[부동산 이야기] 예상 힘든 내년 주택시장

재정 적자 가주정부 세수 확보 타깃 우려
대선에 따른 정치적 영향도 큰 변수될 듯

내년도에 주택시장에서 가장 우려되는 상황은 가주정부재정적자 사태다. 최근 주 입법부 자료에 의하면 세수 감소로 인해 내년도 잠정예산안 부족 규모가 680억 달러에 이를 것이라고 예상했고 이로 인한 복지 분야를 포함한 재정지출 삭감과 예비비 사용이 늘어나고 추가 세수의 확보를 부동산 소유주로부터 가능케 하려는 시도가 일어날 것으로 보인다.  
 
예산 부족에 시달리는 주나, 시, 카운티에서 가능한 방법으로 세수를 가장 빨리 확보하는 길은 바로 부동산 소유주를 통해서임을 경험적으로 알고 있기 때문에 이와 관련된 움직임이 구체화 될 것이다. 부동산 관련 유지비용들도 늘어나고 있다. 보험료의 인상과 가입제한 조치들로 인해서 재해 시 보호를 받기가 제한되거나 특히 위치에 따른 가격 인하의 요인이 될 가능성이 있다. 유틸리티 비용의 상승과 부동산 관련 소송이 이어질 수 있다.
 
최근 이자율 하락세에도 불구하고 12월 중순까지 주택시장은 큰 변동이 없고 당분간은 주택 구입시장에는 제한적인 영향만을 미칠 것으로 보인다. 현재는 거래량과 가격변동이 한 자릿수기 때문에 시장 움직임은 정체된 상황이다. 실수요자들의 경우 10~15%의 낮은 다운을 이용하거나 FHA나 VA융자를 이용해 왔고 주택시장의 30% 정도는 현금 거래가 차지하지만, 연준에서 금리 인하를 공언하면서 가용한 현금을 보유한 투자자들의 움직임이 부동산 시장에도 이어질 가능성이 있고 이자율이 하락과 마켓에 매물이 충분히 나온다면 거래는 활발해질 가능성이 있다.
 
12월 중순까지 특이한 점은 판매가격을 낮추어서 리스팅하고 경쟁을 유발하거나 재정상태가 우수한 바이어들에게 매매하는 경향이 나타나고 있다. 남가주 지역의 경우 다운사이징과 은퇴의 목적으로 주택을 매매한 경우 주택구매와 여유자금의 확보가 동시에 가능한 은퇴단지나 외곽으로의 이주가 선호되는 패턴이 나타나기도 한다. 정치적인 불안과 국제정세의 불안감과 코로나 시기에 단기간 금리가 11번 인상되면서 초례 되었던 시장의 불안감 해소가 중요하고 학생융자를 포함한 각종 개인 부채의 폭등과 실물 경기의 둔화가 장기화할 경우 시장에 장기적인 악영향이 될 것이다.
 

전국 홈빌더협회의 자료에 따르면 금년도 2, 3분기에 신규주택 매물의 경우 단독주택은 시장에서 9.7%에 불과하다고 발표했다. 단독주택의 주로 고소득지역에 건설이 집중되면서 상대적으로 중산층의 거주지 확보의 문제의 해결책이 더욱 절실해질 것이다. 현재 캘리포니아의 경우 헤지펀드와 같은 투기세력의 주택시장 투자를 막는 법안이 추진 되고 있다. 다만 오피스나 호텔들을 거주용 임대주택으로 전환하는 계획이나 조닝을 완화해서 아파트 형태의 주거공간의 확보, 플로리다의 예처럼 조립식 주택들을 활용해서 저렴한 거주공간을 제공하는 문제는 남가주 지역의 경우 실용성이 적을 것으로 보인다. 2024년도에는 주택 유지비용의 증가와 대규모 해고를 포함한 여러 가지 상황들이 주택유지에 부담감을 가중할 수 있다.  
 
FHFA에서 내년도 컨포밍 융자기준을 LA나 오렌지 카운티와 같은 하이코스트 지역은 114만 9825달러까지 늘려줄 것으로 발표했다. 다만 얼마나 많은 이들이 융자기준 상승효과를 누릴지는 여전히 미지수이다. 커머셜 시장의 경우 오픈마켓으로의 거래가 증가할 수 있고 외국에서의 부동산 투자는 여전히 관망세를 유지하고 있다. 가장 문제는 부족한 세수의 문제를 해결하기 위한 정책의 도입과 더불어 대통령 선거전으로 인한 ‘정치적인 영향’이 그 어느 때보다도 시장에 큰 영향을 미칠 수 있는 한 해가 될 것이므로 예상이 힘든 상황이다.
 
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