[부동산 이야기] 2023년 상반기 주택시장 전망

모기지 5%대 유지해야 거래량 증가
내년 여름 전후까지 시장 관망 필요

현재 주택시장의 가장 큰 문제들은 거래량이 지나치게 줄어들었고 모기지 이자의 폭등으로 인한 페이먼트의 증가와 부족한 인벤토리가 큰 원인으로 작용하고 있다. 12월 중순이 지나면서 현재 모기지 이자율이 대략 5.75% 정도를 유지하고 일시적 이자를 줄여주는 바이다운 프로그램을 필두로 페이먼트를 낮추려는 여러 가지 프로그램들이 시장에 소개되고 바이어들도 포인트를 지불하거나 변동 프로그램을 선택해서 이자율을 낮추어가는 옵션으로 지역별 중간 가격대의 매물들은 거래가 적게라도 이루어지고 있다.  현재 에스크로 중에 융자문제로 취소가 되는 경우가 늘어나고 있기 때문에 모기지 관련 이슈의 해결이 거래량을 늘리는 최선의 대책으로 생각되고 있다.  
 
주택 재고가 현재 100만채 정도일 정도로 적고 신규주택 건설 인허가 건수가 여전히 줄고 있고 대부분의 신축 인허가가 아직도 다세대주택에 집중 되는 상황에서  거래량의 90%를 차지하는 기존 주택의 매물이 시장에서 전년 대비 28% 이상 감소한 상황이 지속 되면서 여러 가지 사유와 더불어 단기간 거래량 회복은 불가능에 가깝게 생각된다.  
 
현재 상황에서 OC 북부의 경우 100만 달러 초반까지의 가격대의 단독주택은 매매가 되고 있지만 120만 달러 정도 부터는 가격 인하 폭이 크더라도 에스크로 크로징이 힘든 상황이다. 물론 모든 경우는 아니지만, 융자와 관련된 문제가 매매를 힘들게 하고 있고 50% 이상의 바이어를 차지하던 실거주 목적의 바이어들이 주택 구입을 늦추거나 포기하면서 겨울이라는 계절적인 수요 감소와 더불어 여유가 있는 셀러들이 시장에 매물을 내놓지 않으면서 최소 이번 봄까지는 소강상태로 거래량이 동결되고 가격 또한 비슷한 상황을 유지할 것으로 예상된다.  
 
실업률이 낮은 상태라고는 하지만 인플레로 인한 물가 상승으로 실질소득은 감소한 상태이고 하이테크 산업의 해고 증가로 이들 업종이 집중된 특히 샌프란시스코를 필두로 한 고가 매물 지역의 가격 하락과 거래량 감소는 현실화됐다.  코로나로 인한 이상 주택 붐이 식어가면서 바이어들의 구매 가능 능력이 개선되지 않는다면 지역별로 작년에 급격하게 올랐던 폭만큼의 가격 하락은 현실로 다가올 것이다.  
 

앞으로 금리 인상이 중단이 되거나 완화되어야만 장기적으로 이러한 상황이 최소 2~3달 후부터나 개선이 되고 모기지 이자율이 확고히 5%대를 유지할 수 있을 것으로 보인다. 모기지 이자율이 5%대로 일정 기간유지만 된다면 (고정기준) 변동이나 기타 적은 페이먼트가 가능한 프로그램들이 시장에 소개되고 특히 내년부터 큰 폭으로 늘어나는 컨포밍 융자범위(108만9300달러에서 72만6200달러까지 상향조정) 호재 속에서 적어도 여름 전후 부터는 상당수의 바이어가 시장에 다시 돌아올 동인으로 작용할 수 있다. 렌트비를 포함한 물가가 안정화 되고 고정지출이 줄어들어야 좀 더 많은 바이어가 모기지 승인이 가능하며 렌더들이나 투자가들이 주택담보 모기지 시장에 대한 신뢰성을 가지고 장기 투자가 가능할 수 있다.  
 
봄까지는 현금 바이어가 주택 시장에서 유리한 위치를 가질 수 있고 투자 시 가급적이면 LA에서 먼 곳보다는 메트로 인근으로 단독주택 위주로 사야만 테넌트의 확보나 인컴의 안정성 면에서 권장할 만 하며 특히 주택소재지의 지방정부 렌트관련 테넌트 보호 정책을 체크해서 가급적이면 규제가 덜 한곳으로 투자를 계획하는 것이 좋다. 꼭 팔아야 할 상황이라면 최소한 이번 겨울을 넘기면서 시장에서 동일 가격대의 주택 매매 상황을 파악하면서 가급적 모기지 시장의 상황이 바이어에게 유리해질 여름 전후까지 시장을 관망하는 시간도 필요하다.  
 
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곽재혁 / 콜드웰뱅커 에이전트