[부동산 가이드] 렌트 컨트롤

연간 렌트비 인상 최대 10%로 제한
일반 단독주택·콘도 대상에서 제외

임대부동산을 구매 시 알아야 할 렌트 컨트롤에 대해 알아보고자 한다. 렌트 컨트롤은 도시 또는 주에서 임대료를 제한하는 법률에 대한 광범위한 용어이다. 렌트 컨트롤은 시나 카운티에 따라 다르지만, 일반적으로 연간 임대료 인상을 제한하고 이유 없는 퇴거로부터 세입자를 보호한다. 이러한 정책의 목표는 저소득 및 중산층 세입자를 위한 저렴한 주택의 기반을 유지하는 것이기 때문이다. 2019년에 오리건과 가주는 주 전체 렌트 컨트롤 법을 통과시킨 최초의 주가 되었다.
 
▶가주 렌트 컨트롤의 역사
 
샌프란시스코와 LA를 포함한 가주의 주요 도시는 1970년대 후반부터 지역 집세 통제법을 시행해 왔다. 법은 도시마다 다르지만, 일반적으로 집주인이 연간 임대료를 얼마나 올릴 수 있는지 제한되고 있다.
 
1995년 가주가 통과시킨 ‘코스타 호킨스(Costa Hawkins)’ 법에서 단독 주택과 콘도는 새로 지어진 아파트 건물과 마찬가지로 렌트 컨트롤법에서 면제되었다. 이 법은 또한 공실 통제를 금지하는데, 이는 집주인이 임차인이 이사를 한 후 시장 임대료를 인상할 수 있음을 의미한다.
 

▶가주의 새로운 렌트 컨트롤 법
 
AB 1482는 두 가지 주요 기능을 가진 주 법이다.
 
AB 1482는 허용되는 연간 렌트비 인상을 5%+CPI (최대 5%)까지로 최대 10% 인상으로 제한하고 있다. 집주인이 현 세입자와 다음 세입자 사이에 렌트비를 인상할 수 있는 최대 임대료나 한도는 없다. 우선, 집주인은 여러 법적 사유가 있는 경우에만 세입자를 퇴거시킬 수 있다. 해당 유닛에 1년 이상 거주한 임차인에게 적용된다.
 
퇴거 사유에는 임대료 미지급, 임대 주택에서의 범죄 행위 또는 임대 계약 위반이 포함된다. 집주인은 임차인에게 임대차 위반 사항을 고칠 기회를 주어야 한다. 퇴거 사유에는 소유자가 유닛으로 이사하거나 아파트를 콘도로 개조하거나 유닛을 개조 또는 철거하는 것이 포함되고, 집주인은 이러한 경우 세입자에게 1개월 임대료에 해당하는 ‘이전 비용’을 제공해야 한다.
 
AB1482는 연장하지 않는 한 2030년 1월 1일에 만료된다.
 
▶AB1482가 적용되는 건물
 
새로운 법은 일부 예외를 제외하고 가주의 모든 다가구 임대 주택에 적용된다.
 
새 건물은 15년이 될 때까지 면제되므로(Costa Hawkins에 따라) 현재 법은 2008년 이전에 건축된 건물에 적용되며, 적어도 처음 15년 동안은 소유자가 한 유닛을 점유하는 듀플렉스는 면제가 된다. 단독 주택 및 콘도는 법인 또는 부동산 투자 신탁(REIT)이 소유하지 않는 한 임대료 통제 대상이 아니다.
 
렌트 컨트롤이 제정된 도시에서 AB1482는 더 엄격한 현지 법률이 아직 적용되지 않는 건물에만 적용이 된다. 예를 들어, LA시는 1년에 한 번 CPI 적용 최대 3%이다. 반면 LA 카운티는 최대 8%이다.
 
▶문의: [phone]

좌쉬아 김 / 뉴스타부동산 가든그로브명예부사장