모기지 보험 없는 리버스 모기지의 특징 [ASK미국 주택/커머셜/비즈니스-사무엘 리 융자 전문가]

▶문= 모기지 보험이 필요 없는 리버스 모기지의 특징은 무엇일까요?  
 
 
 
▶답= 리버스 모기지는 크게 두 가지로 나누어집니다. FHA에서 Insure 하는 HECM 리버스 모기지가 있고, FHA와 상관없는 리버스 모기지(가칭 점보 리버스 모기지)가 있습니다.
 
일반적인 리버스 모기지는 HECM 리버스 모기지인데, 이 리버스 모기지는 모기지 보험을 꼭 들어야 합니다. 이 모기지 보험은 최고 집의 가치의 2%를 내야 하기 때문에 처음에 조금 부담이 되기도  합니다. 하지만, 처음에 한 번만  HECM 리버스 모기지를 들게 되면, 평생 동안 리버스 모기지를 통해서 페이먼트를 받게 되고, 더 이상 Liability에 대하여 다시 페이먼트를 은행에 낼 필요가 없기 때문에,  더 많은 혜택을 받게 되는 것입니다. 그리고 HECM 리버스 모기지의 Limit가 매년 설정되는데, 2023년에는 Limit가 $1,089,300까지 적용됩니다.  
 

그러면 모든 리버스 모기지에 이런 Limit이 적용될까요? 그렇지 않습니다. FHA에서 insure 하지 않지만 미국 메이저 렌더에서 제공하는 안전한 리버스 모기지(가칭 점보 리버스 모기지)도 있습니다. 이 리버스 모기지의 장점은, 모기지 보험이 없다는 것입니다. 하지만 HECM 리버스 모기지보다 이자율이 적은 편입니다.  
 
모기지 보험이 없는 리버스 모기지의 또 다른 특징은 HECM 리버스 모기지는 집의 가치가 2M이나 3M이 되어도 그 집을 통해서 리버스 모기지를 $1,089,300까지만 받을 수 있지만, 점보 리버스 모기지는 그의 가치가 1M or 2M 이상일 때, 그 집의 모든 가치를 활용해서 리버스 모기지를 받을 수 있는 것입니다. 집의 가치가 1M보다 휠씬 클 때, 점보 리버스 모기지로 그 집에 속한 에큐티를 모두 활용하여, 더욱 풍성한 노후 자금을 사용할 수 있는 것입니다. 그리고 사용하고 남은 에큐티를 beneficiary에게 넘겨 줄 수 있는 것입니다.
 
마지막 리버스 모기지의 오해를 한 가지만 말씀드리면, 리버스 모기지를 받으신다고, 그 집의 에큐티를 모두 사용하시는 것이 아닙니다. 대부분의 경우, 충분히 에큐티를 사용하신 후에도, 최소한 40% 이상에 에큐티가 남게 되는데, 그 이유는 리버스 모기지가 설정된 후에도 대부분의 집값은 계속해서 상승하기 때문입니다.  
 
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