[부동산 이야기] 최근의 남가주 주택 시장 상황들

주택 보험료 등 주택 유지 비용 증가
연말에나 모기지 5% 가능, 불안 여전

▶주택 유지비 증가
 
주택소유와 관련해서 이자율과 융자비용의 상승, 보험과 유틸리티비용 상승으로 주택 유지비용이 상승세이다. 특별히 최근 스테이트팜 보험사의 가주 주택보험 신규 가입 중단 결정 발표로 일정 유예기간을 거치더라도 전체 메이저 보험사들이 위험도가 상대적으로 높은 캘리포니아의 시장비율을 축소하고 재보험의 추가부담 때문에 가입자의 페이먼트 증가를 초래할 것이다. 또한 각종 재해에 위험도가 높은 위치의 콘도 단지의 HOA상 포함된 단체보험의 연장 심사에도 신중히 처리할 것으로 보인다. 주택보험과 기타 각종 보험의 증가는 여러 분야에서 상당한 문제의 소지를 제공할 가능성이 크다.
 
▶부동산 관련 분쟁 증가
 
전국부동산중개인협회(NAR)의 리포트에 따르면 부동산 거래 관련해서 부동산 브로커 회사와 일반 바이어와 셀러의 소송이 9% 증가추세에 있고 중재 또한 최근 29% 증가하고 있다. 페어 하우징(Fair housing) 관련해서 문제가 될 소지, 퇴거소송이 주택과 상업용에서 증가하고 있으며 특히 상업용 건물주들의 융자 관련해 여러 가지 협상이 렌더들과 진행 중인 것으로 알려졌다. 2027년까지 2.56조 달러 정도의 상업용 융자가 재융자가 도래할 것으로 보여서 추후 상업용 시장에서의 분쟁이 건물소유주와 은행 그리고 테넌트 간에 늘어날 가능성이 크다고 볼 수 있다.
 

▶부동산 소유주에 대한 추가 과세  
 
부족한 세수를 확충하기 위해 주택을 포함한 부동산 소유주들에 대한 추가 과세가 가능하다. 이럴 경우 부동산 투자가 줄어들 가능성이 크다. LA시의 경우 이러한 우려가 현실화하고 있다.  
 
▶모기지 이자율 5%언제
 
10년 만기 재무부 채권과 모기지와의 차이는 대략 2~2.5%지만 현재 미래에 대한 불안감과 정부의 정책에 대한 불신으로 모기지 이자가 실제로 지나치게 높게 적용이 되고 있다. 이자율의 변동이 상당히 유동적이라는 문제도 있다. 최소한 5%대의 모기지 이자가 가능하고 가격만 15% 선에서 조절이 된다면 바이어들의 계속된 시장 진입은 가능한 수준이라고 본다. 현재 6월 셋째 주 정도의 6%대 중후반 정도의 융자는 최소 2~3달 정도 지속할 가능성이 있다. 5%대는 연말이나 가능하다고 이야기하지만, 정부의 금리 인상이 완전히 철회되지 않을 경우 모기지 시장의 이자율 불안은 앞으로도 지속할것으로 보인다. 본인이 추후 재융자에 가능한 조건을 유지해야만 하며 특히 자영업자의 경우 경기침체가 현실화될 경우 주택융자 포함한 여러 융자 시장에서 소외될 가능성이 높다.  
 
▶각종 온라인 데이터 부정확성
 
대부분의 질로에서 제공하는 프리포어클로저(pre foreclosure)는 차압 절차상 기록되는 매물에 대한 정보이지 실제로 마켓에 가능한지는 에이전트와 문의해야만 한다. 이 밖에도 리스팅된 주택들의 각종 데이터의 부정확성과 특히 밸류의 측정과 관련된 여러 가지 기준의 불일치로 여러 가지 혼란을 야기하기도 한다. 코로나 시기 가격이 폭등했던 외곽이나 신규 주택 단지 지역들은 정확한 시세산정을 위해서 지역별 전문가와 반드시 상담하시기를 권해 드린다.  
 
▶2주의 법칙 중요
 
주택의 매매가 필요한 경우 리스팅 전에 주택 내외부에 대한 부분 또는 전체 업그레이드 작업이 필요하며 보통 화요일 전후에 매물을 리스트하고 주말 오픈 하우스를 적극적으로 활용해서 최소 리스팅 후 10일 전후에 오퍼를 받고 2주 정도 내에 에스크로를 오픈해야만 리스팅 가격만큼의 거래가 가능하다. 리스팅 기간이 한 달을 넘어갈 경우 가격이 평균적으로 깎이기 시작한다는 점을 명심해야만 한다.  
 
▶문의: [phone]

곽재혁 / First Team Real Estate 에이전트