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[부동산] 주택시장 회복세

주택시장이 회복세를 보인다는 전문가들의 분석이 나왔다. 물론 주택 가격은 역대 최고 수준을 기록하고 있지만, 판매량은 여전히 부진한 상황이 지속되고 있다. 지난달 텍사스주 오스틴에서 열린 전미부동산편집인협회 콘퍼런스에서 7명의 경제학자가 이런 진단을 내놓았다. 전미부동산협회의 로런스 윤 수석 경제학자는 “주택 소유자들은 웃고 있지만, 부동산 중개인이나 모기지 대출 기관들은 내가 본 최악의 주택 시장 침체라고 분석된다. 올해 초 주택시장 회복을 기대했지만, 결국 작년과 비슷한 상황이 이어졌다”고 설명했다. 주택 가격은 높은 이자율과 구매력 저하에도 불구하고 올해 5.7% 상승할 것으로 전망된다. 이는 2023년의 3.9% 상승률을 웃도는 수치다. 다만 퍼스트 아메리칸 파이낸셜의 오데타 쿠시 부수석 경제학자는 “올 하반기에는 매물 증가와 높은 가격으로 인한 수요 감소로 가격 상승세가 둔화할 것”이라고 예측했다. 모기지 금리는 여전히 주택 시장의 걸림돌로 작용하고 있다. 작년 경제학자들은 올해 30년 만기 모기지 금리가 5% 초반대로 하락할 것으로 예상했지만, 실제로는 6.9% 수준을 유지하고 있다. 이는 연방준비제도(Fed)가 금리 인하를 연기했기 때문이다. 높은 주택 가격과 지속적으로 높은 모기지 금리로 인해 첫 주택 구매자들의 진입 장벽이 높아졌다. 코어 로직에 따르면, 주택 구매자의 일반적인 월 모기지 납입금은 팬데믹 이전 대비 82% 증가한 1700달러에 육박한다. 한편, 기존 주택 소유자들은 상대적으로 유리한 위치에 있다. 쿠시 경제학자는 “주택 소유자들은 엄청난 자산을 보유하고 있으며, 거주자의 42%는 주택을 완전히 소유하고 있다”고 설명했다. 이들은 높은 모기지 금리에 영향을 받지 않고 주택을 매각하거나 새집을 구매할 수 있다. 전문가들은 주택시장이 완전히 정상화되기까지는 아직 시간이 더 필요할 것으로 보고 있다. 올해 하반기 주택 시장에서 눈여겨봐야 할 점은 부동산 중개 수수료와 관련된 새 규정 시행에 따른 변화다. 새 규정이 시행되고 있고 오랜 기간 셀러가 리스팅 에이전트와 바이어 측 에이전트 수수료를 지급하는 관행이 사라지고 바이어가 바이어 측 에이전트 수수료를 부담하는 새로운 수수료 지급 방식이 시도된다. 부동산 업계도 새 규정 시행에 따른 영향을 없을 것으로 보고 있다. 장기적으로 리스팅 에이전트 수수료는 셀러가, 바이어 에이전트 수수료는 바이어가 각각 부담하는 방식이 자리 잡을 것이란 관측이 많다. 셀러가 부담하는 수수료가 낮아지면 리스팅 가격도 낮아질 것으로도 기대된다. 바이어가 수수료를 부담해야 한다면 주택 구입비 부담이 높아져 주택 거래에 부정적인 영향을 줄 것이란 우려는 있다. 또 바이어측 수수료 비용 절약을 위해 주택 구매에 필요한 서비스만 골라 제공받는 즉 해당하는 수수료만 지급하는 중개 서비스가 대세를 이룰 것으로 보인다. 부동산 업계가 가장 우려하는 것은 에이전트 감소다. 바이어 에이전트에 대한 필요가 감소하면 업계를 떠나는 에이전트가 발생할 수밖에 없는데 수십만 명에서 100만 명이 넘는 에이전트가 사라질 것이라는 우려마저 나오고 있다. ▶문의:(213)445-4989 현호석 Master Realty and Investment 대표부동산 주택시장 회복세 주택시장 회복 에이전트 수수료 부수석 경제학자

잘생긴 부모 둔 자녀 돈 더 번다

매력적인 외모의 부모를 둔 자녀는 평범한 부모의 자녀보다 더 높은 소득을 얻을 경향이 있다고 나타났다. CBS는 최근 국립경제연구원(NBER)의 연구 결과를 인용해, 부모가 매력적인 외모를 지닌 자녀는 그렇지 않은 자녀보다 연간 약 2300달러, 더 나아가 직장생활 기간 최대 10만 달러를 더 벌 수 있다고 보도했다. 노동전문 경제학자 대니얼 헤이머메시는 “외모가 개인의 부와 재정적 안정에 미치는 영향은 이미 수없이 많은 연구를 통해 밝혀졌다”며 이번 연구는 “부모의 외모 경쟁력이 자녀가 경제적으로 살아가는 방식에 어떤 영향을 미치는가”에 역점을 두었다고 덧붙였다. 그는 외적 경쟁력은 소득에 영향을 미치며, 부모의 소득 창출 능력은 자녀에게 상속된다고 덧붙였다. 다만, 신체적 매력이 재정적 운명을 단정하지는 않으며 더 높은 급여나 성공도 보장하지도 않는다고 CBS는 전했다. 또한, 이번 연구 결과가 “부계 데이터가 부족해 상당 부분 모계 데이터에 의존했다는 점”을 들어 한계점을 설명했다. 서재선 기자경쟁력 부모 외모 경쟁력 외적 경쟁력 노동전문 경제학자

[재정칼럼] 노벨 경제학자의 투자 교훈

2022년 주식시장 폭락으로 투자 자산이 반 토막 이상 줄었다는 말이 난무한다. 이 시점에 과거 장기투자의 결과를 알아보자. 뱅가드(Vanguard) S&P 500 ETF는 500개 기업에 투자한 종목이다. 지난 1년은 마이너스 18.15%이었지만, 3년 연평균은 7.61%, 5년은 9.37%, 그리고 지난 10년 연평균 수익률이 12.52%다(12/31/2022 기준). 이처럼 장기적인 안목으로 투자한 사람만이 작년 주식시장 폭락에도 높은 수익률을 얻는 것이다. 연휴 동안 노벨 경제학상 수상자인 카니맨(Dr. Kahnemann) 교수의 책 ‘생각-빠르고 & 느리게 (Thinking-Fast & Slow)’를 다시 읽었다. 그의 투자 교훈을 함께 알아본다. *투자에서 큰 잘못은 욕심이다. 욕심이 투자 실패로 이어질 가능성이 크기 때문이다. 제대로 하는 투자는 적당한 타협점을 찾아야 한다. 카니맨 교수는 우리가 투자 결정을 내릴 때 이성적인 판단보다는 일시적인 감정과 느낌으로 결정을 내린다고 한다. 또한, 우리는 개인의 경험과 지식에 의해서 중요한 투자 결정을 하는데 이러한 경험과 지식이 매우 잘못된 것일 수도 있다는 사실을 본인이 인식하지 못한다는 것이다. 사실 ‘나는 욕심이 많다’고 말하는 사람은 거의 없다. *과거는 분명하게 보인다. 그래서 투자자는 “이랬을 걸~” “저랬을 걸~”하며 후회한다. 그리고 우리는 과거를 완전히 이해하지 못하는 경우도 많다. 단지 우리가 안다고 믿는 것뿐이다. 2022년 주식시장 상황이 1980년과 비슷한가? 라는 질문에 대답하기 어렵다는 것은 과거를 정확히 이해하지 못한다는 것이다. 카니맨 교수는 “우리는 우리의 무식을 무한하게 무시한다. (Almost unlimited ability to ignore our ignorance)”고 언급한다. *현재까지 나온 일반적인 결론은 유망 주식을 선별한다는 것은 주식 선별하는 사람(일반 투자자, 주식 전문가 모두 포함) 본인이 알게 모르게 도박처럼 운에 기대한다는 것이다. 카니맨 교수는 지난 50년 동안 주식 선별에 관한 연구 결과를 종합해 보면 “어느 주식을 선택한다는 것은 포커 게임을 하는 것도 아니고 단지 주사위를 던져서 선택하는 행위와 같다”고 했다. *인생을 살아가는 데 낙관적인 마음은 중요하다. 그러나 투자하는 데 낙관적인 마음은 투자 실패로 이어질 수 있다. 모든 투자에는 투자 위험성이 있다. 제대로 하는 투자는 얼마나 불어나는가를 생각하기 전에 투자 위험성이 얼마이고 주식시장이 하락할 때 얼마만 한 타격을 받을 것인지를 알고 있는 것이 중요한데 이러한 점을 일반 투자자는 무시한다. *주식시장의 오르고 내림에 너무 민감하면 결국 잘못된 투자로 이어진다. 대부분 사람 심리는 같은 비율로 올라간 이익보다는 내려간 손실에 더욱 마음이 아프므로 내려가는 주식시장에서 잘못된 투자 결정을 선택한다. 이 점은 투자한 돈도 문제이지만, 더욱 큰 문제는 건강과 삶의 질적인 문제이다. 주식시장 움직임에 따라서 편안한 잠을 잘 수가 없다면 불안한 마음 때문일 것이다. 적당한 스트레스는 삶에 도움이 된다고 하지만, 스트레스 대부분은 건강에 악영향을 끼친다는 사실 누구나 알고 있다. *성공하기 위해서는 끊임없는 노력 외에 타고난 능력(Talent)과 운(Luck)도 따라야 한다고 한다. 일반 투자자는 투자 결과가 나쁘면 자기의 능력보다는 운이 나빴다고 결론을 내린다. 그와 반대로 투자 결과가 좋으면 운보다는 본인이 똑똑해서 좋은 결과가 나왔다고 생각한다. 이러한 생각이 자만심이며 본인도 인식하지 못하고 투자 위험성을 무시하는 것이다. 이것이 실패하는 투자로 이어지는 것이다. 투자는 잘하는 것이 아니라 제대로 하는 것이 중요하며 장기적인 안목이 필수라는 사실을 새해에 다짐해야 한다. 이명덕 / 박사·RIA재정칼럼 경제학자 노벨 투자 교훈 일반 투자자 과거 장기투자

[중앙 칼럼] 내년 경제 얼마나 어려울까요?

연말이 되면 많은 언론이 쏟아내는 공통 기사가 있다. 바로 내년 경제 전망에 관한 것이다. 만나는 사람마다 “내년 경제는 어떨까요”를 묻는다. 그러나 올해는 작년 이맘때의 질문과 사뭇 톤이 달라졌다. 지난해에는 “내년에는 경제가 좋아요. 아니면 좋지 않아요?”였는데, 올해는 “내년 경제는 얼마나 나쁘죠?”로 바뀐 것이다. 즉, 지난해에는 호황과 불황을 물었다면 올해는 내년 경제가 불경기일 것으로 이미 단정을 짓고 경기 침체의 강도를 묻는 것이다. 이미 많은 이들의 마음속에는 내년 경제가 좋지 않다는 공통 인식이 생겼다는 걸 짐작게 하는 질문이다. 대부분의 경제 전문가들도 내년에는 경기 하강 국면에 진입할 것이라는 데 의견을 같이한다. 다만, 그들 사이에서도 연착륙할 것이냐, 경착륙할 것이냐는 의견이 엇갈린다. ‘샴 리세션 지표’를 창시한 경제학자 클라우디아 샴은 내년 미국 경제가 연착륙할 것이라고 전망했다. 그는 물가상승률이 매우 높고, 변동성이 크지만 최근 발표된 생산자물가지수(PPI)와 수입 물가 하락 등 경기 하강 인자의 둔화가 포착되고 있다며 이런 주장을 펼쳤다. 이어 그는 경기 침체가 와도 재정정책을 통해 충격을 줄여 연착륙이 가능하다고 덧붙였다. 다시 말하면, 실업률이 5% 이상으로 치솟고 소비가 대폭 위축되면 보조금과 실업수당 확대로 이를 완화할 수 있다는 게 그의 설명이다. 연방준비제도(Fed) 역시 단기간의 급격한 금리 인상에도 굳건한 고용시장 덕에 실업률 급증 없이 노동시장의 과열을 진정시키며 경제가 연착륙할 것이라고 보고 있다. 마이클 콜린스 PGIM픽스드인컴 선임 포트폴리오 매니저도 “연착륙은 매우 가능성이 큰 시나리오”며 “향후 1~2년 동안 국내총생산(GDP) 성장률은 0~2%로 둔화할 것이며 이를 통해 인플레이션은 3%대로 떨어지고 연준의 기준금리는 5%가 아닌 4%대에 근접하게 될 것”이라고 예상했다. 그러나 경착륙을 피할 수 없다는 의견도 적지 않다. 뱅크오브아메리카가 펀드매니저 272명을 대상으로 한 설문조사 결과에 따르면, 향후 12개월 내 스태그플레이션이 나타날 것이라는 응답자가 92%나 됐다. 블랙록의 세계 수석 투자전략가 웨이 리도 “중앙은행의 과도한 통화 긴축 정책으로 경기후퇴가 일어날 것”이라고 내다봤다. 이미 스태그플레이션의 조짐은 연말 쇼핑 시즌에서 나타났다. 11월 소매 판매가 전월보다 0.6% 줄었다. 지난해 12월(-2.0%) 이후 11개월 만에 최대폭이다. 또 이달 12∼16일 사이 이코노미스트 38명을 대상으로 한 월례 조사 결과 내년 미국 경기후퇴 전망 확률이 70%로 11월 조사 때의 65%보다 높아졌다. 경기후퇴 가능성 전망은 시간이 지날수록 오름세다. 지난 6월의 30%와 비교하면 반년 새 2배 이상으로 껑충 뛰었다. 로이터 통신이 이달 초 84명의 이코노미스트를 대상으로 실시한 설문조사에서도 내년 미국 경제가 침체에 빠질 가능성이 60%로 나왔다. 다만 침체 강도에 대해서는 응답자 48명 중 35명이 짧고 얕을 것으로 봤다. 지난 3분기 국내총생산(GDP)은 작년 동기보다 3.2% 증가했다. 이는 높은 인플레이션에도 불구하고 여전히 소비가 탄탄하고 기업의 수요가 강하다는 점을 시사한다. 이코노미스트들의 전망을 종합해 보면 2023년의 경기 하강은 피할 수 없을 것으로 보인다. 하지만 침체 강도는 깊지 않을 것이라는 데 무게 중심이 옮겨가는 모양새다. 따라서 이러한 내년 경기 전망을 바탕으로 은퇴플랜과 투자 전략을 세울 필요가 있다. 또 내년은 스마트한 소비를 통해 경기 침체로 인한 충격을 최소화하는 지혜가 요구되는 해가 될 것으로 보인다. 진성철 / 경제부장중앙 칼럼 내년 경제 내년 경제 내년 경기후퇴 경제학자 클라우디아

IL 경제학자 "역사상 금리인상이 경제 구한 일 없다"

연방준비제도(Fed•연준)가 "물가를 잡겠다"며 기준금리를 전례 없는 속도로 끌어올리고 있는 가운데 일리노이 주의 한 경제학자가 "역사상 금리 인상이 경제를 구한 일은 없다"는 목소리를 내고 나섰다. 22일 보수 성향의 정부 감시 전문 매체 '센터 스퀘어'는 "연준은 인플레이션 억제를 목표로 기준금리를 또다시 0.75%P 추가 인상했으나 '역사적 선례는 연준 편이 아니다'라고 보는 전문가 시각도 있다"고 보도했다. 연준은 지난 21일 연방공개시장위원회(FOMC) 정례회의 후 성명을 통해 기준금리를 0.75%P 더 올린다고 발표했다. 지난 3월 이후 5번째 인상 조치다. 이에 따라 2.25~2.5%이던 기준금리가 3.00~3.25%로 상향 조정됐다. 이와 관련해 이 매체는 서던일리노이대학 경제학과 케븐 사일웨스터 교수의 견해를 인용해 "연준은 수십년 만에 가장 빠른 속도로 금리를 계속 올리고 있지만 선례를 보면 연준의 금리 인상 조치가 소비자 물가 상승 억제에 실효를 발휘한 경우는 거의 없다"고 전했다. 이어 "금리가 높으면 자동차를 사거나 모기지를 얻거나 신용카드를 사용할 때 더 많은 비용이 들기 때문에 연준은 금리 인상을 통해 공급을 압도하는 소비 욕구를 억제, 물가 상승률을 낮출 수 있을 것으로 기대하고 있다"며 사일웨스터 교수의 반론을 나열했다. 사일웨스터 교수는 "인플레이션을 해소할 수 있을 만큼 충분히 금리를 올리고자 하나 경제를 침체에 빠뜨릴 만큼은 아닐 것이다. 역사적으로 연준이 이런 상황을 바로 잡은 경우는 드물었다"고 지적했다. 그러면서 "이처럼 공격적인 금리인상 조치가 미국 연방정부의 재정 적자를 심화시켜 파탄을 불러올 수 있다"고 경고했다. 센터 스퀘어는 "워싱턴DC에 기반을 둔 초당적 공공정책 기관 '책임 있는 연방 예산 위원회'(CRFB)는 금주 금리인상 만으로도 향후 10년간 미국정부 적자 규모가 2조1천억 달러 더 늘어날 것으로 추산했다. 다른 전문가들도 반복된 대규모 금리 인상에 따라 경기 침체가 불가피할 것으로 보고 있다"며 사일웨스터 교수의 주장을 뒷받침했다. 사일웨스터 교수는 "미국에서 이미 경기침체가 시작됐을 수 있다. 다만 일반이 이를 체감할 때까지 시간이 걸릴 뿐"이라고 말했다. 그는 "이런(경기침체) 선고는 실시간으로 이뤄지지 않는다. 시작되고 나서 수개월 심지어 일년쯤 지난 후에야 비로소 경기침체로 간주한다"고 부연했다. 제롬 파월 연준의장도 연준이 계속 공격적으로 긴축 통화정책을 펼 경우 경기침체 가능성이 있다고 인정한 바 있다. 시카고=연합뉴스 김 현 기자경제학자 금리인상 금리인상 조치 금주 금리인상 역사상 금리

[한홍기의 시카고 에세이] 프랭클린 루즈벨트(Franklin Roosevelt)

20세기 초 미국은 수많은 과학 기술과 새로운 제도가 생겨나 풍요를 누리면서 모든 주식은 끝없이 상승하였다. 그러나 1929년 10월 24일 뉴욕 증권거래소에서 한 사람이 느닷없이 주식을 대량으로 매도하자 수 많은 사람들은 불안에 휩싸였고 매도는 도미노처럼 일어났다. 수습이 불가능한 사태로 치달았다. 주식 시장의 붕괴는 경제 발전의 적신호다. 800개의 은행이 파산했고 900만개의 예금 통장이 사라졌다. 2년이란 짧은 기간 동안 미국의 경제는 14만개 기업의 부도를 처리했고 인구의 4분의 1에 달하는 사람들이 길거리로 내몰렸다. 미국서 시작된 이 위기는 영국 독일 등 주요 유럽 국가들을 강타했고 세계는 경제 공황에 빠졌다. 이 때 허버트 후버 대통령은 이를 극복하리라 생각했지만 대공황은 계속됐고 국가는 혼란의 구렁텅이로 빠져들고 말았다. 1700만명이 직업을 잃었고 200만명이 길거리에서 노숙자 생활을 하고 있었다. 1932년 민주당 프랭클린 루즈벨트가 “희망”이라는 경선 구호로 제32대 대통령으로 당선됐다. 그는 모든 사람들에게 자신감을 보여주는 동시에 국민들이 자신감을 잃지 않고 자신의 판단이 옳다고 믿어 줄 것을 호소했다. 서방 국가들이 경제위기를 맞고 있을 때 새로 탄생한 소련의 국가 풍경은 황홀했다. 그들은 새로운 경제사회의 관리 방식을 창조했는데 사람들은 이것을 계획경제라고 불렀다. 1928년부터 1932년까지 서방의 자본주의가 위기에 처해 있는 몇년동안, 소련은 첫번째 5개년 건설계획을 실시한다. 농업국가에서 공업국가로 발전했고 사회 전반에도 발전이 이루어졌다. 서방의 정치가들은 소련의 성공에 주목했다. 정부의 간섭이 적을수록 좋다고 생각했던 미국은 정치와 경제의 관계를 새롭게 바라보기 시작했다. 이 시기 많은 경제학자들은 자유주의 경제에 나타난 시장의 문제점을 발견한다. 영국의 경제학자 케인스는 “정부는 보이는 손이 되어 경제에 관여하고 국가의 힘을 경제 정책에 이용해야 한다”며 프랭클린에게 편지를 써서 정부 지출을 증가시킬 것을 권했다. 그는 취임 즉시 경제에 대한 정부의 대규모 관여를 시작하였다. 긴급 은행법을 통해서 은행 질서를 정돈했고 긴급 구제법을 통해서 구조기관을 설립해 빈곤에서 허덕이는 사람들을 돌보게 했다. 농업 조정법을 통해서 농산품 가격 회복을 도왔고 정부 산업 부흥법을 통해서 경제 복구에 자금을 투자했다. 1933년 테네시강 관리국이 설립됐다. 국가의 지도와 정부의 투자로 이 유역에 20개의 새로운 댐을 건설했고. 대량의 공공 건설 작업은 사람들에게 수백만 개의 일자리를 제공했다. 경제위기가 가져다준 사회 불안을 노동을 통해서 해소한 것이다. 미국은 새로운 정치 기간에 노후 대비와 실업 분야 같은 사회보장 체계를 구축했다. 대통령이 추징한 사회 혁명과도 같았다. 프랭클린은 국민들에게 가난을 피할 자유가 있다고 말하였다. 이것은 빈곤에서 벗어 나는 일이 더 이상 개인적인 문제가 아니라는 것이었다. 정부는 국민들에게 빈곤을 막아줄 책임과 의무가 있다는 것이다. 즉, 유명한 “빈곤으로부터의 해방론“이다. 1936년 미국의 경제는 회복하고 있었으며, 프랭클린 루즈벨트의 새로운 정치는 시장 경제의 새로운 발전 방식을 창조했다. 시장에 보이지 않는 손과 정부의 보이는 손이 힘을 합쳐 경제를 자극했으며 시장 역할과 정부 역할을 동시에 발전시켰다. 그는 대통령 4선을 지낸 후 세상을 떠났다. 전쟁 직후 미국의 산업 생산량은 전세계 생산량의 절반을 차지했고 달러를 중심으로 한 국제 금융체제를 구축했다. 20세기 후반 미국 역사상 가장 강력한 대국이 등장한 것이다. (hanhongki45@gmail.com) 한홍기한홍기의 시카고 에세이 roosevelt 프랭클린 민주당 프랭클린 경제학자 케인스 경제 발전