재융자와 리버스 모기지의 차이점 [ASK미국 주택/부동산 - 남상혁 대표]

▶문= 은퇴 후 생활비도 빠듯한데 예전에 2차로 받아놓은 라인오브크레딧의 이자가 자꾸 올라가서 페이먼트가 영 부담스럽습니다. 재융자를 할까 리버스 모기지를 할까 고려 중입니다. 리버스 모기지는 어떤 점이 다를까요?
 
▶답= 재융자와 리버스 모기지 두 가지 중에서 하나를 선택하시기에 앞서 먼저 '재융자할 경우 페이먼트가 가능하신지'를 따져 보시길 추천드립니다. 은퇴를 하시면 소득이 늘어날 가능성이 거의 없기 때문에 모기지 페이먼트가 힘든 경우라면 장기적으로 볼 때 집을 계속 유지하시기가 어렵습니다. 이때는 다운사이징을 통해 작은 집으로 옮기시거나 리버스 모기지를 받아 페이먼트 부담을 줄이시는 것이 좋습니다. 리버스 모기지는 페이먼트가 없어서 은퇴 후에 캐시 플로우가 부족할 시에 적절합니다.
 
페이먼트가 없다는 것 외에 일반 재융자와 리버스 모기지의 차이점을 말씀드리겠습니다. 우선 2차 라인오브 크레딧과 리버스 모기지의 차이점이 많이 다른데요. 일반 라인오브 크레딧은 재연장할 때 소득 증빙이 필요하지만 리버스는 재연장할 필요가 없습니다. 일반 라인오브 크레딧에서는 이자 변동 시 한 번에 변동되는 이자율의 폭이 제한 없습니다만 리버스는 평생 동안 제한되는 이자율의 상한선이 있습니다. 집 시세에 따라 라인의 리밋이 줄어드는 일도 리버스에서는 없는데 이는 연방 정부의 보험 보증을 통해서 렌더를 막아주고 있기 때문입니다.
 
가장 큰 차이점은 리버스의 독특한 라인 리밋의 고금리 헷징 기능입니다. 지금처럼 금리가 올라갈수록 리버스는 라인의 금액을 늘려주는 기능이 있습니다. 예를 들어 현재 이자율의 추세가 10여 년간 지속된다면 리버스를 받은 뒤 라인 금액은 신청 당시에 비해 거의 두 배 가까이 증가하게 됩니다. 이자율이 높을수록 앞으로 쓰실 수 있는 금액의 리밋을 올려주므로 헷징하는 기능이 있습니다. 리버스의 고금리 헷징 기능은 유튜브 채널 '은퇴와 경제'에서도 설명을 들으실 수 있습니다.  
 

또 리버스는 재융자와는 달리 이자와 페이먼트 방식을 선택하실 수 있습니다. 이자는 고정 변동을 선택하실 수 있으며 매달 받으시는 페이먼트도 평생 혹은 특정 기간을 지정할 수 있습니다.  
 
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남상혁 SNA 파이낸셜 대표