[부동산 이야기] 렌트 수익의 허와 실

매월 들어오는 정기 수입 매력 크지만
주택 관리,유지 필요한 부분 숙지해야

건물은 사놓기만 하면 매달 렌트비가 꼬박꼬박 자동이체되고 또한 세금 혜택도 받고 시세는 계속 차곡차곡 올라서 팔아서 이윤을 남기거나 아니면 자녀들에게 물려주고 가면 되고 골치 아픈 사업체처럼 속 썩을 일도 비교적 적다.
 
하지만 이 모든 것은 완벽한 시나리오로 돌아갈 때 가능하다. 골치 아픈 테넌트가 들어오면 악몽 그 자체로 돌변한다. 렌트는 안 내고 눌러 앉아있는 것뿐만이 아니라 트집을 잡아서 보상을 요구하며 또한 집을 있는 대로 망가뜨려 놓고 나가는 경위도 심심찮게 있는 게 사실이다. 시 정부에서 안전조항 위반으로 범칙금을 물 수도 있고 테넌트를 들이는 과정부터 내보내는 과정 중에서 법률 위반으로 고소 위기에 몰리기도 한다. 따라서 건물주로서 렌트 수익을 받으며 은퇴한 후의 편안한 삶을 소망한다면 고민하고 숙지해야 할 몇 가지를 살펴보고자 한다.
 
첫째, 본인이 직접 관리할 수 있나
 
따로 관리인이나 매니지먼트 회사를 고용하지 않고 직접 관리할 생각인가. 크고 작은 보수와 관리는 어떻게 할 것인가. 테넌트가 외국인이거나 하여 한국어를 못할 경우 소통은 가능한가. 위급한 상황에 바로 대처할 수 있는 기술과 지식이 있는가. 만일 콘도나 타운홈이어서 HOA가 있는 경우 HOA 자체내의 규정들을 잘 이해하고 혹은 테넌트나 아니면 이웃과의 마찰이 있을 시에 어떻게 대처할지에 대해 준비되어 있나.
 

둘째, 지역적, 거리적인 문제
 
어떠한 상황이 발생했을 때 바로 응답이 가능하고 문제 해결에 요구되는 시간적 여유가 되는가. 소유한 건물이 위치한 지역적 특성이나 특이 사항이 요구되는지, 가령 렌트 컨트롤에 해당되는 지역인지 별채가 있는 경우 별채가 시에서 규정하고 있는 항목들이 잘 갖춰져 있는지 등. 무엇보다 렌트의 시세, 인구 분포와 중간 소득, 학군, 범죄율, 재산세율 등등의 분석도 필요하다.  
 
셋째, 건물 상태 파악
 
에스크로 과정에서 인스펙션을 거친다고는 하지만 제한적일 수밖에 없다. 싸게 사느라 온갖 수리가 필요한 상태의 건물을 떠안았을 때 그것을 처리할 시간적이고 물질적인 여유는 당연하고 일단 건물의 상태를 파악하고 수리에 필요한 과정과 정보, 그리고 거기에 필요한 전문 컨트랙터나 테크니션 등을 찾아내고 적절한 비용으로 수리가 이루어지게 하는 것. 이 모든 과정을 기꺼이 감당하며 스트레스를 조절하는 것 등이다.
 
넷째, 경제적인 여유
 
상황이 예측한 대로 돌아가지 않을 경우를 대비해 여유자금이 준비되어 있는지, 은행 융자를 받아서 구입한 경우 혹시라도 렌트 수익이 안 들어올 경우 커버할 능력을 갖추는 것, 생각지 않았던 수리가 필요해질 경우도 마찬가지다. 물론 전문 관리회사를 고용하거나 매니저나 에이전트를 고용해서 유지하는 훨씬 수월한 방법도 있다. 소유주로서 이러한 세세한 부분에 대해 지식과 규정들을 숙지하고 있어야 제대로 된 매니저나 관리회사를 고용할 수 있다. 그럼으로써 스스로를 보호하고 좀 더 매끄럽게 렌트 수익을 통해 내가 얻고자 하는 편안한 삶으로 한 발 나아갈 수 있을 것이다.
 
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윤 김 / 드림 리얼티 브로커 어소시에트