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HOA<관리회사> 재정상태·관리비 꼼꼼히 따져라

[콘도 구입 어떻게 할까]
FHA 승인 매물 구입해야 대출 원활
1년내 특별수리비 발생 여부 살펴야

콘도 HOA 관리비는 콘도별로 큰 차이가 있으므로 이에 대해 꼼꼼히 살펴보고 구입을 결정해야 한다. [unsplash.com 캡처]

은퇴 후 주택 다운사이징을 계획하면서 가장 먼저 고려하는 것이 콘도. 콘도는 단독주택보다 가격이 저렴하면서 관리도 편리하기 때문이다. 또 가주가 아닌 타주 혹은 LA 외곽에 거주했던 이들도 은퇴 후 한인타운이나 타운과 가까운 LA 인근에 주택 구입 고려 시 콘도를 선호한다. 그러나 막상 콘도 쇼핑에 나서보면 오를 대로 오른 집값 영향으로 가격도 만만치 않은 데다 고려해야 할것도 적지 않다. 콘도 구입의 장단점 및 콘도 구입 시 고려 사항을 알아봤다.

▶콘도란

콘도와 단독주택의 가장 큰 차이점은 단독주택은 독립형 건물인데 반해 콘도는 한 건물에 이웃 주민과 벽을 공유하는 공동 주택이다. 즉 콘도는 아파트를 렌트하는 것이 아닌 소유하는 형태인데 아파트처럼 공용공간은 있지만 이를 다른 이웃 주민들과 함께 공동 소유하는 형태다. 또 HOA(Homeowners Association)가 있고 관리비를 납부함으로써 운영 및 관리가 편리하지만 단지 내 부대시설이 많은 경우 관리비가 꽤 높을 수 있다.

▶콘도 vs 타운하우스

이 둘의 공통점은 이웃 주민과 벽을 공유하며 HOA를 통해 커뮤니티 관리가 이뤄진다는 것이다. 또 아파트처럼 임대하는 것이 아닌 부동산을 구입해 홈오너가 된다는 것도 공통점이다. 콘도와 타운하우스는 싱글홈보다 가격이 저렴하고 첫 주택 구입자들에게 인기가 많다. 그러나 이 둘의 가장 큰 차이점은 타운하우스가 한 건물에 한 가구만 거주하는데 반해 콘도는 한 건물에 다세대 주택이 입주해 있다는 것이다.

▶장점

콘도는 주로 도심 가까운데 위치해 있는 경우가 많아 인근에 레스토랑과 문화시설 등 다양한 인프라가 구축돼 있어 편리하게 이용할 수 있다. 그리고 무엇보다 콘도 구입의 가장 큰 장점은 싱글홈보다 저렴한 가격인데 부동산 가치 면에선 시간이 지날수록 단독주택이 콘도보다 빠르게 상승하는 편이다. 그러나 단독주택이 그러하듯 콘도 역시 해당 지역 집값에 따라 천차만별이다. 레드핀 통계에 따르면 전국 콘도 가격은 2018년 5월 24만4800달러에서 2023년 5월 33만8440달러로 38.25%나 상승했다. 상대적으로 저렴한 집값 외에 콘도는 HOA 관리비에 조경 및 정원 등을 관리해 주는 비용도 포함돼 있어 관리가 쉽다는 것도 장점. 또 치안과 방범 시설이 잘 돼 있어 비교적 안전하다는 것도 콘도 거주의 장점이다. 그리고 무엇보다 피트니스센터나 수영장, 정원 등 공유 시설이 있을 시 이를 이용함으로써 활기찬 생활을 유지할 수 있다는 것도 장점 중 하나다.

▶단점

콘도 구입 시 단지 집값만 고려해서는 안 된다. HOA 관리비는 콘도 구입시 가장 신중하게 고려해야 하는 부분. 보안 시설, 공용 피트니스센터, 수영장 등과 같은 부대시설 유무에 따라 월 관리비가 100~1000달러까지 천차만별이기 때문이다. 그리고 무엇보다 HOA가 잘 운영되는지도 꼼꼼하게 따져야 한다. 관리비 체납 가구가 많다면 HOA가 자금 부족으로 운영난을 겪고 있어 현재 콘도 관리에 어려움이 있다는 신호이기 때문이다. 그리고 콘도 구입 시 간과해서는 안 되는 점 중 하나는 HOA가 모든 문제를 해결해 주지는 않는다는 것이다. 배관, 냉난방 시스템에 문제가 발생 시 집주인이 자비를 들여 수리해야 한다.

또 단지 내에서 동시다발적으로 판매가 개시될 때 판매에 어려움을 겪을 수 있다. 비슷한 규모와 구조를 가진 이웃 세대와 가격 경쟁을 해야 할 수도 있기 때문이다. 이외에도 공동 시설 이용 시 불편함이나 이웃 주민과 분쟁이 발생할 수도 있다. LA 인근 콘도에 거주했던 한 입주자는 "옆집에서 키우는 반려견 두 마리가 엘리베이터 안에서 다른 개들과 마주칠 때마다 난폭하게 짖어 엘리베이터에 그 개들이 타고 있으면 다음 엘리베이터를 기다려야 해 고충이 컸다"며 "결국 이 문제로 이사를 가야만 했다"고 털어놓기도 했다.

▶고려사항

콘도 구입을 위한 모기지 대출 승인 절차는 단독주택보다 좀 더 복잡할 수 있다. 왜냐하면 대출 신청 시 개인 재정 상태뿐만 아니라 콘도 자체도 면밀히 조사하기 때문이다. 이를 쉽게 해결하는 방법은 연방주택청(FHA)이 승인한 전국 콘도 목록에 구입하려는 콘도가 등재돼 있는 지 살펴보는 것이다. 만약 해당 콘도가 FHA 승인을 받지 못했다면 대출이 거부될 수 있다. 또 콘도 관리 업체에 대해서도 꼼꼼히 살펴봐야 한다. 거주하는 동안 관리비는 관리비대로 내면서 관리를 제대로 못 받을 수도 있기 때문이다. 게다가 관리 부실이 장기화되면 집값에도 영향이 있을 수밖에 없다. 이런 낭패를 막기 위해서는 HOA의 지난 3년간 재정보고서 사본을 요청하고 이를 전문가에게 의뢰해 검토하게 할 수 있다. 또 이웃 주민들에게 HOA가 불만 사항 접수 시 개선이 신속 정확하게 이뤄지는지 문의하는 것도 방법이다. 이외에도 향후 1년 내 특별 수리비(special assessment) 부과 여부도 체크하는 것이 좋다. 예를 들어 향후 1년 내 지붕 또는 창문 교체를 위해 모든 가구가 관리비 외에 추가 부담금 납부가 결정돼 있는 상황이라면 이 비용과 관련해 셀러와 가격 협상을 할 수 있다.

이주현 객원기자