[부동산 투자] 인컴 유닛 구매 시 주요 요소

현금 흐름 및 장기적 안정 수입이 장점
임대 수익·대출 상환 등 재정 고려해야

부지런히 발품 좀 팔아서 움직이고 있는 현직 부동산 에이전트들은, 작년 4분기부터 침체하여 있었던 부동산이 매물이 없어서 못 팔정도로 복수 오퍼 전쟁을 치르고 있다. 준비된 바이어에 비해서 단독주택이나 콘도·타운홈은 매물이 턱없이 부족한 상태에 비해서 ‘인컴 유닛’ 매물은 시장에 많이 축적된 상태다. 5유닛부터는 커머셜 이자율을 받아야 하는 부담이 있기 때문에 아직은 많은 바이어가 움직이지 않고 있지만, 현금 구매자들은 가격 협상을 할 수 있는 장점이 있는 시장이다.
 
오늘은 인컴 유닛 투자에 대해서 간단히 리뷰해보고자 한다. 인컴 유닛은 매월 임대료를 통해 부동산 소유자에게 안정적인 현금 흐름을 제공하며 지속적이고 장기적인 수익을 창출할 수 있으며, 적절한 관리와 수익 창출을 통해 인컴 유닛의 자산 가치가 상승할 수 있다. 또한 인컴 유닛은 여러 개의 유닛을 포함하고 있기 때문에 다양한 테넌트로부터의 수입을 얻을 수 있다. 이는 투자 포트폴리오의 다양성을 제공하고 리스크를 분산시킬 수 있는 장점을 가지고 있다.
 
인컴 유닛 투자의 주의 사항으로는, 구매 전에 해당 지역의 부동산 시장을 조사하여 수요와 임대 가능성을 평가하고, 철저한 사전조사로 테넌트 선택을 잘해야 하며, 융자를 받을 시에는 미리 구매비용, 유지 보수, 임대 수익, 대출 상환 등을 고려하여 재정 상태를 평가하고 자금 조달 방법을 결정해야 한다.
 
또한 구매절차에서 건물의 전반적인 상태, 유닛의 구성, 시설물 및 유지보수 요구 사항 등을 검토하고, 현재 테넌트들의 임대 계약서를 확인하여 조건, 임대료, 연체율 등을 파악해야 한다. 에스크로가 열리고 꼼꼼한 인스펙션을 통해서, 건물의 기술적인 측면을 점검하고 잠재적인 문제들이 있는 꼼꼼하게 살펴보아야 한다. 이때 수리해야 할 세부사항들이 너무 많거나 심각한 사항들이 발견된다면, 바이어는 셀러한테 수리해달라고 요구해 볼 수 있지만, 모든 셀러가 흔쾌히 고쳐준다고 하지 않는다는 것을 생각하고 에스크로를 더 진행할 것인지에 대해 빠르게 결정하는 것이 좋다.
 

에스크로가 끝나기 전에, 보험회사에 연락하여, 현재 에스크로 중임을 알리고, 건물 보험을 준비하여야 하며, ‘테넌트 에스토펠(tenant estoppel)’이라는 서류를 셀러한테 받아둔다. 이 서류는 현재 테넌트의 임대료, 시큐리티 디파짓 등에 관한 것으로, 테넌트가 직접 서명했는지 확인하고 받아두어야 한다. 셀러가 바이어한테 알린 임대료가 실제와 다를 때 이를 뒷받침해줄 증빙 서류가 필요하기 때문이다.
 
또한 테넌트가 리스 기간이 끝나서 매달(month to month) 연장해 사는 상황이라 하더라도, 처음 렌트 계약서를 요구하고, 만약에 없다고 하면, 셀러 측 에이전트한테 따로 만들어 달라고 해서 받아두는 것이 좋다. 에스크로가 끝나고, 바이어는 테넌트들한테 새로운 렌트 계약서를 요구할 수 있다. 인컴 유닛 투자는 잠재적으로 수익이 높을 수 있지만, 주의해야 할 요소들을 고려하고 신중하게 투자 결정을 내리는 것이 중요하다.
 
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캐티 리 / 드림부동산