미주중앙일보 - 미주 최대 한인 뉴스 미디어

비어있는 오피스 임대료 손실 12억4000만불

내년 초 전국 오피스 빌딩 공실률이 최대 25%까지 높아진다는 분석이 나왔다. 애틀랜타는 오피스 공실로 인해 임대수익 손실이 10억달러를 넘어선 전국 11개 도시에 포함됐다. 창업 지원 플랫폼 '스위치 온 비즈니스'가 지난달 쿠시먼&웨이크필드의 자료를 바탕으로 분석한 결과, 지난 2분기(4~6월) 기준 오피스 공실로 인한 잠재적 임대수익 손실액(공실면적 X 1스퀘어피트 당 임대료)이 가장 높은 도시로 뉴욕시가 꼽혔다. 뉴욕의 오피스 공실 1억 580만 스퀘어피트(sqft)에 대한 누적손실은 76억 1066만 3156달러에 달한다. 또 로스앤젤러스(21억), 시카고(20억), 샌프란시스코(20억), 산호세(20억) 등 전국 11개 대도시가 손실 10억달러 이상을 기록했다. 애틀랜타는 휴스턴(15억달러)과 함께 남부 지역 중 두 도시만 10억달러 이상의 손실을 기록했다. 애틀랜타의 오피스 시장은 전체 면적의 32.4%인 3894만 7445스퀘어피트가 비어있으며, 이로인한 임대수익 손실은 12억 3736만 326달러다. 2022년부터 9분기 연속 공실률이 높아지고 있는 추세다. 상업용 부동산 업체 CBRE는 "애틀랜타는 대기업 본사의 기능을 분산시킨 위성 사무실 수요가 많았는데 기업들이 경영비용 절감의 한 축으로 지역 사무실을 폐쇄하며 오피스 공실이 늘고 있다"고 분석했다. 조지아에서 오피스 공실로 인한 수익 감소가 두번째로 높은 도시는 사바나로, 올해 416만 4919달러의 손실을 기록했다. 애틀랜타 다음으로 노스 캐롤라이나주의 샬럿이 4억 6217만 5972달러로 동남부 지역 중 임대 수익 손실이 컸고, 플로리다주 마이애미(3억), 랠리-더럼(3억), 테네시주 내슈빌(2억) 등이 그 다음을 이었다. 장채원 기자 [email protected]애틀랜타 오피스 오피스 공실면적 임대수익 손실 공실 오피스

브랜드 상업시설 연일 완판… 탄탄한 고정수요와 안정적 임대수익 기대

상업시설 분양 시장에도 ‘브랜드 파워’가 위력을 발휘하고 있다. 대형 건설사들의 브랜드 업무시설이 완판 행진을 이어가면서 이들이 공급하는 상업시설에 관심이 쏠리고 있기 때문이다. 최근 대형 건설사들이 업무시설 시공에 뛰어들면서 우수한 시공 능력을 바탕으로 한 특화설계로 입주 기업들의 수요를 끌어당기며 연일 완판 행진을 이어가고 있다. 이로 인해 대형 건설사들이 공급하는 업무시설 내 상업시설도 탄탄한 고정수요를 확보할 수 있다는 장점을 갖는다. 대형 건설사들은 우수한 기술력과 특화설계는 상업시설에서도 적용되기 때문에 우수한 상품 공급이 가능하다. 또한 대형 건설사가 공급하는 상업시설은 단기간 완판(완전 판매)되는 데다 非브랜드 상업시설에 비해 가격 상승력도 더 높다. 더불어 주로 지역 랜드마크 주거시설 혹은 업무시설과 함께 들어서다 보니 배후 수요가 많아 안정적인 임대수익이 보장된다는 점도 강점으로 꼽힌다. 실제 지난해 4월 송도국제도시에서 '더샵 송도아크베이(아파트 및 오피스텔 1030가구)’와 함께 공급된 '아크베이 스트리트' 상업시설도 단기간 내 모든 점포가 주인을 찾았다. 두 상업시설 모두 대형 건설사가 분양하는 상업시설로 높은 브랜드 인지도로 인기를 끌었다. 앞서 지난 2021년 6월 서울 영등포구에서 분양한 현대엔지니어링이 선보인 '힐스 에비뉴 여의도'는 계약 하루 만에 전 호실이 완판됐다. 부동산 관계자는 “브랜드 상업시설은 희소성이 높고 대형 건설사의 시공으로 상품성도 우수하다. 인지도도 높아 수요자들에게 기억되기 쉽고, 입지도 우수해 지역 내 랜드마크로 자리잡는 경우가 많다”고 설명했다. 이러한 가운데, 대형 건설사들이 공급하는 상업시설로 투자자들의 관심이 집중되고 있다. 먼저 경기도 시흥시 장현지구에는 이달 현대엔지니어링이 현대 테라타워 시흥시청역 상업시설 88실을 분양한다. 이 단지는 지하 5층~지상 10층, 연면적 6만7,488㎡ 규모이며, 업무시설, 근린생활시설(사무소), 근린생활시설, 운동시설 등으로 구성된다. 이 중 지하 2층~지상 1층에 상업시설이 조성된다. 현대 테라타워 시흥시청역은 시흥 장현지구와 시흥시청역 역세권 개발 호재를 누릴 수 있는 입지를 갖췄다. 우선, 서해선 시흥시청역이 가까이 있고 신안산선(2025년 예정) 및 월곶~판교선(2026년 예정)도 들어설 예정이다. 수도권 제1순환고속도로 및 제2•3 경인 고속도로 및 서해안 고속도로 등으로 주변 광역교통망 발달과 더불어 시흥시청역 복합환승센터도 계획돼 있다. 시흥시청을 중심으로 시흥시 행정타운 조성이 계획되면서 약 1만8,600가구가 거주하는 시흥 장현지구의 풍부한 배후수요도 기대할 수 있다. 서울 강남구 개포동에는 ‘개포 자이스퀘어’가 선착순 계약을 진행한다. 이 단지는 지하 3층~지상 4층 총 102실로 구성된 단지 내 상업시설이다. 3,375세대의 입주민과 인근 2만세대 배후수요를 확보하고 있다. 현재 학원과 병원, F&B 프랜차이즈, 약국, 대형마트, 편의점 등 주요 업종은 이미 임대를 완료한 상태이며, 분양 중인 102실 중 지하 1층 12개실, 지상 1층 13개실 등이 선착순 계약을 진행 중이다. 부산 남구에는 대우건설에서 시공하는 ‘BIFCⅡ 스퀘어가든’ 상업시설이 이달 분양 예정이다. ‘BIFCⅡ 스퀘어가든’은 문현금융단지 내 부산국제금융센터에 입점해 풍부한 배후수요를 확보하고 있다. 상업시설은 1~3층에 2만291㎡로 조성된다. 박원중 기자 ([email protected])상업시설 임대수익 비브랜드 상업시설 상업시설 분양 스트리트 상업시설

금리 · 건축비 상승 여파 심화… 임대수익 기대되는 ‘검단 골든스퀘어’

국내 기준금리가 3개월 연속 오르며 분양시장 전반에 부담이 가중되고 있다. 대출 활용이 불가피한 투자모델로 인해 이자 부담이 늘어나는 것은 시장에 긍정적이라고 보기 어려운 게 사실이다. 한국은행은 지난해 8월 0.5%였던 기준금리를 다섯 차례 0.25%씩 올려 지난 5월 1.75%까지 만들었다. 이후 7월 13일 사상 첫 빅스텝(기준금리 0.5%p 인상)을 단행하고 지난달 25일 0.25% 추가로 올리며 기준금리는 2.50%까지 올랐다. 이에 전반적 부동산 투자심리가 위축될 것이라는 시각이 우세하다. 하지만 실제로는 과거 유사한 상황에서 예상과 달리 수익형 부동산 시장은 오히려 활기를 보인 것으로 나타나 눈길을 끈다. 지난 2010년 7월부터 2011년 6월까지 기준금리는 0.25%씩 총 다섯 차례에 걸쳐 상승하는 등 최근과 유사한 움직임을 보였다. 당시 부동산 업계는 원리금 상환에 대한 부담으로 수익형 부동산 매매시장이 침체될 것이라는 분석이 지배적이었다. 그러나 우려와 달리 이 기간 상업용 건축물 거래 비중은 9.58% ~ 11.71% 사이를 오가며 기준금리 상승 이전(2010년 1월 ~ 6월, 10.38% ~ 11.58%)과 큰 차이를 보이지 않았다. 여기에 더해 같은 기간 상가 투자수익률은 1.11%에서 1.85%로 0.74%p 상승하고 임대료를 통한 수익을 산정하는 소득수익률 역시 0.93%에서 1.32%로 0.39%p 오르는 등 금리 인상 여파에도 가치가 상승했다. 이에 따라 투자자들은 기준금리 상승에도 굳건했던 이전 사례가 금번에도 이어질지 관심을 모 으고 있다. 이밖에 금리 인상 외에도 최근 건축 원자재 비용상승 이슈가 있어 향후 용도를 불문하고 분양가 상승이 예견된다. 대한건설단체총연합회에 따르면 건설 주요 자재인 시멘트의 1톤당 평균 가격은 지난해 6만2000원에서 지난 4월 9만8000원으로 46.5% 상승했다. 철근가격 역시 지난해 1톤당 69만원에서 지난 5월 119만원으로 72.5% 증가했다. 이에 건설업계 역시 분양가 상승이 불가피하다는 입장이다. 이에 시장 상황을 면밀히 파악한 후 합리적인 투자처와 시기를 찾는 것이 중요하다는 것이 전문가들의 의견이다. 이에 투자자들을 중심으로 건축비 상승 전 양호한 입지의 수익형 부동산 상품을 찾는 발걸음이 분주해지고 있는 가운데 검단신도시 중심상업지구 내 ‘검단 골든스퀘어’가 눈길을 끈다. 검단 골든스퀘어는 지하 3층 ~ 지상 8층 규모의 3면 개방형 복합 상가로 제1· 2종 근생시설과 교육연구시설, 운동시설 등으로 구성돼 다양한 업종에 따른 시너지 효과가 전망된다. 검단 골든스퀘어가 들어서는 검단신도시 1단계 상업지구 구성비가 1.12%에 불과해 희소가치가 높다. 주요 신도시인 위례신도시와 하남미사신도시의 8.1% · 8.4% 상업용지비율과 비교하면 구성비가 절반 이하로 낮다. 3만3천여 배후세대 소비수요 흡수에 유리한 환경이 이미 조성돼 있다. 상권 내 희소한 광장을 끼고 넥스트콤플렉스와 마주보는 입지도 호평 받는 요소다. 초대형 복합몰인 넥스트콤플렉스는 멀티플렉스 극장과 문화센터, 테마파크, 컨벤션, 대형 서점 등이 예정돼 검단신도시 입주민뿐 아니라 인근 지역 수요까지 흡수할 것으로 예상된다. 상업시설 분양업계 관계자는 “이전까지 상업시설 투자라고 하면 월세수익 창출에 방점이 찍혔지만, 최근에는 월세수익과 함께 시세 차익에 대한 기대도 커지고 있다”고 설명했다. 과거 안정성을 중시하던 기조에서 이제는 시세 차익까지 추구하는 쪽으로 수익 범위가 확산되고 있다는 의미다. 실제 부동산R114에 따르면 올해 상반기 전국 상가 평균 매매거래가는 3.3㎡당 2062만원으로 조사됐다. 국토부가 관련 집계를 시작한 2006년 이후 역대 최고 수준이다. 검단 골든스퀘어 분양관계자는 “검단신도시가 소재한 인천 서구는 2위인 중구와 비교해 순이동인구가 3배 이상일 정도로 빠른 속도로 인구전입이 이루어지고 있다”며 “인근 아파트 입주민들의 대규모 수요를 기대하는 투자자들이 대부분의 분양 물량을 선점한 상태”라고 설명했다. 강동현 기자 [email protected]골든스퀘어 임대수익 기준금리 상승 검단 골든스퀘어 건축비 상승