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집값 하락폭 미미, 렌트비 여전히 높다

[LA-롱비치-OC 부동산 동향]
높은 주거비로 인구 감소 현상 불구
일부 지역 재고부족, 입찰경쟁 여전

남가주, 그중에서도 LA 지역의 향후 부동산 시장 전망은 어떻게 될까. 남가주 한인들이 많이 거주하는 LA카운티-롱비치카운티-OC 광역도시(Metropolitan Statistical Area, 이하 LA-롱비치-OC MSA)의 인구는 1300만명에 달하고 2021년 GDP는 9500억 달러 이상으로 전국 2위, 이 지역을 국가로 가정했을 땐 세계 18위에 랭크될 만큼 거대 경제 규모다. 따라서 전국 부동산 시장에서 차지하는 비중도 크다. 팬데믹 동안 이 지역은 전국 시장과 마찬가지로 재고 부족, 높은 집값, 입찰 전쟁 등으로 부동산 시장이 뜨겁게 달아올랐다. 그러나 올해 초부터 집값이 조금씩 떨어지면서 매매가 주춤하고 있다. 그러나 한인 부동산 에이전트들에 따르면 LA한인타운을 비롯해 일부 인기 지역은 가격 하락세도 미미하고 팬데믹보단 덜하지만 여전히 복수 오퍼가 있을만큼 큰 변화가 없다고 한다. 한인들도 많이 거주하고 있는 이 LA-롱비치-OC MSA의 현재 시장 상황과 향후 동향을 알아봤다.

▶공급과 수요

전국적으로는 바이어 시장이라고는 하나 남가주는 여전히 셀러 마켓이라는 것이 부동산 중개인들의 전언. 연방센서스국 통계에 따르면 2019~2021년 사이 LA-롱비치-OC MSA에는 연 8만 가구가 유입돼 총 445만 가구가 거주하고 있는 것으로 나타났다. 그러나 2021년 이후 치솟는 주거비로 인해 인구 감소 현상을 보이고 있다. 이 통계에 의하면 2021~2022년 LA카운티와 OC에서 10만여 명이 전출됐으며 리버사이드와 샌버나디노 카운티에서는 21만5000명이 빠져나갔다. 그럼에도 불구하고 여전히 이 지역 부동산은 전국 시장과 비교하면 집값 하락폭도 크지 않고 리스팅에 머무는 시간도 그리 길지 않다. 지난해 LA-롱비치-OC MSA에서 리스팅 후 집 판매까지 걸리는 기간이 작년 3월 1.55개월이었던데 비해 11월엔 3.6개월로 늘어났다. 그러다 올해 1월 3.01개월로 앞당겨졌다가 2월엔 3.25개월로 다시 조금 늘어났지만 지난해 말보다는 상황이 좋아졌다.

▶집값 및 임대료

지난 1월 LA-롱비치-OC MSA 주택 중간값은 전년 동기대비 3.2% 하락한 79만9000달러를 기록했다. 2월 평균은 이보다 조금 더 떨어진 79만5000달러. 이는 지난해 최고치를 기록했던 90만달러보다는 11.2% 하락한 가격이지만 여전히 전국 평균인 38만3000달러보다는 두 배 이상 높다. 이런 높은 집값은 임대료 상승에도 영향을 미쳐 지난해 이 지역 임대료는 천정부지로 올랐다. 질로(Zillow)가 제공하는 임대료 지수(Observed Rent Index)에 따르면 이 지역 임대료 중간값은 지난해 9월 월 2931달러까지 치솟았다 현재 2905달러로 0.9%포인트 하락했지만 이 역시도 전년 동기대비 4.3% 상승한 수치다. 이처럼 식을 줄 모르는 임대 시장 열기는 공실률에서도 잘 드러난다. 연방센서스국의 지난해 12월 통계에 따르면 LA-롱비치-OC MSA 공실률은 3.3%로 이는 전년 대비 0.1% 하락한 수치다. 그러나 이는 2021년 1월 2.3% 보다는 그나마 올라간 수치다. 임대 시장에선 수요와 공급의 적절한 균형 유지를 위한 공실률 5%로 간주하는데 LA-롱비치-OC MSA는 이보다 한참 낮은 3%대 공실률를 기록하고 있어 집주인과 셀러 시장임을 알 수 있다.

▶신규 주택

투자자가 아닌 실거주를 위해 집을 구입하려는 바이어들은 턴키 홈(turn key homes), 그러니까 구매 즉시 바로 거주할 수 있게 완벽하게 리모델링된 집이나 새집을 원한다. 신규 주택 정보 업체 존다 어드바이저리( Zonda Advisory)에 따르면 LA카운티의 경우 신규 주택 건설은 다운타운에서 웨스트 지역까지 산재해 있다. 또 샌퍼낸도밸리, 산타클라리타도 상황이 비슷해 신규 주택을 구입을 원한다면 일단 개발 지역에 거주하는 것이 괜찮은지 여부부터 결정하고 쇼핑을 시작해야 한다. 신규 주택은 가격이 비싸고 인기 지역이 아니라는 한계는 있지만 가격 협상 면에서는 비교적 유리하다. 가주 건설협회(CBIA) 톰 그라블 부회장은 "분양 중인 새집 할인 및 인센티브는 집값의 8~10% 정도"라며 "그러나 이때 구매자들은 가격이 싸진 만큼 옵션 사항이 빠지는 게 없는지 꼼꼼히 살펴보고 구매해야 이후 낭패를 방지할 수 있다"고 조언했다.

▶연체 및 차압율

부동산 정보 플랫폼 블랙나이트에 따르면 최근 가주의 모기지 상환 연체율과 압류는 매우 낮은 수준을 유지하고 있다. 2022년 12월 기준 전국 차압율이 0.37%인데 반해 가주는 0.1% 미만으로 나타났고 연체율 역시 전국 평균이 3%를 상회한데 비해 가주는 1.8%를 기록했다. 이는 타주와 비교해 상대적으로 낮은 실업률과 현재 주택 소유주들이 역대 최저 모기지 이자율을 상환하고 있기 때문인 것으로 분석된다.

이주현 객원기자