한국 부동산 상속 시 중과세율 적용 대상 [ASK미국 유산 상속법-이우리 변호사]

▶문= 한국 부동산을 상속할 때 종합 부동산세가 가중될 수도 있다고 하는데 이에 대해 알고 싶다.  
 
▶답= 종합 부동산세란 매년 6월 1일을 기준으로 현재 납세자가 보유한 부동산에 대해 각 부동산 별 공시가격의 합산액이 과세 기준금액을 초과하는 경우에 부과되는 세금이다.  
 
상속으로 인해 3주택 이상을 보유하게 된 경우를 생각해 보자. 한국에서 아파트를 보유하고 있었는데, 부모로부터 아파트를 상속받아 3주택 이상을 보유하게 되었다면, 종합 부동산세 중과세율을 적용받을 수도 있다.  
 
일반적으로 종합 부동산세 (이하 종부세)는 2주택 이하를 보유하는 경우에 일반 세율이 적용된다. 아울러, 3주택 이상을 보유하더라도 과세표준이 12억 원을 넘지 않으면 일반 세율이 적용된다. 그러나, 주택을 상속받아 3주택 이상과 과세표준 12억 원 초과 조건이 충족된다면, 일반 세율 (0.5%~2.7%) 보다 높은 중과세율 (0.5%~5.0%)이 적용된다.  
 

다행인 점은 상속받은 주택은 상속 개시일로부터 5년간 종합 부동산세 과세 대상 주택 수에 포함되지 않아, 상속으로 인해 갑자기 종합 부동산세를 내야 하거나, 중과세율을 적용받는 일은 없다. 따라서 상속개시 후 5년이 경과하기 전에 부동산 정리 방안을 마련하는 등 절세 대책을 구상해야 한다.  
 
그렇다면 공동상속인들이 주택을 상속받아 상속개시 후 5년 후에도 그대로 보유하려고 한다면, 이로 인해 3주택 이상을 보유하게 된 상속인은 중과세율 적용받을 수밖에 없는 것인가?
 
이 경우, 해당 상속인이 종부세 중과세율 적용을 피하기 위한 방법으로는 1) 상속을 포기하거나 2) 협의를 통해 상속지분을 줄이는 방법이 있다. 즉, 상속포기를 하여 주택 자체를 보유하지 않거나, 공동 상속인들과 협의를 통해 본인의 지분을 40% 이하로 하거나, 해당 지분가액을 6억 원 미만 (비수도권은 3억 원 미만)으로 낮춘다면, 종부세 과세 대상 주택 수에 포함되지 않아 중과세율 적용을 받지 않게 된다 (단, 지분 비율과 지분 가액 조절 모두 해야 함).
 
다음은 기존에 주택을 보유하고 있다가 상속으로 주택을 받게 되었을 때 종부세 중과세율 적용을 받지 않는 방법에 대해 알아보자.  
 
앞 2)의 방법으로 상속 주택의 지분 및 가액을 조정하는 경우, 종부세 중과세를 피할 수 있는 것과 별개로, 종부세 공제 적용 시 1세대 1주택에는 해당되지 않을 수 있다. 즉, 상속 소수 지분에 대한 주택 수 제외는 종합 부동산세가 중과되는 주택 수에서 제외되는 규정일 뿐이고, 1세대 1주택 공제 여부를 판단하는 경우에는 주택 수에 포함이 되고, 과세표준에도 상속지분 가액이 포함된다.  
 
주택에 대한 종합 부동산세 공제는 기본적으로 9억 원이 적용되며, 1세대 1주택자의 경우 12억 원까지 공제 받을 수 있다. 따라서 앞 2)의 방법에 따르면 종합 부동산세는 일반 세율이 적용되겠으나, 종합 부동산세 공제 한도는 1세대 1주택자의 12억 원이 아닌, 9억 원으로 하향 적용되는 불이익을 받게 된다.  
 
예를 들어, 기존에 아파트를 1채 보유하고 있었는데, 공동 상속받은 아파트 2채의 각각 15% 지분(공시가 2억)을 받은 상속인 A의 경우다. 상속인 A의 아파트의 지분율은 15%이며, 공시가는 2억 원으로서, A는 종부세 중과세율을 적용받지 않는다. 그러나 1세대 1주택자에는 해당하지 않아, 종합 부동산세 공제는 12억 원이 아닌 9억 원을 적용 받게 된다.  
 
 
▶문= 상속받은 부동산이 임대주택일 때 종합 부동산세는 어떻게 될까?
 
▶답= 종합 부동산세법 시행령 제3조(합산배제 임대주택)에 나오는 일정한 조건에 충족된다면 해당 임대주택은 종부세 과세 대상에서 배제된다.  
 
이때 중요한 것은 상속인이 합산배제 효과를 그대로 승계 받을 수 있는지다. 선 상속인이 망인이 등록한 임대주택을 상속받으면, 망인의 임대 사업자 지위를 승계 받게 된다. 그러니 임대주택에 대한 종부세 과세 배제 효과도 자연스럽게 승계 받을 수 있다.
 
이를 위해 해당 주택이 시·군·구청에 임대 사업자 등록 및 세무서에 주택임대 사업자등록이 되어 있어야 하고, 실제 임대하는 주택으로 종부세 배제를 위한 임대주택을 등록되어 있어야 한다.  
 
임대주택을 상속받은 상속인은 시·군·구청에 임대 사업자 승계 및 세무서에 주택임대 사업자 승계를 해야 하고, 역시 계속 임대를 해야 배제 효과가 적용된다. 임대주택을 상속받은 상속인이라면 상속받은 임대주택이 종부세 합산배제 임대주택인지를 먼저 확인해 보기 바란다.  
 
종부세 합산에서 배제되는 임대주택의 임대 기간은 규정 상 망인의 임대 기간이 상속인의 임대 기간에 그대로 합산된다. 즉, 상속인은 망인의 임대를 시작한 날을 기준으로 임대 기간을 충족하면 된다. 합산 배제 대상이 되는 임대주택이라면, 적어도 임대 기간에 대한 요건 충족은 한결 수월하다는 것이다.  
 
 
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이우리 변호사