[부동산 투자] 주택 매매 후 세금면제

이익 중 부부 50만불까지 면세 가능
최근 5년중 최소 2년 거주해야 면제

나 자신이 실제로 살아온 내 집을 최근에 팔았는데, 살아온 동안에 집값이 올라서 이익이 생겼다. 이때 세금을 얼마를 내고 어떤 경우에 세금면제의 혜택을 받을까? 주택을 매매하시는 고객들께서 제일 먼저 궁금해하시는 부분이 이 세금 문제인데, 이 문제에 대해서 몇 년 전에 중앙일보 부동산 칼럼에 안내해 드렸는데, 그래도 여전히 궁금해하시는 고객들이 많고 문의 전화도 많이 오고 있어 여기에서 다시 한번 안내해 드려야 할 것 같다.
 
본인이 사는 주택을 매매한 후에 내는 세금을 한국에서는 양도소득세라 하는데 이곳 미국에서는 이때의 이익을 자본이익, 또는 자본소득(Capital Gain)이라 하고 이때 내는 세금을 자본소득세(Capital Gain Tax)라고 한다. 실제 거주지의 매매에 의한 자본이득이 있을 경우, 그 이익금에서 최대 25만 달러까지, 부부공동신고자의 경우 최대 50만 달러까지 세금면제를 받을 수 있다.  
 
이 세금면제 법은 1997년에 제정되어 2023년 현재까지 많은 수정을 거쳐 꾸준히 연장되어 오는 특별법적 성격으로 지금까지의 주택경기의 활성화에 큰 역할을 하고 있다.  
 
일단, 세금면제를 받을 자격 요건은, 2가지 기준, 즉 팔고자 하는 주택이 자기 자신의 실제 거주 주택(Primary Residence)이어야 하고, 매매 이전 최근 5년 동안 총 2년 이상 그 주택을 실제 거주하여야 한다. 여기서 자기 자신이 실제 거주한 자신의 집에만 해당이 되므로, 렌트를 주었거나 개인이 소유하고 있는 2채의 집 가운데 가끔 별장용으로 사용하는 휴가용 주택(Vacation Property)은 해당하지 않고 반드시 실제 거주한 집에만 해당이 된다. 그다음 기준으로, 매매일 기준으로 최근 5년 동안 총 2년을 소유하고 거주하여야 한다.
 

여기서 혼동이 되는 부분은, ‘최근 5년 동안 최소한 2년(for at least two of the last five years)’인데, 이에 대한 정확한 해석은, 집을 팔기 직전부터 소급해서 최소한 2년을 실제 살고 있어야 하는 것이 아니라, 최근 5년 안에 중간중간 렌트를 주었거나 다른 곳에 살았더라도 실제로 거주한 기간이 합계 2년이 넘으면 이 세금면제를 받을 수 있다는 것이다.  
 
또한 2년마다 주택을 사서 살다가 팔고 또 새집을 사서 살다가 또 판다 하더라고 횟수에 상관없이 계속해서 1인당 25만 달러까지, 부부가 같이 살았을 경우에는 합계 50만 달러까지 자본이익, 즉 매매이익에서 이 금액을 제외할 수 있으며, 이에 대해 세금을 면제받을 수 있으니 주택투자에 큰 도움이 될 것이다. 단, 집값이 계속 꾸준하게 오른다면, 아주 좋은 투자방법이고, 본인이 살면서 목돈을 쉽게  마련하는 지름길이 될 것이다.
 
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제이슨 성 / 발렌시아 Regency KJ Realty 대표