[부동산 긴급진단 좌담회<하>] '단일 세입자 단독 건물' 여전히 투자 호기

상업용 부동산도 찬바람
팬데믹 타격 오피스 시장
출근 정상화까지 관망세
외곽지역 캡레이트 1%p↑

부동산 시장 긴급진단 좌담회에 참석한 전문가들. 왼쪽부터 남가주한인부동산협회 조나단 박 회장, 제이 장 이사장, 마크 홍 전 회장, 크리스틴 신 총무, 스탠 곽 보이트(Voit) 부동산 부사장.

오피스 등 대체로 상업용 부동산 시장이 둔화세를 보이는 가운데 웨어하우스는 거품이 있어서 투자 시 주의가 요구된다. 오피스 건물이 밀집한 LA다운타운. 김상진 기자

인플레이션, 고금리, 모기지 이자율 급증을 이유로 상업용 부동산 시장도 얼어붙고 있다. 코로나19 팬데믹 이후 큰 타격을 입은 오피스 시장과 일반 쇼핑몰의 회복은 잰걸음인데 시장 여건은 더 악화했다. 반대로 웨어하우스를 포함한 산업용 부동산 시장은 전자상거래 덕에 여전히 활기가 남아있다는 게 업계의 설명이다.  
 
부동산 전문가들은 시장 둔화와 가격 조정 시기를 맞아 ‘현명한 판단과 결정’이 어느 때보다 중요하다며 CRE를 포함한 부동산 투자의 경우 투자 수익률을 고려해 위험부담을 최소화해야 한다고 강조했다.  
 
본지와 남가주한인부동산협회가 진행한 ‘부동산 시장 긴급진단 좌담회’에서 CRE시장 흐름, 커머셜 투자 주요 내용, 주택 시장의 셀러와 바이어가 알아야 할 사항들을 알아봤다. 좌담회에는 남가주한인부동산협회 조나단 박 회장, 제이 장 이사장, 마크 홍 전 회장, 크리스틴 신 총무, 스탠 곽 보이트(Voit)부동산 부사장이 참여했다.
 
-상가와 쇼핑몰 시장 상황은.
 

스탠 곽(이하 곽): “일반 투자와 수요는 꾸준하다. 향후 3년 뒤 이자가 내려갈 것으로 보인다. 일부는 투자 후 세입자 등이 렌트비를 못 낼까 걱정하기도 한다. 기업형 상업용 투자는 4개월 전과 다르게 굉장히 주춤해졌다. 현재 캘리포니아는 캡레이트(Cap Rate: Capitalization Rate)가 3.75~4.25%인데 불경기를 우려하는 분도 많다. 최근 이자율이 올랐어도 상업용 투자 수요는 상당히 높다. 매물도 부족해 매매가 어렵기도 하다. 수요가 다소 줄긴 했지만, 매매가는 여전히 높게 유지되고 있다. 특히 인앤아웃, 웬디스 등 단독 테넌트 입주가 가능한 부지와 건물은 관리 부담이 없어 지금도 투자하기 좋다. ”
 
마크 홍(이하 홍): “LA한인타운의 경우 공실률(3.9%)이 LA메트로 평균(5.2%)과 비교해도 낮다. 2014년 이후 가장 낮은 수치다. 리테일 부동산도 2021년을 기점으로 렌트비 인상률도 2.2%까지 늘었다. 리테일 자리는 업종 전환이 빠르다. 상업용 또는 오피스 빌딩을 아파트로 전환하는 사례도 많다.”
 
-회복이 더딘 오피스는.
 
곽: “코로나19 팬데믹 이후 오피스 빌딩 투자는 위험부담이 크다. 재택근무가 활성화돼 공실률(LA-OC 12~16%)이 높다. 공실률은 높고 임대 수요는 적다. 빈 건물 매매의 경우 테넌트가 없어 융자도 안 나온다. 오피스 빌딩은 재택근무가 끝나는 시점에 수요가 살아날 것이다.”
 
-웨어하우스 시장은 여전히 활기가 넘치나.
 
곽: “웨어하우스는 어느 때보다 거품이다. 아마존 등 대형업체 수요가 늘면서 공실률이 1% 정도다. 반면 3개월 전부터 대형 투자사의 웨어하우스 매매가 중단되는 분위기다. 경기가 침체하면 거품이 빠질 것으로 본다.”
 
-투자 시 꼭 알아야 할 사항은.
 
홍: “업계에서는 내년 초부터 이자율이 재조정 될 것으로 보고 있다. 투자자라면 지금 서두르기보다는 내년 초까지 상황을 지켜보는 것도 괜찮다. 우선 이자율이 올라갔다. 이자가 올라가면 부동산 캡레이트도 올라가야 한다. 그렇지 않으면 투자를 다시 생각해봐야 한다. 전에는 은행이 주는 이자(CD 기준)가 2%로 1%포인트 올랐으니 캡레이트 역시 5~6.5%는 돼야 부동산 투자 가치가 있다. LA한인타운에서 2~3시간 떨어진 지역의 캡레이트는 1%포인트 정도 더 높다. 지금은 도심보다 외곽지역 투자도 고려해볼 만하다. 단 ‘인구, 성장가능성, 도로 등 인프라 여건’ 등을 꼭 고려해야 한다.”  
 
곽: “투자자라면 당분간 ‘관망’하는 것이 좋다. 캡레이트가 올라가는 상황은 매도자에게 좋지만, 매수자는 위험부담을 떠안아야 한다. 미리 투자할 필요는 없다. 정부가 기준금리 인상을 중단하는 시점까지 투자 유보를 추천한다.”  
 
-부동산 시장의 주도권이 셀러에서 바이어로 옮겨갔나.
 
제이 장: “아직은 양측의 눈치싸움이 치열하다.”
 
홍: “6개월 전과 비교해 바이어간 오퍼 경쟁이 줄었다. 바이어가 원하는 집을 살 기회다.”
 
-주택 바이어에 대한 조언은.
 
조나단 박: “실수요가 있다면 물가와 이자율이 오르자 렌트비도 치솟은 만큼 구매하는 게 나을 수 있다. 집값이 내려가길 바라며 렌트비만 내는 것보단…. 안정된 경기 지표가 나오고 모기지 이자율 변동성이 낮아지면 주택 매수 열기가 다시 나타날 수도 있다.”  
 
크리스틴 신: “최근 3~4개월 사이 모기지 이자율이 두 배 올랐다. 하지만 집이 필요하다면 매수에 나서되, 융자를 포함한 주택 유지 비용이나 재융자 여부를 미리 알아보고 행동을 취하는 게 이롭다.”

김형재 기자