[부동산 가이드] 올 하반기 미국 부동산 전망

여전히 공급 적고 수요는 커
주택가격 상승세 지속 전망

최근 변동된 부동산 시장에서 꼭 알아야 할 것들을 살펴보도록 하자.  
 
먼저 금리에 대한 정보부터 알아보자. 올해 금리는 낮은 3%에서 출발해서 급하게 올랐고 5월 말부터는 심한 변동성을 보여주기 시작했다. 그리고 9월에 들어서면서 5.66%를 기록했다. 9월 중순인 현재는 2008년 이후 14년 만에 가장 높은 금리인 6%대에 들어섰다. 그렇다면 앞으로 금리는 어떻게 움직일까? 사실상 프레디맥의 예측만 놓고 본다면 금리는 5%대에 머무를 것으로 본다. 이것은 2018년 말의 금리 상황과 비슷하다고 할 수 있으며, 이 숫자는 주택 시장에서 정상적으로 간주하는 금리 환경인 5~6%에 해당한다.  
 
최근 주택 가격과 금리는 주택 구매 경제성에 매우 큰 영향을 미치고 있다. 현재 모기지 페이먼트 인상은 지난 1년 전과 비교하면 54% 정도 인상됐다. 빠른 속도로 인상된 상황에 주택 구입자들은 당황하지만, 이 숫자는 평균 소득의 25% 정도 되며, 모기지는 소득의 28% 이하로 유지해야 한다는 '28% 룰'에는 여전히 못 미치고 있다.
 
이렇게 모기지 금리가 인상되고 있는 상황 속에서 프레디맥, 페니맥 또는 NRA 등 미국의 부동산 전문가들은 지금의 주택 시장이 식어가고 있는 것처럼 보이지만 주택 가격의 계속된 인상을 예측하고 있다. 그 사실을 보여주는 것이, 올 1월부터 금리가 빠르게 올라 주택 시장은 식었지만, 내려가야 할 주택 가격은 둔하지만 오르고 있었다는 것이다. 또한 금리도 생각보다 덜 빠르게 인상되고 있다. 즉 연준의 금리 인상과 부동산 시장의 금리는 다르게 움직이고 있다는 것이다.
 

과거 2007~2008년에 서브프라임의 상황을 생각하며 부동산의 폭락을 기대하면 안 될 것이다. 사실 은행들도 지난 경험으로 많은 준비를 했으며, 현재는 엄격한 검증을 통해 융자를 내주기 때문에 모기지 연체로 나오는 집들은 적을 것으로 보인다. 현 상황에서 집값이 최고가를 찍었던 올 4~5월에 비해 10~15% 정도 내려가는 것도 당연하다.
 
미국의 인플레이션은 6~7월에 정점을 찍었고 8~9월 들어 내려가고 있다. 연말까지는 부동산 금리가 약간의 오름세를 보일 수 있으나, 내년 초부터는 부동산 금리가 다시 낮아질 것과 내년 7월쯤엔 팬데믹 이전의 평균 부동산 인상률을 4%로 돌아갈 것이라는 강한 예측도 나오고 있다. 전문가들이 부동산 가격의 인상을 예측하는 이유는 매물의 양이 예전에 비해 현저히 적다는 것이다. 현시점을 같은 시점이었던 지난 3년의 매물량과 비교해 보면, 작년보다 26.3% 더 많지만, 2020년보다는 5.4% 낮고, 펜데믹 이전보다는 24% 정도 매물이 적기 때문이다.
 
주택 시장에서 만약 미래 주택 가격에 대해 최대한 정확하게 알고 싶다면 수요와 공급을 잘 살펴보면 알 수 있다. 여전히 낮은 공급과 높은 수요가 주택 가격 하락을 허락하지 않다는 사실을 인지해야 한다.
 
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애니윤 / 뉴스타부동산 플러튼 에이전트