리버스 모기지의 변화 [ASK미국 주택/부동산 - 남상혁 대표]

▶문= 요즘 이자율이 많이 올랐는데 리버스 모기지에는 어떤 변화가 있을까요?
 
▶답= 모기지 이자율이 지난 2007년 금융위기 이후 가장 높은 수준입니다. 금리가 올라가면 일반 주택융자에서는 페이먼트 부담이 늘어 더 많은 소득을 필요로 하며 따라서 집 사기가 쉽지 않습니다. 이 정도까지는 아니지만 리버스 모기지도 이자의 영향을 받습니다. 이자율이 올라가면 우선 리버스로 나오는 금액이 줄어들게 됩니다. 그러나 이것이 금전적인 손해를 의미하는 건 아닙니다. 리버스를 받았다고 해서 집을 은행에 넘겨준 것이 아니기 때문입니다. 적게 받은 만큼 집을 처분할 때 에퀴티가 더 남아 있게 됩니다. 따라서 리버스에서는 현재의 이자율보다는 리버스로 필요한 현금이 충족되느냐가 중요한 판단 기준이 되겠습니다.  
 
이자가 높을 때는 세 가지 보완책을 추천드리고 있습니다. 다행히 다른 대출에 비해서 리버스는 높은 이자에 대한 보완책이 존재합니다. 첫 번째 보완책은 라인 오브 크레딧의 활용입니다. 리버스로 페이먼트를 받는 방법은 평생 동안 매월 받는 방식도 있지만 필요할 때마다 쓰실 수 있는 라인 방식도 있습니다. 이 라인 방식은 리버스만의 독특한 특징을 갖고 있는데 이자만큼 라인의 금액을 오히려 늘려드리기 때문입니다. 따라서 이자율이 높을수록 라인 금액이 더 증가하는 리버스만의 이점이 있습니다. 요즘같이 높은 이자율에서는 수 년 만에 라인 금액을 두 배로 늘려주게 되는데 이렇게 라인 금액이 늘어난 이후에 매월 고정 페이먼트로 전환할 수 있습니다. 이럴 경우 페이먼트가 더 늘어납니다. 대신 기존 론 밸런스가 많지 않아야 해당됩니다.  
 
두 번째 보완책은 변동이 자율입니다. 보완책이라기보다는 변동 이자의 특성이라고 할 수 있습니다. 리버스의 일시불 방식은 고정 이자가 적용되지만 평생 페이먼트와 라인 방식은 변동 이자가 적용되기 때문에 평생 혹은 라인 방식일 경우 사실상 언제 신청하느냐는 큰 의미가 없습니다. 이자율이 바로바로 조정되기 때문입니다.
 

세 번째 보완책은 재융자를 할 수 있다는 것입니다. 특히 일시불 고정 이자를 받으신 경우에 해당합니다. 재융자를 잘 활용하는 것이 중요한데 이때 비용은 극히 일부 특히, 정부 보험금이 사실상 면제되므로 부담은 적은 편입니다. 결론적으로 리버스는 일반 주택융자보다 높은 이자에 대한 영향을 좀 덜 받는 편이며 라인 방식으로 셋업 할 경우 고금리를 역이용하는 방법이 될 수 있습니다.  
 
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남상혁 SNA 파이낸셜 대표