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집 구매시 최소 5년 거주 계획하라

[올해 부동산 매매시 고려사항]
단기 투자로 시세 차익 힘들어
가주 집값은 소폭 하락세 지속

가까운 시일 내 주택 구입을 계획하고 있다면 현 부동산 상황을 고려, 단기 투자가 아닌 적어도 5년 이상 거주할 목적으로 구입하는 것이 좋다. 사진은 싱글 하우스 단지 전경. [lennar.com 캡처]

지난해 시작된 빅테크 발 구조조정 여파가 올들어 전방위로 확산되면서 경기 둔화에 대한 우려가 커지고 있다. 여기에 더해 고물가, 금리 상승 등 최근 경제상황으로 미뤄 봤을 때 당분간 부동산 시장 침체는 지속될 전망이다. 이미 2008년 한 차례 집값 폭락 및 주택 차압을 목도했던 잠재 셀러와 바이어들은 향후 부동산 시장 전망을 점쳐보며 올해 주택 판매 혹은 구입 여부를 고민 중이다. 올해 부동산 시장 전망과 집 구입 시 고려 사항들을 알아봤다.

▶부동산 시장 현황

2008년 부동산 시장 침체 이후 전국적으로 주택 재고 부족 현상은 크게 나아지지 않고 있다. 게다가 신규주택 건설 역시 원활한 편이 아니다보니 최근 몇년간 가주를 포함, 일부 지역에선 바이어들간 경쟁이 치열해 졌다. 또 압류 유예가 종료된 2021년 이후 압류 주택 수도 증가했다. 지난해 압류 주택 수는 전년대비 72%나 증가했지만 작년 연말을 기해 안정세에 접어들고 있다. 팬데믹 동안 투자용 부동산에 대한 관심도 증가했는데 투자용 부동산 구입 시 가장 중요한 것은 해당지역의 임차인 수요. 이는 임대 부동산 리스트를 통해 확인할 수 있는데 주택 임대 리스트 수가 많다면 이는 해당 지역에 세입자 수요가 그리 많지 않다는 신호일 수 있다. 만약 현재 투자용 부동산을 보유하고 있는데 임대에 어려움을 겪고 있다면 리모델링에 투자하는 것도 고려할 만하다. 최근 바이어 또는 세입자들은 이사 후 바로 생활할 수 있도록 완벽하게 업그레이드 된 주택을 선호하기 때문이다.

▶향후 전망

올해 부동산 시장의 최대 관심사는 집값 폭락 여부다. 부동산 전문가들은 올해 집값 폭락은 없을 것이라고 내다보고 있다. 대다수 경제전문가들은 전국 주택 가격이 4~10% 정도 떨어질 것이라고 예상하고 있으나 일부 전문가들은 20%까지 하락할 것이라고 전망한다. 그러나 이는 어디까지나 전망일 뿐이고 현재로서는 어느 시점에 가격이 얼마나 떨어질지 정확하게 예상하는 것은 불가능하다. 다만 현재 모기지 이자율이 사상 최고치를 기록하고 있어 올 한해 부동산 시장 침체는 피할 수 없을 것으로 보인다. 그러나 경기 침체가 장기화되고, 집값 하락이 가속화될 시 부동산 경기는 악화될 수 밖에 없다고 전문가들은 내다보고 있다. 가주 부동산 시장과 관련해서는 작년 상반기까지만 해도 전국에서 가장 집값이 비싸고 구매시 경쟁이 치열한 지역이었지만 지난해 11월부터 집값이 지속적으로 하락하고 있는 추세. 이런 현상이 지속되면 셀러에게는 불리하지만 구매를 계획하고 있는 바이어들에겐 좋은 신호일 수 있다.

▶올해 집 사도 될까

작년 하반기 대다수 경제학자들은 지난해 연말부터 부동산 시장 침체를 예상했지만 현실은 예상만큼 크게 악화되지 않았다. 이런 현상의 가장 큰 원인은 주택 공급은 부족하고 수요는 크게 줄지 않았기 때문이다. 또 신규 주택 건설까지 주춤하고 있어 수요 공급 불균형은 당분간 지속될 전망이다. 그러나 모기지 금리는 작년 대비 거의 두배 가까이 뛰어 올랐고, 집값 역시 지난해보다 떨어졌다고는 하나 여전히 높아 잠재 바이어들이 집을 구매하는 것은 갈수록 힘들어지고 있는 실정. 다만 경제 전문가들은 현재 부동산 시장의 이런 불균형이 지속되면 시장이 알아서 그 합의점을 찾아 가격과 공급이 안정될 것으로 내다보고 있다. 따라서 올해 부동산을 구매할 예정이라면 짧은 시간 내 부동산 가격이 급등할 것을 기대하고 투자해서는 안된다. 부동산 전문가들은 "가까운 시일 내 주택을 구매할 계획이라면 최소 5년은 거주할 목적으로 구입해야 한다"며 "시간이 지나면 시장은 안정세를 찾을 것이고 그러다보면 집값 상승률은 물론 매매도 이전처럼 정상화 될 것"이라고 조언했다.

▶부동산 투자

부동산 시장 침체기는 어찌보면 부동산 구매 또는 부동산 투자에는 좋은 시기일 수 있다. 그러나 기회는 준비된 자에게 오는 법. 기회를 잘 활용하기 위해서는 우선 현금을 확보하고 있어야 한다. 앞으로 집값은 더 하락할 수 있겠지만 높은 모기지 이자율로 인해 부동산 구매시 모기지 비용이 증가할 수 있어 이를 피할 수 있는 최선의 방법은 다운페이먼트 액수를 늘리는 것이기 때문이다. 이를 위해서는 자동차나 휴가를 위해 빚을 지는 대신 이를 저축하는 것이 좋다. 그리고 투자용 부동산 리서치도 미리미리 해둘 필요가 있다. 중서부 지역처럼 전통적으로 부동산 가격이 저렴한 지역을 중심으로 리서치를 시작하면 도움이 된다. 또 상업용 부동산 투자 시 세금혜택 등을 고려해 해당 지역에 사업체 설립도 생각해 볼 수 있는데 이는 부동산 중개인 또는 변호사와 상의해 결정해야 한다.

이주현 객원기자