[부동산 이야기] 재산 소유권 형태에 대한 이해(2)

동업·공동 구매시 지분 등 정확히 명시 필요
관련 서류 업데이트하고 열람할 수 있어야

많은 한인이 가족이나 교우 혹은 사업상 오랜 친분을 쌓은 지인과 부푼 꿈을 안고 사업체나 건물 등을 함께 산다든지, 주식회사, 파트너십 혹은 LLC(Limited Liability Company) 형태로 사업을 시작한다.
 
수년 전까지만 해도, 파트너들 사이에 서로 믿거니 하고, 우리네 정서상 굳이 지분에 대한 세부적인 내용을 서로 따지지 않고 등록을 마치고 급하게 일단 동업을 시작하는 경우가 흔했다.
 
하지만 요즘은 에스크로 서류부터 융자에 이르기까지 Operating 합의서와 같은 서류를 통해 지분과 결정권자 그리고 서명에 대한 명확한 내용이 첨부돼야 하므로, 후에 법정 분쟁으로 번지는 것을 사전에 막을 수가 있게 돼 다행스러운 일이다.  
 
법인에 대한 주 총무처에 등기가 되면 연방정부에 세금을 내는 IRS 고용주 식별 번호(EIN) 즉 개인으로 보면 SS 번호와 같은 서류를 에스크로에 제출해야 가주CDTFA(조세 형평국) 와 EDD(Employment Development Dept) 같은 정부기관에 연체된 혹은 감사 여부를 확인할 수 있다.  
 

등기 보험이 필요한 부동산 거래 시, 타이틀 회사에서는 반드시 위의 Operating 합의서를 요구하며, 적절한 서명인이 서류를 사인했는지와 그 내용을 확인 후 모든 절차를 진행하여 등기를 거쳐 보험을 발행하게 된다.  그리고 모든 법인은 개인과 달리 주 총무처에 현재의 법인 상태 'Good Standing Status’를 체크하여 연체된 세금 여부 및 관련된 소송 여부를 확인하여 법률적인 등기에 하자가 없는지를 확인하게 되어있다.
 
간혹 법인세를 연체하였거나 EDD와 같은 다른 기관에 미납된 세금이나 벌금이 있거나 소송이 계류 중인 법인은 법률적인 효력을 잃는 경우도 있으므로 주의하여야 한다.  어떤 분들은 해당 법인을 더는 사업목적으로 하지 않을 계획을 갖고 연간 법인 갱신 비용이나 세금 보고를 않거나 혹은 은행 계좌를 닫아서 어려움을 겪는 분들도 있다.  
 
Operating 합의서와 함께 Article of Organization, 그리고 매매나 매입에 관한 결정 사항이 들어있는 Corporation Resolution을 에스크로로 제출해야만 한다.
 
대개 법인의 대표나 비서가 사인하는 것이 일반적이다. 법인의 Tax ID 번호, EDD 계좌 번호 등은 e-file로 별도로 보관하여 필요한 시간에 편리하게 보낼 수 있도록 저장해 놓는 것이 현명하다. 많은 분이 자신의 법인 서류들을 제대로 보관하지 못해 어카운트가 있는 은행에 부탁하거나 과거 에스크로를 마친 회사에 조회를 거꾸로 문의하기도 하고 CPA 사무실에 일일이 보내달라고 하는 일도 흔하다.  요즘은 법인의 갱신이나 수정 그리고 등기들이 온라인으로 신속하게 처리되어 언제든지 가장 최근 자료들을 주 정부 총무처 웹사이트를 통해 조회해볼 수 있어 매우 편리하다.
 
참고로 웹사이트 주소는 https://bizfileonline.sos.ca.gov이며 public open으로 필요한 자료를 열람할 수 있도록 시스템이 잘 되어 있다.  
 
사업 동업자가 없이도 1인 법인도 많으므로 자신의 법인에 대한 서류를 업데이트된 자료로 잘 보관하여 모든 필요에 대비하는 것이 현명한 방법이다.
 
▶문의: [e-mail] 

제이 권 프리마 에스크로 대표