[상속법] 부동산 명의 트러스트 변경

듀온세일 조항 유무따라 대출 변제 결정
상용부동산은 대출기관 확인 후 이전해야

리빙트러스트를 만들었고 소유하고 있는 부동산을 리빙트러스트로 속하게 하려면 집의 명의를 트러스티의 명의로 이전을 해야한다. 이슈는 대출이 남아있을 경우에도 리빙트러스트로 이전이 가능하냐는 것이다. 이를 알기전에 듀온세일(Due on Sale Clause) 조항을 먼저 살펴볼 필요가 있다.
 
듀온세일 조항이라는 것은 매매를 통해 소유권이 변경했을 시 대출자에게 제공하는 보호 장치로 남은 모기지 부분이 즉시 다 갚아져야 한다는 것을 말하며 대출기관을 위해서 만들어진 조항이다. 만약 모기지가 몇년이 남았더라 할지라도 듀온세일 조항으로 인해 모기지의 전체 부분을 소유권 변경시 지불해야 한다는 것이다. 하지만 다행히도 모든 소유권 이전이 듀온세일 조항을 발생시키지 않는다.
 
듀온세일 조항의 발동 여부에 대한 분쟁이 있는 경우 두 가지 다른 법을 참고할 수 있다: 가른-세인트 제르메인법(Garn-St. Germain Act)과 통화감독국(Office of the Comptroller of the Currency, 이하 OCC)이다. 신청자들은 전자를 참조하며, 대출자들은 후자를 참조한다.
 
OCC는 특정 은행 업무를 규제하는 행정 기관이다. 듀온세일 조항을 시행하는 권한과 제한사항에 관한 면에서 대출자들은 특정 유형의 소유권 이전에서는 이 조항을 시행할 수 없게되어 있다. 각 유형에 대한 주의사항이 있지만, 대출자들은 양도인이 여전히 재산의 수혜자이자 거주자인 형태로 남아있는 경우, 재산에 대한 부차담보권, 사망으로 인한 양도, 특정 임차권 관련, 이혼으로 인한 양도, 자녀나 배우자를 소유자로 추가하는 경우와 같은 특정 소유권 이전에 이러한 제한을 두고 있다.
 

가른-세인트 제르메인 법은 일부 유형의 소유권 이전이 실행될 때 부동산 모기지의 듀온세일 조항으로부터 채무자를 보호한다. 먼저, 이 법이 적용되려면 담보물로 설정된 재산은 주거용 부동산이어야 하며 거주 단위 수가 다섯 개 미만이어야 한다. 만약 해당된다면, OCC의 제한과 마찬가지로 다음과 같은 소유권 이전에는 듀온세일 조항을 적용할 수 없다. 다시 한번 언급하자면 각 유형에 주의사항이 있다. 부차담보권 또는 부채, 사망으로 인한 양도, 특정 임차권, 이혼으로 인한 양도, 자녀나 배우자를 소유자로 추가, 리빙트러스트로 재산 양도(신청자가 수혜자로 남아있으며 양도는 재산의 점유권 양도와 관련이 없는 경우)등이 있다.
 
트러스트로 이전하는 소유권 이전에 대해서는 가른-세인트 제르메인 법에 따르면 특정 요소가 충족되어야 한다. 먼저 주거용 부동산이여야 하며 다섯 개 미만의 거주 단위여야 한다. 또한 살아생전에 만드는 리빙트러스트여야 하고 채무자가 트러스트의 수혜자여야 한다. 마지막으로 부동산의 점유권에 관련이 없어야 한다. 만약 이를 충족한다면 부동산을 리빙트러스트로 옮긴다고 해도 대출기관은 듀온세일 조항을 요구할 수 없게된다.
 
하지만 만약 주거용 부동산이 아닌 상업용 부동산이라면 리빙트러스트로 소유권을 이전하기 전에 대출기관과 확인을 하고 이전하는 것을 권장한다. 상업용 부동산은 가른-세인트 제르메인 법이 적용되지 않기 때문이다.  또한 살아생전에 수혜자가 본인이 아닌경우이거나 부동산 점유권에 대한 내용이 트러스트에 있다면 이 또한 대출기관과 먼저 확인을 하고 소유권 이전을 진행해야 할 것이다.
 
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스티븐 채 변호사