주택 차압 절차와 피할 수 있는 방법 [ASK미국 융자-크리스 리 대표]

▶문= 주택 차압은 어떻게 진행되나? 피할 수 있는 방법은?
 
▶답= 주변서 주택을 차압당하는 경우를 종종 목격한다. 하지만 차압에 대해 기본적 지식만 있으면 주택 차압을 피할 수도 있다. 먼저 차압의 3단계를 알아보자.  
 
제1 단계, 은행은 주택 소유자가 1, 2개월 정도 페이먼트를 내지 않으면 Notice of Default라는 절차를 밟아 차압에 들어간다. 은행은 신탁자에게 'Notice of Default (N.O.D.)'를 등기하도록 요구한다. 이 경우 N.O.D.는 관할 카운티 등기소에 등록되고 모든 사람이 이 기록을 열람할 수 있다. 이때 채무자는 N.O.D.가 등기된 후로부터 90일 안에 그간 밀렸던 페이먼트와 벌금을 지불하면 차압을 막을 수 있다.
 
제2 단계, 월페이먼트를 내지 않을 때 신탁인이 주택판매에 대한 통보를 하는 방식으로 주택을 처리하는 방법이 있는데 이것을 Notice of Trustee's Sale이라고 한다. 90일의 유예 기간이 지나도 집에 대한 페이먼트를 하지 않으면 신탁인은 Notice of Trustee's Sale을 신문 등을 통해 공고한다. 공고는 일주일에 한 번, 그리고 최소 3주간 연속해야 한다. 90일의 유예기간과 최소 21일이 지나면 N.O.S.는 경매 날짜를 잡아 집을 팔 수 있다. 이때 구매하고자 하는 가격이 은행의 융자금보다도 적으면 그 집은 은행으로 넘어간다. 하지만 캘리포니아 주 법에 따르면 경매일 5일 전에 밀린 월페이먼트, 벌금, 부대비용 등을 지불하면 차압을 피할 수 있다.
 

제3 단계, 새 주인이 주택을 소유하는 Obtaining Possession of the Property이다. 경매로 집주인이 바뀌었는데도 전 주인이 나가지 않고 살 경우 전 주인을 내보내는데 보통 2개월에서 6개월이 소요된다.
 
다음으로는 어떤 방법으로 차압을 미연에 방지를 할 수 있는지를 소개한다.  
 
첫째, 비상시를 대비해 적어도 3~6개월 정도의 주택 월페이먼트를 비축해 놓아야 한다. 둘째, 부득이 늦게 페이먼트를 내야 할 경우 미리 은행에 전화해 재정적 사정을 말하고 도움을 청한다. 셋째, 파산 신청으로 차압을 피할 수 있다. 하지만 이 방법은 가능한 한 피하는 것이 좋다. 챕터 13은 차압을 중지시키고 채무자가 최소 1, 2년 또는 최대 4, 5년간 시간을 벌어 사업에 대한 빚을 천천히 갚을 수 있도록 만들어진 것이다.  
 
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크리스 리 대표