[부동산 가이드] 매니저의 역할

건물 유지·보수·테넌트 검증까지 다양
부동산 관리 통해 자산 가치 올려야

부동산 투자의 첫 단추는 매물구입이지만 다음으로 중요한 것은 부동산 관리다. 부동산은 건물관리만 잘 된다면 특별한 문제없이 잘 굴러가게 된다. 유닛이 적은 경우 직접 관리를 하는 경우도 있지만 테넌트와의 관계, 건물의 컨디션에 따라서 여러 가지 고려해야 할 것들이 적지 않다. 따라서 유닛이 많은 아파트, 상업용 건물, 테넌트가 여럿인 경우는 전문 매니지먼트에 의뢰하는 것이 좋다. 처음으로 투자 건물을 구입했다면 여러 방면에서 도움을 줄 수 있는 전문 매니지먼트를 이용하는 것을 고려해 볼만 하다.    
 
부동산 매니저는 세종류가 있다. ▶외부 매니저 ▶상주 매니저 ▶기관 매니저다. 외부 매니저의 경우 외부에서 여러 개의 부동산을 동시에 관리한다. 보통 우리가 말하는 관리 회사인데 이때는 부동산 브로커 면허가 필요하다. 그에 반해 입주해서 관리하는 상주 매니저는 특별히 부동산 면허를 필요로 하지 않는다. 기관 매니저의 경우는 부동산 투자기관 예를 들어 은행의 부동산 관리부서나 보험회사, 정부기관, 부동산 투자신탁 등을 말하는데 이들은 소형 상가나 아파트보다는 초대형 상업용 건물을 주로 관리한다.  
 
이들은 공통으로 어떤 일을 할까? 우선 리스 서류를 정리하고, 재계약이나, 테넌트의 렌트 기간 등을 모니터링한다. 빈 유닛이 있을 경우 광고 등을 통해 테넌트를 찾고, 빈 곳을 채워 오너의 렌트 수입을 만든다. 또한 플러밍이나 난방, 전기 시스템을 항상 최적의 상태로 유지한다. 이를 위해 테넌트들과 지속적인 커뮤니케이션을 하게 된다.  
 
건물을 청결하게 유지하고 안전 상태를 수시로 체크하는 것 또한 주요 업무 중 하나다.  
 

자격 있는 테넌트를 찾아 크레딧 히스토리를 검토하고 과거 퇴거 조치 된 경험이 있는지 등을 알아보기도 한다. 월 단위와 연 단위로 수입. 지출 등을 정리하고 건물 수리 시 컨트랙터의 공사 업무를 현장에서 감독하는 것도 매니저의 역할이다. 마지막으로 건물주가 놓칠 수 있는 건물 유지에 필요한 비용을 챙긴다. 재산세, 보험료, 유틸리티 등이다. 렌트비 등 건물과 관련된 수입도 확인하고 오너에게 업데이트한다.  
 
16유닛 이상의 아파트의 경우 캘리포니아 주법에 의해 상주 매니저를 고용해야 한다. 상주 매니저가 있으면 건물에 시급한 문제가 생겨도 신속히 대처할 수 있는 장점이 있다. 16유닛 이하의 작은 아파트나 콘도도 외부 매니저의 연락처를 잘 알려주어야 응급 상황이 생기더라도 당황하지 않는다. 캘리포니아의 경우 매니저 비용에 대해 확실히 정해져 있지 않고 대부분이 협상을 통해 정해지지만 전반적으로 아파트 상주 매니저는 건물주로부터 월급을 받는다. 아파트에 살면서 월급을 받거나 계약에 따라 다른 방법으로 보상을 받기도 한다. 기관 투자자에 소속된 매니저나 외부 매니저의 경우 전체 건물 렌트 수입에 대해 일정 비율을 받기도 한다.  
 
내가 구입한 부동산의 문제점을 고치고, 업그레이드를 하고, 세입자의 요청사항을 해결해 주는 것은 꼭 해야 하는 일이다. 주인이 잘 몰라서도 아니고 주인이 쉬운 사람이라서도 아니다. 이를 잘하는 것이 제일 현명한 소유주다. 내 부동산을 잘 관리하는 길이 내 자산을 지키는 것이고, 부동산 가치를 극대화하는 것임을 잊지 말자.
 
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미셀 정 / 뉴스타부동산 LA 명예부사장