[부동산 이야기] 가주 주택시장 상식 <3> 다운사이징

베이비부머, 강력한 주택 구매력과 결정 빨라
다운사이징으로 여름에 매물 40% 상승 전망

올해 남가주 주택시장의 가장 큰 주류는 바로 ‘다운사이징’일 것이다.  
 
현재 캘리포니아를 필두로 전국에서 가장 많은 주택을 보유하고 있고, 추가 주택 구입이 가능하고 은퇴를 진행 중이거나 이미 은퇴를 한 세대가 베이비부머 세대다.  
 
강력한 구매력을 갖추고 있고 여러 번의 부동산 주택 매매를 통해 실질적인 부동산 시장에 대한 이해도가 높고 어느 세대 보다도 빠른 결정이 가능한 계층이라는 특징이 있다.  
 
이들은 주택뿐만 아니고 여전히 한인타운을 포함한 한인 주거 주지역과 경제활동 지역에서 인컴용 아파트나 각종 상가나 웨어하우스 그리고 외곽 지역의 상당수 개발 가능한 토지를 포함한 여러 가지 투자용 매물을 다수 보유하고 있다.  
 

상당수는 이미 상속이나 증여 또는 제삼자에 대한 매매를 마친 상태이지만 특히 올해 경우 주택을 거주용으로 장기간 보유한 이들을 중심으로 이주를 위해서 기존 주택을 팔고 남은 에퀴티로 규모를 줄인 다운사이징 형태의 주택 거래의 큰 축을 담당할 전망이다.  
 
이들로 인해서 여름 전후 주택시장 매물은 40% 정도까지 상승할 것으로도 예측되고 있다.  
 
일단 이들을 위해서 몇 가지 고려 사항들을 알아본다.  
 
첫 번째, 주택을 장기간 보유한 경우 가능한 양도세 혜택 외 발생 가능한 추가 택스에 대해서 사전에 담당 회계전문인이나 변호사와 충분한 대비가 필요하다.  
 
추가해서 여러 채의 부동산을 보유한 경우 유산 상속이나 증여 관련해서 그리고 추후 프로베이트를 피하기 위해서 전문 변호사와의 상담을 통해서 리빙 트러스트의 설정을 포함한 여러 가지 제반 조치가 필요하다.  
 
이민 1세대들의 경우 양도세 면제 범위를 벗어난 에퀴티를 보유한 소유주들이 상당수이기 때문에 사전에 준비가 필요하다.  
 
특히 캘리포니아는 가능한 프로포지션 19 혜택을 통한 재산세를 기존과 동일하게 유지하거나 최소한의 증가만이 가능하도록 하는 것이 중요하다.  
 
두번째, 현재의 위치에서 가까운 거리로의 이주를 먼저 고려해 봐야 한다.  
 
현재 부동산을 매매하고 남은 에퀴티로 주택이 현금으로 구입이 가능하거나 거의 융자가 필요 없는 단독주택을 중심으로 매물을 구입하고 일정 자금을 저축이 가능하다면 여러모로 좋은 다운사이징의 사례가 될 수 있다.  
 
가능한 지역으로는 LA나 오렌지카운티의 주택을 매매 후 리버사이드나 샌버나디노 같은 인랜드 지역의 55세 이상 은퇴 커뮤니티를 중심으로 해서 공통으로 부과 되는 HOA가 저렴한 지역과 재산세가 낮게 유지 가능한 단독주택지역이 될 것이다.  
 
은퇴 주택을 구입한다고 해도 추후 매매를 해야 하기 때문에 현재와 같이 고가를 유지하고 있는 캘리포니아 주택시장의 가치가 하락한다고 해도 상대적으로 고점에 매입하여도 낮은 가격에 있는 주택들이 손해를 줄일 수 있고 낮은 가격대의 주택에 대한 계속된 선호도를 생각 한다면 좋은 투자가 될 수 있다.  
 
세번째, 가능하다면 좋은 매물이 나올 경우 캘리포니아 내에서 주택 추가 구입이 가능한 조건을 유지하라고 권해 드린다.  
 
일단 외곽지역 경우 LA나 오렌지카운티보다는 가격 인하를 포함한 주택시장의 위기 상황 발생 시 상대적으로 투자조건에 유리한 주택을 포함한 부동산 매물의 구매가 가능할 수 있다.  
 
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곽재혁 / 퍼스팀 부동산