미주중앙일보 - 미주 최대 한인 뉴스 미디어

[부동산 이야기] 상업용부동산 그로스 리스

상업용 부동산을 소유하고 있는 투자자들은 대부분 처음에 입주자와 맺는 리스 계약 상태에 따라 부동산의 가치 또한 많은 변수가 생길 수 있다. 리스는 보통 그로스 리스와 넷 리스로 나뉘는데, 대부분 오피스 관련 건물들은 그로스 리스가 많고 상가 경우에는 보통 넷 리스로 이루어져 있다. 그로스 리스는 대부분 건물주가 그 건물을 유지하는데 들어가는 비용들을 지불하는데 이는 건물에 대한 재산세, 보험, 전기세, 수도세, 청소비용, 시큐리티 비용 등이 포함돼 있고 입주자들은 이런 비용들과 상관없이 건물주에게 렌트비를 지불하면 된다. 넷 리스는 위와는 반대로 입주자들이 건물을 유지하는 데 필요한 전반적인 비용들을 지불하게 되어 있다. 따라서 넷 리스를 맺을 때는 입주자들은 그곳의 시장 조사를 해서 건물주가 요구하는 비용들이 적절한지 또한 렌트비 이외 들어가야 하는 비용들이 자신들의 예산에 맞는지 등을 고려해 리스에 사인해야 한다. 오늘은 그로스 리스 형태에서 건물 운영비용 계약과 구체적인 운영 비용에 대해 알아보려고 한다. 첫 번째는 Modified Gross Lease로 건물주가 계약 해당연도의 운영 예산 비용을 기준으로 렌트 비용을 책정하고, 리스 기간 증가한 운영비용(부동산 세금, 보험료, 관리 비용 등) 이 입주자의 면적에 따라 분할된다. 예를 들면 2024년에 리스 계약을 이행하고, 1년이 지난 2025년 시점에 세금이나 보험료, 관리비 등 인상된 차액을 기본 임대료에 더해서 요청하는 것이다. 이 형태는 오피스, 리테일, 인더스트리얼 등 그로스 리스 형태로 리스 계약을 할 경우 기본적으로 적용된다. 두 번째는 캠(CAM: Common Area Maintenance) 차지 비용이 있다. 이는 주로 인더스트리얼 공장과 쇼핑센터 리테일에 넷 리스가 아닌 그로스 리스 형태로 계약할 때 볼 수 있는 비용이다. 파킹장이나 공동으로 사용하는 복도나 로비, 화장실 등 공용공간 면적을 미리 유닛 면적에 포함해서 렌트비로 책정하는 경우도 있다. 하지만 공용 공간은 상황에 따라 비용이 변동될 수 있는 경우가 많기 때문에 그로스 리스로 계약하더라도 캠 차지를 따로 요청하는 경우가 생길 수 있다. 세 번째로는 TI(Tenant Improvements)로 새로운 입주자들이 임대한 공간에서 각 테넌트의 성격에 맞게 비즈니스를 시작할 수 있는 상태로 공사하는 것을 말한다. 특히 오피스 빌딩이나 쇼핑센터 임대 계약에서 흔히 볼 수 있는 조항으로, 오피스 경우에는 건물주가 공사를 해주는 경우가 많고, 쇼핑센터 리테일의 경우 테넌트가 공사를 하고 난 후에 건물주가 확인하고 약속된 비용만큼 보전해 주는 경우가 많다. 임대 계약을 할 때, 렌트비와 프리 렌트, TI는 맞물려서 고려되는 요소인 것을 이해하고 임대 협상에 접근하면 원하는 결과를 얻을 수 있다. 상업용 부동산에서 리스 계약은 단순히 입주자와 건물주 간의 관계를 넘어 건물의 재무적 가치에도 큰 영향을 주게 된다. 따라서 건물주는 리스 계약의 세부 사항을 면밀히 검토하고, 잠재적인 비용 부담을 예측하는데 주의를 기울여야 한다. 리스 형태, 비용 분담 조항, 그리고 시장 동향을 정확히 이해하는 것이 중요하다. ▶문의: (562)-972-5882 알렉스 신 / 뉴스타부동산 플러튼 명예부사장부동산 이야기 상업용부동산 그로스 건물 운영비용 그로스 리스 대부분 건물주

"중소은행 282곳 재정 위기"…상업용부동산 대출 부실 원인

상업용부동산(CRE) 대출 부실로 인해 전국 커뮤니티 은행 280여곳이 재정위기를 맞을 수 있다는 분석이 제기됐다. CNBC는 컨설팅 회사 클라로스 그룹이 국내 4000개 이상의 은행을 조사한 결과를 인용해 전체 은행 숫자의 5%에 해당하는 282개의 은행이 재정적 위기에 봉착할 수 있다고 보도했다. 위기를 겪을 수 있는 은행은 대부분 100억 달러 이하의 자본 규모를 가진 이른바 ‘소규모 은행’이라고 덧붙였다. 자금난에 직면할 가능성이 큰 은행은 CRE 편중도가 높은 은행들이라는게 전문가들의 지적이다. 특히, 재택근무 증가 등으로 오피스 수요가 줄면서 오피스 빌딩 대출이 증가하고 있다. 최근 모건스탠리 캐피털 인터내셔널(MSCI)은 380억 달러 이상의 오피스 빌딩이 채무불이행, 압류, 재정난 위기에 놓여 있다고 밝혔다. 금융 위기의 여파가 미쳤던 2012년 4분기 이후 12년 만에 최고치다. 제롬 파월 연방준비제도 의장은 지난 3월 CRE 대출 문제가 은행에 부담이 될 것이라고 이에 대해 경고한 바 있다. 또 다른 원인으로 가파른 금리 상승이 지목됐다. 전례 없는 빠른 금리 상승이 은행이 보유한 자산 가치의 하락을 불러왔고 이로 인해 은행 재정에 부담이 될 수 있다는 것이다. 전문가들은 소규모 은행의 위기가 소비자들에게 끼치는 직접적인 영향은 제한적이겠지만 경기침체를 더 악화시키는 원인은 될 수 있다고 진단했다. 커뮤니티와 밀착된 커뮤니티은행들이 무너지면 지역 경제에 타격이 있다는 설명이다. CNBC는 “커뮤니티은행들은 지역경제의 주축과 같은 역할이다. 소규모 은행들이 관리하는 자산 규모를 모두 합치면 JP모건과 비슷한 3조 달러를 넘는다”며 위기를 막는데 많은 노력을 기울여야 한다고 밝혔다. 금융계와 연방정부는 ‘미니 금융위기’를 막기 위해 나서고 있는 것으로 보인다. 실리콘밸리은행 파산과 같은 일이 일어나지 않게 하겠다는 것. 국내 최대 은행 JP모건은 15일 ‘뉴욕커뮤니티뱅크’(NYCB)가 가진 50억 달러 규모의 대출을 인수하겠다고 밝혔다. NYCB는 뉴욕 소재의 은행으로 자산 규모가 국내 30위 안에 드는 중형은행이다. 하지만 올해 초 배당금 삭감을 보고한 이후로 주가가 곤두박질쳤고 3월에는 대출 관련 내부통제에 문제가 있었다고 실적보고서 정정 공시를 내면서 우려가 커졌다. 하지만 JP모건의 자산인수로 한숨을 돌린 모양새다. 조셉 오팅NYCB 최고경영자(CEO)는 “(위기탈출을 위한) 계획을 실행하는데 속도를 내게 됐다”고 말했다. 전문가들은 JP모건은 지난해에도 샌프란시스코의 퍼스트리퍼블릭은행이 위기에 빠지자 자산 대부분을 인수한 것을 상기하며 그들이 다시 한번 은행구제에 나선 것이라고 해석했다. 파월 의장 또한 지난 3월 “현재 은행들의 위기는 관리가 가능한 수준이다. 일부 은행과는 지속적인 대화를 이어가면서 위기를 잘 극복할 수 있도록 돕고 있다”며 이미 상황을 인지하고 있으며 주요 원인으로 지목된 CRE 문제에 대한 해결방법을 찾고 있다고 정부의 노력을 밝혔다. 쉴라 배어 전 연방예금보험공사(FDIC) 총재는 “2008년 금융 위기 때와 같이 큰 은행들이 파산하지는 않을 것이기에 경제에 미치는 영향은 제한적”이라면서도 “금융에서는 소비자들이 안전하다고 느끼는 것이 중요하고 불안감이 퍼지지 않게 해야 한다”고 선제적 대응을 촉구했다. 조원희 기자 cho.wonhee@koreadaily.comJP 상업용부동산 소규모 은행들 재정적 위기 미니 금융위기

융자 연체 증가…침체 우려 커져

올해 들어 모기지 및 자동차 융자 연체가 증가하면서 경기 침체에 대한 우려의 목소리가 커지고 있다. 모기지은행협회(MBA)가 지난 1분기 상업용 및 다가구 모기지 연체가 증가했다는 내용의 보고서를 발표했다고 CNN이 최근 보도했다. 이번 보고서는 상업용 및 다가구 모기지 부채의 80% 이상을 보유하고 있는 FDIC 보험에 가입된 은행 및 저축은행, 상업용 모기지 담보 증권, 생명 보험 회사, 패니매 및 프레디맥 등 5개 최대 투자자 그룹의 1분기 연체 동향을 기반으로 작성됐다 은행 및 저축은행의 연체율은 0.58%로 지난해 4분기보다 0.13%포인트(p)가 증가했으며 생명보험 회사 역시 0.10%p가 상승한 0.21%를 나타냈다. 패니매는 0.11%p가 뛴 0.35%를, 프레디맥도 0.01%p가 올라 0.13%를 기록했다. 상업용 모기지 담보증권의 경우도 지난해 연말보다 0.10%p가 늘어난 3%에 달했다. MBA의 상업용 부동산 연구 책임자 제이미 우드웰은 “금리 인상, 부동산 가치에 대한 불확실성, 일부 부동산 시장의 펀더멘털에 대한 의문으로 인한 지속적인 스트레스가 상업용부동산 모기지 연체율에 영향을 주기 시작했다”고 분석했다. 상업용 및 다가구 부동산업계는 지난 14개월간 10번의 금리 인상이 차입비용 부담을 증가시킨 데다가 최근 잇단 은행 사태로 인한 신용 긴축이 맞물려 역풍을 맞고 있다. 자동차 융자인 오토론 대출 시장에서도 젊은층의 연체율이 급증하고 있다. 뉴욕연준의 분기별 부채 보고서에 따르면 30세 미만의 오토론 대출자 가운데 4.6%가 최소 90일 이상 페이먼트를 미납한 심각한 연체에 처한 것으로 드러났다. 이 같은 수치는 지난해보다 1.56%p가 증가한 것으로 금융위기로 휘청거리던 2009년 말 이후 최고 수준이다. 1분기 오토론 연체가 전 연령대에 걸쳐 나타났지만, 중장년 근로자들에 비해 적은 임금을 받는 데다가 학자금 융자 부채까지 짊어진 젊은층에서 두드러졌다. 보고서에 따르면 지난 1분기 동안 오토론과 학자금 융자 부채 규모가 각각 100억 달러, 90억 달러가 증가해 가장 높은 증가율을 보였다. 이 같은 오토론 연체율 증가는 높은 이자율뿐만 아니라 수요 증가 및 공급 부족으로 인한 신차 가격 상승이 주원인으로 지목되고 있다. 콕스오토모티브에 따르면 신차 평균가격이 지난해 12월 4만9507달러로 고점을 찍은 후 지난 4월 4만8275달러로 소폭 내려갔지만, 여전히 전년 대비 5%가 오른 상황이다. 경제전문가들은 이 같은 연체율 상승이 경기 침체를 예고하는 것은 아니지만, 경제가 약해지고 있다는 강력한 지표가 될 수 있다며 올 하반기 최소한 작은 규모의 불황이 닥칠 수 있다고 예측했다. 또한 재정적으로 어려울 경우 연체, 차압보다는 미리 대출기관에 연락해 대출 수정 또는 재융자 등 해결책을 상의해 보는 것이 유리하다고 조언했다. 박낙희 기자연체 융자 상업용부동산 모기지 오토론 대출자 저축은행 상업용

"주택은 하향 안정, 상업용은 내년 소폭 성장"

올해 부동산 시장은 ‘조정’ 국면으로 가격과 수요가 하향 안정세를 이룰 것이라는 예상이다. 상업용 부동산(CRE)의 경우 내년부터는 소폭 성장할 수 있다는 전망도 나왔다. 16일 LA다운타운 에이온센터 오디토리움에서 열린 남가주한인부동산협회(회장 제이 장·이하 부동산협)가 주최한 ‘2023년 부동산 시장 변화 및 전망 세미나’에 100여명이 참석한 가운데 강사들은 주택과 상업용 부동산 시장에 대한 각각의 전망을 제시했다. 주택 시장은 ‘조정’ 부동산협 회장인 제이 장은 “올해는 분명 조정국면이지 붕괴가 아니다”며 “봄에 판매 활동이 살아나 여름까지 활발해진 후 계절적 영향으로 다시 소강 국면으로 돌입하지만, 그 영향은 크지 않을 것”이라고 내다봤다. 그는 2023년 부동산 시장을 ▶매물은 여전히 낮은 수준을 유지하며 ▶판매 가격은 0~10%까지 하락하고 ▶구매자가 이자율과 가격에 적응하게 되고 ▶시장에 투자자나 투기 세력이 상당수 사라지게 될 것으로 예상했다. CRE 전망은 긍정적 코러스 부동산의 마크 홍 대표는 향후 5년간 LA지역 상업용부동산(CRE) 시장은 1.5% 성장할 것으로 내다봤다. 그는 “높은 이자율에도 지난해 LA CRE 판매액이 63억 달러에 달해 전년보다 34억달러 늘었다”며 “리스크가 큰 시기임에도 투자 수요가 상승한다는 건 LA의 투자 매력도 매우 높다는 걸 보여 주는 방증”이라고 밝혔다. 따라서 투자자들은 LA시장에서 다양한 전략으로 활동을 늘려가는 추세라고 덧붙였다. 반면, 오렌지카운티의 경우 지난해 이자율 상승과 낮은 수익률(cap rate)로 어려움을 겪었다. 하지만, 2024년에는 수익률이 다시 상승할 수 있다는 긍정적 전망도 나오고 있다. 융자 기준은 보수적 뱅크오브호프 윌셔-하버드 지점 데이비드 이 지점장은 부동산 시장의 침체 여파로 모기지 및 상업용 융자에 대한 은행들의 대출 기준이 엄격해지고 있다고 말했다. 이 지점장은 “불안정한 경제 상황, 고금리 여파 등으로 최근 들어 각 은행이 CRE 융자에 있어서 이전보다 더 보수적인 관점에서 심사하고 있다”고 강조했다. 그는 또 “은행마다 설정한 최소 다운페이먼트가 있으나 건물에서 발생하는 현금 흐름(cash flow)을 고려하면 최소 다운페이먼트로는 융자가 안 되는 경우가 많다”며 “건물 구매에 따른 융자 신청 시 바이어의 자산 상황, 크레딧 히스토리, 해당 건물의 현금 흐름 등이 심사대상인 만큼 꼼꼼히 확인하고 준비할 것”을 권했다. 양재영 기자 yang.jaeyoung@koreadaily.com상업용 주택 la지역 상업용부동산 상업용 부동산 상업용 융자

[부동산 투자] 상업용부동산 구입조건

성공적 부동산투자는 적은 돈으로 시작되는 경우가 대부분이다. 물론 큰돈을 가지고 시작하는 사람들도 있지만, 많은 성공한 투자자들은 적은 돈을 아껴서 다운 페이먼트를 할 수 있는 종잣돈을 만들어 작은 부동산을 장만하는 것으로 시작한다. 그러므로 부동산에 투자를 하려면 큰 돈이 있어야 한다는 생각은 옳지 않다. 본인이 가지고 있는 돈의 액수에 맞는 매물을 찾아서 그 부동산의 특징과 주위 환경 등 지역 정보들을 부지런히 알아보고, 만약을 대비하여 모든 위험요소들을 철저하게 살펴본 후에 투자를 하는 것이 중요하다. 성공하는 부동산 투자의 또 다른 조건은 무조건 발로 뛰는 것이다. 부동산 투자를 시작할 때는 부동산 정책이나 흐름에 대해서 잘 알아야 하지만, 더 중요한 것이 현장을 파악하는 것이다. 혹시 경험부족으로 모르는 것이 있어도 직접 현장에 가서 하나 하나 조사를 하다보면 실전 경험이 쌓이고 이것이 모여 성공적인 투자의 중요한 요소가 되어 성공한 부동산 투자자가 되기 시작하는 것이다. 즉 부동산 투자는 이론보다는 현장 경험이 더 중요한 성공요소가 된다. 현장을 발로 뛰지않는 성공한 부동산 투자가는 세상에 없다는 것을 꼭 명심해야 한다. 그리고 성공하는 부동산 투자는 현재의 부동산 경기도 중요하지만 앞으로의 매물의 투자 가치를 볼 줄 알아야 한다. 지금보다는 앞으로 3년 혹은 5년 후의 미래가치를 신중하게 알아보고 확신이 생긴 후에는 과감히 투자를 해야 한다. 부동산시장엔 항상 주기가 있어서 현재 부동산시장이 좋지 않아도 당장의 이익에만 급급하지 말고 철저한 투자 분석과 미래에 어떤 가치가 창출될 것인가를 판단해서 절대 놓치지 않고 그 기회를 잡아야 한다. 그리고 아무리 강조해도 지나치지 않은 것이 성공적인 부동산 투자의 중요한 조건은 역시 위치(Location)가 뛰어난 곳에 투자하는 것이다. 보통 상가등의 상업용부동산은 거주지에서 가까워 수요자들의 접근성이 좋아야 한다. 그래야 수요가 많아서 가격의 상승 폭이 크고, 상대적으로 여러 가지 위험부담률도 낮아 질 수 있기 때문이다. 그런 이유로 도시 중심에서 가까운 위치일수록 가격이 높게 형성되는 것이 일반적이다. 한편 상업용 건물의 입지조건은 교통도 좋아야 하고 상가가 위치해 있는 상권과 입주자가 운영하고 있는 비즈니스 성격이 적합한가도 고려해야 한다. 즉 세입자가 비즈니스를 잘 운영해서 건물주에게 렌트비를 잘 낼 수 있는지를 알기 위하여 상가 주변 주민들의 성향분석이 필요하다. 상가를 중심으로 반경 1마일 내지 넓게는 5마일 이내의 인구분포도와 수입수준, 연령 분포, 직업 분포, 교육수준, 주거환경 상태 등을 조사하여 이에 맞는 비즈니스를 운영하는 세입자들로 구성되어 있는지를 확인해야 한다. 이는 대형 쇼핑센터는 물론이고 중소형 크기의 상가 구입에도 매우 중요한 요소이다. 끝으로 꼭 염두에 두어야 할 것이 상가에서 비즈니스를 하고 있는 세입자들을 효율적으로 관리하는 것이다. 혹시 상가의 위치가 조금 안 좋아도 많은 고객을 끌 수 있는 업종의 세입자를 유치할 수 있다면 상권과 상관없이 상가를 번영시킬 수 있기때문이다. ▶문의:(818)497-8949부동산 투자 상업용부동산 구입조건 부동산 투자가 성공적 부동산투자 부동산 투자자

[인터뷰] 영향력있는 한인 뱅커 김기연씨

한인여성으로서 2년 연속으로 LA타임스에서 금융 및 파이낸스 분야를 빛낸 인물로 선정되는 등 소수계인 동양여성 뱅커로서 승승장구하고 있는 김기연(46)씨가 지난 5월 21일에 덴버의 내셔널 쥬이쉬 병원에서 수여하는 인도주의상을 수상했다. 로스앤젤레스의 인터콘티넨탈 호텔에서 열린 시상식에서, 김씨는 액트원 그룹의 최고 재정책임자로 30년을 재임해온 마이클 호얄씨와 함께 인도주의상을 수상했다.이 상은 매년 덴버, 뉴욕, 로스앤젤레스 등지에서 기금모금 행사의 일환으로 열리는 갈라에서 커뮤니티에서 인정받을 만큼 많은 활동과 인도주의적인 서비스를 제공해온 사람들을 선정해 시상하고 있다. 그녀는 수상소감을 통해, “내셔널 쥬이쉬 병원은 훌륭한 의사들이 진단하기 어렵고 잘 알려지지 않는 병들의 원인을 알아내고 치료하기 위해 최선을 다하고 있다. 2년 전에 코로나19가 우리 세상을 덮쳤을 때 이러한 사실은 더 분명해졌다. 내셔널 쥬이쉬 병원의 역사와 경험은 어려운 팬데믹 기간동안 그 빛을 발했기 때문이다. 가족, 건강, 커뮤니티, 그리고 나눔… 나는 이런 것들을 우리 가족과 친구들을 통해서 배웠다. 오늘 이 자리를 통해 나는 커뮤니티로의 나눔의 중요성을 다시 한번 더 깨달았다. 내셔널 쥬이쉬의 자선 프로그램과, 가장 높은 수준의 치료를 제공하겠다는 병원 측의 각오와 약속은 각각의 환자들의 삶에 정말 큰 영향을 미치고 있다. 오늘 이 자리에 모인 여러분들에게 내셔널 쥬이쉬 병원을 향한 큰 격려의 박수를 부탁드린다”고 밝혔다. 김씨는 캘리포니아주 로스앤젤레스 지역의 이스라엘 디스카운트 뱅크(IDB) 부사장이자 지점장으로 재직하고 있으며, 지난 2021년 3월, 한인여성 뱅커로서 2년 연속으로 LA 타임스 B2B 매거진 금융 및 파이낸스 분야를 빛낸 인물, 2021년 2월 LA 비즈니스 저널의 영향력 있는 여성, 2020년 3월 LA 비즈니스 저널 2020년 탑 렌더, 2019년 11월 LA 비즈니스 저널 40대 영향력있는 리더들, 2019년 LA 비즈니스 저널 은행부문 탑 여성 등에 선정되기도 했다.1998년 구 윌셔은행에 마케팅 업무로 입행했던 김 전무는 자산관리와 SBA 융자 등을 거쳤다. 헤드헌터의 스카우트 제의를 받아서 2000년부터 IDB로 자리를 옮겼다. 이후 크레딧 관리, 비즈니스론, 상업용부동산(CRE) 융자 등 대출 분야를 섭렵하며 은행 업무 전반을 익혔다. IDB 다운타운 지점장과 부동산 매니저도 맡으면서 로스앤젤레스 다운타운과 베벌리 힐즈의 풀서비스 지점을 감독해왔으며, 카리스마 넘치는 리더쉽과 부유층 고객들과의 강력한 네트워크 쿠축을 통해 새롭고 혁신적인 은행 상품들과 고객맞춤형 해결방안을 시장에 내놓기도 했다. 이런 노력 덕분에 한인 여성으로서 IDB에서 고위 임원인 리저널 매니저를 8년 이상 지탱할 수 있었다. 김씨는“한인 이민 3세로서 자긍심을 가지고 맡은 일은 책임지고 난관을 극복하고 최적의 결과를 도출할 수 있도록 최선을 다한 게 성공 비결이라면 비결”이라고 겸손한 반응을 보였다. 김 부사장은 “한인 비즈니스 커뮤니티와도 교류를 확대할 계획”이라고 덧붙였다. 김씨는 소수계 여성으로서 은행업계의 정상에 서기까지 있었던 많은 난관을 어떻게 극복했느냐는 본지의 질문에, “내 롤모델은 할머니이다. 할머니는 한국에서 남편과 6자녀를 두고 홀로 미국에 와서 남편과 자녀들을 미국에 데려오기까지 2년간 악착같이 삶을 개척해오셨다. 할머니의 그러한 강인한 모습은 내게 많은 영향을 미쳤으며, 열심히 노력하고 내가 얼마나 잘할 수 있는지를 보여주면서 사람들을 대한 것이 좋은 인상을 주었다고 생각한다”고 답변했다. 그녀는 앞으로도 “새로운 도전을 멈추지 않을 것이며, 계속해서 경험을 쌓고 소수계 동양인 여성으로서 긍정적인 영향을 미치는 멘토가 되고 싶다”고 각오를 다졌다. 김씨는 캘리포니아에서 김성걸, 김혜경씨 부부 사이에서 태어났으며, 5살 때 콜로라도로 이주해 20년간 거주하면서 콜로라도 대학 볼더 캠퍼스에서 경영학 학사 학위를 취득했다. 현재는 로스앤젤레스에서 거주하고 있으며, 슬하에 1남 1녀를 두고 있다. 이은혜 기자인터뷰 영향력 김기연 비즈니스론 상업용부동산 캘리포니아주 로스앤젤레스 로스앤젤레스 다운타운