미국 시민권자의 한국 부동산 상속 및 매도 FAQ [ASK미국 유산 상속법-이우리 변호사]

▶문= 미국 시민권자도 상속으로 한국 부동산을 취득할 수 있을까?
 
▶답= 가능하다. 미국 시민권자는 한국 내의 군사시설 보호구역 등 일부 특별한 지역을 제외한 곳의 부동산을 취득하실 수 있다. 즉, 미국 시민권자가 한국 내 부동산을 매매할 수도 있고, 한국 국적을 상실하기 전부터 보유하고 있던 부동산은 신고절차를 통해 계속 보유하실 수 있다. 다만, 외국인이기 때문에, 별도로 외국인 토지취득신고도 해야 하며, 만약 신고를 하지 않을 경우 과태료 등이 부과될 수 있다는 점을 유의하셔야 한다.
 
참고로, 미국 영주권자는 아직 한국 국적을 보유하고 있기 때문에, 한국의 부동산을 취득 하는 데에 어떠한 제한도 없지만, 취득신고 절차에서 필요한 경우‘재외국민용 주민등록번호’를 발급 받아야 한다.
 
 
▶문= 미국 시민권자가 한국에서 상속 받은 부동산을 매도하는 경우, 대략적인 절차는?

 
▶답= 상속등기 절차를 진행하고, 매매 계약 체결 및 양도소득세를 신고해야 한다. 상속 받은 한국 내 부동산을 매매하려고 한다면, 먼저 상속등기를 신청하여 부동산의 명의를 상속인 앞으로 이전해야 한다. 이 과정에서 취득세 및 상속세 신고 또한 진행한다.
 
다음 단계로 부동산 매매 당사자간(또는 부동산 중개업자를 통한) 매매 결정을 하여 계약체결을 해야 한다. 매매 과정에서 특이한 절차라고 한다면, 미국 시민권자가 한국내 부동산을 매각할 경우엔, 양도소득세를 먼저 신고해야 한다는 점이다. 즉, 매매대금을 수령하는 과정에서 관련법 상 선행적으로 양도소득세를 신고하고 납부해야 하는 바, 이를 위해 계약금 금액과 잔금 일정을 적정하게 조정하여 매매절차를 진행해야 한다.
 
아울러, 매매 부동산이 농지 또는 토지거래 허가구역 등에 속한다면, 농지취득자격증명 또는 토지거래허가 신청도 함께 하여야 한다.
 
 
▶문= 미국 시민권자가 한국 내 부동산 매도 시, 필요한 서류는?
 
▶답= 서명, 주소, 동일인 증명에 관한 서류를 직접 작성해야 한다. 한국에 별도로 외국인등록이나 거소신고를 하여 인감도장을 등록한 경우가 아닌 한, 미국 시민권자분는 국내 상속인들과 같이 주민센터 등에서 서류를 발급 받는것이 아니라, 직접 작성을 해야 하는데, 대략 ① 서명, ② 주소, ③ 동일인 등의 서류이고, 대리인을 통해 진행하실 경우 ④처분위임장 도 필요하다. 아울러, 위 서류는 해외 현지에서 공증 및 아포스티유 인증(또는 영사확인) 등의 인증절차를 밟아야 한다. 이외에 부동산 등기권리증이 필요하며, 없을 경우 확인서면 등으로 대체해야 한다.  
 
 
▶문= 대한민국 국적자가 국내의 부동산을 보유하고 있던 중, 외국인으로 국적이 변경되었다면 어떻게 해야 할까?
 
▶답=외국인토지계속보유신고를 통해 해당 부동산을 계속 보유할 수 있다. 외국인토지계속보유신고를 하면 해당 부동산을 계속 보유하실 수가 있는데, 외국 국적 취득일로부터 6개월 이내에 관할 시장, 군수 또는 구청장에게 ‘외국인 토지 계속 보유’ 신고를 해야 한다. 즉, 외국인부동산토지계속보유 신고서와 외국인으로 국적이 보유되었음을 증명할 수 있는 서류를 제출하여야 하며, 신고를 하지 않을 경우 일정한 과태료가 부과될 수 있다. 
 
 
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