남가주 As-Is 집값 주변 시세와 큰 차이 없다

As-Is 주택 판매

재고 부족 지속 탓 복수 오퍼도 있어
바이어 마켓에선 집값 15~20% 하락

남가주 일부 지역에선 재고 부족으로 인해 As-Is 주택 판매 가격이 시세와 큰 차이가 없다. [unsplash.com 캡처]

집 판매를 계획하면서 가장 큰 골치는 리모델링. 집 가치를 높이기 위해서는 물론이고 요즘 같은 시장에서 보다 빠르게 집을 판매하기 위해 리모델링은 필수로 여겨지기 때문이다. 그러나 최근 건축 자재비와 인건비가 크게 오르고 자재 조달도 힘들어지면서 리모델링 자체가 셀러들에겐 큰 부담이 되는 것도 사실. 그래서 많은 셀러들이 고민하는 것이 현재 주택을 수리없이 현 상태 그대로 파는 As-Is 리스팅을 고려하게 된다. 그렇다면 As-Is 주택 판매의 장단점은 무엇이고 As-Is 판매 시 고려해야 할 것은 무엇인지 알아봤다.
 
▶ As-Is 주택 판매란
 
As-Is로 집을 판매한다는 것은 수리없이 현 상태 그대로 집을 판매하는 것을 말한다. 즉 As-Is 조항이 있는 리스팅에 대해서는 바이어 역시 인스펙션시 문제가 발견되도 셀러에게 수리 요청을 할 수 없다는 것을 인지한 상태로 구입하는 것이다. 그러나 As-Is 주택 판매 시 셀러가 수리의 의무는 없지만 연방 또는 주정부가 법적으로 명시한 특정 주택 정보는 반드시 공개해야 한다. 바이어 입장에서 As-Is 리스팅은 시세보다 값이 싸다는 것이 가장 큰 매력. 그러나 이 As-Is 리스팅은 단순히 외관상 혹은 인테리어가 낡았다는 것만을 의미하는 것이 아니다. 배관이나 지붕 손상, 누수 등 다양한 문제가 있을 수 있고 구입 후 이를 수리하는 데 수천 달러가 소요될 수도 있다. 부동산 중개인들은 "바이어에게 주택의 첫인상은 집값 흥정과 계약까지 걸리는 시간에 큰 영향을 미친다"며 "그러다보니 As-Is 주택의 최대 단점은 리스팅에 흥미를 보이는 잠재 바이가 적고 셀러가 생각한 것보다 집값을 많이 못받을 수 있다는 것"이라고 설명한다. 또 다른 큰 단점은 일부 대출기관에선 대출 승인 전 집 수리를 요청할 수 있다는 것이다. 특히 바이어가 연방주택국 모기지 대출 신청 시 은행에서 구매 전 이를 수리할 것을 요청하기 때문에 거래가 성사되기 힘들 수도 있다.    
 
▶ As-Is 집값
 

As-Is 주택 판매 시 주변 시세보다 얼마나 집값을 손해보게 될지는 주택의 위치, 주택 컨디션, 현 시장 상황과 밀접한 관련이 있다. 한인 부동산 중개인들은 "남가주 일부 지역은 계속되는 재고 부족으로 구입 후 적잖은 비용과 시간이 들어갈 수도 있는 As-Is 주택이라 해도 복수 오퍼가 몰리는 경우도 많다"며 "즉 As-Is 주택 판매 시 얼마나 손해를 보느냐 하는 질문에 대한 답은 로케이션에 달려 있는 셈"이라고 말한다. 일반적으로 지역 부동산 시장이 셀러와 바이어 사이 균형이 잡혀 있거나 바이어에게 유리한 경우라면 As-Is 주택은 시세보다 15~20% 싼 값에 판매된다. 그러나 시세보다 이렇게 싼 값에 판매된다는 것은 해당 매물이 나온 지 오래됐음을 의미해 판매까지 걸리는 시간도 길어짐에 따라 그동안 셀러는 모기지 상환금을 비롯해 각종 공과금 등을 집이 팔릴 때까지 지출해야 함을 의미하기도 한다. 또 투자자가 구매 후 리모델링 또는 플립을 한다고 해도 투자자 역시 투자대비 수익 계산을 해야하므로 오퍼 시 집값을 최대한 낮춰 제안할 수밖에 없다.  
 
▶ 시장 동향
 
주별로 시별로 부동산 시장 상황은 다르겠지만 적어도 LA 인근 및 남가주의 경우 재고 부족으로 인해 여전히 셀러 마켓이라는 게 부동산 에이전트들의 전언. 부동산 시장이 뜨거웠던 2021년 기존 주택 판매는 총 612만채였던데 비해 지난해 기존 주택 판매는 503만채로 하락하면서 가격 조정이 이뤄지고는 있다지만 여전히 남가주는 물론 전국 시장에서도 주택 재고가 부족한 탓 잠재 바이어간 경쟁이 치열하다는 것.
 
뉴스타 부동산 발렌시아 백기환 명예부사장은"현재 남가주에서는 재고 부족으로 As-Is 리스팅도 많고 바이어들의 관심도 높은 편"이라며 "일부 인기 지역에선 As-Is 리스팅 가격이 시세 대비 크게 떨어지지도 않고 복수 오퍼까지 있는 실정"이라고 전했다.  
 
▶ 판매시 고려사항
 
그렇다면 As-Is 리스팅에 관심을 보이고 이를 구매하는 이들은 누굴까. 가장 큰 수요는 첫집 장만 바이어들이다. 예산이 그리 넉넉하지 않은 이들은 일단 주택을 구입 후 천천히 시간을 두고 수리를 계획하는 것이다. 또 전문 부동산 투자자들도 있는데 여기에는 부동산 투자를 전문으로 하는 전문 투자업체도 있다. 이런 부동산 투자 전문 기업으로는 오픈도어(Opendoor)나 위바이하우스(We Buy Houses)가 잘 알려져 있는데 이들 업체는 전액 현금으로 집을 구입하는 경우가 많다. 대신 이들은 수리 견적을 낸 후 계약 진행 시 크레딧 또는 가격 인하를 요청한다. 이렇게 현금 구매를 오퍼하는 투자자들은 빠르게 계약을 진행하길 원하며 셀러의 클로징 비용까지 충당하는 경우도 많다. 그러나 부동산 투자업체의 현금 구매 제안을 받았다면 일단 업체가 믿을 수 있는 회사인지, 오퍼 가격이 적정한지 등을 철저히 조사해야 함은 물론이고 서명 전 구매 계약서를 꼼꼼하게 체크하는 것이 중요하다.

이주현 객원기자