[법 상식] 에스크로 공탁 소송법

매매 대금 분쟁 발생하면 법원에 공탁
에스크로 진행시 매각 사실 공고해야

에스크로는 부동산이나 사업체를 양도하고 이에 따른 대금을 지불하는 과정을 셀러와 바이어를 대행해서 거래 과정을 진행한다. 에스크로는 바이어와 셀러가 합의하여 작성한 에스크로 인스트럭션에 의하여 모든 조건이 충족됐을 때 에스크로를 클로징하게 된다.  
 
또한 제삼자가 매매 대금에 대하여 지급 요청을 했을 때는 셀러와 확인하여 순위에 따라서 지불하는 역할도 한다. 일반적으로 제삼자와 셀러 사이에 지급요청의 금액에서 분쟁이 있더라도 바이어에게 부동산에 대한 명의 이전은 가능하다. 다만 셀러와 채권자간의 금액 분쟁은 에스크로를 클로징한 상태에서 분쟁을 해소할 수 있다.
 
원칙적으로 에스크로는 법률적 판단을 하는 위치는 아니다. 분쟁이 있을 경우, 에스크로는 이에 대해 자의적인 유권해석을 하지 않고 법원에 매매 대금과 매매 서류를 공탁하는 소송(Interpleader)을 제기할 수 있다.
 
공탁소송은 에스크로 회사가 에스크로에 입금된 매매 대금을 법원에 공탁하고 그 대금에 대하여 권리를 주장하는 당사자들이 그 돈에 대한 권리를 결정하는 소송이다. 일반적으로 공탁소송은 에스크로 회사가 소송을 제기하고 권리를 주장하는 당사자들이 소송에 답변하게 되면, 법원은 소송의 내용이 공탁소송의 조건을 충족했는지를 판단하게 된다.  
 

공탁소송의 조건은 공탁을 하는 당사자, 즉 에스크로 회사가 공탁의 대상인 돈에 대하여 권리를 주장하지 않으나 제삼자간에 돈에 대한 주장이 있을 때 제삼자간의 권리를 규명할 필요가 있을 때다. 법원이 공탁소송을 기각하지 않고 받아들이게 되면 공탁소송을 제기한 에스크로 회사는 에스크로에 입금된 매매 대금에 대한 더는 책임이 없고 권리를 주장하는 당사자들 간의 소송을 통해 매매 대금에 관한 권리를 확정한다.
 
에스크로 회사가 공탁소송을 제기할 때, 지급요청을 한 당사자의 요구가 정당한가 아닌가를 판단할 필요는 없다. 다만, 여러 명이 지급 요청을 했고 그러한 지급 요청서에 분쟁이나 상충하는 요청이 있을 경우, 에스크로 회사는 공탁소송을 제기할 수 있다. 따라서 에스크로 회사는 에스크로에 입금된 매매 대금에 대한 책임을 피할 수 있다.
 
이러한 형태의 공탁소송은 에스크로 회사뿐 아니라, 은행에 개설된 계좌의 소유권 분쟁이 발생했을 경우, 은행 또한 은행 계좌를 법원에 공탁하는 공탁소송을 제기할 수 있다. 공탁소송의 핵심은 타인의 재산을 대신 관리하는 경우, 신탁되어있을 경우와 같이, 재산을 현재 소유하고 있는 당사자가 재산에 대해서 권리를 주장하지 않으나 본 재산에 대하여 복수의 사람이 재산에 관해 권리주장을 할 경우 많이 사용된다. 공탁이 받아지면, 공탁한 은행이나 에스크로 회사는 더는 재산에 대한 책임이 없다. 공탁된 재산에 대한 권리 주장을 하는 당사자들 간에 소유권 분쟁이 생기는 것이다.
 
일반적으로 에스크로에 지급신청을 접수한 채권자는 에스크로 회사가 부동산 거래가 종료된 후에도 부동산 매매 대금을 셀러에게 지불하지 못하도록 가처분 신청을 한다. 가처분 신청이 받아들여지면 에스크로는 어떠한 경우에도 셀러에게 부동산 매매 대금을 지급할 수 없다. 이 경우, 에스크로는 회사의 신탁계좌에 해당하는 매매 대금을 보유하거나 위에 설명한 공탁소송을 제기해 더 이상의 문제 관여를 피할 수도 있다.
 
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이승호/ 변호사 Lee & Oh