주거용 부동산 부동산 중개업체

2024-02-15

맨해튼 코리아타운 오피스 건물, 주거용 전환

한인 투자자와 기업이 구매한 맨해튼 한인타운 내 오피스 건물(110 W 32스트리트)이 주거용으로 전환될 예정이다.   17일 크레인스뉴욕 보도에 따르면 뉴욕 기반 투자자 토니 박씨와 '벼룩시장', '알바천국' 등을 통해 덩치를 키운 한국 기업 미디어윌이 지난해 9월 3700만 달러에 구매했던 10층짜리 건물이 최근 상업용 2개층을 3000만 달러에 매각했다.     이 건물은 지상 10층, 11만3000스퀘어피트 규모인데, 구매자의 의사에 따라 3만 스퀘어피트 규모의 1층·메자닌·지하실은 슈퍼마켓이 된다. 본래 이 건물 지상 2층까지는 상업시설 용도로 지어졌다.   박씨는 자신의 부동산 업체인 PD프로퍼티를 통해 오피스용으로 지어진 나머지 3~10층을 베드룸이 딸린 77개 스튜디오와 1베드룸 아파트 형태의 주거용 임대 유닛으로 전환할 예정이다. 체육관, 옥상 라운지도 추가해 개조한다.     건물은 1920년에 지어져 1987년 보수됐다. 지난해 박씨와 미디어윌이 이 건물을 구매할 당시 이들은 오피스 공간보다 상업용 1~2층에 가치를 두고 매입한 것으로 알려져 있다.     한편 맨해튼의 아파트 렌트는 팬데믹 후 이전보다 오른 평균 4000달러대에 형성돼 있다. 부동산 전문 기업 CBRE 데이터에 따르면 맨해튼 주요 지역의 상업시설 평균 임대료는 지난해까지 스퀘어피트당 669달러로 6분기 연속 올랐다.   상업시설의 주거용 전환은 팬데믹 당시 오피스 공실률이 높아지며 나온 아이디어다. 앞서 캐시 호컬 뉴욕주지사는 이달초 신년연설을 통해 이같은 전환을 장려하자는 제안을 한 바 있다.   박씨는 지난 14일 CBS와의 인터뷰를 통해 공실을 소개하며 "사무실이 아니라면 뭐든 만들 것"이라고 말했다. 이날 기준 건물은 8개층이 비어있고, 1층에 '99센트 스토어'가 입주된 상태다. 강민혜 기자 kang.minhye@koreadailyny.com코리아타운 오피스 오피스 건물 주거용 전환 맨해튼 한인타운

2024-01-17

뉴욕시 퇴거조치 급증…지난해 연간 주거용 건물 퇴거 1만2000건

뉴욕시 전역에서 주거용 건물의 세입자 퇴거조치가 급증한 것으로 파악됐다. 고물가 장기화 등으로 렌트를 제 때 내지 못하고 장기체납해 퇴거 조치를 당한 경우가 대부분이다.     11일 지역매체 고다미스트(Gothamist)가 뉴욕시 조사국(DOI) 데이터를 파악해 보도한 데 따르면, 법원 집행관인 뉴욕시 마셜은 지난해 약 1만2000건의 주거용 건물 퇴거조치를 완료했다.     지난해 퇴거조치는 2022년 연간 처리된 퇴거조치 건수 대비 3배 수준이다.     렌트 장기체납자가 늘어났을 뿐 아니라, 법원에서 팬데믹에 적체됐던 퇴거소송 처리속도를 높이면서 퇴거조치가 급증했다.     특히 지난해 연말로 접어들면서 퇴거 건수는 더 급증했다.     작년 10~11월 퇴거 건수는 총 2484건으로, 2019년 10~11월(2365건)보다 100건 이상 많았다.     2017년부터 현재까지 퇴거 조치를 당한 뉴욕시 세입자는 총 7만7000명을 넘어선다.   비영리 정책단체 뉴욕하우징의 레이첼 피 대표는 “많은 세입자들이 팬데믹으로 어려움을 겪었고, 렌트를 체납해 이와 관련된 소송 건수가 법원에 쌓여 왔다”고 설명했다.     소득제한 등의 자격을 충족해야 하는 건물에 거주하는 세입자들의 3분의 1 정도는 평균 두 달가량 렌트를 납부하지 못한 것으로 파악됐다.   지역별로 살펴보면, 브롱스 퇴거 건수는 총 4000건으로 5개 보로 중 가장 많았던 것으로 파악됐다.     브루클린에서는 퇴거 조치가 3516건, 맨해튼 2224건, 퀸즈 1722건, 스태튼아일랜드 511건 등의 퇴거 조치가 발생했다.     퇴거 조치로 가장 큰 타격을 입은 그룹은 역시 저소득 유색인종 그룹이다.     다만 세입자들이 뉴욕시를 떠나게 되면 고용주들에게도 피해가 돌아갈 뿐만 아니라, 집을 잃은 사람들로 인해 사회안전망도 불안해질 수 있다고 전문가들은 전했다.     피 대표는 “세입자들의 퇴거를 막을 방법을 찾는 것이 장기적으로 모두에게 이익”이라고 전했다.   결국 대부분의 퇴거는 세입자가 렌트를 못 내 발생하는데, 도움이 필요한 세입자들에게 렌트 연체 문제를 해결할 옵션이 전혀 없다는 점이 문제라고 전문가들은 지저했다.     팬데믹에 렌트를 못 낸 저소득 세입자들을 위한 뉴욕주의 ‘긴급렌트지원 프로그램’(ERAP)은 중단됐다.     에릭 아담스 뉴욕시장은 ‘임대아파트 바우처 프로그램’(CityFHEPS) 확대 조례 시행을 거부하고 있어 시의회가 소송 제기까지 검토하고 있다. 김은별 기자 kim.eb@koreadailyny.com퇴거조치 주거용 세입자 퇴거조치 퇴거조치 건수 지난해 퇴거조치

2024-01-11

[부동산 가이드] 콘도와 타운홈

일반적으로 미국에서 가장 구매를 선호하는 주거용 부동산은 단독 주택이다. 그러나 LA 도심 중심으로 콘도나 OC 쪽으로는 타운홈을 선호하는 인구가 계속 증가하고, 특히 투자 목적으로 부동산을 구입하는 고객은 관리의 편리함, 임대의 용이함 등의 이유로 콘도 구매를 선호하고 있다.     부동산은 주거용과 상업용으로 나누어 볼 수 있다. 주거용 주택에는 대표적으로 단독주택(A Single Family Home), 다세대 주택(Duplex, Triplex, Townhouses), 콘도미니엄, 코압, 모빌홈 등이 있다.     콘도는 건물의 모양이나 주거 형태를 칭하는 용어가 아니고, 부동산의 소유 형태를 말한다. 콘도는 하나의 공동 주택이 여러 개의 유닛으로 나누어져서 각각의 유닛에 매매가 가능한 부분 소유권 형태의 부동산이다. LA 지역과는 조금 다른, OC 지역은 콘도보다는 타운하우스 식으로 형성되어서 작은 마당을 가지고 있어도, 공동 서비스 즉 HOA와 같은 개념으로 관리하는 곳으로 보면 된다.   유닛의 소유주들이 공동 사용 구역과 공동의 서비스를 공유하고 이에 따른 일정 지분을 소유하며, 이 공동 사용 구역의 관리와 서비스는 소유주협회(HOA, Home Owner's Association)에서 공동 비용으로 관리하게 된다. 공동 관리 구역이란, 콘도마다 다르지만, 일반적으로 정원, 복도, 엘리베이터, 길, 건물 외벽, 지붕, 세탁장, 파킹장, 운동시설, 수영장, 볼링장, 테니스 코트, 골프장 등 해당 콘도의 소유자들 모두가 사용하는 구역이나 시설이 이에 속하게 된다. 소유주들은 콘도나 타운홈의 공동 관리를 위한 비용을 매달 지불해야 한다. 이 비용을 보통 HOA 비용이라고 부르는데, 즉 관리비라 생각하면 된다.   소유주협회(HOA)의 운영에 관한 규칙은 일반적으로 내부 관리 사항을 규정한 Bylaws(CC & R)라는 문서에서 규정하는데 콘도의 문서에서 소유주협회 (HOA)의 운영 규칙이 정해지고, 일반적으로 관리비 금액, 관리비의 사용, 렌트 조항, 애완동물 관련 조항, 각 유닛의 외부에서 보이는 디자인에 대한 조항 등이 포함된다. 콘도를 매입할 때 꼭 리뷰하기를 권한다.   미국인 특유의 사생활과 공간을 소중히 여기는 성향으로 단독주택을 좀 더 선호해 왔었다. 특히 도시를 중심으로 젊은 층과 은퇴한 노년층에게 콘도가 매우 인기 있는 주거 형태가 되고 있다. 일단, 장점으로는 편리하고 안전한 공간, 편리한 교통과 위치, 단독 주택보다 상대적으로 저렴한 가격과 보험료, 편리한 이사 등을 들 수가 있다.     유닛의 장점인 편리함에 대해서 지불하는 비용이 어쩌면 콘도의 단점이 되기도 한다. 관리비 부담이 있고, 공동주택 형태이기 때문에 그 내부에서 준수해야 하는 규칙이 있기 때문이다. 집을 잘 모르는 고객이나, 첫 집을 구매하는, 또한 인컴 유닛처럼 렌트를 놓기에도 수월하며, 많은 부분이 HOA 관리 감독하에 편리하다. 여기에 '편리'라는 말이 여러 번 나왔듯이 가성비 외에 편리함이 콘도나 타운홈의 장점이다.     ▶문의:(562)972-5882 알렉스 신 / 뉴스타부동산 플러턴 에이전트부동산 가이드 타운홈 콘도 해당 콘도 주거용 부동산 공동 주택

2023-12-13

[에이전트 노트] LA카운티·한인타운 부동산 결산

올해초만 해도 지속적인 금리 인상의 영향으로 부동산시장이 크게 영향을 받아 모기지 금리는 치솟고 주택 가격은 크게 하락할 것으로 예상하였지만 실상은 예상과 달랐다.   금리 인상으로 모기지 금리는 인상할 것으론 예상했지만 실상은 예상 인상폭보다 너무나 높았고 인상속도도 엄청 빠르게 진행되어 30년 고정 모기지 금리는 이미 10월 들어 8%대까지 치솟았다.   금리 인상의 영향으로 주택 가격도 크게 하락할 것으로 예상했으나 실상은 하락은커녕 오히려 주택 가격이 인상되었고 특히 캘리포니아 지역은 이미 높아진 주택 가격임에도 불구하고 지역에 따라 다소 차이는 있으나 2%에서 높게는 5% 이상까지 상승한 곳도 있다.   높은 모기지 이자율에 시장에 나오는 주택마저 턱없이 부족해서 주택 가격은 계속 상승세에 있고 주택을 사려는 바이어들은 이중고를 겪으며 주택 구입을 포기하면서 미국 전체 주택시장이 이 같은 한파에 주택 거래는 계속 위축되고 있다.   그렇다면 올해 LA카운티와 LA한인 타운의 부동산 매매는 얼마나 감소했는지를 조사해 보았다.   분석 자료는 MLS (Multiple Listing Service) 자료를 바탕으로 LA카운티와 LA 한인타운(6개 ZIP Cord 90004,90005,90006,90010,90019,90020)내 주거용 부동산과 투자용 부동산 매물의 올해 11월 말까지의 매매 건수를 비교해서 조사했다.   먼저 LA카운티 전체 주거용 부동산 매물(싱글패밀리 하우스, 콘도미니엄)의 거래 건수는 총 4만 4908건이 완료되어 지난해 같은 기간의 매매 건수인 6만 781건에 비해 27% 나 하락한 것으로 나타났다.   또한 LA카운티 지역 내 마켓에 나와 있는 주거용 부동산 매물은 현재 8440개로 거래되는 매매 건수를 고려하면 2.1개월 치에 해당하는 양으로 올해 전반기에 유지하던 1.7개월 치보다는 조금 늘어나기는 했으나 매물 부족 상황은 여전히 심한 것으로 나타났다.     그리고 LA 한인타운의 주거용 부동산 매물의 거래 건수는 총 467건이 매매됐으며 지난해 같은 기간의 매매 건수인 781건에 비해 무려 40%나 급감한 것으로 LA카운티 평균치보다도 1.5배 이상 감소한 것으로 조사됐다.     또한 현재 마켓에 나와 있는 LA 한인타운 내 주거용 부동산 매물은 165개로 올해 전반기까지 유지되던 140개에 비하면 약간 증가한 수치이기는 하나 여전히 매물 부족은 심각한 것으로 보인다.   그리고 2유닛 이상 인컴 매물의 경우 LA카운티 올해 매매 건수는 4432건으로 지난해 같은 기간의 매매 건수 6577건에 비해 33% 급감했으며,  LA한인타운의 올해 11월 말까지 거래 건수는 고작 176건으로 지난해 같은 기간의 매매 건수인 346건이 완전히 반 토막 나며 크게 위축된 것으로 조사됐다.   그리고 현재 마켓에 나와 있는 2유닛 이상 인컴매물의 수치는 LA카운티가 2313개로 현재 매매되는 매매 건수를 고려하면 5.7개월 치로 거주용 부동산에 비해 크게 여유 있게 유지되고 있고, LA 한인타운은 187개로 올해 7월에 유지했던 163개 보다 크게 증가한 것으로 상업용 부동산이 금리 인상의 영향으로 당분간 회복세를 찾기는 어려울 것으로 예상한다.   ▶문의:(213)500-5589   전홍철/WIN Realty& Properties에이전트 노트 la카운티 한인타운 부동산 매매 부동산 매물 주거용 부동산

2023-12-05

상용건물 주거용 전환 쉬워진다

연방정부가 상업용 건물의 주거용 전환을 지원한다. 팬데믹 이후 사무실 공실률이 치솟은 가운데 정작 주택 공급은 부족한 미스매치를 해결하기 위해서다.   27일 조 바이든 행정부는 용도 변경을 통한 투자 촉진, 연방 자금 지원, 지자체·민간 협력 등의 관련 조치를 발표했다.   먼저 교통부(DOT)는 교통인프라재정혁신법(TIFIA)과 철도재건개선파이낸싱(RRIF) 프로그램의 새로운 지침을 발표했다. 대중교통을 중심으로 한 개발 프로젝트에 한해 다양한 혜택을 제공하겠단 계획이다.   주·로컬정부와 개발업자가 시장 금리보다 낮은 이율로 자금을 조달할 수 있도록 350만 달러를 지원한다. 다만 서민주택 공급과 탄소 배출 감소 등의 조건을 충족해야 한다.   상업용 건물의 용도 변경도 쉬워진다. 이날 백악관은 '상업시설의 주거 전환을 위한 연방 자원 가이드북'을 발표했다. 6개 기관이 20개 프로그램을 통해 용도변경을 도울 예정이다. 저리 대출, 정부 보증, 보조금, 세금 인센티브 등이 포함됐다.   아울러 주·로컬정부, 민간과의 협력을 강조했다. 전국카운티협회(NACo), 링컨토지주택연구소, 하버드대 디자인 대학원 등이 이번 정책에 참여 중이다.   한편 이날 경제자문위원회의 발표에 따르면 올해 2분기 상업용 부동산 투자는 작년보다 64% 감소했다. 사무실 공실률은 18.2%로 30년 만에 최고치를 기록했다.   자문위는 "워싱턴DC, 뉴욕, 샌프란시스코 등은 상업 건물의 주거 용도 전환을 통해 도심을 활성화하고 있다"며 "부동산시장에 활력을 불어넣고 주택 공급 부족을 해결할 기회"라고 강조했다.   실제 에릭 아담스 뉴욕시장은 지난 1월 시정부 차원에서 관련 규제를 완화한 바 있다. 주거 개발이 금지된 맨해튼 미드타운에 용도 변경을 허용하고, 서민주택을 짓는 경우 세금 인센티브를 제공하는 식이다.   이에 뉴욕의 대표적 상업 건물인 플랫아이언이 고급 주택으로 탈바꿈한다. 이 건물을 소유한 개발업체 브로스키 오가니제이션은 26일 해당 건물을 약 40개 유닛 규모의 주거 건물로 개조하겠다고 밝혔다.   뉴욕타임스는 "이 건물의 유일한 오피스 임차인이었던 맥밀런 퍼블리셔스가 떠나며 운명이 불확실해 보였지만, 이제 제2의 삶을 갖게 됐다"고 설명했다. 이하은 기자 lee.haeun@koreadailyny.com상용건물 주거용 주거용 전환 상업용 건물 주거 전환

2023-10-27

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