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다주택자가 된 미국 시민권자, 종합부동산세 폭탄 맞나 [ASK미국 유산 상속법-이우리 변호사]

▶문= 미국에 거주하는 미국 시민권자이다. 한국에는 아버지와 동생들이 살고 있다. 아버지께서 현재 거주 중인 용산 아파트와 예금이 전 재산이라며, 셋이서 알아서 공평하게 나누라고 하셨다. 문제는 내가 서울에 아파트 1채를 보유하고 있다는 것이다. 아파트를 상속받아 동생들과 공유하게 되면 나는 2주택자가 될 텐데, 그러면 보유세가 대폭 늘어난다고 들었다. 내가 내야 할 보유세가 정말 많이 늘어날까? ▶답= 기존 주택 보유자가 상속 주택을 받아 다주택자가 돼도 종합부동산세가 과하게 부담되지는 않는다. 대한민국에서의 부동산 보유세는 재산세와 종합부동산세를 말한다. 재산세는 단일 세율이라 예상 못 할 금액이 부과될 걱정은 없다. 종합부동산세란 부동산 투기를 방지하고자 부과하는 세금이다. 많은 상속인이 종합부동산세를 두고 고민하는 이유는 주택 보유 수에 따라 중과세가 될 수 있기 때문이다. 기존에 주택을 소유하고 있는데 주택을 상속받으며 2주택, 3주택 등 다주택자가 되었을 때 그간 적용받던 공제 혜택을 받지 못하고, 종합부동산세 중과세율 적용 대상이 되지 않을까 하는 고민을 하는 것이다. 상속으로 다주택자가 되었을 때 종합부동세 부담이 더 높아지는 것이 맞는지 질문자님의 상황에 빗대어 설명해 드리겠다. 종합부동산세는 주택을 몇 채 보유했는지에 따라 세율이 달라지며, 다주택자가 되면 1주택자 공제 여부가 달라진다. 2023년 12월 기준으로 설명해 드리자면, 상속받은 주택은 5년 동안 주택 수에서 제외한다. 질문자님께서는 기존에 서울에 보유하고 있던 일반 주택 외에 상속으로 용산에 있는 주택이 1채 생겼지만, 상속개시일로부터 5년 동안은 별도의 주택 수로 세지 않는다는 것이다. 또한, 상속세법이 개정되기 전에는 서울의 용산, 강남과 같은 조정 지역 주택을 상속받아 다주택자가 되었다면 종합부동산세가 부과되었을 텐데, 2023년 12월 기준으로 이런 중과 위험도 사라졌다. 정리하면, 질문자님께서 기존 보유 주택 외에 상속으로 주택을 받는다고 해도 1주택자로 간주될 것이며, 종합부동산세가 과하게 부과되는 것은 아니다. 앞서 설명해 드렸던 것처럼 상속으로 주택이 생기면 상속개시일로부터 5년 동안은 주택 수로 산정하지 않지만, 과세표준으로는 적용한다. 또한 상속 개시일로부터 5년이 지나면 주택 수로 간주하고, 종합부동산세는 자주 개정되는 항목이기에 상속 발생 시점의 종합부동산세 기준을 꼼꼼히 확인해야 한다. 앞서 설명해 드렸던 것처럼 상속으로 주택이 생기면 상속개시일로부터 5년 동안은 주택 수로 산정하지 않지만, 과세표준으로는 적용한다. 또한 상속 개시일로부터 5년이 지나면 주택 수로 간주하고, 종합부동산세는 자주 개정되는 항목이기에 상속 발생 시점의 종합부동산세 기준을 꼼꼼히 확인해야 한다. ▶문의:www.lawts.kr / info@lawts.net 이우리 변호사미국 종합부동산세 시민권자 종합부동산세 종합부동산세 중과세율 종합부동산세 기준

한국 부동산 상속 시 중과세율 적용 대상 [ASK미국 유산 상속법-이우리 변호사]

▶문= 한국 부동산을 상속할 때 종합 부동산세가 가중될 수도 있다고 하는데 이에 대해 알고 싶다. ▶답= 종합 부동산세란 매년 6월 1일을 기준으로 현재 납세자가 보유한 부동산에 대해 각 부동산 별 공시가격의 합산액이 과세 기준금액을 초과하는 경우에 부과되는 세금이다. 상속으로 인해 3주택 이상을 보유하게 된 경우를 생각해 보자. 한국에서 아파트를 보유하고 있었는데, 부모로부터 아파트를 상속받아 3주택 이상을 보유하게 되었다면, 종합 부동산세 중과세율을 적용받을 수도 있다. 일반적으로 종합 부동산세 (이하 종부세)는 2주택 이하를 보유하는 경우에 일반 세율이 적용된다. 아울러, 3주택 이상을 보유하더라도 과세표준이 12억 원을 넘지 않으면 일반 세율이 적용된다. 그러나, 주택을 상속받아 3주택 이상과 과세표준 12억 원 초과 조건이 충족된다면, 일반 세율 (0.5%~2.7%) 보다 높은 중과세율 (0.5%~5.0%)이 적용된다. 다행인 점은 상속받은 주택은 상속 개시일로부터 5년간 종합 부동산세 과세 대상 주택 수에 포함되지 않아, 상속으로 인해 갑자기 종합 부동산세를 내야 하거나, 중과세율을 적용받는 일은 없다. 따라서 상속개시 후 5년이 경과하기 전에 부동산 정리 방안을 마련하는 등 절세 대책을 구상해야 한다. 그렇다면 공동상속인들이 주택을 상속받아 상속개시 후 5년 후에도 그대로 보유하려고 한다면, 이로 인해 3주택 이상을 보유하게 된 상속인은 중과세율 적용받을 수밖에 없는 것인가? 이 경우, 해당 상속인이 종부세 중과세율 적용을 피하기 위한 방법으로는 1) 상속을 포기하거나 2) 협의를 통해 상속지분을 줄이는 방법이 있다. 즉, 상속포기를 하여 주택 자체를 보유하지 않거나, 공동 상속인들과 협의를 통해 본인의 지분을 40% 이하로 하거나, 해당 지분가액을 6억 원 미만 (비수도권은 3억 원 미만)으로 낮춘다면, 종부세 과세 대상 주택 수에 포함되지 않아 중과세율 적용을 받지 않게 된다 (단, 지분 비율과 지분 가액 조절 모두 해야 함). 다음은 기존에 주택을 보유하고 있다가 상속으로 주택을 받게 되었을 때 종부세 중과세율 적용을 받지 않는 방법에 대해 알아보자. 앞 2)의 방법으로 상속 주택의 지분 및 가액을 조정하는 경우, 종부세 중과세를 피할 수 있는 것과 별개로, 종부세 공제 적용 시 1세대 1주택에는 해당되지 않을 수 있다. 즉, 상속 소수 지분에 대한 주택 수 제외는 종합 부동산세가 중과되는 주택 수에서 제외되는 규정일 뿐이고, 1세대 1주택 공제 여부를 판단하는 경우에는 주택 수에 포함이 되고, 과세표준에도 상속지분 가액이 포함된다. 주택에 대한 종합 부동산세 공제는 기본적으로 9억 원이 적용되며, 1세대 1주택자의 경우 12억 원까지 공제 받을 수 있다. 따라서 앞 2)의 방법에 따르면 종합 부동산세는 일반 세율이 적용되겠으나, 종합 부동산세 공제 한도는 1세대 1주택자의 12억 원이 아닌, 9억 원으로 하향 적용되는 불이익을 받게 된다. 예를 들어, 기존에 아파트를 1채 보유하고 있었는데, 공동 상속받은 아파트 2채의 각각 15% 지분(공시가 2억)을 받은 상속인 A의 경우다. 상속인 A의 아파트의 지분율은 15%이며, 공시가는 2억 원으로서, A는 종부세 중과세율을 적용받지 않는다. 그러나 1세대 1주택자에는 해당하지 않아, 종합 부동산세 공제는 12억 원이 아닌 9억 원을 적용 받게 된다. ▶문= 상속받은 부동산이 임대주택일 때 종합 부동산세는 어떻게 될까? ▶답= 종합 부동산세법 시행령 제3조(합산배제 임대주택)에 나오는 일정한 조건에 충족된다면 해당 임대주택은 종부세 과세 대상에서 배제된다. 이때 중요한 것은 상속인이 합산배제 효과를 그대로 승계 받을 수 있는지다. 선 상속인이 망인이 등록한 임대주택을 상속받으면, 망인의 임대 사업자 지위를 승계 받게 된다. 그러니 임대주택에 대한 종부세 과세 배제 효과도 자연스럽게 승계 받을 수 있다. 이를 위해 해당 주택이 시·군·구청에 임대 사업자 등록 및 세무서에 주택임대 사업자등록이 되어 있어야 하고, 실제 임대하는 주택으로 종부세 배제를 위한 임대주택을 등록되어 있어야 한다. 임대주택을 상속받은 상속인은 시·군·구청에 임대 사업자 승계 및 세무서에 주택임대 사업자 승계를 해야 하고, 역시 계속 임대를 해야 배제 효과가 적용된다. 임대주택을 상속받은 상속인이라면 상속받은 임대주택이 종부세 합산배제 임대주택인지를 먼저 확인해 보기 바란다. 종부세 합산에서 배제되는 임대주택의 임대 기간은 규정 상 망인의 임대 기간이 상속인의 임대 기간에 그대로 합산된다. 즉, 상속인은 망인의 임대를 시작한 날을 기준으로 임대 기간을 충족하면 된다. 합산 배제 대상이 되는 임대주택이라면, 적어도 임대 기간에 대한 요건 충족은 한결 수월하다는 것이다. ▶문의: www.lawts.kr / info@lawts.net 이우리 변호사미국 중과세율 종합부동산세 중과세율 종부세 중과세율 종합부동산세 과세

‘북천안자이 포레스트’ 전용 43㎡, 취득세 1.1% 적용 주목

충남 천안에서 분양 중인 ‘북천안자이 포레스트’가 법인 임대사업자들의 이목을 사로잡고 있다. 현재전용 43㎡ 물량만 소량 남아있는 가운데, 이 단지 43㎡ 타입은 공시가격 1억원 미만으로 법인이 분양을 받더라도 취득세 중과세율을 적용받지 않고 1.1%의 기본세율을 적용받기 때문이다. 현행 지방세법에 따르면 법인 명의로 주택을 취득하는 경우 취득세 중과세율이 적용돼 12.4%의 취득세를 내야 한다. 투기 목적의 주택 수요를 차단하고 실수요자를 보호하기 위한 규제로 기본세율인 1.1%와는 차이가 크다. 특히 현 정부가 부동산 시장 연착륙을 위해 법인의 취득세 중과세율을 6%로 절반가량 낮추는 완화 방안을 제시하고 있지만 관련 지방세법 개정안이 국회 통과를 못하고 있는 상황이다. 이에 많은 법인 수요자들 사이에서는 기약 없는 세법 개정을 기다리기 보다는 애초에 취득세 중과세율을 적용받지 않는 공시가격 1억원 미만 주택을 찾아 나서는 것이 유리하다는 의견이 나오고 있다. 실제 현행 지방세법에 의하면 수도권 과밀억제권역 밖에 소재지를 둔 법인이 공시가격 1억원 미만의 주택을 매매할 시 취득세 중과세율을 적용받지 않는다. 북천안자이 포레스트의 전용 43㎡ 타입은 분양가가 1억 2천만원 초중반대의 합리적인 수준에 책정됐다. 공시가격으로는 1억원도 채 되지 않는다. 또한 해당 타입의 3.3㎡당 평균 분양가는 약 600만원대로 가격 경쟁력도 높다. 부동산R114 자료에 의하면 지난해 천안시 서북구 신규 분양 단지 중 전용 59㎡ 이하 소형 타입의 평균 분양가는 3.3㎡당 1,296만원이었다. 북천안자이 포레스트의 분양 관계자는 “정부의 취득세 중과 완화안이 국회 문턱을 넘지 못하고 있는 가운데 취득세 중과를 걱정하지 않아도 되는 아파트가 분양하고 있어 법인 임대사업자들의 문의가 꾸준하다”고 말했다. 북천안자이 포레스트는 풍부한 배후수요를 확보하고 있어 임대사업에 적합하다. 천흥일반산단, 충남 테크노파크, 성거일반산단(예정), 천안2~4일반산단, 삼성디스플레이&SDI 등 다수의 산업단지 및 대기업이 가깝다. 여기에 서북~성거 국도대체우회도로가 개통하면 이 단지에서 직주근접 여건을 누릴 수 있는 산업단지의 범위가 확대될 것으로 기대된다. 인근에 공주대·단국대∙상명대∙호서대 천안캠퍼스, 백석대, 남서울대 등 대학교도 많다. 산단 근로자와 대학 교직원, 대학생 등 주로 소형 타입을 선호하는 1~2인 가구 수요가 많아 주목받고 있다. 교통여건은 망향로(23번 지방도), 경부고속도로 천안IC 및 북천안IC 등 도로 교통망이 잘 형성돼 있으며 수도권 지하철 1호선 직산역·두정역, KTX천안아산역 등을 통해 서울 및 수도권으로 편리하게 이동할 수 있다. 특히 서북~성거 국도대체우회도로가 2024년 개통 예정으로, 이 도로는 번영로와 연결돼 천안 주요 도심으로의 접근성을 향상시키고 상습정체 구간인 23번 지방도의 교통량를 분산시킬 전망이다. 북천안자이 포레스트는 상품성도 우수하다. 전 가구 남향 위주의 단지 배치로 채광과 통풍이 용이하고 전용 43㎡는 소형 타입임에도 거실 1개, 방 2개로 설계돼 공간 활용도를 극대화했다. 비슷한 면적 및 구조로 설계되는 오피스텔과 비교해 전용률도 높다. 한편 북천안자이 포레스트는 충남 천안시 서북구 일원에 위치하며 지하 2층~지상 최고 29층, 10개동, 전용면적 43~84㎡ 총 1,348가구 규모다. 계약 후 전매가 가능하며 잔금 납부 시 바로 입주도 가능하다. 단지에 대한 자세한 사항은 홈페이지에 안내돼 있다. 강동현 기자 kang_donghyun@koreadaily.com포레스트 취득세 취득세 중과세율 가운데 취득세 법인 임대사업자들

다주택자 규제 완화…분양시장 활기 띨 것으로 전망

다주택자에 대한 규제가 대폭 완화된다. 경기 침체와 기준금리 상승으로 위축됐던 주택 거래 시장이 다시 활기를 띨 것으로 관측되는 가운데, 분양 시장에서도 투자 수요가 기지개를 켤 것으로 기대되고 있다. 지난 21일 정부는 ‘2023년 경제정책방향’ 청사진 발표에서 이 같은 내용을 발표했다. 이번 조치로 발표 당일인 21일 이후 취득(잔금지급일 기준)한 주택에 대해서는 취득세 중과세율이 폐지되거나 감면된다. 주택 수 별로 ▲2주택까지는 조정대상지역이라도 취득세 중과가 폐지되고 일반세율(1~3%) 적용 ▲3주택은 조정대상지역과 비(非)조정대상지역이 각각 6%, 4% ▲4주택 이상이나 법인의 경우 모두 6%다. 양도세도 손 본다. 현재 한시 유예 중인 양도세 중과 배제 조치를 1년 연장하고, 분양권이나 주택·입주권 단기 양도세율도 2020년 이전 수준으로 돌아간다. 기존에는 양도소득세 비과세 보유 요건이 이제 1년만 보유해도 발생하지 않는다. 1년 미만 보유 시에도 45% 발생으로 줄어든다. 정부는 “이번 조치로 과도한 취득세 부담이 완화되고, 침체된 주택 거래가 정상화되는 데 도움되길 바란다”고 덧붙였다. 이번 발표에서는 새해 초 있을 정책 변화도 일부 예고됐다. 내용은 규제지역을 추가 해제, 그리고 실거주 의무와 전매제한 관련 규정 손질이다. 설명에 따르면 ‘5년 전 수준’으로 돌아간다. 이에 분양 시장에 투자 수요 ‘훈풍’ 기대감이 불고 있다. 취득세 중과세율은 물론 양도소득세의 비과세 요건까지 완화됐고, 곧 규제지역도 추가 해제되고 실거주 의무나 전매제한 규제 완화까지 예고됐기 때문이다. 당장에야 고금리 부담으로 큰 변화가 없을 수는 있지만, 향후 금리가 다시 내려가 투자 부담이 적어지면 청약 시장에 본격적으로 다시 활기가 돌 것으로 기대된다. 분양 시장에서는 미래가치가 높은 사업지들이 더욱 주목 받을 것으로 보인다. 이곳들에 대한 ‘선점’ 필요성도 제기되는데, 업계 관계자는 “규제 완화 기조로 힘을 받은 청약 수요가 활성화돼 예전처럼 치열해지기 전, ‘저평가’된 ‘고가치’ 지역을 먼저 공략해놓는 것도 한 방법이 될 수 있다”라고 의견을 말했다. 현대엔지니어링은 경기도 평택시에 ‘힐스테이트 평택 화양’을 공급한다. 전용 72~84㎡ 총 1,571가구 규모다. 화양지구는 국내 최대 규모 민간주도 도시개발사업지로, 향후 고덕국제신도시와 함께 평택시의 새 개발축이 될 것으로 기대되는 곳이다. 단지는 지구 내에서도 지역 핵심도로인 38번국도와 가장 가까운 곳에 위치해, 향후 화양지구의 ‘첫 자리’ 랜드마크 아파트가 될 것으로 꼽힌다. HDC현대산업개발은 충청북도 음성군 맹동면 일원에 ‘음성 아이파크’를 분양한다. 단지는 지하 2층~지상 29층, 8개 동, 전용 84·113·177㎡ 총 773가구 규모다. 이번에는 604가구가 일반 분양 대상이며, 추후 ‘음성 2차 아이파크’까지 분양된다면 일대가 총 1,653가구 브랜드 타운으로 거듭날 예정이다. 중도금 60% 무이자 혜택(177㎡ 타입 제외)을 제공한다. 효성중공업은 충청북도 청주시 흥덕구 일원에 ‘해링턴 플레이스 테크노폴리스’를 분양 예정이다. 지하 2층~지상 47층, 5개 동, 전용 84~94㎡ 아파트 602가구, 전용 84㎡ 오피스텔 130실 등 총 732가구, 근린생활시설 67실 등으로 구성된다. 지역 내 최고층인 47층으로 설계돼 랜드마크 기대감이 높으며, 청주테크노폴리스 내에는 굵직한 대기업이 입주해 있다. 롯데건설은 경상남도 창원시 의창구 일원에 민간공원조성특례사업으로 ‘창원 롯데캐슬 포레스트’의 견본주택의 문을 열고 본격적인 분양에 나선 상태다. 지하 4층~지상 29층, 15개 동, 전용면적 84·102㎡, 2개 블록 총 1,965가구 규모다. 축구장 약 150배 크기(약 107만㎡)의 사화공원을 품고 있고 현대로템, LG전자, 한국지엠 등이 위치한 창원국가산업단지와 가까운 직주근접 여건을 갖췄다. 대형마트, 아울렛, 영화관, 병원 등을 도보로 이용할 수도 있다. 강동현 기자 kang_donghyun@koreadaily.com다주택자 분양시장 전매제한 규제 취득세 중과세율 분양 시장