[부동산] 미국 주택 구입

20% 미만 다운시 PMI 모기지 보험 의무
구매 1년 전부터 수입·신용점수 관리해야

미국에서 집을 사려고 알아보면 다운페이라는 용어를 자주 접하게 된다. 한국에서 살다가 처음 미국에 오신 분들은 다운페이 같은 미국 부동산 용어를 생소해 하신다. 다운페이란 다운 페이먼트의 줄임말이다.  
 
집을 구입할 때 구매자는 판매자에게 주택 구입 대금을 주어야 하는데 이때 다운페이는 은행 모기지 대출을 제외한 현금을 의미한다.  
 
만약 100만 달러 주택을 구입할 때 20만 달러는 현금으로 지불하고 80만 달러는 은행 모기지 대출로 한다면 현금 20만 달러가 바로 다운페이가 되는 것이다.
 
다운페이 몇 % 필요할까. 집을 파는 셀러 입장에서는 아무래도 집값을 현금으로 받는 것을 더 선호한다. 따라서 여러 구매자가 오퍼(집 계약서)를 제시한 경우 다운페이가 더 많은 쪽을 선택하게 된다.  
 

이처럼 다운페이는 높을수록 좋지만 집을 구입할 때 현금을 한꺼번에 준비하기가 쉽지 않다. 그래서 은행 모기지 융자를 신청하게 되는데 이때 다운페이가 20% 미만이면 은행에서는 PMI라는 모기지 보험에 가입하도록 한다. PMI란 Private Mortgage Insurance의 약자로 풀이하자면 사적 모기지 보험을 의미한다.  
 
은행은 모기지 대출을 해주고 주택을 저당잡는데 만약 융자를 받은 구매자가 낮은 비율(20% 미만)의 다운페이로 집을 구매하면 원금과 이자를 갚지 않을 위험도가 높아져 미국 은행은 일반적으로 20% 미만 다운페이 융자에 대해 PMI 가입을 강제하게 된다.
 
그러면 다운페이 없이 미국 집 사는 프로그램을 살펴보겠다. 하지만 은행의 일반적인 융자 중에서 다운페이 없이 가능한 프로그램은 거의 없는데 대신 특정 조건을 만족하면 다운페이 없이 미국 집을 살 수 있는 방법으로 VA 융자, USDA 융자가 있다. VA 융자는 미군 가족이 받을 수 있는 0% 다운페이 융자이다. 그리고 USDA 융자는 농무부 융자 프로그램으로 교외 지역에서 집을 구입한다면 고려할 만한 옵션이다.  
 
이 밖에 제로 다운페이는 아니지만, 3% 또는 3.5% 정도의 낮은 %로 다운페이할 수 있는 융자로 Home Ready Mortgage와 FHA 융자가 있다. 이 중에서 Home Ready Mortgage는 3% 다운페이를 할 수 있으며 패니매(Fannie Mae)라는 정부 보증 금융기관을 통해 융자를 받는 프로그램이다.
 
FHA 융자는 FHA(연방 주택 관리국)에서 보증하는 융자 프로그램으로 다운페이가 부족한 분들이 많이 이용하고 있다. 낮은 다운페이로 집을 구입할 수 있다는 장점이 있지만, 추가로 보증료(Upfront Mortgage Insurance Premium)가 붙는다는 단점이 있다.
 
미국 집을 구입할 때는 최소 1년 전부터 장기적인 계획을 갖고 준비해야 하고, 융자를 받기 위해서는 본인의 인컴과 크레딧도 잘 준비되어 있어야 한다. 따라서 1년 전부터 본인의 인컴과 소비 패턴을 점검하고 크레딧 스코어는 가능한 700점 이상으로 유지 하면 좋다.  
 
미국에서는 카운티나 시에서 생애 첫 집 구입자를 위한 펀드가 조성된 곳들이 많다. 이런 정부 보조 펀드에서는 다운페이를 지원해주기도 하는데 충분한 다운페이를 확보하지 못할 것 같다면 이런 정부 보조 펀드를 알아보는 것이 좋다.  
 
주택을 본격적으로 알아보기 시작하면 보는 집이 많아지면서 점점 눈높이가 올라가기 마련이다. 그래서 원래 계획했던 다운페이를 초과해서 무리한 융자를 받게 되는데 첫 집 장만부터 너무 무리하지 않고, 눈높이를 어느 정도 낮춰 감당할 수 있는 월 페이먼트를 계산하여야 한다.
 
개인적으로 드림 하우스는 두 번째 집부터 만들어간다고 생각하는 것이 좋다.
 
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현호석 마스터 리얼티 대표