"모기지 금리, 물가 안정되면 결국 4%대로 향할 듯"

모기지 사태 이후 한인 금융업계 건전성 높아져

 
 
 
 
 
주택부동산 매매 시장이 팬데믹 이후 과열현상을 벗어나 정상화 과정을 겪고 있는 가운데, 모기지 융자 시장 또한 점차 안정될 것이라는 전망이 제기되고 있다.  
이런가운데, 융자 전문가 배준원 그린웨이 펀딩그룹 부사장은 "30년 고정 모기지 이자율이 2% 안팎까지 내려갔던 시절로 다시 되돌아가긴 어렵다"면서 "이자율이 5%대로 안정화되고 결국 4%대까지는 내려갈 것"이라고 예상했다.  
배 부사장은 모기지 이자율이 내려가면 재융자를 할 계획을 잡고 주택 구매에 나서지 말고 불확실한 미래를 감안해 자신이 감당할 수 있는 수준에서 주택구매계획을 세워야 한다고 거듭 강조했다. 이와함께 한인 고객들이 한인 에이전트에 대해 일부 불신이 있는 것은 사실이지만, 서브프라임 사태 이후 법과 제도가 많이 개선되면서 우려할 이유도 줄었다고 전했다.  다음은 배준원 부사장과의 일문일답.

배준원 그린웨이 펀딩그룹 부사장

 
 
- 높아진 모기지 이자율이 조금 더 내려갈 가능성이 있나?
"이자율을 결정짓는 가장 큰 요인은 물가상승률이다. 지난해 12월 인플레이션이 안정됐다는 자신감에 새해가 시작되는 1월에 하향 안정화할 것이란 기대감이 일면서 30년 고정모기지 평균 이자율이 한때 잠시 6%대 밑으로 떨어진 적도 있었다. 그런데 14일 발표한 1월 소비자 물가지수가 당초 예상보다 높게 나오면서 물가잡기가 쉽지 않다는 판단에 당분간 정부가 고금리 기조를 이어가며 추가금리인상 우려로 인해 이틀동안 이자가 폭등했다. 이자율 전망을 점치는 것은 쉽지 않지만 개인적 바람으로는 이미 고점을 형성한 이자율이 당초 우려했던대로 7,8%를 넘어 9%까지 오르는 일은 벌어지지 않을 것으로 예상되며,  6%에서 안정화돼 올 한해 5%를 유지하지 않을까 예측한다"    
 
 
- 2020년 이후 30년 고정 모기지가 2% 대를 기록한 적도 있어서 지금 모기지 이자율이 상대적으로 높다고 생각하는 것 같다. 2000년 이후 모기지 이자율 추세는 어땠나.
"내가 (2007년) 모기지 업계에 입문한 이후, 지금이 (이자율이) 가장 높은 시기인 것은 맞다. 서브프라임 사태 직전의 모기지 이자율이 6%였던 것으로 기억한다. 그때 수준으로 되돌아가는 것 같다. 1990년대에는 10%가 넘었던 때도 있었지만 그 당시는 시장 주택가격이 매우 낮았던 시점이고 물가대비 돈의가치를 판단했을 때 지금의 이자율 비교는 무리라고 본다"
 
 
-모기지 이자율이 당장 예전 수준으로 내려가기 힘들다면 현실적으로 가장 경제적인 선택방법은 무엇일까.
"2년에 걸쳐 최저금리 시기 겪으며 많은 사람들이 재융자를 통해 낮은 금리의 혜택을 받았다. 1년여가 지나 두 배 이상 폭등하면서 다시 이자가 내려가면 재융자를 받겠다 하는 분들에게 조언을 드리자면, 앞으로 얼마나 오를지 떨어질지 모르는 불확실한 미래를 감당하기 보다는 현재 이자율이 높더라도 자신이 감당할 수 있는 정도라면 문제가 되지 않는다. 그러다가 이자율이 낮아진다면 '번외 이익'인 것이다. ‘일단 무리를 해서라도 가보자’하는 생각은 위험한 발상이라 생각한다. 절대 무리하지 않는 것이 정답인것 같다"
 
 
-모기지 이자율 예측이 어려운 줄 알지만, 그래도 향후 1-2년 정도의 이자율 전망한다면?
"연준이 강력한 기조로 금리 인상을 해왔던 이유는 물가잡기를 위한 노력 단 하나였다. 그에 대한 효과와 결과가 나타나면서 이제는 이자율 상승 기조가 끝날 것 같은 시점에 소비자물가지수가 조금 오르는 현상을 보여 예측이 더욱 어려워 졌다.  내 견해로는 아마도 올해와 내년, 2년간은 5%대를 유지하다가 물가상승률이 확실히 잡힌다는 기조가 확인되면 4%대로 천천히 떨어지지 않을까 생각한다.  과거에 비춰봐도 서브프라임 사태 같은 격변기가 생겼을 때 이자 떨어지는 속도는 매우 더뎠다. 2~3%대는 현실적으로 어려울 것이라 보며, 4% 중후반 대를 향하지 않을까 생각한다"
 
 
-예전에 한인 커뮤니티를 대상으로 부동산 숏세일 사기, 융자사기, 타이틀 컴퍼니 사기 사건 등이 발생해서 아직까지 많은 한인들이 한인 에이전트에 대한 불신을 갖고 있다. 지금도 이러한 문제가 있다고 생각하나.
"현재는 거의 없다고 본다. 서브프라임 사태 이후 관련법과 라이센스 제도 교육부분이 훨씬 강력해졌고 소비자들의 경계심리도 커지면서 문제가 많이 없어진 것이 사실이다. 중요한 점은 여전히 주택 융자나 거래는 개인에게 금액적인 면에서 평생 가장 큰 투자와 대출이므로 스스로 신중한 자세를 취해야 할 것 같다"   
 
 
- 현재 주택 매입을 고려중인 사람들에게 조언한다면.
"소비자들에게 있어 부동산 가격이 상승하고 이자율이 급등하는 것은 우리가 조절할 수 있는 부분이 아니기에 스스로 조절할 수 있는 부분에 좀 더 신경쓰고 노력해야 한다. 현실에 불만을 갖기 보다는 주택이 필요하다면 크레딧 점수 관리, 인컴 정리, 세금보고 철저히 , 고이자 비용 시대에는 대출금을 줄이고 다운 페이먼트를 늘리기 위한 준비를 하는 등 마켓 안에서 받을 수 있는 조건에 내 상황을 최적화 시키는 노력이 가장 좋은 방법이다.  
많은 사람들이 간과하는 부분중 크레딧 카드의 이자율이 몇 퍼센트인지를 꼼꼼히 따지는 사람들은 많지 않다. 연준이 강력하게 금리를 인상한 기간동안 13-14%였던 크레딧 카드 이자가 20%이상 오른 것을 대수롭지 않게 여기는 분들이 많다. 하지만 그것이 정말 뒤로 새는 돈이다. 소매금융상품에 대한 지출비용이 늘면 그에 따른 이자비용이 더해지기 때문에 그 부분을 반드시 줄여야 한다고 강조하고 싶다"  
 
 
- 주택 매매 투자에 관심을 갖는 한인들에게 당부하고 싶은 점은?
"주택에 관한 관심도가 높아지면서 부동산 에이전트를 먼저 접촉하는 분들을 많이 본다. 하지만 올바른 순서는 집을 사기 위해 내가 감당할 수 있는 융자액을 먼저 확인하는 것이다.  
수많은 한인 고객의 질문은 '내가 얼마나 대출을 받을 수 있는가'인데 그것은 바른 접근이 아니다. 특히 요즘처럼 이자가 높아 같은 대출금액에 페이먼트가 높은 시기에는 페이먼트를 감당할 수 있는지에 대한 스스로의 판단이 먼저라고 본다.  
내가 감당할 수 있는 금액이 한달에 얼마인가를 판단하고 결정한 후 그 수준에 맞는 융자 금액을 받을 수 있는지 거꾸로 확인해 보시는 것이 현재 같은 고이자 비용 시대에는 올바른 자세일 것이다.
산술적으로나 통계적으로나  그 어떤 대출 이자보다 모기지 이자율은 상대적으로 항상 낮았다" 
 

김윤미 기자 [e-mail]