[부동산 이야기] 주택 매매 시 점검 사항

홈 인스펙션을 통해 집상태 확인
TDS, NHD 등 서류를 잘 살펴야

바이어가 원하던 집을 찾아 셀러와 가격을 비롯한 여러 가지 조건이 합의되어 에스크로를 열게 되면 가장 먼저 하게 되는 것이 홈 인스펙션이다. 홈 인스펙션은 바이어가 자비로 고용한 인스펙터가 집의 전체적인 구조나 상태 등을 점검하여 결함을 찾아내게 된다. 홈 인스펙션을 하고 나서 결과에 따라 바이어는 셀러에게 수리를 요청하거나 수리비에 해당하는 크레딧을 요청할 수도 있고, 심각한 결함이 있을 경우 에스크로가 취소되기도 하고, 바이어가 직접 수리할 때 비용을 알 수도 있다.  
 
그 후 셀러 쪽에서는 에스크로가 열린 후 7일 안에 집에 관한 모든 사항을 알리는 서류들을 바이어 쪽에 보내야 하는 데 그중의 하나가 TDS(Transfer Disclosure Statement)다. 이것은 셀러가 주택 전체를 하나하나 확인하여, 수리사항, 보유, 설치한 기기들, 문제 있거나 고쳐야 할 사항과 과거에 수리한 내용 등 현재의 집의 상태를 기록하여 바이어에게 알려야 한다.
 
특히 TDS는 셀러가 작성하여 바이어에게 집의 상태를 정확히 알려주어야 하는 의무이고, 셀러는 바이어로부터 집의 상태를 제대로 알려주지 않아 소송을 당하는 것을 방지하고 문제가 생겼을 때 TDS를 통하여 이미 알려주었다고 반박할 수 있다. 또 셀러와 바이어의 에이전트들도 육안으로 보이는 집의 상태를 모두 점검하여 전체적인 사항의 서류(agent visual inspection)를 작성하고 제출하여 양쪽의 서명을 받아야 한다. 특히 에스크로가 진행되는 동안 정부 규제에 대한 인스펙션인 9A 리포트, 리트로피팅 인스펙션(Retrofittinginspection), 물의 절수, 빌딩의 안전에 대한 상태 등을 점검하여, 인스펙션을 통하여 밝혀진 미비점은 셀러가 완결하고 시티 혹은 카운티에 보고하여야 한다. 마지막으로 나무를 갉아먹어 집을 훼손시키는 터마이트 인스펙션을 하여 터마이트가 있는지의 여부와 터마이트가 있으면 살충과 터마이트로 인해 파손된 곳까지 수리한 후에 리포트를 바이어 쪽에 제출하여야 한다. 그 후에 에스크로의 전 과정을 모두 마치게 되면 끝나기 전 일주일 사이에 바이어는 마지막 점검을 하여 홈 인스펙션 시의 상태와 다른 것이 있는지와, 요청한 수리사항들이 제대로 이행되었는지 살펴보고 서명을 한다.  
 
에스크로를 오픈하게 되면 NHD(National Hazard Disclosure) 리포트를 받게 된다. 이 리포트에는 해당 주택이 지진대, 산불지역, 화재지역, 군사작전지역, 도시계획 등에 들어있는지가 자세히 나와 있다. 마지막으로 특별히 중요한 서류 중의 하나가 부동산 등기등본열람서이다. 이 안에는 바이어가 사려는 주택의 판매자가 실소유권자인지, 부동산의 용도 제한, 소유권의 등기형태, 재산세에 대한 특별한 사항과 체납 여부, 가압류 여부, 융자금액, 차압 등의 사항들과 해당 주택의 토지 지적도가 포함되어 있다. 이러한 것들을 에스크로가 끝나기 전에 바이어와 셀러가 모두 반드시 확인해야 한다.  
 

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미셸 원 / BEE부동산 부사장