[부동산 투자] 인컴유닛 구매 시 주의사항

정부 제한이나 임대법 파악해야
구매 전 인스펙션 받는 것 중요

한인들이 가장 많이 투자하는 부동산 중의 하나는 2~4유닛으로 구성된 주거용 부동산 ‘인컴유닛’이다.  
 
인컴유닛은 정부 규제에 따라 운영되므로, 관련된 지역 규정 및 캘리포니아 주의 임대법을 정확히 이해하고 따라야 한다. 예를 들면, 렌트비 인상의 제한이 있고 마음대로 임대인을 쫓아낼 수 없거나 임대인이 3년 이상 거주 후 이사하는 경우 이사비를 제공해야 할 수도 있다.  
 
인컴유닛 구매 시에 주의사항으로는 첫째, 현재 임대인이 살고 있는 경우 해당 임차 계약을 반드시 확인하여야 한다. 보통 부동산 구매 시에 에이전트들이 임차 계약서를 셀러 측에서 받아주지만, 가끔 잊어버리거나 넘어가는 경우가 있다. 임차 계약서가 없다면 에이전트를 통해서 에스크로가 끝나기 전까지 임대인과 새로운 계약서를 만들어 달라고 요청해야 한다. 둘째, 현재 임대인이 계약을 이행하고 있는지 확인하고, 임대 기간이 종료되었는지 여부를 파악한다. 셋째, 만약 임대 기간이 종료되지 않았다면, 이전 소유자와 협의하여 현재 임차인과의 계약에 따라 임대를 이행할지 여부도 미리 결정해 두는 것이 좋다. 넷째, 구매전에 인컴유닛 인스펙션을 받아 소득 기준 유닛의 법률 준수 여부를 확인하고 모든 관련 법규를 준수하는지를 확인한다.  
 
특히, 구매 전 인컴유닛 인스펙션을 받는 것은 매우 중요하다. 인컴유닛 인스펙션을 받지 않아 정부의 규정을 어기게 되면 현재 소유한 인컴유닛에 ‘REAP RECORDING’이 붙게 된다. ‘REAP’는 ‘Rental Escrow Account Program’ 의 약어로, 주택이나 아파트 단지가 임대 관련 규정을 준수하지 않아 발생하는 상태를 가리킨다. REAP에 빠지게 되면 일반적으로 다음과 같은 상황이 발생할 수 있다.
 

첫째, 임대 중단 및 입주자 보호를 위해 주택이나 아파트 단지의 임대를 중단시킬 수 있다. 둘째, 수리 및 개선 요구로 REAP가 발동되면 해당 주택이나 아파트 단지가 안전하고 거주 가능한 상태를 유지해야 한다는 요구사항이 따른다. 이때, 수리 및 개선 작업을 최대한 빨리 진행해야 한다. 셋째, REAP가 발동되면 인컴유닛 소유자에게 벌금이 부과될 수 있다.  
 
REAP을 해결하려면 다음과 같은 일반적인 절차가 따른다. 첫째, 먼저 해당 주택이나 아파트 단지는 인컴유닛 인스펙션을 받아 정부의 규정을 준수해야 한다. 둘째, 인스펙션 결과에 따라 필요한 수리 및 개선 작업을 진행해야 한다. 셋째, 다시 인컴유닛 인스펙션을 실시하여 규정을 충족했는지 확인받아야 한다. 넷째, 부과된 벌금은 지불해야 한다. 보통 벌금은 REAP이 발동된 날짜부터 유닛마다 매달 부과되기 때문에 발 빠르게 움직여야 한다. 더 자세한 것은 에이전트한테 문의하면 알 수 있다.
 
▶문의: [phone]

캐티 리 / 드림부동산