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[부동산 이야기] 주택구입, 융자와 현금구매

요즘 주택시장은 높은 금리와 가격에도 불구하고 여전히 강세를 유지하고 있다. 그러므로 아직도 많은 예비 바이어들이 할 수 있는 만큼 지출을 줄이고 다운페이를 마련하기 위한 저축을 하고 있다. 지난 2023년에도 주택가격이 상승하였고 앞으로도 상승할 가능성이 높기 때문에, 감당할 수 있다면 주택 구매를 위해 일시적으로 다른 지출을 포기하는 것도 꼭 나쁜 생각은 아닌 것 같다. 더욱이 저축한 현금이 다운페이먼트로 충분하지 않다고 느끼는 것은 대개 절약과 저축을 하는 긍정적인 동기가 되기도 한다. 즉 재정적으로 힘들지만, 주택구매를 결정하고 노력하여 집을 장만하게 된다면 동시에 저축과 투자를 할 수 있게 되는 것이다.   한편 아직도 공급은 적고 수요가 많은 셀러 마켓에서 바이어들이 원하는 주택에 오퍼를 넣을 때 경쟁에서 이기는 방법은 무엇일까? 가장 쉽게 떠오르는 방법은, 현금으로 구매하는 것이다. 셀러 쪽에서 보면 빨리 거래를 끝낼 수 있고 까다로운 모기지 융자도 피할 수 있으니 현금 오퍼를 수락할 가능성이 더 높다. 즉 주택의 감정평가도 필요 없고 은행 등 대출기관의 확인을 기다리지 않아도 되니 중간에 융자가 안 되어 에스크로가 취소될 일도 없으니, 거래가 쉽게 끝나기 때문이다. 그러나 현금 거래는 별로 많이 볼 수 없는 데  부동산 정보 사이트의 소비자 주택 동향 보고서에 따르면, 현금으로 주택을 구매한 것은 25% 미만이다. 그러나 일반적으로 주택을 구입할 때 현금으로 구입하는 것을 권하지 않는다.     우선 현금으로 주택구매를 할 만한 유동자산이 있어도 그 이외의 여윳돈이 항상 있어야 하기 때문이다. 새로 산 집에 생각지 않던 돈이 더 들어갈 수도 있고 예정에 없던 응급 상황은 언제나 일어날 수 있기 때문이다. 예기치 않은 일로 소득을 잃게 되면 적어도 몇 달 동안은 유지할 수 있을 만큼 충분한 돈이 필요하니 어느 정도의 유동자산은 계속 유지해야 한다. 그리고 아직은 모기지 융자만큼 이자율이 낮은 대출상품이 없고 거기다 15년 내지 30년 동안 장기적인 대출이 가능하니, 주택 구입할 때 장기 저금리로 융자를 받아 집을 사고 나머지 돈을 다른 곳에 더 효율적으로 투자할 수 있다.     즉 융자하여 집값을 충당하였다면 재산을 늘리기 위해 다른 형태의 투자를 고려해 볼 수 있다. 주식이나 자신이 운영하는 사업에 투자할 수도 있고 안전하게 다른 부동산에 투자하면 더 많은 수익을 올릴 수 있을 것이다. 이것이 부동산 투자의 지렛대 효과(Leverage effect)인데, 주택가격은 오르기도 하고 떨어지기도 하지만 장시간으로 보면 항상 큰 폭으로 오르고 있다. 본인의 크레딧을 잘 관리하고 은행에 월 페이먼트를 할 수 있도록 무리하지 않는 한도 내에서 융자를 받아 집을 구입하면 좋은 선택이 될 것이다. 특별히 모기지 융자가 있는 모든 주택 소유자들은 대출기관에 지불한 이자에 대해 세금공제 혜택을 받고 있다.   ▶문의: (818)497-8949   미셸 원 / BEE부동산 부사장부동산 이야기 주택구입 현금구매 주택구입 융자 주택 구매 부동산 투자

2024-03-06

[경제 안테나] 지금 살 것인가, 기다릴 것인가

경제 전망이 불투명한 상황이다 보니 많은 밀레니얼 세대가 주택 구매 여부를 두고 딜레마에 빠졌다. 지금 구매하는 것이 나은지, 아니면 좀 더 기다려야 하는지에 대한 결정이다. 밀레니얼 세대는 1980년대 초에서 2000년대 초반까지 출생자로 현재 주택 시장에 가장 관심이 높은 세대로 볼 수 있다.     하지만 이들 중 일부는 아예 주택 구매를 포기하기도 한다. 주택 구매 자금 마련을 위한 저축 대신 외식이나 쇼핑, 여행 등 인생을 즐기는데 더 많은 돈을 쓴다. 그렇다고 이들을 ‘낭비족’이라고 비난만 할 수는 없다. 그동안 주택 가격이 너무 올랐기 때문이다.     남가주 단독주택의 경우 첫 주택구매자가 구매할 만한 것도 100만 달러에 육박한다. 이 가격대의 주택을 구매, 유지하려면 연 20만 달러 가까이는 벌어야 가능하다. 이것도 모기지와 재산세 정도만 계산한 것이다. 주택 보험료와 유지비 등까지 고려하면 지출 부담은 더 커진다.   반면 열심히 주택 구매 자금을 모아온 밀레니얼들도 높은 이자율 탓에 선뜻 결정을 내리지 못하고 있다. 이자율 하락에 대한 기대감 때문이다. 아직 시기는 불분명하지만 연방준비제도(Fed)가 금리 인하 신호를 보낸 것은 사실이다. 그러나 기준금리가 내려도 연방정부의 재정 적자가 심각한 상황에서 모기지 이자율의 급격한 하락은 기대하기 어렵다. 다만 이자율의 하락이 주택 수요를 자극할 가능성은 높다.     역사적으로 보면 부동산 가격은 단기간 등락은 있지만 장기적으로는 오름세를 보였다. 따라서 개인에게 주택 구매는 인플레이션 리스크를 최소화하는 가장 좋은 방법 가운데 하나다.     그동안의 자료를 보면 주택가격 상승률이 물가 상승률을 앞지른 것으로 나타났다. 최근 수십 년간 주택 가격은 연평균 3.4%가 올랐지만, 인플레이션은 2.72%를 기록했다. 이는 앞으로도 주택 가격 상승률이 인플레이션을 앞설 가능성이 높다는 것을 의미한다.     주택 가격의 상승은 신축 건수가 수요를 따라가지 못한 결과다. 이러한 주택 부족 상황은 잠재 고객을 묶어두는 이른바 ‘잠금효과(locked-in effect)’를 더 확대했다.     현재 주택 소유주의 80%는 이자율 5% 미만의 모기지를 가진 것으로 나타났다. 따라서 이들이 주택을 판다는 것은 낮은 모기지 이자율의 포기를 의미한다. 이 때문에 주택 소유주들은 판매를 꺼리고 있다. 이런 상황이 매물 감소를 초래하고, 매물 부족은 가격에 대한 압력으로 작용하고 있다.       모기지는 좋은 자산 축적의 한 방법이다. 주택 가격이 상승하면 자산 가치도 오르게 된다. 이런 측면에서 최근 증시 호황으로 투자 수익을 올린 밀레니얼 가운데 주택 구매를 고려하는 이들이 늘고 있다. 이들에게 모기지 이자율 하락 가능성은 주목할만한 변화다. 이자율이 하락하면 재융자도 가능하기 때문이다. 그러나 이런 접근 방식에는 위험이 따를 수 있다. 이자율이 예상한 만큼 하락하지 않을 수 있기 때문이다. 따라서 현재 본인의 수입이 모기지를 충분히 감당할 수 있는 수준이라면 고정 이자율이 유리하다.         반면, 당장 주택 구매 계획이 없다면 저축을 늘리고, 크레딧을 높일 수 있는 방법을 찾아야 한다. 잘 알다시피 크레딧이 좋으면 더 좋은 조건과 유리한 이자율로 주택 구매가 가능하다.   주택을 소유하는 것은 확고한 의지가 필요한 일이다. 구매 시 큰돈이 필요하고 이후에도 모기지, 재산세, 유지비용 등 장기간 재정적 부담이 따르기 때문이다.  또한 부동산은 다른 자산에 비해 유동성이 떨어지는 단점이 있다. 따라서 확신이 서지 않으면 구매를 미루는 게 낫다.   주택 구매는 본인의 재정 상황과 주택 소유로 얻게 될 혜택, 그리고 재융자 가능성 등을 고려해 결정하는 것이 중요하다. 아울러 시장 상황도 꼼꼼히 살펴야 한다.   손성원 / 로욜라 매리마운트대 교수·SS이코노믹스 대표경제 안테나 주택가격 상승률 주택 구매 남가주 단독주택

2024-02-27

자동차 너무 비싸…한인, 리스보다 구매 선호

신차 가격 및 오토론 이자율이 급등한 가운데 한인들은 리스보다는 구매를 선호하는 것으로 나타났다.   한인 고객이 다수인 LA한인타운 자동차 판매업체들에 따르면 신차 구매와 리스 비율이 7대 3 수준인 것으로 전해졌다.     또한 높은 이자비용을 줄이기 위해 다운페이를 많이 하거나 일시불로 구매하는 경우도 예전보다 증가세를 보이고 있다.   LA한인타운 에덴자동차 제이 장 부사장은 “최근 이자율이 조금 내리긴 했지만 여전히 높은 수준이다. 오늘도 한 고객이 하이브리드 모델인 도요타 프리우스를 일시불로 지불하고 가져갔을 정도”라고 밝혔다.   팬데믹 이후 공급난에 한동안 인기를 끌던 리스차 구매도 최근에는 이점이 없는 것으로 나타났다.   장 부사장은 “예전에는 리스 시 리베이트 금액이 높은 모델들이 있어 리베이트를 받기 위해 리스한 후 바로 구매하는 경우가 많았는데 요즘은 리베이트가 거의 없어 리스 후 구매는 추천하지 않는다”고 덧붙였다.   구매와 리스 중 어떤 옵션이 유리한지에 대해 장 부사장은 “같은 브랜드라도 모델별로 구매 또는 리스 프로그램이 다르고 수시로 변경되기 때문에 어느 것이 유리하다고 말하긴 어렵다. 도요타도 구매가 유리하거나 리스가 유리한 모델이 있기 때문에 도요타는 구매가 유리하다고 단정 지어 말할 수 없다. 단 옵션이 많은 비싼 모델의 경우는 리스가 유리할 수 있다”고 설명했다.   조이모터스의 이기원 대표도 “최근 신차 구매와 리스 비율이 7대3인데 이자가 높아 최대한 다운페이를 많이 하려는 경향이 강하다. 한국차가 일본차에 비해 상대적으로 리스가 저렴하다”고 말했다.   브랜드별로 한국차는 리스가 많은 반면 일본차는 구매가 많은 것으로 알려졌다.   푸엔테힐스 현대의 찰리 정 플릿매니저는 “최근 경기가 안 좋은 데다가 워낙 이자가 비싸고 차값도 올라 다운페이를 적게 하고 페이먼트는 줄이려는 고객이 늘어 리스가 많은 편”이라고 밝혔다.   파격적인 전기차 리스 스페셜 프로그램도 한몫하고 있다. 아이오닉 5의 경우 2년간 연 1만2000마일 기준 리스가 다운페이먼트 3000달러에 월 284달러(세금 별도)로 충전시설을 설치할 수 있는 주택 소유주들에게 인기를 끌고 있다.   한 업계관계자는 “신차 리스는 초기 비용과 월할부금이 낮고 보증기간 동안 유지비가 들지 않는 대신 소유권이 없는 반면, 구매는 초기 비용이 많이 들지만 마일리지 제약이 없고 추후에 판매할 수도 있다. 따라서 개인의 재정 상황, 주행 습관 및 차량 사용 목적에 따라 구매와 리스 중 유리한 옵션을 선택해야 한다”고 조언했다. 글·사진=박낙희 기자 naki@koreadaily.com자동차 구매 la한인타운 자동차 신차 구매 신차 리스 이자율 오토론 중고차 Auto News 전기차 하이브리드

2024-02-25

주택 차압건수 크게 늘었다

물가 상승에 따른 생활비 부담 가중으로 주택 차압이 눈에 띄게 증가하고 있는 것으로 나타났다.   부동산정보업체 아톰(ATTOM)이 최근 공개한 보고서에 따르면 지난 1월 전국서 3954채의 주택이 차압돼 전달대비 13%가 증가했다고 폭스비즈니스가 지난 23일 보도했다.   월별 차압 증가는 지난해 7월 이후 6개월만으로 전년 동기에 비해서는 1%가 늘었다.   또한 지난달 채무불이행 통보, 경매, 은행 압류 등 차압 신청이 접수된 부동산이 총 3만7679채로 전달보다 10%, 지난해보다는 5%가 증가한 것으로 밝혀졌다.   차압건수는 주별로 차이를 보여 가주는 전달 대비 43%가 증가한 데 반해 미시간주는 200%가 폭증했다. 미네소타주는 47%, 펜실베이니아와 미주리주도 각각 36%, 34%가 늘었다.   차압 증가세는 여전히 지난 2008년 금융위기 때보다는 낮은 수준이지만 높은 주택 가격과 모기지 금리, 재산세가 발목을 잡아 더 악화될 수 있는 것으로 전망되고 있다.   차압 증가에 대해 아톰의 롭 바버 대표는 “1월 압류 신청이 증가한 것으로 나타났는데 이는 부분적으로는 연말연시가 지난 후 신청 수속이 진행되는 일반적인 현상 때문일 수 있다. 하지만 금리 상승, 인플레이션, 고용 변화 및 기타 시장 역학 관계와 같은 다른 외부 요인도 작용할 수 있다”고 분석했다.   집값 및 모기지 금리 급등으로 주택 소유 비용이 평균 임금의 33%를 차지하면서 주택 구매 능력이 수십 년 만에 최저 수준으로 떨어졌다.     연방준비제도의 공격적인 금리 인상 기조로 모기지 금리는 지난해 거의 20년 만에 처음으로 8%를 상회했다.     하지만 예상을 뛰어넘는 인플레이션으로 인해 즉각적인 금리 인하에 대한 투자자들의 기대가 꺾이면서 금리는 더디게 하락해 7% 전후에 머물고 있다.   국책 모기지사 프레디맥은 지난주 30년 고정 금리가 6.9%를 기록해 코로나19 팬데믹 기간 최저치인 3%를 훨씬 상회했다고 보고했다.   한편, 모기지 금리가 급등했음에도 주택 가격에 큰 변동이 없는 것은 매물 부족이 원인으로 지목됐다. 팬데믹 이전부터 낮은 모기지 이자율에 묶여 있던 셀러들이 이자율이 치솟으면서 매물 내놓기를 보류함에 따라 바이어들에게는 선택의 여지가 거의 남지 않은 상황이다. 박낙희 기자 naki@koreadaily.com차압건수 주택 주택 차압 주택 소유 주택 구매

2024-02-25

[상 법] 부동산 구매 시 환경오염에 대한 확인 필수

부동산 구입에 있어서 가장 복잡하고 소송으로 연결됐을 때 가장 큰 피해가 발생할 수 있는 부분은 아마도 환경오염에 의한 책임일 것이다.     환경오염에 관련한 법 중에서 가장 특이한 점은 환경오염이 있는지를 모르고 부동산이나 비즈니스를 구입했을 경우 혹은 환경오염에 대한 잘못이 없는 경우에도 바이어와 건물주가 책임을 져야 한다. 게다가, 환경오염에 의한 책임은 일반적으로 공소시효 법이 적용되지 않으므로, 오염된 부동산이나 비즈니스를 매각한 후에 오염물질이 발견됐을 경우에도 책임을 질 수 있다.     주로 연방정부나 주 정부의 환경청에서 소송을 제기하는 경우가 많고 또는 환경오염에 의하여 피해를 본 당사자가 직접 피해 보상 소송을 할 수 있다. 따라서, 환경오염의 가능성이 높은 부동산이나 비즈니스를 구입할 경우에는, 제1차 환경 테스트(Phase I Test)를 환경전문가에게 의뢰해야 한다.   제1차 환경 테스트는 부동산 자체를 검사하는 것뿐 아니라, 과거 사용자의 사용 용도를 분석하여 환경오염 가능성을 분석한다. 제1차 환경 테스트에서는 부동산 명의에 서류, 부동산 인스펙션 그리고 셀러에 대한 인터뷰를 통해 환경오염 가능성에 대해 진단한다. 대부분의 부동산 융자기관에서는 융자의 조건으로 제1차환경 테스트 결과를 요구한다. 또한 부동산 매매 계약서에서 제1차 환경 테스트의 결과를 계약 파기의 사유로 정한다. 따라서, 바이어는 제1차환경 테스트의 결과를 확인한 후 부동산 매입을 계속할 것인가를 결정할 수 있다.     제1차 환경 테스트에서 환경오염 가능성이 높다고 판명된 경우 실제 오염이 있는가를 확인하는 제2차 환경 테스트(Phase II Test)를 진행할 수 있다. 제2차 환경 테스트는 환경오염에 대해 정밀검사를 하게 되므로 환경오염의 정도를 정확하게 파악할 수 있다. 비용이 많이 들기 때문에 부동산 거래할 때 바이어나 셀러는 기피하는 경우가 있는데, 환경오염에 의한 책임소재가 광범위하고 이에 따른 벌금과 청소비용이 막대하므로 환경전문가가 제2차 환경 테스트를 권장할 경우에는 반드시 해야 한다. 물론 매매 계약에 환경문제에 따른 계약 파기 권리가 있다면 제2차 환경 테스트를 진행하지 않고 매매 계약을 파기할 수 있다. 일반적으로 제1차 환경 테스트에 대한 비용은 셀러가 부담하는 경우가 많지만, 제2차 환경 테스트의 경우 비용에 대한 부담을 정하는 방법은 매우 다양하다. 따라서 부동산 매매 계약을 작성할 때, 제2차 환경 테스트를 하게 될 경우 비용에 대한 협의를 미리 해 놓을 필요가 있다.   따라서, 부동산 계약을 할 때, 환경 테스트에 관한 비용을 누가 부담할 것인가를 계약서에 반드시 규정해야 이에 관한 분쟁의 소지를 없앨 수 있다. 특히, 환경오염의 소지가 높은 비즈니스가 입주한 부동산을 구입할 때는 환경오염검사보고서를 셀러로부터 미리 받아 분석하는 것이 불필요한 시간 낭비를 막을 수 있다.   ▶문의:(213)487-2371 이승호 / 변호사 Lee & Oh상 법 환경오염 부동산 환경오염 가능성 제1차환경 테스트 부동산 구매

2024-02-18

주택 구매 능력 인구 27%→17% 감소…남가주 사상 최저치로 떨어져

남가주 주민의 주택 구입 여력이 사상 최저 수준으로 떨어진 것으로 나타났다.     가주부동산중개인협회(CAR)는 남가주 주민의 17%만이 주택 구입이 가능한 것으로 분석됐다고 밝혔다. 이는 2년 전 27%와 비교해 10%포인트나 감소한 수치다.     주택 구입 여력 저하는 2022~2023년 사이 치솟은 모기지 금리와 높은 주택 가격 영향이라고 CAR은 분석했다.     지난해 모기지 금리는 평균 6.81%로 2021년 평균 2.96%보다 두 배 이상 상승했다. 급격한 금리인상 영향으로 주택 구매 여력이 위축됐는데 이는 1971년 프레디맥 추적 이후 2년 내 가장 큰 감소 폭이었다.       주택 구입 여력이 줄면서 지난 2년 사이 남가주 대부분 카운티에서 주택 판매는 43%나 급감했다. 벤투라카운티는 51%로 절반이 떨어졌다. 오렌지카운티(-45%), 샌디에이고(-44%), LA(-43%), 샌버나디노(-40%), 리버사이드카운티(-38%) 순으로 감소를 보였다.     코어로직 자료에 따르면 지난 2년 동안 남가주 6개 카운티에서 주택, 콘도, 타운홈 등 총 38만4515채가 판매됐다. 이는 2008년 서브프라임 모기지 사태 때보다도 판매 속도가 둔화된 것이다.    특히 LA, 오렌지, 샌디에이고, 벤투라 등 4개 카운티는 지난 2년 동안 주택 거래가 기록적인 수준으로 낮았다. LA카운티는 총 12만562채가 판매됐고 샌디에이고 카운티 6만4732채, 오렌지카운티 5만2344채로 집계됐다.     반면 인랜드 엠파이어 지역인 리버사이드 카운티와 샌버나디노 카운티는 각각 7만6715채, 샌버나디노 5만4390채로 역사상 가장 높은 판매를 기록했다.     남가주 6개 카운티의 중간 주택 가격은 2년 동안 6% 상승해 2023년 72만 달러였다.     모기지 금리와 주택가격 상승으로 남가주 바이어들의 월 모기지 페이먼트도 지난 2년 동안 급증했다.     20% 다운페이먼트와 2023년 평균 모기지 금리 기준으로 산출해보면 지난해 12월 월페이먼트는 3735달러에 달했다.       카운티별로 살펴보면 오렌지카운티는 5743달러로 82%나 급등했다. 샌디에이고 4179달러로 69%, 벤투라 4103달러로 61%, 리버사이드 2871달러로 60%, LA 4281달러로 59%, 샌버나디노카운티  2514달러로 58% 올랐다.   이은영 기자남가주 최저치 주택 구매 주택가격 상승 주택 판매

2024-02-08

[부동산 투자] 인컴유닛 구매 시 주의사항

한인들이 가장 많이 투자하는 부동산 중의 하나는 2~4유닛으로 구성된 주거용 부동산 ‘인컴유닛’이다.     인컴유닛은 정부 규제에 따라 운영되므로, 관련된 지역 규정 및 캘리포니아 주의 임대법을 정확히 이해하고 따라야 한다. 예를 들면, 렌트비 인상의 제한이 있고 마음대로 임대인을 쫓아낼 수 없거나 임대인이 3년 이상 거주 후 이사하는 경우 이사비를 제공해야 할 수도 있다.     인컴유닛 구매 시에 주의사항으로는 첫째, 현재 임대인이 살고 있는 경우 해당 임차 계약을 반드시 확인하여야 한다. 보통 부동산 구매 시에 에이전트들이 임차 계약서를 셀러 측에서 받아주지만, 가끔 잊어버리거나 넘어가는 경우가 있다. 임차 계약서가 없다면 에이전트를 통해서 에스크로가 끝나기 전까지 임대인과 새로운 계약서를 만들어 달라고 요청해야 한다. 둘째, 현재 임대인이 계약을 이행하고 있는지 확인하고, 임대 기간이 종료되었는지 여부를 파악한다. 셋째, 만약 임대 기간이 종료되지 않았다면, 이전 소유자와 협의하여 현재 임차인과의 계약에 따라 임대를 이행할지 여부도 미리 결정해 두는 것이 좋다. 넷째, 구매전에 인컴유닛 인스펙션을 받아 소득 기준 유닛의 법률 준수 여부를 확인하고 모든 관련 법규를 준수하는지를 확인한다.     특히, 구매 전 인컴유닛 인스펙션을 받는 것은 매우 중요하다. 인컴유닛 인스펙션을 받지 않아 정부의 규정을 어기게 되면 현재 소유한 인컴유닛에 ‘REAP RECORDING’이 붙게 된다. ‘REAP’는 ‘Rental Escrow Account Program’ 의 약어로, 주택이나 아파트 단지가 임대 관련 규정을 준수하지 않아 발생하는 상태를 가리킨다. REAP에 빠지게 되면 일반적으로 다음과 같은 상황이 발생할 수 있다.   첫째, 임대 중단 및 입주자 보호를 위해 주택이나 아파트 단지의 임대를 중단시킬 수 있다. 둘째, 수리 및 개선 요구로 REAP가 발동되면 해당 주택이나 아파트 단지가 안전하고 거주 가능한 상태를 유지해야 한다는 요구사항이 따른다. 이때, 수리 및 개선 작업을 최대한 빨리 진행해야 한다. 셋째, REAP가 발동되면 인컴유닛 소유자에게 벌금이 부과될 수 있다.     REAP을 해결하려면 다음과 같은 일반적인 절차가 따른다. 첫째, 먼저 해당 주택이나 아파트 단지는 인컴유닛 인스펙션을 받아 정부의 규정을 준수해야 한다. 둘째, 인스펙션 결과에 따라 필요한 수리 및 개선 작업을 진행해야 한다. 셋째, 다시 인컴유닛 인스펙션을 실시하여 규정을 충족했는지 확인받아야 한다. 넷째, 부과된 벌금은 지불해야 한다. 보통 벌금은 REAP이 발동된 날짜부터 유닛마다 매달 부과되기 때문에 발 빠르게 움직여야 한다. 더 자세한 것은 에이전트한테 문의하면 알 수 있다.   ▶문의: (213)254-7718 캐티 리 / 드림부동산부동산 투자 주의사항 구매 현재 임대인 임차 계약서 임대 중단

2024-01-31

"결함 있다며 헐값에 구매" 중고차 개인거래 사기 기승

캘리포니아주에서 중고차를 판매하려는 주민들을 대상으로 한 사기가 기승을 부리고 있다.     북가주 네바다카운티 셰리프국은 페이스북 마켓플레이스나 크레이크리스트 등 온라인을 통해 중고차를 판매하려는 주민들의 사기 피해가 잇따르고 있다며 지난 22일 SNS를 통해 주의를 당부했다.     당국에 따르면 이들은 구매자인 척 가장해 판매자에게 연락한 뒤 차량검사 및 시운전 날짜를 잡는다.     그리고 당일 1~2명을 더 데려와 한 명이 판매자의 주의를 돌릴 동안 나머지는 시운전하거나 차량을 확인하는 척하면서 차량을 조작한다고 전했다.     당국은 “그들은 차량이 문제가 있는 것처럼 보이게끔 조작한 뒤 판매자에게 차량에 기계적 결함이 있다고 주장하며 이를 보여주면 판매자는 충격을 받고 당황한다”며 “그러면 그들은 실제 가치보다 수천 달러가 낮은 터무니없는 가격을 제안한다”고 설명했다.     예상치 못한 상황에 당황한 판매자가 헐값에 멀쩡한 차를 팔아버리기에 십상이란 것이다.     경찰은 범죄 피해 예방을 위해서는 ▶잠재적 구매자와 마켓 주차장 등 사람들의 시선이 많은 공공장소에서 만나고 ▶혼자보다는 친구나 가족과 함께 약속 장소에 나가고 ▶잠재적 구매자에게 차량을 홀로 두지 말고 ▶기계적 결함을 주장하며 제시하는 낮은 가격에 압도되지 말고 믿을만한 정비공에게 검사를 받아본 다음 결정하고 ▶차량 거래 시 필요한 모든 DMV 서류를 작성할 것 등을 조언했다.     장수아 기자 jang.suah@koreadaily.com개인거래 중고차 구매 중고차 사기 기승 잠재적 구매자

2024-01-25

"모기지 상환금 소득 25% 이하면 구입할 만"

요즘 같은 시장에서 집을 구입하는 게 좋을까 아니면 집값이나 모기지 금리가 조금 더 하락하길 기다리며 임대하는 게 좋을까. 이 질문은 부동산 시장 현황과 상관없이 내 집 장만을 계획하는 이들이라면 늘 고민하는 질문이다. 더욱이 새해를 맞아 내 집 장만에 첫 발자국을 떼려는 이들에게는 가장 중요한 질문일지 모르겠다. 그러나 이에 대한 정답은 없다. 답은 개인이 처한 상황에 따라 천차만별일 것이기 때문이다. 다만 주택 구입과 임대에 장단점은 각기 다르고 현 시장 상황도 따져봐 최선의 방법을 찾을 수는 있을 것이다. 부동산 전문가들이 말하는 최근 주택 구매와 임대에 있어 장단점을 알아봤다.     ▶구매 및 임대 시 비용     요 몇 년 새 높은 집값과 모기지 금리로 인해 주택 구입 진입장벽이 높아져 내집 장만을 꿈꾸는 이들에게 좌절감을 안겨주고 있다. 또 부동산 전문가들은 현재 수십 년 만에 처음으로 집을 구입하는 것보다 임대하는 것이 더 유리하다고 진단한다. 부동산 업계 데이터에 따르면 임대 비용에 비해 구매 비용이 30년 만에 최고 수준인 것으로 나타났다. 또 일부 지역에서는 월간 주택 모기지 상환금과 렌트비 차이가 1000달러가  넘는 것으로 나타나기도 했다.   부동산 서비스 및 투자 회사인 CBRE 통계에 의하면 지난 연말, 신규 주택 구입과 신규 임대 시 소요되는 월간 비용 차이를 나타내는 구매 프리미엄(buy premium)이 사상 최고치인 52%를 기록했다. 2021년 4분기 구매 프리미엄은 -1%를 기록했는데 이는 임대료가 주택 소유 비용보다 높았음을 의미한다. 상황이 이렇다 보니 내 집 장만을 계획하는 이들은 부동산 모기지 금리와 집값이 하락하기만 기다리고 있다. 그러나 이에 대해 전문가들의 전망은 그리 밝지만은 않다. CBRE 매튜 반스 책임연구원은 "많은 이들이 집값 하락을 기대하고 있지만 전문가들은 당분간 그런 일은 일어나지 않을 것으로 예측하고 있다"며 "이는 주택 공급은 제한돼 있고 수요는 여전히 높기 때문"이라고 분석했다.   ▶재정적 고려사항     주택 구매는 임대보다 초기 들어가는 비용이 훨씬 높다. 특히 현재 잠재 구매자들에게 가장 높은 장벽은 모기지 금리와 비싼 집값일 것. 그러나 현재 각종 경제지표에 의하면 인플레이션이 완화되고 있고 연준이 금리를 안정적으로 유지하고 있는 데다 앞으로 수차례 금리 인하 단행에 대한 신호를 보내고 있어 잠재 구매자들에게는 올해 주택 구입에 청신호가 켜졌다. 그러나 주택 구입 시 월 모기지 상환금과 재산세 외에도 각종 비용을 체크해봐야 한다. 관리할 잔디 유무, 업체를 고용해 수영장을 관리해야 하는지 여부, 눈이나 낙엽 제거시 비용이 드는지, 지붕 교체, 폭풍 피해 등 다양한 요소들에 대해서도 살펴보고 이에 대한 재정적 계획을 세워야 한다. 그러나 적잖은 비용이 소요되지만 주택 구입에 최대 장점은 역시 자산 형성, 즉 장기적 관점에서는 좋은 투자가 돼 에퀴티가 늘어나면서 순자산도 증가하게 된다.     주택 임대의 경우, 초기 지출 및 절차가 구입보다 훨씬 간단하다는 것. 비용적인 측면에서는 신청비, 첫 달 임대료, 보증금 정도가 들어간다.   또 가전제품 고장 수리, 누수 수리, 쓰레기 수거 등 유지비 역시 렌트비에 포함된다. 또 이사가 쉽다는 것도 장점이다. 그러나 집주인이 임대료를 인상할 수 있고 계약 갱신을 해주지 않을 수도 있다. 또 고장이나 누수, 배관 문제 등 관리 역시 임차인이 아닌 집주인에게 의존해야 하다 보니 내가 원하는 때에 해결되지 않을 수 있다는 것을 고려해야 한다.     ▶근무 형태 고려     주택 임대와 구매에 있어 재정적 상황 다음으로 고려해야 할 것이 바로 라이프스타일. 사무실로 출퇴근을 해야 하고 앞으로도 이직할 계획이 없다면 주택 구매를 고려하는 것이 좋다. 부동산 전문가들은 향후 5~7년 이상 같은 곳에 거주할 예정이라면 집을 구입하는 것이 좋은 선택이라고 말한다. 그러나  만약 앞으로도 장기간 재택근무를 할 예정이라면 다양한 지역에서 임대로 거주해 보는 것도 선택사항이 될 수 있다.     ▶임대할까 렌트할까   결국 이 질문에 대한 답은 잠재 구매자의 재정 상태에 달려있다. 즉 원하는 지역에 현재 가지고 있는 예산으로 집을 살 수 있는지에 달려 있는 것이다. 이 재정 상태는 단지 집값만 포함되는 것은 아니다. 주택보험, 재산세, 유틸리티 비용, 통근 비용 등 다양한 요소들을 모두 고려해 이를 감당할 수 있는지를 냉철하게 따져봐야 한다. 만약 현재 빚이 없고, 다운페이먼트를 위한 충분한 현금이 있고, 모기지 상환액이 수입의 25%를 넘지 않는다면 집 구매를 고려해 볼 수 있다. 그러나 현재 빚을 갚고 있고 가까운 시일 내에 취업 또는 이직으로 이사를 할 예정이라며 유연성이 큰 임대를 하는 것이 합리적이다.       전국부동산중개인협회(NAR) 제시카 라우츠 수석 이코노미스트는 "주거비 외에도 거주 기간에 대해서도 고려해야 한다"며 "만약 단기 거주할 것 같으면 현 시장에서는 임대해 살다가 나중에 집을 사는 것이 더 합리적"이라고 조언했다. 또 그는 "다만 여전히 집값이 높기 때문에 주택 보유는 자산 형성이라는 측면에서는 지금껏 그래왔듯 긍정적인 면이 더 크다"고 덧붙였다. 이주현 객원기자상환금 구입 주택 구입 임대 비용 구매 비용

2024-01-10

[기고] 새로 시행될 이민자 보호 정책

미국에 온 이민자들에게 가장 먼저 필요한 것이 자동차다. 미국에서 자동차는 필수품이나 다름없기 때문이다. 하지만 영어가 서툴고 미국 규정이 낯선 신규 이민자들은 자동차 구매에 필요한 복잡한 서류와 절차를 제대로 이해하지 못하는 경우가 많다. 이로 인해 초기 이민자들이 자동차 구매 과정에서 피해를 보는 사례가 자주 발견된다는 것이 연방거래위원회(FTC)의 지적이다.     FTC는 이러한 피해를 방지하기 위해 올해 7월 30일부터 자동차 소매 사기 방지 규정(Combating Auto Retail Scams ,CARS)을 시행한다.  FTC 금융관행부의 말리니 미탈 부국장에 따르면, CARS 규정은 두 가지 종류의 사기를 방지하기 위한 것이다.     첫 번째는 차량 판매 가격의 허위 표기 및 낚시 광고(Bait and Switch) 금지다. 낚시 광고는 딜러가 낮은 가격의 자동차를 광고해 일단 구매자를 매장으로 유인한 후, 시간을 끌면서 광고 금액보다 비싼 자동차를 권하는 수법이다. 두 번째는 숨겨진 비용 추가(Hidden Charges) 및 불필요한 옵션(Add-on)의 판매 금지다. 광고를 통해 차량 가격은 싸게 제시하지만 높은 이자율 등은 작은 글씨로 숨기는 행태가 그것이다.    올해 하반기 시행되는 CARS의 구체적 내용은 다음과 같다. 첫째, 딜러는 차량 가격, 금융 조건, 추가 기능 및 리베이트와 같은 주요 정보에 대해 허위로 말할 수 없다.  둘째, 딜러는 소비자에게 자동차의 최종판매가(full price)를 알려야 한다. 예를 들어 처음 몇 개월간 지급 금액이 아닌, 계약 기간 지불해야 하는 전체 가격을 공개해야 한다. 최종 판매가에는 세금, 등록비를 제외한 모든 비용이 포함된다.  셋째, 딜러는 최종 가격 이외에 숨겨진 비용(정크 수수료)을 청구할 수 없다. 예를 들어 같은 워런티를 중복으로 청구하거나, 또는 전기차에 필요 없는 오일 교환 서비스 등을 추가해서는 안 된다. 다시 말해 소비자가 무엇인지 정확히 알고 비용을 지불하는 데 동의하는 경우에만 비용을 청구할 수 있다. 넷째, 영어가 능숙하지 않은 이민자들을 위해 외국어로 광고하는 딜러들은 “구매자가 자신이 동의하는 내용을 알 수 있도록” 추가 비용에 대해 소비자가 사용하는 언어로 설명해야 한다.     이러한 규정이 마련된 것은 최근 초기 이민자를 대상으로 한 사기가 늘고 있기 때문이다. FTC에 따르면 라틴계가 주 고객인 남가주의 한 자동차 딜러는 자동차 가격을 1만8000달러라고 광고하면서 그 밑에 깨알 같은 글씨로 ‘계약금 5000달러를 추가로 받는다’고 적었다.      FTC는 초기 이민자들이 쉽게 표적이 되는 이유는 언어 문제 때문이라고 설명했다. 보통 자동차 구매자는 많은 서류에 서명해야 한다. 영어가 능숙한 소비자도 내용을 다 확인하고 서명하는 것은 어렵다. 하물며 영어가 서툰 이민자들은 서류 내용을 제대로 이해하지도 못한 채 서명하는 경우가 대부분이라는 것이다.   이에 대해 미탈 부국장은 “딜러가 자동차 가격에 대해 소비자에게 거짓말을 하면 이는 FTC 규정을 위반한 것이므로 소비자에게는 이를 신고할 권리가 있다”고 설명했다. CARS 규정에 관한 자세한 내용은 웹사이트(ftc.gov/carsrule)에서 확인할 수 있다. 사기 관련 소비자 불만 신고는 웹사이트(reportfraud.ftc.gov)나 전화(877-382-4357)로 하면 된다.   새로운 FTC 자동차 판매 규정은 이민자를 현혹하는 일부 딜러의 부당 광고를 막고, 정직하게 영업하는 딜러와 이민자를 보호하기 위한 것이다. 이 규정은 한인 소비자들과 자동차 업계 관계자들도 알아두면 좋을 것이다.  이종원 / 변호사기고 이민자 시행 초기 이민자들 신규 이민자들 자동차 구매

2024-01-08

집값 비싼 가주, 첫 주택 구매 연령 50세…10년간 가격 2배 뛰어

캘리포니아에서 첫 주택구매자의 연령이 평균 50세 이상인 것으로 나타났다.       UC버클리가 실시한 ‘슬라이딩 홈오너십 래더’ 연구에 따르면 캘리포니아에서 대부분 첫 주택구매자의 평균 연령은 1980년대와 비교해 거의 10년이나 늦어져 49세가 될 때까지도 내집을 마련하지 않았다가 50세가 돼서야 집을 매입하고 있다.     연구는 결혼, 출산 등 인생의 중요한 시점도 주택소유율에 영향을 미칠 수 있지만, 가장 큰 요인은 주택을 매입할 수 있는 주민들의 재정적 여력 부족에서 비롯된다고 지적했다.     실제로 국내 평균 주택 가치는 지난 10년 동안 거의 두 배로 가파르게 올랐지만, 평균 가계 소득은 약 13.5% 상승에 그쳤다.     연구에 따르면 2021년 25~75세의 43.5%가 주택소유주였다. 이는 2000년 49.8%에서 감소한 수치다. 특히 다른 주의 많은 사람이 주택소유주가 되는 연령대인 35~45세 젊은 캘리포니아 주민 경우 주택 소유 감소가 더욱 두드러졌다고 연구는 지적했다. 분석가들은 캘리포니아의 주택 가격이 2000년부터 2021년까지 상승세가 둔화했다면 해당 기간 주택소유율이 절반으로 줄었을 것이라고 분석했다. 즉, 주택 감소율이 6.3%가 아닌 3.1%였을 것이라는 설명이다.   지난해 바이어들은 부족한 매물, 치솟는 모기지 금리, 사상 최고의 주택가격 등 삼중고를 겪었다.         부동산 전문가들은 올해는 이런 삼중고라는 최악의 시기가 끝나서 실수요자에게는 올해가 주택 매입하기엔 작년보다 나아질 것이라고 내다봤다.   로렌스 윤 NAR 수석이코노미스트는 “최악의 주택 매매 시기는 끝났다”며 “올해는 주택 시장 회복의 해가 될 것”이라고 말했다.     최근 모기지 금리는 9주 연속 하락세를 보이고 올해 추가 하락 가능성이 점쳐지고 있다. 프레디맥 최근 프라이머리 모기지 마켓 설문조사에 따르면 지난해 12월 28일로 끝나는 주 평균 30년 고정 모기지 이자율은 6.61%였다.     윤 이코노미스트는 “금리가 올해 말까지 6.3% 안팎으로 떨어질 수 있다는 전망이 나오고 있지만, 장기적으로 6% 이하로 떨어지는 것은 매우 회의적”이라고 말했다. 이은영 기자 lee.eunyoung6@koreadaily.com집값 주택 주택 구매 주택 감소율 주택 매입하기

2024-01-04

[중앙칼럼] PHEV<플러그인 하이브리드카> 모델을 추천하는 이유

올 한해 자동차업계를 들었다 놨다 한 이슈는 단연 전기차였다. 전기차 세금 공제 대상 자격 기준이 강화되면서 전동화에 박차를 가하는 업체들이 찬물을 뒤집어쓰게 됐다. 이에 테슬라를 중심으로 가격 인하 경쟁이 촉발되고 업체들은 공격적으로 인센티브를 늘리면서 판매 부진을 정면 돌파해 나갔다. 결국 지난달까지 올해 미국 내 전기차 총판매량은 총 100만 7984대로 지난해 동기간 대비 50.7%나 급증했다.  전기차 판매량이 연간 100만대를 넘어선 것은 최초다.     세금 공제를 받지 않고도 가격이 3만 달러 초반대인 전기차들이 속속 등장하면서 전기차 구매를 위해 조언을 구하는 지인들이 많아졌다. 하지만 여전히 적극적으로 전기차 구매를 권하지 못하고 있다. 일반 개스차와 달리 전기차는 구매자의 거주 환경이나 주행 성향 등 고려해야 할 사항이 많기 때문이다. 팬시한 디자인과 개스비 절약만을 생각하고 전기차를 구매했다가 후회하는 경우도 종종 볼 수 있었다.   그래서 어떤 차를 추천하고 싶은가 물어오면 주저 없이 “플러그인 하이브리드(PHEV) 모델”이라고 답하고 있는데 의외로 PHEV에 대해 잘 모르는 경우가 많았다.   PHEV를 추천하는 첫 번째 이유로는 충전 스트레스 없이 전기차의 운전 재미를 즐기면서 개스비, 유지비도 절약할 수 있다는 점이다. 개스 엔진과 전동 모터가 탑재된 하이브리드차와 파워 트레인 구조는 동일하나 PHEV는 배터리 용량이 커서 1회 충전당 30~44마일을 순수 전기차 모드로 주행할 수 있다.     배터리 용량이 전기차에 비해서는 작기 때문에 충전시간도 전기차보다 3분의 1 정도로 짧아 가정용 120V 일반 전기 콘센트로도 차종에 따라 6~9시간이면 완충된다. 퇴근 후 충전기를 꽂아두면 이튿날 아침엔 완충되고 회사 주차장에 충전 시설이 있다면 출근 후 충전을 시작하면 퇴근 시간에 완충돼 일상생활에서는 충전소를 찾아가 기다릴 필요가 없다.   특히 하루 평균 주행거리가 40마일 이하라면 매일 전기 배터리로만 주행이 가능하기 때문에 주유할 일이 없어 개스비도 절약할 수 있다. 정비소를 하는 지인이 전기로만 주행하다 보면 연료탱크에 개솔린이 장시간 방치돼 고장 위험이 있으니 주의해야 한다고 조언할 정도다.   일반 하이브리드의 경우는 시속 30마일 미만 저속 주행에서만 전동 모터가 구동되지만 PHEV는 전기차와 같이 고속에서도 전동 모터가 작동돼 전기차와 같이 정지에서 시속 60마일 도달까지 차종에 따라 4~6초대를 기록하는 등 가속 성능도 뛰어나다. 게다가 PHEV는 전동 모터 주행 빈도가 높아 엔진오일, 브레이크 등이 개스차에 비해 수명이 길어 유지비 절약에 도움이 된다.   두 번째로는 주행거리 제한에서 자유롭다는 점이다. PHEV는 배터리 용량이 소진되면 일반 하이브리드차와 같이 구동돼 급유만 하면 갤런당 50마일 전후의 좋은 연비로 계속 주행할 수 있다. 전기차의 경우 업체들이 홍보하는 1회 충전으로 주행할 수 있는 EPA 공시 거리가 차종에 따라 100마일 초반에서 300마일 후반대까지 다양하다. 출퇴근용으로는 충분하지만, 장거리 주행에 나설 경우에는 충전 문제가 도전이 된다.     전기차 운전자들은 모바일앱을 통해 충전 플랜을 세우고 급속충전을 하면 된다고들 하지만 곳곳에 있는 주유소에서 5분 안에 재급유하던 개스차 운전자들에게는 아직 다른 나라 이야기로 들릴 수밖에 없다. 전기차 보급 초창기 설문조사에서 전기차 구매를 꺼리는 가장 큰 이유로 충전시설 부족 및 주행 가능 거리 제한이 손꼽혔는데 연간 100만대가 판매된 올해 설문조사에서도 같은 결과가 나왔다는 점은 시사하는 바가 크다.   물론 사람마다 판단 기준이나 상황이 다르기 때문에 PHEV모델이 누구에게나 정답이 될 수는 없다. 다양한 종류의 신차를 시승해 본 경험을 바탕으로 PHEV 모델 추천 이유를 소개하는 것이니 신차 구매 시 조금이나마 참고가 되길 바란다. 박낙희 / 경제부 부장중앙칼럼 하이브리드 플러그인 플러그인 하이브리드 전기차 총판매량 PHEV EV 전기차 충전 신차 구매 Auto News

2023-12-17

"전기자전거 사면 보조금 준다" 애틀랜타 시 입법 추진

교통체증 완화를 위해 ‘대중교통 도시’ 전환을 추진 중인 애틀랜타가 이번에는 전기자전거를 장려하고 나섰다.   맷 웨스트모어랜드 애틀랜타 시의원이 발의한 전기자전거 보조금 지급책이 지난 13일 의회 교통위원회를 통과했다. 해당 법안은 총 100만달러 규모의 전기자전거 구매 보조금 예산을 편성하는 것을 골자로 한다. 18세 이상 애틀랜타 시민이 전기자전거를 구매할 경우, 자전거의 유형에 따라 500~1000달러가 지원되며, 저소득층에게는 혜택을 2000달러까지 확대 적용한다.    웨스트모어랜드 의원은 발의문에서 애틀랜타 주민의 1인당 연간 평균 교통비가 1만1000달러 이상임을 지적하며 "취약 계층의 교통비 부담과 기후 위기 두 문제를 모두 해결할 수 있는 법안"이라고 강조했다. 법안은 다음달 8일 본회의 심의를 앞두고 있다.   높은 '가격' 문제는 전기자전거의 가장 큰 장벽으로 꼽힌다. 현재 전기자전거 가격은 약 1000~9000달러다. 디케이터와 벅헤드에 피치트리바이크 매장을 운영하는 패트릭 그레고리는 "5년 전 한 대도 팔리지 않던 전기자전거는 현재 매출의 절반을 차지하고 있다"면서 "저렴한 외국 제품의 경우, 배터리 및 기기 결함 우려가 있어 높은 가격을 감수하는 이들이 많다"고 전했다.   타 도시에선 이미 전기자전거 정책이 활발히 시행 중이다. 지난 1월부터 시의회는 비영리기관인 프로펠애틀랜타(PropelATL)와 함께 전기자전거 보조금 관련 모델법안을 연구해왔다. 레베카 세르나 프로펠애틀랜타 이사는 전기자전거에 각각 300만 달러, 150만 달러를 투자한 콜로라도주 덴버, 매사추세츠주 보스턴 등의 사례에서 자동차 이용의 유의미한 감소를 확인했다고 밝혔다. 이외 버몬트, 콜로라도, 캘리포니아, 오레곤, 뉴욕 등의 주가 정책을 도입을 논의 중이다.   남은 과제는 '사람' 중심의 도로 환경을 구축하는 것이다. 자동차가 모두 점유하던 기존 도로를 보행자나 자전거에게 내주는 문화가 먼저 마련되어야 한다는 것이다. 세르나 이사는 "보조금 정책만큼이나 자전거 전용차로 등의 교통 인프라에 꾸준히 투자해 도시를 안전한 공간으로 탈바꿈하는 것이 중요하다"고 전했다.   장채원 기자 jang.chaewon@koreadaily.com전기자전거 애틀랜타 전기자전거 보조금 전기자전거 정책 전기자전거 구매

2023-12-15

"내 집 마련, 이젠 꿈 같은 일" WSJ도 인정…집값, 임대료 상승 폭 앞질러

불과 몇 년 전만 해도 주택을 구입할 여력이 있었던 소비자들에게 내 집 마련은 꿈같은 일이 됐다고 월스트리트저널(WSJ)이 지적했다.   WSJ은 주택 구매 예정자들은 팬데믹으로 급등한 주택 가격과 높은 모기지 금리에 주택 구매를 포기하고 있다고 최근 보도했다.   매체는 최근에는 역사상 그 어느 때보다 주택 구입 비용이 덜 저렴해졌으며 이러한 상황은 당분간 변하지 않을 것으로 봤다.   매체는 “주택 가격은 팬데믹 이전 수준으로 돌아갈 것 같지 않다”며 “연방준비제도(Fed)는 인플레이션을 억제하기 위해 금리 인상을 시작해 아직 인하에 관심을 보이지 않고 있다”고 말했다.   그 사이 8% 가까이 올랐던 30년 만기 고정 모기지 금리는 약 7%로 하락하며 몇 달 만에 최저치를 기록했지만, 여전히 2년 전보다 두 배 이상 높다.   일반적으로 모기지 금리가 높으면 주택 판매가 둔화하고 그 결과 주택 가격이 약세를 보인다. 그러나 이번에는 주택 판매 둔화에도 가격이 여전히 상승하는 등 다른 양상을 보이고 있는데 이는 기본적으로 주택 공급이 충분하지 않기 때문이다. 전국 기존 주택 중간 가격은 10월에 약 39만2000달러로 상승하며 1999년 이후 10월 중 최고치를 기록했다.   모기지 금리 인상은 파급력이 더 크다. 단 몇 퍼센트포인트만 상승해도 표준 30년 만기 대출 기간 수십만 달러의 이자가 더 늘어날 수 있다.   주택 구입을 위한 수학은 더 이상 통하지 않게 됐다. 연준의 금리 인상 이전에는 월 주택 구입 예산이 2000달러인 사람은 40만 달러가 넘는 주택을 구입할 수 있었다. 그러나 같은 예산이라도 지금은 29만5000달러 이하의 주택을 찾아야 한다.   첫주택 구매자와 젊은 구매자는 여전히 주택 구매를 망설이고 있다. 전국부동산중개인협회(NAR)에 따르면 올해 주택 구매자의 약 3분의 1이 첫주택 구매자인데 이는 과거 평균 38%보다 낮은 수치다. 첫주택 구매자의 평균 연령은 35세였다. 이는 2022년 36세에 이어 두 번째로 높은 기록이다.   임대료가 상승하고 있지만, 주택 구입 비용은 훨씬 더 많이 상승했다. CBRE의 분석에 따르면 월평균 신규 모기지 납부액은 평균 아파트 임대료보다 52% 더 높다. 시애틀과 텍사스 오스틴, 캘리포니아의 여러 도시 등 주요 대도시 지역은 프리미엄이 175% 이상 더 높다.   WSJ은 “그 결과 일부 사람들은 다운페이먼트 마련을 위한 저축을 포기하고 있다”며 “일반적인 방법이 통하지 않기 때문”이라고 전했다.임대료 인정 집값 임대료 주택 구입 주택 구매

2023-12-13

한인타운 주택 거래 전년보다 23% 증가

지난 10월 LA한인타운 주택 거래가 작년보다 늘었다. 단독주택과 임대수익용 주택은 작년보다 증가한 반면 콘도 매매 건수는 줄었다. 올 10월에 거래된 주택 수는 전년 동월의 56채보다 13채(23%) 더 많은 69채였다. 전달의 70채와 비교하면 1채 적었다.   한인 부동산 업계는 10월 주택 매매가 깜짝 증가한 이유로 매물 소폭 증가를 지목했다. 특히 단독주택 구매 수요는 여전히 강세를 보인다는 설명이다.   이는 본지가 드림부동산(대표 케네스 정)의 도움을 받아 2023년 10월 LA한인타운에서 거래된 주택 현황을 분석한 결과다.     ▶단독주택(SFR)   지난 10월에 팔린 단독주택 수는 전년 동월의 20채보다 11채(55%) 늘어난 31채를 기록했다. 전달(30채)보다 1채 더 많다. 〈표 참조〉     중간 거래가격은 143만5000달러로 지난해 같은 기간의 227만2500달러보다 37%나 하락했다. 부동산 업계 관계자들은 작년보다 하락 폭이 컸던 이유는 지난해 10월 유난히 집값이 비싼 주택 거래가 몰렸기 때문이라고 봤다. 스퀘어피트당 평균 가격 역시 작년(978달러)보다 14% 빠진 842달러였다. 지난 9월의 911달러와 비교해도 8% 밑돌었다.     가격 하락과 매물 부족으로 단독주택에 대한 매입 경쟁이 빚어졌다. 리스팅 대비 팔린 가격 차이가 100.85%로 셀러 호가를 웃돌았다.     ▶콘도, 임대수익용   지난 10월 콘도 거래는 작년만 못했다. 작년의 25채보다 7채(28%) 적게 거래가 이루어졌다. 다만 전달의 17채보다는 1채 더 팔렸다. 거래는 부진했지만 가격은 올랐다. 콘도 중간 거래가격(86만3750달러)과 스퀘어피트당 평균 거래가격(643달러)은 전년 대비 각각 18%와 9% 상승했다.   임대수익용 주택 거래 건수는 작년 동월의 11채보다 9채(82%) 늘었다. 하지만, 지난 9월의 23채와 비교하면 13% 밑도는 수치다. 임대용 주택의 중간가와 스퀘어피트당 평균가격 모두 작년과 유사했다.   부동산 업계 관계자들은 임대수익용 주택은 대체로 매물이 희소한 데다 임대 수익률(cap rate)에 따라 오퍼 경쟁 상황도 크게 달라져 거래 변동 폭이 크다고 설명했다.     케네스 정 드림부동산 대표는 “10월 LA한인타운 주택 거래가 증가했다. 9월에 오픈한 거래가 10월에 마무리된 경우도 꽤 있었다”고 말했다. 이어 그는 “주택 시장이 비수기로 접어들었음에도 모기지 금리와 기준금리 인상 종결 기대로 인해서 향후 주택 거래도 영향을 받을 수 있다”고 설명을 더했다.     LA한인타운 주택 거래 동향조사는 우편번호 90004, 90005, 90006, 90010, 90019, 90020, 90036 지역을 대상으로 했다. 따라서 다른 한인타운 내 주택거래 동향과는 차이가 있을 수 있다. 이번 자료 집계 기간은 2023년 10월 1일부터 10월 31일까지다.   진성철 기자한인타운 증가 기준금리 인상 la한인타운 주택 단독주택 구매

2023-12-06

[부동산 이야기] 부동산 감정이 필요한 이유

부동산 구매를 계획하고 있다면, 투자용이던지 직접 살기 위한 주거용이던지 가장 먼저 생각해야 할 것이 구매를 원하는 부동산의 주위 환경, 즉 로케이션이다. 그리고 현재나 앞으로 예상되는 수입을 감안하여 자신의 재정상태에 맞는 집을 정하는 것이다. 이때 전문가의 도움을 받아 융자의 가능 여부와 얼마까지 대출이 가능한지도 미리 알아보기 위하여 앞으로 사게 될 부동산의 가격을 알아볼 수 있다.   준비된 바이어가 원하는 매물을 찾아 에스크로를 열게 되면 무엇보다 중요한 것이 융자를 성공적으로 끝내는 것이다. 은행이 융자 여부를 결정하는 중요한 요인은 주택 감정이다. 바이어 쪽에서 보면 경쟁자들을 제치고 오퍼가 수락되어 에스크로를 열었으나 급격히 오른 가격 때문에 감정가격이 매매가보다 낮아 융자가 나오지 않아 에스크로가 성사되지 않는 경우가 있다. 부동산 감정은 구매할 때나 이미 가지고 있는 부동산을 담보로 재융자를 할 때도 필요한 것으로 부동산의 현재 시장 가치를 결정하는 것이다. 그리고 셀러가 주택을 팔려고 시장에 내놓을 때 정확한 판매 가격을 알기 위해 감정을 하기도 하고 카운티 정부에서 재산세를 산정하기 위해 감정을 시행하기도 한다.   이처럼 다양하게 쓰이는 감정을 하기 위해서 여러 방법이 사용된다. 일반적으로 주거용 부동산에서 쓰이는 것은 주위에서 이미 팔린 주택들의 가격을 비교하는 방식(Sales Approach)을 쓴다. 즉 해당 주택 인근에서 최근에 팔린 매물들과 비교 분석하여 감정 가격을 산출하는 것이다. 그리고 다시 지었을 때의 비용을 계산하는 방식(Cost Approach)을 쓰기도 하는데 해당 부동산을 다시 짓는데 들어가는 비용을 산정하여 가격을 결정하는 것이다. 그리고 세 번째로 수익이 생기는 투자용 부동산의 감정 방법(Income Approach)은 보통 아파트나 상가, 또는 오피스 빌딩 등의 부동산을 감정할 때 쓰이는 것으로 해당 부동산에 투자해서 얻을 수 있는 수익이 얼마 정도 되는지를 산정해서 부동산 가격을 결정하는 방법이다.   인터넷을 이용해서 주택의 감정가격을 알아보는 방법도 있다. 질로우 등 부동산 포털 사이트를 이용하면 주택에 대한 정보나 감정 가격에 대해 나온다. 단점은 감정가격이 정확하지가 않을 수 있다는 것이다. 컴퓨터 프로그램이기 때문에 데이터에 오류가 있을 수 있으므로 감정사나 에이전트 같은 전문가와 확인을 하고 인터넷 정보는 참고 자료로만 쓰는 것이 좋다.   부동산을 매매할 때 전문 감정사를 고용하여 감정하는 이유는 융자를 받기 위한 것이 주된 목적이므로 비용은 보통 바이어가 내며 가격은 방 3개짜리 중소형 주택의 경우 500여 달러 정도이고 상업용 부동산의 경우 규모에 따라 수천 달러 이상이 되기도 한다. 감정한 후에 결과는 보통 일주일 정도면 나온다. 콘도나 타운홈, 단독주택이라도 게이트 안에 있는 부동산들은 조금 더 걸릴 수도 있다. 그러므로 셀러는 주택의 이를 대비하여 가치를 올릴 수 있는 방법이 있는지 미리 준비하는 것도 한 방법이다.   ▶문의: (818)497-8949 미셸 원 / BEE부동산 부사장부동산 이야기 부동산 감정 부동산 감정 투자용 부동산 부동산 구매

2023-11-29

[상법] 비즈니스 구매와 법률 고려 사항

일반적으로 스몰 비즈니스의 가치를 계산하는 데 있어서 가장 중요한 두 가지는 비즈니스의 매상과 비즈니스가 위치한 건물주와의 리스 계약이다. 비즈니스를 구매할 때 에스크로에서 매상 확인을 하는 경우는 많지만, 상대적으로 리스에 관한 확인과 내용을 점검하는 것은 등한시하는 경우가 많다. 특히 리스 계약서의 경우, 단순히 리스의 기간만 확인하는 경우가 많은데 리스 계약서는 법률계약서이므로 변호사의 검토뿐 아니라 리스 계약서를 완성하는 데 있어서 변호사의 도움을 받는 게 좋다.   리스의 중요성은 스몰 비즈니스의 경우, 리스 렌트가 전체 경비에서 차지하는 가장 큰 비용인 경우가 많기 때문에 특히 더 중요하다. 리스 계약 시 반드시 확인해야 할 점은 다음과 같다.   1. 리스 기간. 현 비즈니스 오너가 가진 리스의 잔여기간을 확인해야 한다.   2. 옵션의 유무. 옵션이 있을 경우, 옵션 행사의 방법과 제한을 확인하고 특히 옵션이 양도가 가능한 것인지를 확인해야 한다. 옵션이 있는 경우, 옵션 이후 렌트비 산정 방법에서 문제가 많이 발생한다. 가장 문제가 되는 경우는 옵션 이후의 렌트비가 시장가로 규정되어 있을 경우, 임차인과 건물주와의 분쟁의 소지가 높다. 또한 건물주가 임차인의 리스 계약을 연장하는 않으려는 경우, 기존의 렌트보다 훨씬 높은 인상된 렌트를 옵션 기간에 요청할 수 있다. 따라서 리스를 협상할 때, 옵션 기간에 렌트비도 확정하는 것이 임차인에게 유리할 수 있다.   3. 렌트. 고정된 렌트가 아닐 경우, 인상분 결정에 관한 조항을 자세히 검토해야 한다. 다수는 소비자 물가지수 등을 사용하나, 이외에도 여러 가지 방법이 있으므로 향후 정확한 렌트를 계산하는 방법을 확인해야 한다.   4. 공동구역 비용 부담. 리스 렌트 외에도 임차인은 공동구역을 관리하는데 지출되는 비용을 부담하는 리스 계약서가 많다. 이런 경우에는 자신이 부담하는 공동구역 비용의 부담액의 비율을 리스 계약을 하기 전에 확인해야 한다. 종종 건물주 측에서 공동구역비용의 내역을 공개하지 않고 일방적으로 비용을 청구하는 경우가 있는데, 임차인은 공동구역 비용의 내역을 받을 수 있는 권리가 있다.   5. 비즈니스 인허가 문제. 구매하는 비즈니스의 형태에 따라서 시 정부나 주 정부로부터 퍼밋(Permit)을 받아야 하는데 때로는 퍼밋을 받을 수 있는가에 대한 유무를 확인하지 않고 에스크로가 종료 후 퍼밋이 안 나오는 경우가 가끔 있다. 따라서 사고자 하는 비즈니스의 형태에 따라서 필요한 비즈니스 퍼밋의 종류를 확인하고 에스크로의 필요조건으로 이러한 퍼밋이 양도되거나 발급이 안 될 경우 에스크로가 파기되는 계약조건을 명시하도록 해야 한다.     이러한 조건이 없을 경우 퍼밋의 발급 여부와 관계없이 비즈니스 매매가 완성될 뿐만 아니라 계약한 리스 계약도 그대로 유효할 경우 리스 계약에 대한 책임을 져야 한다. 따라서 비즈니스 업종에 따라서 퍼밋 발급이 까다로운 경우에는 퍼밋 발급을 리스 계약서의 조건으로 명시할 필요가 있다.   ▶문의:(213)487-2371 이승호/ 변호사 Lee & Oh상법 비즈니스 구매 비즈니스 구매 스몰 비즈니스 비즈니스 인허가

2023-11-26

LA 인근 부촌 중심 방범 카메라 설치…라카냐다 최대 100달러 지원

부촌들을 중심으로 범죄예방용 방범 카메라 설치가 한창이다.     20일 라카냐다시는 방범 카메라를 설치하는 주민에게 리베이트를 제공하는 프로그램을 시작한다고 발표했다.   리베이트 프로그램에 따라 라카냐다시 주민은 주택 등에 방범 카메라를 설치한 사진이나 영수증 등을 신청서(CityOfLCF.org/public-safety)와 함께 시에 제출하면 최대 100달러(건물당 1회)까지 돌려받을 수 있다.   리베이트를 받으려면 라카냐다 거주자임을 증명하는 정부발급 신분증(ID), 신분증 주소와 같은 유틸리티 고지서, 라카냐다 내 소유 또는 렌트 건물에 방범 카메라 설치 증명, 임차인의 경우 임대인의 동의서 등을 제출하면 된다.     다만 시 측은 해당 리베이트 범위는 카메라 구매 비용으로 제한했다.   리처드 군터 시장은 “주민들이 함께 나서면 모두를 위한 더 강하고 안전한 환경을 조성할 수 있다”고 말했다.   한편 이보다 앞선 지난 2020년 8월 베벌리힐스시 의회는 1400만 달러 예산을 들여 방범 카메라 900대, 차량번호판 인식기 50대를 추가 설치하는 조례안을 승인한 바 있다.   일부 시민단체는 방범 카메라가 늘자 사생활 침해 가능성을 지적했다.   김형재 기자 kim.ian@koreadaily.com카메라 인근 방범 카메라 카메라 구매 범죄예방용 방범

2023-11-21

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