[부동산] 양도소득세와 절세 방법

보유 기간·소득 수준 따라 세율 달라
1년 이상 장기 보유가 절세 기본 원칙

부동산 양도소득세는 Capital Gain Tax라고 한다. 부동산을 양도하고 차익이 생기면 양도소득세를 내야 하는데 부동산 매도 시에 IRS에 보고해야 한다. 관련해서 미국 양도소득세 세율 및 신고, 계산 방법에 대해 정리하여 보았다. 미국 양도소득세 세율은 보유 기간과 소득 수준에 따라 달라진다.
 
1. 보유 기간
 
양도 자산을 1년 이하 보유 후 매도하면 단기 차익 (Short-term Capital Gain)이 되며, 1년 초과 보유하면 장기 차익(Long-term Capital Gain)이 된다. 당연히 1년 넘게 보유 후 매도해야 양도세율이 더 낮아진다.
 
2. 단기 차익(1년 이하)
 

양도소득세율은 단기인 경우 본인에게 적용되는 소득세율이 그대로 적용된다.  
 
3. 장기 차익(1년 초과)
 
싱글인 경우 소득 수준에 따라 장기 차익(Long-term Capital Gain은 0%, 15%, 20%가 적용되며, 부부 합산(Married, filing jointly) 신고를 하는 경우에도 소득 수준에 따라 0%, 15%, 20%로 양도소득세율이 적용된다.
 
▶미국 양도소득세 신고 및 계산
 
1. 신고 기간 및 세금보고 양식
 
당해 연도 발생한 양도세는 다음 해 세금보고 기간인 4월 15일까지 신고해야 하며 신고 양식은 Form 1040, Schedule D (Capital Gains and Losses)이다.
 
2. 양도소득세 계산
 
미국 양도세 계산은 당해년도 양도한 자산(부동산 등)을 단기(Short-term)와 장기(Long-term)로 나눠 양도차익과 손실 총합을 구하고, 세율을 적용하여 계산한다.
 
3. 주(state)별 양도소득세 고려
 
양도세는 연방 세금뿐만 아니라 주에서도 부과는. 따라서 거주하고 있는 주(state)의 양도소득세도 고려해야 한다. 일반적으로 캘리포니아, 뉴욕, 오리건, 미네소타, 뉴저지, 버몬트주는 양도소득세율이 높은 편인 반면, 뉴햄프셔나 테네시주같이 소득세가 면제되는 곳에서는 양도소득세도 면제되는 경우가 있다.
 
▶절세 방법
 
1. 최소 1년 이상 보유
 
양도소득세를 아끼려면 자산을 1년 초과하여 보유해야 한다. 장기 차익과 단기 차익 세율이 차이 나기 때문인데 따라서 부동산을 매입하려면 장기적인 계획을 갖고 접근하는 것이 미국 양도세 절세의 제1원칙이다.
 
2. 양도손실 공제
 
양도손실이 발생하면 다른 양도소득과 상계 처리할 수 있다. 예를 들어 부동산 양도차익 1만 달러이고 혹시 보유한 주식 양도손실이 3000달러라면 총 양도차익은 7000달러가 되는데 만약 양도차익과 손실을 모두 더 해서 마이너스(-)가 된다면 1년에 3000달러까지 근로소득에서 공제받을 수 있다.
 
3. 주거용 부동산 공제
 
주거용 부동산+자택(owner occupied)에 대해 양도소득세를 공제해주고 있다. 주거용 자택 공제 금액은 부부 합산 50만 달러, 싱글 25만 달러까지인데 주거용 자택으로 인정받으려면 5년 동안 보유하고 있어야 하며, 보유 기간 동안 최소 2년을 거주해야 한다.  
 
이상 양도소득세와 관련해서 세율과 신고 방법, 계산 방법 등을 살펴보았다. 요즘 매물이 많지 않고 현재 거주하거나 투자용 건물이 있으면 매매 시 양도세 절세를 위해  부동산 요건을 미리 파악하고 계획을 세우길 바란다.
 
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현호석 대표/매스터 리얼티