내년 집값 "20% 하락" vs "연말 상승률 정상화"

[부동산 시장 현황 및 전망]
"매물 부족으로 가격 하락 오래 못가"
경기 침체시 집값 하락 장기화 예측도

지난 반 년새 금리 인상과 집값 하락에 경기침체 우려까지 겹치면서 부동산 시장 둔화세가 좀처럼 나아질 기미를 보이지 않고 있다. 그러면서 최근 부동산 침체가 내년까지 이어져 집값 하락이 장기화될 것이라는 전망도 제기되고 있다. 이미 지난 9월 글로벌 부동산 컨설팅 업체 '쿠시먼 앤드 웨이크필드'는 경기 침체와 함께 전국 집값이 올해 하반기 8.2% 하락 후 내년에 11.2%가 더 빠져 내년까지 약 20% 정도 하락할 것이라고 내다봤다. 또 지난 15일 댈러스 연방준비은행은 모기지 이자율 상승 여파로 집값이 최대 20%까지 하락할 수 있다는 전망을 내놓으면서 부동산 시장 전망을 어둡게 했다. 현재 전국적으로 집값이 소폭 하락하고 있는 가운데 집값 하락이 언제까지 지속될 것인지, 현 부동산 시장 현황과 전망을 알아봤다.  
 
▶부동산 시장 조정  
 
최근 뉴스를 보면 부동산 시장 조정(housing market correction)이란 용어를 심심찮게 볼 수 있다. 일반적으로 부동산 시장 조정이란 집값이 10% 이하로 소폭 하락할 때 사용하는 단어다. 따라서 집값 조정 혹은 부동산 시장 조정이란 단어가 등장했다는 것은 현재 집값이 계속 유지될 수 없는 상황에서 수요와 공급에 따라 가격이 하향 조정됨을 의미한다. 질로(Zillow) 니콜 바차드 수석 이코노미스트는 "시장 조정의 사전적 의미가 집값 소폭 하락을 의미한다고하나 현실 부동산 시장에선 가격 조정은 급격히 진행되는 경향이 있고 그와 함께 부동산 시장도 빠르게 둔화됨을 의미한다"고 설명했다.
  
▶집값 하락 현황  
 

이미 몇몇 지역에선 집값 하락이 뚜렷해졌고 일부 지역에선 집값 하락 조짐이 보이는 곳도 있다. 그러나 현재 경제 상황에선 전국적으로 부동산 시장 조정, 즉 집값 하락을 예측하는 경제 지표들이 속속 보고되고 있다. 그 첫번째는 바로 지속적인 금리 인상. 국책 모기지 기관 프레디맥 발표에 따르면 지난 3일 30년 고정 모기지 이자율은 6.95%였지만 10월 마지막주 평균 이자율은 10년만에 처음으로 7%를 돌파한 바 있다.  
 
모기지 금리 인상 여파로 집값은 계속 하락세를 보이고 있다. 전미부동산협회(NAR)에 따르면 9월 기존 주택판매 중간값은 38만4800달러로 7월 41만8800달러보다는 하락했지만 2021년 9월보다는 8.4% 올랐다. 이처럼 전월 대비 집값 하락은 현 부동산 시장이 조정 기간을 거치고 있다는 신호다. 그러나 일부 지역에선 집값 하락이 나타나지 않고 있다. 리얼터닷컴(Realtor.com) 다니엘 헤일 수석 이코노미스트는 "집값이 하락하지도 않고 오르지 않는 상황이라면 그 지역은 집값이 안정기에 접어들었다고 볼 수 있다"며 "그러나 현재 전국적으로 이런 지역들은 거래량이 줄고 있다"고 분석했다.
 
그러나 일부 부동산 전문가들은 현재 전국적으로 수요에 비해 주택 재고 부족으로 집값 하락이 그리 오래 가지 않을 것이라 예측한다. 이는 최근 금리 인상으로 인해 신규 주택 건설 역시 속도를 내지 못하고 있기 때문. 지난 10월 웰스파고 주택시장 지수(HMI)는 38로 이는 건설업체가 신규 주택 판매에 대한 신뢰도가 매우 낮은 수준임을 반증하고 있다. 그리고 이는 신규 주택 건설 둔화로 이어지고 있다.  
 
바차드 수석 이코노미스트는 "향후 부동산 시장을 예측하기는 힘들겠지만 늦어도 2023년말부터 2024년 들어서면서는 다시 집값 상승률이 정상화 될 것"이라고 내다봤다.
 
▶집값 하락 언제까지
 
집값이 언제까지 하락할지, 언제 다시 반등할지 정확하게 예측할 수 있는 사람은 없다. 바차드 수석 이코노미스트는 “다만 우리가 예측할 수 있는 것은 일정 기간이 지나면 다시 오를 것이라는 것 정도”라고 말했다.  
 
만약 현재 거주하고 있는 지역의 집값이 소폭 하락 후 여전히 반등하지 않는다면 주택 수요가 여전히 감소하고 있음을 의미한다. 과거 데이터를 바탕으로 봤을 때 집값 하락은 2개월 정도로 짧은 시간 왔다 갈 수도 있고 1년 이상 지속될 수도 있다. 바차드 수석 이코노미스트는 “2018년 하반기부터 2019년 초반 발생한 집값 하락은 상대적으로 짧은 시간에 끝났다”며 “당시엔 이미 높은 집값에 금리 상승이라는 악재가 겹치면서 바이어 수요가 줄면서 집값 상승 둔화를 가져왔다”고 말했다. 또 그는 “그러나 당시 경제가 호황이어서 집값 상승폭 둔화 기간은 매우 짧은 편이었지만 만일 내년 경기 침체가 본격화되면 집값 하락은 꽤 장시간 지속될 수도 있다”고 내다봤다.  
 
▶집값 폭락 오나  
 
집값 하락이 폭락으로 이어질까. 대공황 시기 집값이 30% 이상 하락한 적이 있기 때문에 현 시장에서 폭락에 대한 불안도 없지 않다. 그러나 부동산 전문가들은 집값 폭락은 일어나지 않을 것으로 보고 있다. 대공황 시기와 달리 현재 주택 소유자들은 상대적으로 안정적인 재정 상태를 유지하고 있기 때문이다. 또 서브프라임 모기지 사태처럼 모기지 상환이 불가능한 상태도 아니다. 따라서 대다수 경제 전문가들은 향후 집값 폭락은 없을 것이라고 말한다. 전문가들은 "2008년 집값 폭락은 잘못된 대출 결정과 밀접한 관련이 있었다"며 "그러나 최근엔 대출심사가 엄격하고 모기지 금리 상승까지 있어 부동산 시장이 2008년처럼 취약하게 무너지지는 않을 것"이라고 전망했다.
 

이주현 객원기자