[부동산 이야기] 2024년 주택 시장

젊은층 진입해야 주택시장 안정세 유지
투자자들 소매 부동산 투자 수익 극대화

지난해 12월의 마켓을 살펴보면 몇 가지 흥미로운 상황을 볼 수 있다.  
 
매물이 증가하고 이자율이 급락하면서 주택 바이어들의 움직임이 활발해지고 주택 거래량의 증가 추세가 나타났다. 모기지 이자율이 떨어지면서 지난해 12월 첫째 주 재융자가 19% 증가한 것으로 CNBC 방송이 전하고 있다.  
 
주택 거래 특징은 셀러들이 확실히 매매해야만 하는 이유가 있는 경우에 빠르게 거래가 이루어졌다. 소유주가 고령일 경우 자녀들이 적극적으로 주택매매에 관여하고 있고 고가의 오퍼에 대한 선호도가 우선시 되고 현금 거래에 대한 선호도도 높게 나타났다.  
 
동일 지역이라고 해도 관리 상태가 좋고 단독주택 선호도가 높으며 오버프라이스로 거래가 성사되는 경우도 드물지만 나타나고 있다. 또 복수 경쟁이 지나치게 높은 가격에 리스팅한 주택은 오랜 기간 오퍼를 받지 못하는 경우도 나타나고 있다.  
 

계절적인 슬로우 마켓 상황에서 ADU 유닛을 추가해서 상대적으로 높은 가격에 리스팅하는 전략은 당분간은 피해야 할 것으로 보인다. 전체 리스팅 중 매매가 안 된 비율이 약 11.1%를 나타내고 있고 이러한 매물들은 모기지 이자가 추가 하락한다면 결국은 팔리겠지만 적당한 가격 책정과 주택 리모델링으로 그 시기를 앞당겨야만 한다.  
 
지난해 11월과 12월의 분위기가 달라진 것을 현장에서 느끼지만, 올해 예상되는 연준의 3~4회에 달하는 금리 인하에 대한 시장의 기대감이 크고 이는 모기지 하락으로 주택시장에 긍정적인 역할을 할 수 있고 재융자의 시기가 도래한 상업용 부동산 소유주들에게 단비 역할을 할 것으로 보인다.  
 
전국적으로 100만 달러 이상의 가격이 형성되어 있는 주택시장 중 최근 4분기 기간 중 10% 정도의 가격 인하가 이루어졌지만, 상대적으로 높은 중간 가격대와 높은 수요를 꾸준히 유지하고 있는 지역들은 인하 효과가 거의 없는 것으로 나타나고 있다. 앞으로도 지난해 같이 주택 매매의 가장 큰 수요층은 60세 이상으로 전망되며 좀 더 젊은 실소유 층이 진입 가능해야만 안정적인 주택 시장이 유지 가능하다고 본다.  
 
렌트비는 전반적으로 약간의 하락 추세를 보이고 테넌트에 대한 보호 정책이 강한 지역이나 실업률 상승 예상 지역들은 공실률 증가와 렌트비 추가 인하 압력에 직면할 것으로 보인다.  
 
주택구매나 유지 시 가장 중요한 캘리포니아의 문제는 바로 보험일 것이다. 지난해 주택 보험가입이 불가한 경우 이용하는 주 정부의 페어 플랜(Fair Plan)의 이용률이 20% 증가했다. 페어 플랜의 경우 가입 시의 커버리지 혜택이 일반 주택보험에 비해 크지 않아서 재난 시 충분한 보호 효과를 기대할 수 없기 때문에 해당 지역의 평균 주택가격 하락으로 영향을 미칠 수 있기 때문에 이에 대한 개선책이 필요하다.  
 
콘도 경우 올해 HOA 상승 요인 중 가장 큰 원인으로 보험 인상을 꼽고 있고 작년과 비교하면 재해 노출 빈도에 따라서 최고 100~200달러 정도의 추가 상승 요인도 예상이 되고 있다.  
 
투자자들은 소매 부동산에 대한 투자를 늘리고 있다. 그로서리 스토어나 약국, 주유소나 편의점 등에 대한 부동산 투자를 통해 새로운 방향으로 수익을 극대화하고 있다.  
 
가장 중요한 포인트는 두 자릿수 이상의 거래량 증가가 몇 달간 계속되어야만 좀 더 활발한 부동산 시장의 모습이 실현될 것으로 보인다는 것이다.  
 
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곽재혁 / 퍼스트팀 부동산