[부동산 이야기] 모기지 상승 영향

이자율 당초 예상보다 너무 빨리 올라
5%대 하락 없이 시장 정상화 어려울 듯

현재 주택시장의 거래가 거의 중단이 된 상태다. 계속되고 있는 연준의 금리 인상과 이에 따르는 모기지 이자율이 지난 연말대비 2배 반 정도 오르는 사상 초유의 상황이다. 9월 마지막 주의 경우 30년 고정 이자율이 7%에 육박하는 등 주택 시장 거래에 상당한 충격파를 주고 있다. 개인적으로는 모기지 이자율은 8%대까지 치솟을 수 있다고 생각한다.  
 
당초 패니매의 2023년도 예상 평균 모기지 이자율은 4.5% 정도로 전망했었고 올해 2022년도의 2분기의 경우 5% 초반을 예상했었지만, 연준이 지속해서 금리를 인상하면서 너무나 필요 이상으로 급격하게 모기지 이자율이 올라가면서 시장에 지나친 공포감을 유발해 거래 절벽이 시장에 형성된 것이 가장 큰 문제의 원인이 되었다.  
 
대부분의 최초 주택구입자를 포함한 바이어들과 투자자들도 각기 다른 주택담보대출 즉 모기지를 이용해서 주택을 사고 있다. 이러한 패턴 속에서 이자율의 가파른 상승은 수입이 늘지 않는 상황에서 융자승인액수를 급감시키고 페이먼트 부담을 상승시키며 고인플레이션 상황 속에서 주택 구입에 소용되는 추가 비용과 다운페이의 준비를 어렵게 하고 있다. 이는 바이어들의 구매 여력을 하락시키는 중요 원인으로 작용하고 있다.  모기지 이자율이 계속 일정시기까지 올라간다는 예상이 나오면서 주택매매시장은 최소 앞으로 3~4개월은 위축될 것으로 예상이 되고 있다.  
 
금리 인상이 올해 11월 중간선거 시기와 맞추어 진행되면서 정치적인 목적이 개입된 정책으로 인해 자연스러운 시장의 흐름에 역행을 하고 있다. 예상보다 큰 부정적인 여파로 현 재무부 장관인 엘렌의 퇴진이 선거 후 이루어질 예상이다. 분명히 전문가들의 예상과는 다른 방향으로 시장이 나아가고 있음은 부인할 수 없다. 거래가 줄어들면서 특히 비교적 규모가 적은 모기지업체들이 종업원을 해고하거나 아예 모기지 비즈니스를 포기하고 있고 은행들에서도 만일의 사태에 대비해서 융자조건을 조금 더 어렵게 하거나 프로그램의 축소 등을 시행할 것으로 예상이 된다.  
 

담보가치인 부동산의 시세하락이 지속할 경우 은행들 또한 모기지 규모를 더욱 줄여나가면서 이는 주택 구입자들의 시장 진입을 더 힘들게 할 전망이다.  
 
금리의 인상으로 주택 담보 대출인 라인오브크레딧이나 자기자본 융자 등에도 페이먼트의 상승이 이루어지고 있고 상업용 건물의 경우에도 페이먼트 부담이 급격하게 증가하면서 일반 주택용 융자보다 더 까다로운 기준의 상업용 융자 시장도 위기상황이 내년에 나타날 것으로 보인다.  
 
이자율만 5%대에 가능하다면 주택 시장의 상황은 크게 달라질 것이다. 렌털 인컴을 새로운 융자기준에 포함시키거나 다운페이 보조프로그램들을 육성한다고 해도 기본적인 융자 승인이 어려운 상황에서는 주택 소유를 늘리는 목표는 현실적으로 달성하기 어렵다.  
 
현재 주택 구입이 필요한 경우 일단 구입 후에 추후 재융자를 추진하고 가장 낮은 페이먼트가 가능한 변동 이자를 선택하는 것 외에는 딱히 다른 방법이나 선택이 없는 상황이 구입자를 억누르는 요소로 당분간 작용할 것으로 보인다.  
 
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곽재혁 / 콜드웰뱅커 에이전트