[세금/회계] 한국의 1세대 1주택: 과세 vs 비과세

한국에서 1세대 1주택 양도소득세 비과세 판단할 때, 미국 주택은 제외

 한국에는 1세대 1주택 양도소득세 비과세 혜택이 있다. 미국의 양도차익(capital gain) 50만 달러 비과세 혜택과 비슷하다. 양도가액(sale price) 기준으로 12억원에 상당하는 양도차익까지 세금이 없다. 12억원이 넘으면, 그 넘은 비율에 해당하는 세금만 내면 된다. 물론 2년 실거주 등, 조건들이 모두 충족된다는 것을 전제로 한다. (한국 소득세법 89조 1항 3호)
 여기서 첫 번째 질문. 한국 거주자가 한국 집을 팔 때, 미국 집 숫자도 카운트됩니까? 대답은 No! 두 번째 질문. 은퇴 후 한국에 돌아가서 한국 거주자 요건을 충족하면, 미국 시민권자라도 1세대 1주택 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니까? 대답은 Yes!
 먼저 첫 번째 질문부터 살펴보자. 가장 중요한 조건은 양도 시점에서 주택 1채만을 갖고 있어야 한다는 것. 그런데 한국 소득세법시행령 154조를 보면, “1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서…”라고 분명히 ‘국내에’라는 문구가 나온다. 이 말은 외국에는 몇 채의 주택을 갖고 있든지 상관없이, 한국에서 별도로 비과세 혜택을 받을 수 있다는 뜻이다.
 예를 들어서, 한국 거주자인 놀부와 흥부 형제는 각각 서울 강남의 자기들 아파트에 살면서 다른 아파트 하나씩을 더 갖고 있다고 가정하자. 다만, 그것이 놀부 것은 뉴욕에 있고, 흥부 것은 같은 서울에 있다. 그러면 놀부는 집이 2채인데도 하나가 미국에 있기 때문에, 한국에서는 국내기준으로 1세대 1주택에 해당하여 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 그러나 흥부는 2채가 모두 서울에 있기 때문에 이 비과세 혜택을 못 받는다. 나와 의견이 다른 회계사와 세무사들도 봤는데, 의견이 갈릴 때는 납세자에게 유리하게 해석되어야 하는 것이 옳지 않을까?
 이어서 두 번째 질문. 옛날에 미국 이민 올 때 두고 온 한국 집에 지금이라도 나가서 살면, 비과세 혜택을 받을 수 있을까? 대답은 Yes! 양도일 현재 한국 소득세법상 ‘한국 거주자’ 신분이 되었다면, 국적이 미국 시민권자라도 그 비과세 혜택을 받을 수 있다. 한 발 더 나가서, 장기보유 특별공제율을 일반 30%가 아닌 80%까지 받음으로써, 세금을 상당히 줄일 수 있다.
 이제 눈치를 챘을 것 같은데, 1세대 1주택 비과세 혜택에서 가장 중요한 것은 양도 시점에서 누가 보더라도 한국 거주자이어야 한다는 것. 그것이 포인트다. ‘거주자’ 여부는 여러 사실관계를 바탕으로 종합적으로 판단한다. 사실 말은 이렇게 쉽지만, 일을 해보면 가장 다툼이 많은 부분이 한국에서의 ‘거주자 신분’ 확보 문제다. 그래서 사전에 전문가의 상담을 꼭 받아야 할 부분이고, 또한 그 전문가의 경험과 실력을 가늠할 수 있는 대목이기도 하다.
 다만 ‘한국 거주자’가 되었다는 것이 부분적으로는 유리해도, 전체적으로는 불리할 수 있으니 조심해야 한다. 예컨대 한국에서 1세대 1주택 비과세 혜택을 받았더라도, 미국 세금신고에 그 양도소득을 포함하는 과정에서 오히려 외국납부세액(IRS 양식 1116) 공제를 못 받는 일이 생길 수 있다. 어차피 이 돈도 내 돈이고 저 돈도 내 돈이라면, 어느 나라가 더 고마운지 따져보는 것도 나쁘지 않다. 
 

 
문주한 / 한국.미국 공인 회계사, 세무사
(www.cpamoon.com)