[발언대] LA시 조닝 개혁으로 주택 문제 해결을

조재성 도시계획학 박사

세계의 선도 도시, 다양한 문화를 자랑하는 LA에 왜 저소득층 아파트 부족 현상이 벌어지는 것일까? 왜 홈리스는 이토록 많은가?    
 
LA도 미국 내 다른 도시와 마찬가지로 주택 공급량 부족으로 주택 매매가와 임대료 동반 상승 현상이 나타나고 있다. 따라서 LA에서 충분한 저소득층 아파트 공급이 이뤄진다면 인종 간의 긴장감을 해소하고 커뮤니티의 정주성을 높이는 데도 크게 기여할 것이다. 이러한 도시 문화는 부동산 용도 지정을 통한 도시 계획 집행 수단인 조닝(Zoning)을 통해 가능하다고 생각한다.  
 
하지만 LA의 조닝 관련 조례는 낡은 관행에 사로잡혀 있다. 현재 LA시의 토지 중 74%가 부유한 계층이 거주하는 단독주택 용지로 지정되어 있다. 반면, 저소득층을 위한 고밀도 아파트를 건축할 수 있는 토지 비율은 매우 적게 할당되어 있다. 또, 오랜 시간이 소요되는 도시 계획 승인 과정은 저소득층 아파트 건설을 더욱 어렵게 한다. 이런 점들이, 조닝 관련 조례를 시급히 개선해야 하는 이유다.  
 
LA시도 중대한 변화를 시도했다. 2022년 12월, 캐런 배스 LA 시장은 서민 주택 확대를 위한 ‘행정명령 1호(ED1)’를 발동했다. 기존 조닝 규정에서는 허용되지 않던 더 많은 호수와 더 높은 층수의 아파트를 지을 수 있도록 개발회사에 허용했으며, 주차장 확보 규정을 완화하는 조치도 취했다. 이러한 정책이, 최근 한인타운 노동연대(KIWA)를 통해 널리 알려진 ‘밀도 보너스(Density Bonus)’와 ‘역세권 주거지 개발 인센티브 프로그램(TOC)’이다.
 

하지만 이러한 혁신에도 불구하고 이들 정책은 예상치 못한 방향으로 나아가고 있다. 캐런 배스 시장이 행정명령에 서명한 지 6개월이 지나자, LA 도시계획국은 기존 계획을 수정해 부유한 계층이 거주하는 단독 주택 지역에는 저소득층을 위한 아파트 건설을 하지 못 하게 한 것이다. 심지어 담당 부처가 LA시에 저소득층을 위한 주택이 약 25만 채 이상 부족하다고 발표한 상태에서 말이다.  
 
그런 점에서 미니애폴리스와 포틀랜드의 사례는 흥미롭다. 이들 두 도시는 단독 주택 조닝을 없애면서까지 저소득층을 위한 주택 공급 확대에 나서고 있다. 한 걸음 더 나아가, 지하철과 버스 같은 대중교통 노선을 따라 더 높은 밀도의 아파트를 지을 수 있도록 조닝을 변경했다.  
 
캐런 배스 LA시장이 저소득층 아파트의 공급 확대를 위해 노력하고 있지만 한편으로는 조닝 조례 개혁이 시급함을 보여주고 있다.
 
LA의 노력은 칭찬할 만하다. 하지만 앞서 언급한 두 도시와 비교했을 때 아직 가야 할 길이 멀다.  
 
더불어 LA시 도시계획국과 주택국은 시민단체, 주민들과의 소통을 강화해야 한다. LA가 더 살기 좋은 도시가 되기 위해서는 실제 어려움을 호소하고 있는 주민의 목소리가 시정에 제대로 반영되어야 한다.

조재성 / 도시계획학 박사