The Korea Daily Los Angeles

HOA<관리회사> 재정상태·관리비 꼼꼼히 따져라

은퇴 후 주택 다운사이징을 계획하면서 가장 먼저 고려하는 것이 콘도. 콘도는 단독주택보다 가격이 저렴하면서 관리도 편리하기 때문이다. 또 가주가 아닌 타주 혹은 LA 외곽에 거주했던 이들도 은퇴 후 한인타운이나 타운과 가까운 LA 인근에 주택 구입 고려 시 콘도를 선호한다. 그러나 막상 콘도 쇼핑에 나서보면 오를 대로 오른 집값 영향으로 가격도 만만치 않은 데다 고려해야 할것도 적지 않다. 콘도 구입의 장단점 및 콘도 구입 시 고려 사항을 알아봤다. ▶콘도란 콘도와 단독주택의 가장 큰 차이점은 단독주택은 독립형 건물인데 반해 콘도는 한 건물에 이웃 주민과 벽을 공유하는 공동 주택이다. 즉 콘도는 아파트를 렌트하는 것이 아닌 소유하는 형태인데 아파트처럼 공용공간은 있지만 이를 다른 이웃 주민들과 함께 공동 소유하는 형태다. 또 HOA(Homeowners Association)가 있고 관리비를 납부함으로써 운영 및 관리가 편리하지만 단지 내 부대시설이 많은 경우 관리비가 꽤 높을 수 있다. ▶콘도 vs 타운하우스 이 둘의 공통점은 이웃 주민과 벽을 공유하며 HOA를 통해 커뮤니티 관리가 이뤄진다는 것이다. 또 아파트처럼 임대하는 것이 아닌 부동산을 구입해 홈오너가 된다는 것도 공통점이다. 콘도와 타운하우스는 싱글홈보다 가격이 저렴하고 첫 주택 구입자들에게 인기가 많다. 그러나 이 둘의 가장 큰 차이점은 타운하우스가 한 건물에 한 가구만 거주하는데 반해 콘도는 한 건물에 다세대 주택이 입주해 있다는 것이다. ▶장점 콘도는 주로 도심 가까운데 위치해 있는 경우가 많아 인근에 레스토랑과 문화시설 등 다양한 인프라가 구축돼 있어 편리하게 이용할 수 있다. 그리고 무엇보다 콘도 구입의 가장 큰 장점은 싱글홈보다 저렴한 가격인데 부동산 가치 면에선 시간이 지날수록 단독주택이 콘도보다 빠르게 상승하는 편이다. 그러나 단독주택이 그러하듯 콘도 역시 해당 지역 집값에 따라 천차만별이다. 레드핀 통계에 따르면 전국 콘도 가격은 2018년 5월 24만4800달러에서 2023년 5월 33만8440달러로 38.25%나 상승했다. 상대적으로 저렴한 집값 외에 콘도는 HOA 관리비에 조경 및 정원 등을 관리해 주는 비용도 포함돼 있어 관리가 쉽다는 것도 장점. 또 치안과 방범 시설이 잘 돼 있어 비교적 안전하다는 것도 콘도 거주의 장점이다. 그리고 무엇보다 피트니스센터나 수영장, 정원 등 공유 시설이 있을 시 이를 이용함으로써 활기찬 생활을 유지할 수 있다는 것도 장점 중 하나다. ▶단점 콘도 구입 시 단지 집값만 고려해서는 안 된다. HOA 관리비는 콘도 구입시 가장 신중하게 고려해야 하는 부분. 보안 시설, 공용 피트니스센터, 수영장 등과 같은 부대시설 유무에 따라 월 관리비가 100~1000달러까지 천차만별이기 때문이다. 그리고 무엇보다 HOA가 잘 운영되는지도 꼼꼼하게 따져야 한다. 관리비 체납 가구가 많다면 HOA가 자금 부족으로 운영난을 겪고 있어 현재 콘도 관리에 어려움이 있다는 신호이기 때문이다. 그리고 콘도 구입 시 간과해서는 안 되는 점 중 하나는 HOA가 모든 문제를 해결해 주지는 않는다는 것이다. 배관, 냉난방 시스템에 문제가 발생 시 집주인이 자비를 들여 수리해야 한다. 또 단지 내에서 동시다발적으로 판매가 개시될 때 판매에 어려움을 겪을 수 있다. 비슷한 규모와 구조를 가진 이웃 세대와 가격 경쟁을 해야 할 수도 있기 때문이다. 이외에도 공동 시설 이용 시 불편함이나 이웃 주민과 분쟁이 발생할 수도 있다. LA 인근 콘도에 거주했던 한 입주자는 "옆집에서 키우는 반려견 두 마리가 엘리베이터 안에서 다른 개들과 마주칠 때마다 난폭하게 짖어 엘리베이터에 그 개들이 타고 있으면 다음 엘리베이터를 기다려야 해 고충이 컸다"며 "결국 이 문제로 이사를 가야만 했다"고 털어놓기도 했다. ▶고려사항 콘도 구입을 위한 모기지 대출 승인 절차는 단독주택보다 좀 더 복잡할 수 있다. 왜냐하면 대출 신청 시 개인 재정 상태뿐만 아니라 콘도 자체도 면밀히 조사하기 때문이다. 이를 쉽게 해결하는 방법은 연방주택청(FHA)이 승인한 전국 콘도 목록에 구입하려는 콘도가 등재돼 있는 지 살펴보는 것이다. 만약 해당 콘도가 FHA 승인을 받지 못했다면 대출이 거부될 수 있다. 또 콘도 관리 업체에 대해서도 꼼꼼히 살펴봐야 한다. 거주하는 동안 관리비는 관리비대로 내면서 관리를 제대로 못 받을 수도 있기 때문이다. 게다가 관리 부실이 장기화되면 집값에도 영향이 있을 수밖에 없다. 이런 낭패를 막기 위해서는 HOA의 지난 3년간 재정보고서 사본을 요청하고 이를 전문가에게 의뢰해 검토하게 할 수 있다. 또 이웃 주민들에게 HOA가 불만 사항 접수 시 개선이 신속 정확하게 이뤄지는지 문의하는 것도 방법이다. 이외에도 향후 1년 내 특별 수리비(special assessment) 부과 여부도 체크하는 것이 좋다. 예를 들어 향후 1년 내 지붕 또는 창문 교체를 위해 모든 가구가 관리비 외에 추가 부담금 납부가 결정돼 있는 상황이라면 이 비용과 관련해 셀러와 가격 협상을 할 수 있다. 이주현 객원기자관리회사 재정상태 주택 구입자들 이웃 주민들 관리비 체납

가격 더 뛰고, 관리비 저렴...수요자 마음 훔치는 ’검암역 로열파크씨티 푸르지오‘

지난해 하반기 이후로 두드러지게 위축됐던 부동산 시장이 조금씩 살아나는 모습이다. 특히 서울 등 수도권 일대는 하락폭이 둔화되거나 상승 전환되는 곳들이 나오며 이전과 바뀐 분위기가 이어지고 있다. 실제로 한국부동산원에 따르면 서울 송파구의 경우 지난해 12월, 월간매매가격지수 변동률이 -3.09%를 기록하며 강남구(-1.87%), 서초구(-1.46%) 등에 비해 큰 폭의 하락을 기록하는 등 약세가 이어졌으나 4월(0.05%), 5월(0.79%) 등 2분기 들어서 분위기가 확연히 달라졌다. 이 기간 송파구 일대 대단지 아파트들(3,000가구 이상)이 연초보다 수억원씩 오른 가격에 거래가 되며 상승세를 주도해 나갔다. 국토교통부 실거래가 통계에 따르면 전용면적 84㎡ 기준 최고가 거래는 3,930가구 규모의 대단지인 ‘잠실주공5단지’가 기록한 28억7,600만원(6월 거래) 이었으며, 이어 5,678가구 규모의 ‘잠실엘스가 기록한 23억5,000만원(6월 거래)이 뒤를 이었다. 서울뿐만 아니다. 한동안 입주물량이 쏟아져 약세를 이어갔던 인천 서구지역도 4월(0.02%), 5월(0.16%) 연속 플러스 변동률을 기록하는 등 상승세로 돌아섰다. 이 기간 서구 청라지구의 1,534가구 규모의 대단지인 ’청라한양수자인레이크블루‘ 전용 84㎡는 8억4,400만원에 거래(6월) 되는 등 대단지 아파트의 상승이 눈길을 끌었다. ◆ 대단지 아파트 가격 변동률…평균 변동률 웃돌아 실제 부동산R114에 따르면 지난 5년(2018년 1월~2022년 12월) 동안 단지 규모(가구수)에 따른 전국 아파트매매가 변동률은 1,500가구 이상 대단지가 65.40%로 전국 평균(62.59%)를 웃돌았다. 이외에 1,000이상~1,500가구 미만 규모의 단지들도 전국 평균 보다 높았고, 1,000가구 미만 규모의 구간 단지들은 전국 평균보다 낮은 상승률을 기록한 것으로 나타났다. ◆ 소규모 단지에 비해 10% 이상 저렴한 공용관리비…수도권은 20% 웃돌아 이처럼 대단지 아파트들의 가격이 강세를 보이는 이유는’규모의 경제‘ 프리미엄이 작용해서다. 대표적으로는 상대적으로 저렴한 공용 관리비다. 가구수가 많은 단지는’십시일반‘으로 운영비용을 나눠서낼 수 있어 공용 관리비가 낮아지게 된다. 실제 K-아파트 공동주택관리 정보시스템에 따르면 4월말 기준, 전국의 1,000가구 이상 대단지 아파트의 공용 관리비는 1,175원으로 300가구 미만 단지에 비해 19.9% 저렴한 것으로 나타났다(단위:원/㎡, 전용면적기준). 수도권과 비수도권으로 나눠 보면 더 확연한 차이를 보인다. 수도권의 경우 1,000가구 이상 단지의 공용 관리비는 1,258원으로 300가구 미만 단지의 공용 관리비(1,595원)보다 무려 26.8% 저렴한 것으로 나타났다. 비수도권(18.9%)과 비교해 수도권이 대단지의 공용 관리비가 상대적으로 저렴한 것으로 나타났다. 공용 관리비 이외에도 대단지 아파트의 경우 단지 안에 풍부한 녹지와 편의시설 등을 갖춰 입주자들에게 좋은 주거환경이 제공 돼 입소문을 통해서 많은 수요자들이 찾기도 한다. 단지 규모가 큰 만큼 아파트 안에서 가족 구성원의 변화에 따라 넓은 타입으로 옮겨가며 거주할 수 있는 것도 강점이다. 부동산인포 권일 리서치팀장은 “대단지는 소규모 단지에서 볼 수 없는 다양한 편의시설을 갖추는 곳이 많다. 또한 이러한 시설은 이용자들이 꾸준할 때 제대로 운영이 가능해 소규모 단지에서는 이런 시설을 제대로 갖추거나 운영하기가 쉽지 않다”면서 “때문에 대단지는 입주자들의 만족도가 높고, 이는 두터운 수요로 이어져 가격에도 긍정적인 영향을 끼칠 수 있다”고 말했다. 올해 하반기는 대단지 가운데도 3,000가구 이상의 매머드급 단지들의 입주, 분양이 예고돼 있어 수요자들의 관심이 높을 전망이다. 임차인들 입장에서도 비교적 저렴하게 입주를 희망한다면 이들 입주물량을 눈 여겨 보는 것도 좋다. 청약을 통해 내 집 마련을 할 계획이라면 한국부동산원 청약홈에서 분양 소식을 잘 챙겨봐야한다. 단연 관심을 끄는 곳은 인천 서구 백석동에 들어서는 DK아시아의’검암역 로열파크씨티‘가 꼽힌다. 총 4,805가구의 대단지 아파트로 6월 30일부터 입주에 돌입했다. 하이엔드 리조트도시를 콘셉트로 매머드급 대단지다운 차별화된 설계가 대거 적용됐다. 조경과 조경시설은 에버랜드와 캐리비안베이를 직접 운영하고 있는 삼성물산 리조트부분이 직접 시공했다. 조경면적이 법적 기준의 3배에 달할 정도로 140만주에 달하는 꽃과 나무를 심어 숲세권·공세권 부럽지 않은 단지로 조성됐다. 또 초호화 고급 리조트와 그리스 신전이 연상되는 수영장도 마련됐다. 1단지는 미니워터 파크가 설치됐고 2단지는 워터파크와 25m 길이의 3개 레인을 갖춘 수영장이 조성돼 있다. 이동희 기자 ([email protected])로열파크씨티 푸르지오 공용 관리비 대단지 아파트들 5678가구 규모

[부동산 이야기] HOA와 관리비

우리가 싱글 홈이든, 콘도든, 타운 홈이든, 집을 구입할 때 고려해야 할 여러 가지 중요한 사항이 있다. 누구나 말하는 로케이션, 지역 또는 위치가 중요하고, 그 외에도 집안의 구조나 업그레이드를 했는지 아닌지, 깨끗하게 관리 된 모습, 그리고 실내뿐만이 아니라 앞마당, 뒷마당도 정성스럽게 잘 가꾸었는지의 상태 등등 여러 가지를 살펴보아야 한다. 그리고 또 하나, 그 집뿐만이 아니라 옆집 등의 주변 환경 상태도 중요하다. 왜냐하면 집 구매 시 가장 중요한 로케이션뿐만이 아니라 주변 환경 상태에 따라서도 집의 가치가 달라지기 때문이다. 그러나 콘도나 타운 홈 등의 공동 주택의 경우 관리 차원에서 싱글 홈과 다른 점이 있다. 싱글 홈의 경우는 홈 오너가 집 안팎의 모든 곳을 직접 관리를 하지만, 공동 주택의 경우, 홈 오너가 거주하는 유닛을 제외한 다른 모든 공동 구간(common area), 예를 들어, 복도, 로비, 주차장, 엘리베이터, 나무, 잔디, 상하수도 파이프, 건물 외벽, 수영장, 눈에 보이지 않는 에어컨, 건조기 등의 통풍기 통로 등은 홈 오너가 아닌 HOA 관리회사가 관리한다. 이러한 관리를 위하여 홈 오너들은 HOA 관리비를 매달 지불한다. 지역과 공동주택에 따라서 일부는 관리비가 비싼 곳도 있고 저렴한 곳도 있다. 얼마가 비싼 것이고 저렴한 것인지는 보는 사람에 따라 다르지만, 한인타운을 기준으로 하면 매달 500달러 이상이면 비싸다고 생각하고, 그 이하이면 저렴하다고 생각한다. 일반적인 생각으로 관리비가 비싸면 대체로 HOA 관리 회사가 공동구간 관리를 잘하는 곳이고 저렴하면 관리가 미흡하다. 관리를 잘한다는 것은 고장 난 것을 보수하는 것도 있지만, 대형 보수를 예방하기 위하여 정기적으로 점검하는 것도 포함된다. 또한, 홈 오너들의 불평이나 보수 요구에 즉시 답변하여 후속 조치를 잘한다. 그리하여 주변 환경 상태가 좋아지고 공동 주택 가치 또한 올라간다. 그렇다면 HOA 관리 회사는 누구이고, 누가 선정하는지 알아야 한다. HOA 관리회사는 홈 오너 협회의 디렉터들이 선정하고 디렉터들이 공동 구간 관리 의사 결정과 비용을 결정한다. 그 결정 내용을 관리회사는 따르는 것뿐이다. 그러면 디렉터들은 누구인가? 디렉터들은 HOA 멤버인 홈 오너들이 선출한 사람들이고 디렉터 본인들도 홈 오너들이다. HOA 디렉터들이나 관리 회사가 까다롭다, 왕처럼 군림한다, 관리를 소홀히 한다, 연락되지 않는다, 답변이 없고 요구한 공동구간 보수를 하지 않는다 등등의 경우에는 홈 오너들은 해당 디렉터를 선출하지 않으면 되고, 투표를 통하여 관리 회사를 바꾸면 된다. 여기서 가장 중요한 것은 홈 오너들의 참여이다. 관리비가 비싸다, 저렴하다 를 떠나서 내가 낸 관리비가 어디에 사용되었는지, 얼마를 지불했는지, reserved fund(적립금)는 얼마인지, 공동 구간 관리가 왜 허술한지 등을 알 권리가 있고, 알아야 한다. 그래서 재정 서류를 요구할 필요가 있으며 매달 열리는 HOA 회의에 참석해야 한다. 이러한 홈 오너들의 적극적인 참여는 정기점검 및 꾸준한 관리를 할 수 있고, 이로 인하여 대형 지출을 막을 수 있으며, 깨끗하고 살기 좋은 커뮤니티가 될 수 있다. ▶문의: (213)369-9677 이재경 / 드림부동산부동산 이야기 관리비 la한인타운 공동구간 보수 공동구간 관리 디렉터 본인들

콘도 구입의 장점과 단점 [ASK미국 융자-크리스 리 대표]

▶문= 콘도의 장단점과 또 구입할 때 알아두어야 할 사항이 무엇인지? ▶답= 콘도는 정원이나 수영장 기타 오락시설을 공동으로 소유하는 것이다. 단독주택이라면 편의 시설을 집주인이 만들어서 소유하고 관리하지만 콘도는 여러 사람이 공유하고 관리하기 때문에 돈을 적게 들이고 편의시설을 즐길 수 있다는 것이 큰 장점이다. 반면, 단점으로는 콘도 건물을 관리하기 위한 주택 소유자 협회(HOA: Home Owner's Association)에 가입해야 하고, 콘도 협회의 구성원이 되어 정해 놓은 규칙에 따라야 하는 번거로움이 있다. 콘도 소유주는 단독주택과 달리 남의 의견을 들어야 하고, 또 대다수의 소유주가 흡족할 수 있는 일치점을 찾아 일을 함께 처리해야 하는 불편함이 있다. 콘도는 이렇게 공동생활을 해야 하기 때문에 콘도 관리회(HOA)가 있고, 또 건물을 관리하는 관리비를 내야 한다. 관리비는 콘도의 보험 비용 등에 쓰이는데, 각 유닛의 스퀘어피트당 관리비가 얼마라고 정해놓고 유닛 크기가 작은 사람은 관리비를 적게 낸다. 콘도를 구입하기 전 다음의 여섯 가지 사항을 알아봐야 한다. 첫째, 공동생활에 적절하게 모든 요소(covenants, conditions, and restrictions)가 명시되어 있는지를 알아본다. 공동생활에서 지켜야 할 사항들이 어떻게 명시돼 있는지를 살펴야 한다. 둘째, 콘도 관리회, 즉 HOA가 법적인 소송에 관련돼 있는지를 알아본다. 진행 중인 소송이 있는 콘도는 융자 받기가 쉽지 않고, 설사 승소할 가능성이 있다 해도 이런 사실을 은행에서 알면 융자를 꺼려 한다. 또 융자를 받아 콘도에 입주한 후 HOA가 소송에서 패소하면 그에 대한 부담을 함께 지어야 한다. 셋째, HOA의 재정상태를 알아본다. 이는 HOA의 재무제표를 보면 알 수 있다. 콘도 HOA에 빚이 있는지를 보고, 돌발 사고에 대처할 만한 자금력이 충분한지를 알아본다. 넷째, 콘도 건물의 연한을 알아본다. 대체적으로 3~10년 내에 건축된 건물이면 좋다. 새 건물은 처음 3년 동안 건물의 하자를 발견해 보수공사를 마친 상태일 것이기 때문이다. 다섯째, 건물에 화재와 지진 보험이 들어있는가를 알아본다. 여섯째, 콘도 소유와 세 들어 사는 사람의 비율을 알아보라. 은행은 세 들어 사는 비율이 30% 초과하면 융자를 꺼려 한다. 설사 융자를 받았다 해도 나중에 팔려고 할 때 팔기가 쉽지 않아 애를 먹을 수 있다. ▶문의: (213)675-9240 크리스 리 대표미국 크리스 융자 받기 스퀘어피트당 관리비 다섯째 건물

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