[부동산 투자] 55세 이상 시니어를 위한 재산세 규정 (4)

부모 적용 세율 자녀 명의 이전에도 보전
상업용은 가격 급등시 100만불 할당 주의

부동산 규정 중에 55세 이상 된 시니어 주택 소유주에 혜택을 주는 프로포지션(Proposition) 19 규정 중에 이전에 있던 프로포지션 58·193 규정을 수정, 변경하는 부분에 대해서 상세하게 설명하겠다. 우선 프로포지션 58은 부모가 자식에게 집을 물려줄 경우 집 등기상의 이름, 즉 타이틀을 부모 이름에서 자녀의 이름으로 바꾸게 되면 그때부터 세금이 그 시점의 집의 가치에 대한 세금으로 바뀌게 되는데, 이것을 기존의 부모의 세금을 그대로 적용하는 조항이다. 이 조항은 직접 거주하는 주택뿐만 아니라 상가 등의 경우에도 혜택이 있다.
 
부모가 LA에 있는 단독주택을 30년 전에 20만 달러에 구매하였는데, 지금 가치는 100만 달러 정도라고 가정하자. 세율이 1.2%일 때 세금은 현재 시장가격인 100만 달러에 대한 세금인 1만2000달러를 내는 것은 아니다. 당시에는 2400달러를 내기 시작하여서 매년 조금씩 올라서 30년이 지났지만, 지금 현재의 세금은 어림잡아 32만 달러 정도 가치 재산의 세금인 약 3800달러 정도를 내고 있을 것으로 추정할 수 있다.
 
부모가 사는 주택, 렌트 주택, 상업용 부동산 등 이 부동산을 상속 등으로 자녀의 이름으로 바꾸는 경우, 원칙으로는 이름이 바뀌는 그 시점에서 시장가치, 즉 100만 달러에 해당하는 주택세금이 적용된다. 그때부터 주택세금은 3800달러에서 1만2000달러로 바뀌어서 내야 한다. 부모의 입장에선 매매도 아니고 단지 명의 변경일뿐인데, 갑자기 주택세금이 3배 가까이 높아지니 너무 억울할 수 있다. 그래서 이때 새로운 시장가격으로 세금을 책정하지 않고, 이전에 부모가 내고 있던 세금으로 계속해서 적은 금액의 세금을 내게 해주자 하는 것이 프로포지션 58의 내용이고, 조부모와 손주 사이에도 같은 방식으로 적용하는 것이 프로포지션 193인 것이다.
 
상업용 부동산은 가격이 너무 올라가서 자녀에게로 명의를 변경했는데도 시세보다 너무 파격적으로 적은 세금을 내는 경우, 이를 커버하고자 너무 오른 가격에서 100만 달러를 의무 할당하는 조항이 있다.
 

예를 들어 30년 전에 40만 달러에 산 상가가 지금 현재 200만 달러의 시장 가격이다. 이를 자녀의 이름으로 바꾸고 세금을 계산해 보면, 40만 달러에 대한 세금이 시간이 지나 약 70만 달러에 대한 세금(약 8400달러 정도)이 된다. 그러나 현 시세인 200만 달러에 대한 세금으로는 약 2만4000달러다. 세금을 적게 내도 너무 적게 내는 셈이다. 이렇게 부동산의 가치가 너무 많이 오른 경우에는 현재 200만 달러의 가치에서 100만 달러를 할당하고, 70만 달러의 세금(8400달러)과 할당된 금액 100만 달러의 세금(1만2000달러)을 합계한 2만400달러의 세금을 내게 된다. 단, 주된 거주지(Primary Residence)일 경우에는 100만 달러 조항이 없어서 아무리 가격이 올라가도 예전 부모가 내던 세율을 그대로 적용한다.
 
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제이슨 성 / 발렌시아 Regency KJ Realty 대표