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[부동산 이야기] 상업용부동산 그로스 리스

상업용 부동산을 소유하고 있는 투자자들은 대부분 처음에 입주자와 맺는 리스 계약 상태에 따라 부동산의 가치 또한 많은 변수가 생길 수 있다.     리스는 보통 그로스 리스와 넷 리스로 나뉘는데, 대부분 오피스 관련 건물들은 그로스 리스가 많고 상가 경우에는 보통 넷 리스로 이루어져 있다.   그로스 리스는 대부분 건물주가 그 건물을 유지하는데 들어가는 비용들을 지불하는데 이는 건물에 대한 재산세, 보험, 전기세, 수도세, 청소비용, 시큐리티 비용 등이 포함돼 있고 입주자들은 이런 비용들과 상관없이 건물주에게 렌트비를 지불하면 된다.   넷 리스는 위와는 반대로 입주자들이 건물을 유지하는 데 필요한 전반적인 비용들을 지불하게 되어 있다.     따라서 넷 리스를 맺을 때는 입주자들은 그곳의 시장 조사를 해서 건물주가 요구하는 비용들이 적절한지 또한 렌트비 이외 들어가야 하는 비용들이 자신들의 예산에 맞는지 등을 고려해 리스에 사인해야 한다.     오늘은 그로스 리스 형태에서 건물 운영비용 계약과 구체적인 운영 비용에 대해 알아보려고 한다.       첫 번째는 Modified Gross Lease로 건물주가 계약 해당연도의 운영 예산 비용을 기준으로 렌트 비용을 책정하고, 리스 기간 증가한 운영비용(부동산 세금, 보험료, 관리 비용 등) 이 입주자의 면적에 따라 분할된다.     예를 들면 2024년에 리스 계약을 이행하고, 1년이 지난 2025년 시점에 세금이나 보험료, 관리비 등 인상된 차액을 기본 임대료에 더해서 요청하는 것이다.     이 형태는 오피스, 리테일, 인더스트리얼 등 그로스 리스 형태로 리스 계약을 할 경우 기본적으로 적용된다.   두 번째는 캠(CAM: Common Area Maintenance) 차지 비용이 있다. 이는 주로 인더스트리얼 공장과 쇼핑센터 리테일에 넷 리스가 아닌 그로스 리스 형태로 계약할 때 볼 수 있는 비용이다. 파킹장이나 공동으로 사용하는 복도나 로비, 화장실 등 공용공간 면적을 미리 유닛 면적에 포함해서 렌트비로 책정하는 경우도 있다.     하지만 공용 공간은 상황에 따라 비용이 변동될 수 있는 경우가 많기 때문에 그로스 리스로 계약하더라도 캠 차지를 따로 요청하는 경우가 생길 수 있다.     세 번째로는 TI(Tenant Improvements)로 새로운 입주자들이 임대한 공간에서 각 테넌트의 성격에 맞게 비즈니스를 시작할 수 있는 상태로 공사하는 것을 말한다.     특히 오피스 빌딩이나 쇼핑센터 임대 계약에서 흔히 볼 수 있는 조항으로, 오피스 경우에는 건물주가 공사를 해주는 경우가 많고, 쇼핑센터 리테일의 경우 테넌트가 공사를 하고 난 후에 건물주가 확인하고 약속된 비용만큼 보전해 주는 경우가 많다.     임대 계약을 할 때, 렌트비와 프리 렌트, TI는 맞물려서 고려되는 요소인 것을 이해하고 임대 협상에 접근하면 원하는 결과를 얻을 수 있다.     상업용 부동산에서 리스 계약은 단순히 입주자와 건물주 간의 관계를 넘어 건물의 재무적 가치에도 큰 영향을 주게 된다.     따라서 건물주는 리스 계약의 세부 사항을 면밀히 검토하고, 잠재적인 비용 부담을 예측하는데 주의를 기울여야 한다.     리스 형태, 비용 분담 조항, 그리고 시장 동향을 정확히 이해하는 것이 중요하다.     ▶문의: (562)-972-5882 알렉스 신 / 뉴스타부동산 플러튼 명예부사장부동산 이야기 상업용부동산 그로스 건물 운영비용 그로스 리스 대부분 건물주

2024-10-23

[디지털 세상 읽기] 해킹 없는 성장

이제 막 알려지기 시작한 스타트업 사무실에 꼭 한 권 놓여 있는 책이 라이언 홀리데이의 『그로스 해킹(Growth Hacking)』이다.     흔히 스타트업 초기에 빠른 성장을 끌어내는 마케팅 방법론으로 통하는 그로스 해킹은 그냥 ‘그로스(성장) 마케팅’이라고 해도 충분해 보이는데 굳이 ‘해킹’이라는 단어를 사용한 이유는 뭘까.   마케팅보다 해킹이라는 표현이 훨씬 더 눈길을 끌기 때문이기도 하지만, 꼭 그 이유만은 아니다. 자동차의 새 모델이나 새로운 라면을 내놓는 것과 달리 세상에 없던 서비스를 론칭한 기업은 사용자를, 그것도 단시간에 폭발적으로 많이 끌어들이는 마케팅 방법을 새로 직접 만들지 않으면 안 된다. 게다가 이미 단단하게 구축된 시장에서 틈을 찾아야 하니 말 그대로 해킹을 하지 않으면 안 된다. 전자상거래 지불 수단으로 유명해진 페이팔도 초기에 사용자를 끌어들이기 위해 금융 규제와 관행을 무시하는 그로스 해킹을 하면서 위험을 초래했고, 페이스북도 초기에는 ‘빠르게 움직이고 파괴하라’는 기업의 모토를 갖고 있었다.   요즘 들어 이런 파괴적 성장에 대한 회의적인 시각이 나온다. 링크드인의 설립자 리드 호프먼은 『블리츠스케일링』에서 그로스 해킹법을 강조했지만, 그는 최근 인터뷰에서 스타트업은 성장 과정에서 시스템을 무너뜨리거나 실제적인 손해를 끼치지 않을 책임이 있다고 강조했다.     지난 몇 년 동안 소셜미디어를 비롯한 빅테크 기업이 빚어낸 사회 분열과 시장 파괴에 대한 반성이기도 하지만, 이미 기존 산업을 무너뜨리거나 꺾고 강자가 됐다는 신호이기도 하다. 이제는 그로스 해킹이 굳이 필요하지 않다는 말이다. 박상현 / 오터레터 발행인디지털 세상 읽기 해킹 성장 그로스 해킹법 파괴적 성장 성장 과정

2022-10-07

[디지털 세상 읽기] 해킹 없는 성장

 이제 막 알려지기 시작한 스타트업 사무실에 꼭 한 권 놓여 있는 책이 라이언 홀리데이의 『그로스 해킹(Growth Hacking)』이다. 흔히 스타트업 초기에 빠른 성장을 끌어내는 마케팅 방법론으로 통하는 그로스 해킹은 그냥 ‘그로스(성장) 마케팅’이라고 해도 충분해 보이는데 굳이 ‘해킹’이라는 단어를 사용한 이유는 뭘까.   해킹이라는 표현이 훨씬 더 눈길을 끌기 때문이기도 하지만, 꼭 그 이유만은 아니다. 세상에 없던 서비스를 론칭한 기업은 사용자를, 그것도 단시간에 폭발적으로 많이 끌어들이는 마케팅 방법을 새로 직접 만들지 않으면 안 된다. 게다가 시장에서 틈을 찾아야 하니 말 그대로 해킹을 하지 않으면 안 된다. 전자상거래 지불 수단으로 유명해진 페이팔도 초기에 금융 규제와 관행을 무시하는 그로스 해킹을 하면서 위험을 초래했다.   요즘 들어 이런 파괴적 성장에 대한 회의적인 시각이 나온다. 링크드인의 설립자 리드 호프먼은 『블리츠스케일링』에서 그로스 해킹법을 강조했지만, 그는 최근 인터뷰에서 스타트업은 성장 과정에서 시스템을 무너뜨리거나 실제적인 손해를 끼치지 않을 책임이 있다고 강조했다. 지난 몇 년 동안 소셜미디어를 비롯한 빅테크 기업이 빚어낸 사회 분열과 시장 파괴에 대한 반성이기도 하지만, 이미 기존 산업을 무너뜨리거나 꺾고 강자가 됐다는 신호이기도 하다. 이제는 그로스 해킹이 굳이 필요하지 않다는 말이다. 박상현 / 오터레터 발행인디지털 세상 읽기 해킹 성장 그로스 해킹법 파괴적 성장 성장 과정

2021-11-10

'흑인 비하 이메일' 그로스 시장직 사퇴

<속보>‘인종차별 이메일’로 물의를 일으킨 딘 그로스 로스알라미토스 시장이 사임 의사를 표명했다. 그로스 시장은 26일 밤 늦게 지인, 언론사에 발송한 이메일을 통해 자신의 행동에 대해 사과하는 한편 다음 달 2일 시장직을 사임하겠다고 밝혔다. 그는 이메일 성명에서 “내가 실수를 저지른 사실을 알았으며 다시는 이런 일이 반복되지 않도록 노력하고 있다”고 밝혔다. 그로스 시장은 지난 22일 흑인들이 즐겨먹는 수박이 가득한 정원 사진을 흑인 여성 사업가 키야누스 프라이스에게 발송하며 “수박 풍년으로 올해 백악관에서 달걀 사냥이 열리지 못하겠네”라는 조크를 덧붙여 전국적인 파장을 일으킨바 있다.<본지 27일자 A-13면> ‘수박 이메일’에 대한 언론 보도가 잇따르는 사이 한 흑인 여성이 그로스 시장을 향해 수박을 던지고 시장 사무실 앞에 으깨진 수박이 발견되기도 했다.

2009-02-27

[OC] '인종차별적 이메일, 물의 일으켜서 죄송' 로스 알라미토스 시장

로스 알라미토스 딘 그로스 시장(사진)이 평소 알고 지내던 흑인 여성 사업가에게 인종차별적인 내용의 이메일을 발송했다 물의를 빚자 결국 사과의 뜻을 밝혔다. 그로스 시장은 지난 주말인 22일 백악관 앞에 수박 밭으로 꾸며진 정원 사진을 일부 지인들에게 발송하며 장난으로 '올해는 (흑인 대통령이 정원에 수박을 심어)부활절 달걀 찾기 행사가 없다'는 내용을 보냈다가 흑인 여성사업가인 키야누스 프라이스를 비롯한 오렌지카운티 주민들의 비난이 거세지자 곧바로 사과에 나선 것. 수박은 백인이 흑인을 비하할 때 사용하는 상징으로 그로스 시장은 이날 시의원들에게도 이같은 내용의 이메일을 발송했다. 그로스 시장은 이메일을 발송했던 모든 수신자들에게 사과의 뜻을 전하며 "내 생각이 의도하지는 않았으나 경솔했고 상처를 주게돼 유감으로 생각한다"며 "단지 웃음을 전달하기 위해 이메일을 보낸 것 뿐"이라고 밝혔다. 한편 프라이스는 이 지역에서 자원봉사하는 사업가로 잘 알려져 있으며 시 청소년 센터 이사로 함께 일한 것을 계기로 알고 지내왔다.

2009-02-26

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