[부동산 이야기] 상업용부동산 그로스 리스

상업용 부동산을 소유하고 있는 투자자들은 대부분 처음에 입주자와 맺는 리스 계약 상태에 따라 부동산의 가치 또한 많은 변수가 생길 수 있다. 리스는 보통 그로스 리스와 넷 리스로 나뉘는데, 대부분 오피스 관련 건물들은 그로스 리스가 많고 상가 경우에는 보통 넷 리스로 이루어져 있다. 그로스 리스는 대부분 건물주가 그 건물을 유지하는데 들어가는 비용들을 지불하는데 이는 건물에 대한 재산세, 보험, 전기세, 수도세, 청소비용, 시큐리티 비용 등이 포함돼 있고 입주자들은 이런 비용들과 상관없이 건물주에게 렌트비를 지불하면 된다. 넷 리스는 위와는 반대로 입주자들이 건물을 유지하는 데 필요한 전반적인 비용들을 지불하게 되어 있다. 따라서 넷 리스를 맺을 때는 입주자들은 그곳의 시장 조사를 해서 건물주가 요구하는 비용들이 적절한지 또한 렌트비 이외 들어가야 하는 비용들이 자신들의 예산에 맞는지 등을 고려해 리스에 사인해야 한다. 오늘은 그로스 리스 형태에서 건물 운영비용 계약과 구체적인 운영 비용에 대해 알아보려고 한다. 첫 번째는 Modified Gross Lease로 건물주가 계약 해당연도의 운영 예산 비용을 기준으로 렌트 비용을 책정하고, 리스 기간 증가한 운영비용(부동산 세금, 보험료, 관리 비용 등) 이 입주자의 면적에 따라 분할된다. 예를 들면 2024년에 리스 계약을 이행하고, 1년이 지난 2025년 시점에 세금이나 보험료, 관리비 등 인상된 차액을 기본 임대료에 더해서 요청하는 것이다. 이 형태는 오피스, 리테일, 인더스트리얼 등 그로스 리스 형태로 리스 계약을 할 경우 기본적으로 적용된다. 두 번째는 캠(CAM: Common Area Maintenance) 차지 비용이 있다. 이는 주로 인더스트리얼 공장과 쇼핑센터 리테일에 넷 리스가 아닌 그로스 리스 형태로 계약할 때 볼 수 있는 비용이다. 파킹장이나 공동으로 사용하는 복도나 로비, 화장실 등 공용공간 면적을 미리 유닛 면적에 포함해서 렌트비로 책정하는 경우도 있다. 하지만 공용 공간은 상황에 따라 비용이 변동될 수 있는 경우가 많기 때문에 그로스 리스로 계약하더라도 캠 차지를 따로 요청하는 경우가 생길 수 있다. 세 번째로는 TI(Tenant Improvements)로 새로운 입주자들이 임대한 공간에서 각 테넌트의 성격에 맞게 비즈니스를 시작할 수 있는 상태로 공사하는 것을 말한다. 특히 오피스 빌딩이나 쇼핑센터 임대 계약에서 흔히 볼 수 있는 조항으로, 오피스 경우에는 건물주가 공사를 해주는 경우가 많고, 쇼핑센터 리테일의 경우 테넌트가 공사를 하고 난 후에 건물주가 확인하고 약속된 비용만큼 보전해 주는 경우가 많다. 임대 계약을 할 때, 렌트비와 프리 렌트, TI는 맞물려서 고려되는 요소인 것을 이해하고 임대 협상에 접근하면 원하는 결과를 얻을 수 있다. 상업용 부동산에서 리스 계약은 단순히 입주자와 건물주 간의 관계를 넘어 건물의 재무적 가치에도 큰 영향을 주게 된다. 따라서 건물주는 리스 계약의 세부 사항을 면밀히 검토하고, 잠재적인 비용 부담을 예측하는데 주의를 기울여야 한다. 리스 형태, 비용 분담 조항, 그리고 시장 동향을 정확히 이해하는 것이 중요하다. ▶문의: (562)-972-5882 알렉스 신 / 뉴스타부동산 플러튼 명예부사장부동산 이야기 상업용부동산 그로스 건물 운영비용 그로스 리스 대부분 건물주

2024-10-23

유니버설뮤직 건물 매각…판매가 1억8500만 달러

유니버설 뮤직 그룹의 본사 건물(사진)이 1억8500만 달러에 매각됐다. 부동산 전문매체 더리얼딜은 4일 유니버설 뮤직 본사가 입주해 있는 샌타모니카의 오피스 건물 아보리툼 게이트웨이의 기존 소유주였던 클라리온 파트너스가 1억8500만 달러에 건물을 매각했다고 전했다. 건물의 새로운 소유주는 샌프란시스코에 기반을 둔 부동산회사 드로브릿지 리얼티로 드러났다. 아보리툼 게이트웨이는 22만5773 스퀘어피트로 스퀘어피트당 매매가는 819달러에 달한다. 유니버설 뮤직 측은 1999년에 건물에 입주했고 현재 임대계약은 2036년 만료된다. 콜로라도 애비뉴 선상에 위치한 이 건물에는 두 개의 녹음 스튜디오를 비롯해 야외 업무공간, 카페테리아, 주차시설, 콘퍼런스룸 등을 갖추고 있으며 소니, 아마존, AMC 네트워크 등 다른 엔터테인먼트 기업과도 가까이 있다. 전문가들은 상업용 부동산이 침체한 상황이지만 샌타모니카는 서부 LA의 다른 지역에 비해 인기가 높은 편이라고 전했다. 상업용 부동산 서비스 업체 CBRE의 데이터에 따르면 샌타모니카의 상업용 건물은 21.3%의 공실률과 스퀘어피트당 6.01 달러의 렌트비를 기록했다. 이는 베벌리힐스나 웨스트할리우드 등 서부 LA 주요지역 평균인 21.6%와 5.64달러에 비하면 높은 수치다. 조원희 기자 cho.wonhee@koreadaily.com유니버설뮤직 건물 유니버설뮤직 건물 상업용 건물 본사 건물

2024-10-07

노스웨스턴 경영대학원 3억불 투자 건물 신축

노스웨스턴대학의 경영대학원(Kellogg School of Management)이 3억달러를 투자해 미시간호변에 새 건물을 건설한다. 시카고 북부 서버브 에반스톤에 위치한 노스웨스턴대학은 현재 경영대학원이 사용하고 있는 건물 제임스 알렌 센터를 허물고 이 자리에 새 건물을 신축할 계획이라고 3일 밝혔다. 신축 건물은 기존 건물에 비해 강의실이 두 배 이상 늘어난다. 이 건물에서는 최고경영자 MBA와 학위를 주지 않는 교육 프로그램이 운영된다. 새 건물 건립은 현재 노스웨스턴대학이 추진하고 있는 Full Circle 캠페인의 일환이다. 대학측은 이 캠페인을 통해 비즈니스 교육을 처음부터 다시 만든다는 방침이다. 건물 신축 뿐만 아니라 리서치 투자와 학생-비즈니스 리더간 연결 등을 추진하고 있다. 이를 위해 노스웨스턴대는 6억달러를 모금한다는 계획을 갖고 있는데 현재까지 1억8000만달러 이상을 모금한 것으로 알려졌다. 새 경영대학원 건물은 강의실 면적 2만2000 평방 피트와 48개의 스터디 룸을 확보하게 된다. 강의실은 화상 강의도 가능하며 학생 뿐만 아니라 전세계의 졸업생과 기업가들이 교수진들로부터 교육을 받을 수 있도록 설계된다. 아울러 160개의 게스트 룸이 마련되고 식당과 바, 프라이빗 행사를 위한 공간도 설치된다. 현재 알렌 센터는 2025년 1월부터 철거 공사에 들어가고 새 건물 공사는 내년 겨울 시작된다. 완공 일시는 2027년 가을로 예정되어 있다. Nathan Park 기자노스웨스턴 경영대학원 경영대학원 건물 노스웨스턴 경영대학원 신축 건물

2024-10-04

[부동산 이야기] 상업용 부동산 겨울철 대비

최근 몇 년간 LA 지역은 매년 기록적인 강우량을 기록하고 있습니다. 이번 겨울에도 많은 비가 오리라 예상되고 있습니다. 특히 산불이 발생한 지역에서는 산사태와 침수의 위험이 더욱 커질 수 있습니다. 이처럼 자연재해로 인한 피해가 예상되는 상황에서 상업용 부동산을 소유한 건물주들은 미리 대비해 피해를 최소화하는 것이 중요합니다. 그중에서도 가장 중요한 관리 대상은 지붕입니다. 이는 주거용 주택뿐만 아니라, 리테일 상가, 오피스, 창고, 호텔 등 모든 건물 유형에 해당하는 사항입니다. 지붕은 건물의 보수 비용 중 가장 큰 부분을 차지할 수 있는 요소입니다. LA같이 겨울철 외 강우량이 적은 지역에서는 비가 오기 전에 지붕을 청소하는 것만으로도 누수 같은 피해를 사전에 방지할 수 있습니다. 지붕의 물 빠짐을 원활하게 하기 위한 정기적인 청소와 패칭 작업은 필수입니다. 또한 시간이 지남에 따라 지붕의 코팅이 필요할 수 있으며, 너무 많은 코팅이 쌓이면 하중 증가로 인해 지붕이 위험해질 수 있기 때문에, 이런 경우 기존 지붕을 제거하고 새로운 지붕을 설치하는 등의 공사를 하게 됩니다. 지붕에 스카이라이트 창문이 있는 경우에는 이음새 부분에 미리 패칭작업을 하는 것도 추가로 공사가 커지는 것을 막을 수 있는 방법입니다. 지붕을 설치하거나 보수할 때는 보통 일정 기간 워런티를 받는 경우가 많습니다. 이러한 워런티는 건물 관리에서 비용을 절약할 수 있는 중요한 역할을 합니다. 구매 당시 받은 모든 워런티 문서와 관련 자료를 잘 보관하는 것이 중요합니다. 이 자료들은 필요할 때 건물 수리 비용을 줄이는 데 큰 도움이 됩니다. 예를 들어, 상업용 건물을 구매한 한 고객이 구매 당시 인스펙션을 통해 철저히 검증을 거쳤지만, 올해 초 발생한 폭우로 인해 지붕 일부가 손상되고 누수가 발생이 되었습니다. 이는 낙엽과 먼지가 배수구를 막아 물이 고이면서 약해진 부분이 문제가 되었기 때문입니다. 당시 고객에게 지붕 워런티가 유효함을 확인하고, 이를 통해 수리를 진행할 수 있도록 도왔습니다. 고객은 수리 비용과 시간을 크게 절약할 수 있었습니다. 상업용 부동산 소유주들은 겨울철 우기에 대비해 준비와 관리를 해야 합니다. 지붕 같은 주요 구조물에 대한 정기적인 점검과 보수 작업을 통해 자연재해로 인한 피해를 예방할 수 있으며, 건물 구매 당시 받은 자료와 건물 보수를 할 때 받은 자료 등을 잘 보관해 예상치 못한 상황에 대비하는 것이 현명한 방법입니다. 철저한 준비는 건물의 가치를 보호하고, 불필요한 비용을 절감하는 데 중요한 역할을 할 것입니다. ▶문의: (213)613-3137 렉스 유 / CBRE Korea Desk 대표부동산 이야기 상업용 부동산 상업용 부동산 상업용 건물 겨울철 우기

2024-10-02

한인타운 아파트서 화재

26일 한인타운의 한 아파트 건물에서 화재가 발생했다. 화재는 노먼디 애비뉴와 8가 코너의 5층짜리 아파트에서 오전 2시 30분경 발생했다. 화재로 인한 인명피해는 없는 것으로 알려졌다. [KCAL9 캡처]한인타운 아파트 한인타운 아파트 아파트 건물 5층짜리 아파트

2024-09-26

김치·송편에 막걸리까지…풍성한 백악관 추석상

미주 한인들이 추석을 보내기 위해 ‘특별한 집’에 모였다. 바로 대통령의 집인 백악관이다. 지난 17일 백악관 행정동인 아이젠하워 빌딩에서 사상 처음으로 열린 추석 축하 행사본지 9월 18일자 A-1면·의 뒷이야기가 화제다. 이날 전국 각지에서 100여 명의 한인이 백악관에 모인 가운데, LA 지역 한인들도 다수 초청을 받았던 것으로 알려졌다. LA 한인타운에서 한복 전문점인 이화고전방을 운영하는 로라 박 대표는 “40년 전 미국에 처음 와 백악관 건물을 밖에서 바라보던 구경꾼이 백악관 내부에서 추석을 지낼 수 있어 감격스러웠다”고 참석 소감을 밝혔다. 특히 박 대표는 이날 행사 참석자 대부분이 한복을 입은 사실에 놀랐다. 그는 “참석자의 절반 정도가 한복을 입은 것 같다”며 “전통 한복부터 개량 한복까지 종류도 다양했다”고 전했다. 딸과 함께 참석한 박 대표는 이날 입기 위한 한복을 직접 제작하기도 했다. 그는 “한복의 기본 색상을 백악관 색상에 맞추고, 거기에 산수화와 한문 모양과 같은 한국적인 요소를 첨가했다”고 덧붙였다. 이날 백악관 행사장에는 한국에서나 볼 법한 추석 잔칫상이 준비되기도 했다. 동기부여 연설가로 잘 알려진 한인 제리 원 저스트라이크미디어 대표도 이날 행사에 초청을 받았다. 원 대표는 “백악관에서 김치를 먹는다는 건 상상도 못 했던 일”이라며 “김치와 송편부터 복분자주, 막걸리에 이르기까지 다양한 한국 음식과 주류가 제공됐다”고 말했다. 이번 행사는 전국에서 각계각층의 한인들이 구분 없이 어울릴 기회이기도 했다. 원 대표는 “행사가 끝나고 워싱턴 DC 지역 한식당 ‘만두’에서 애프터 파티가 진행됐는데 다양한 한인 리더들과 교류할 수 있어 좋았다”고 전했다. 이어 “백악관에 근무하는 한인 공직자들이 많은데, 이들이 이민자의 후손으로서 살아온 이야기를 들을 수도 있었다”고 덧붙였다. 백악관에서는 이날 한국 노래도 울려 퍼졌다. 행사에 초대받은 한미연합회 유니스 송 대표는 “미 육군 군악대 소속 에스더 강 하사가 한국말로 부른 아리랑과 뉴욕한인합창단이 부른 윤도현 밴드의 ‘나는 나비’를 듣는데 눈물이 날 정도로 감격스러웠다”며 “120년 전 한인들이 처음 이민 와서 이겨낸 역경들을 생각하게 되는 시간이었다”고 밝혔다. 간혹 일이 너무 바빠 추석 때 모습을 보이지 않는 삼촌이 있다. 이번 백악관 추석 행사의 경우, 제임스 안 LA 한인회장이 그 안타까운 주인공이다. 안 회장은 “사상 처음으로 백악관에서 열리는 추석 행사에 초대를 받았지만, 가지 못해 너무 아쉬웠다”며 “한인회 업무부터 개인 일정까지 너무 바쁘다 보니 참석이 어려웠다”고 아쉬움을 토로했다. 이번 행사에는 실비아 루크 하와이주 부지사, 앤디 김 연방 하원의원, 성 김 전 주한 미국 대사 등 고위 인사들도 모습을 보여 눈길을 끌었다. LA 지역 참석자들에 따르면 이번 행사의 숨은 주역들은 바로 백악관의 한인 공직자들이다. 추석 행사를 기획한 필립 김 대통령 특별보좌관부터 한국계 혼혈인 파위 리베라 대통령 특별보좌관, 헬렌 버드로 백악관 고문 등 여러 한인 공직자가 힘을 모은 것으로 알려졌다. 한편, 이날 조 바이든 대통령과 카말라 해리스 부통령은 참석하지 않고 서면으로 축사를 대신했다. 캐서린 타이 무역대표부 대표도 행사에 직접 참석해 축하 메시지를 전했다. 김경준 기자백악관 추석상 백악관 색상 백악관 건물 이날 백악관

2024-09-19

'안상홍증인회' 유대 회당 매입…맨해튼 인근 건물, 1천만불에

뉴욕 맨해튼 인근의 유대교 회당이 한국의 한 종교 단체에 매각됐다. 이 종교 단체는 한국 기독교계에서 이단으로 규정된 기관으로 논란이 일고 있다. 뉴욕 지역 인터넷 매체인 어퍼웨스트사이드닷컴은 크레인스뉴욕비즈니스 보도를 인용, “로메무 유대교 회당 측이 건물을 ‘하나님의교회세계복음선교협회(이하 WMSCOG)’에 1000만 달러에 매각했다”고 보도했다. WMSCOG는 지난 1964년 안상홍씨에 의해 설립된 종교 단체다. 한국에서는 ‘안상홍 증인회’로 널리 알려져 있다. 한국 교계에서는 안상홍(1985년 사망)씨를 재림주로 섬기는 WMSCOG를 이단 단체로 규정하고 있다. 현재 로메무 유대교 회당 건물은 뉴욕 지역 어퍼웨스트사이드(176 W 105th St)에 있다. 유대교 측은 지난 2018년 이 건물을 YMCA로부터 약 900만 달러에 매입한 바 있다. 이 매체는 크레인스뉴욕비즈니스 보도를 인용해 “(WMSCOG는) 수년간 공격적인 포교 전략과 종말에 대한 거짓 예언으로 비판을 받아온 단체”라며 “유대교 회당이 한국서 논란이 많은 단체에 건물을 매각한 것은 어퍼웨스트 지역의 종교적 지형을 뒤흔들 수도 있는 일”이라고 전했다. 로메무 회당은 1만242스케어피트 규모로 상업용 주방, 놀이 공간, 강의실 등 각종 부대시설을 갖추고 있다. 주간 잡지 ‘피플’은 지난 2015년 WMSCOG가 미국에서 종말론 등으로 문제를 일으키고 있다고 보도한 바 있다. 당시 이 단체를 탈퇴한 전 신도들의 인터뷰를 통해 WMSCOG내에서 벌어지고 있는 각종 문제가 알려지면서 논란이 된 바 있다. 한편, 한국의 정통 기독교 교단인 대한예수교장로회 산하 이단·사이비대책위원회는 지난해 WMSCOG와 관련한 보고서에서 “하나님의교회는 잘못된 신론, 기독론, 성령론, 성경론, 시한부 종말론, 사도적 전승 무시 등 기독교와 공통점을 찾기 어려운 이단 집단이다. 따라서 본 교단을 비롯한 한국의 주요 교단이 다 이단으로 결의한 것은 당연하다 할 것이다. 하나님의교회는 안상홍과 장길자를 하나님으로 믿고 추종하는 반기독교적 이단”이라고 명시한 바 있다. 장열 기자맨해튼 유대 로메무 유대교 유대교 회당 회당 건물

2024-09-12

행콕파크 대로변서 시신 발견

9일 오전 11시15분쯤 LA한인타운 인근 행콕파크 4가와 만나는 라브레아 애비뉴 대로변 건물 화단에서 시신 한 구가 발견됐다. 신고접수 후 LA경찰국(LAPD)과 검시국은 시신 발견 장소에 천막을 치고 범죄 피해 여부 확인에 나섰다. 출동한 경관들이 사건 경위를 수사하고 있다. [KTLA5 캡처] 김형재 기자 kim.ian@koreadaily.com사설 대로변 시신 발견 라브레아 애비뉴 건물 화단

2024-09-09

[손헌수의 활력의 샘물] 높을수록 좋을까?

뉴욕 맨해튼에 센트럴파크가 시작되는 남쪽 끝자락에는 플라자 호텔(The Plaza)이 위치한다. 이 호텔은 영화 ‘나홀로 집에 2’에서 주인공 꼬마가 뉴욕에 홀로 남겨져 묵었던 곳으로 유명하다. 이 호텔이 전 세계에서 최초로 도입한 개념이 바로 ‘펜트하우스’다. 1920년대의 일이다. 펜트하우스는 보통 현대식 건물의 가장 높은 층에 위치한다. 펜트하우스 덕분에 현대인은 건물의 높은 층이 좋은 층이라고 생각하게 되었다. 일류 호텔도 가장 좋은 스위트 객실은 보통 건물의 최상층에 위치한다. 뉴욕뿐만 아니다. 시카고 다운타운의 고급 콘도나 아파트에 사는 사람들은 안다. 낮은 층일수록 임대료가 저렴하다. 한 층 올라갈 때마다 임대료나 건물의 가격은 계속 비싸진다. 높을수록 조망이 좋기 때문이다. 그래서 낮은 층에 사는 사람들 중에는 엘리베이터에서 층수를 누를 때마다 자기보다 높은 층에 사는 사람에게 말 못 할 열등감을 느끼는 경우도 있다고 고백한다. 하지만 이런 기준은 시간과 장소에 따라 다르다. 예전에는, 특히 유럽에서는 지금까지도 꼭 그렇지만은 않다. 얼마 전에 어떤 여행 전문 유튜버가 유럽 여행을 가서 찍은 동영상을 봤다. 그는 파리의 어떤 고급 호텔을 방문하면서 호텔 리뷰를 했다. 그가 영상에서 이런 말을 한다. “호텔의 리셉셔니스트가 객실을 업그레이드해 줘서 너무 고마웠는데, 층수가 2층이네요. 도대체 호텔비를 얼마나 많이 냈는데 이렇게 낮은 층을 주는지 너무 화가 나네요.” 파리나 런던과 같은 유럽의 도시에 가면 5층짜리 건물들이 많다. 그런데 이런 건물들에서 가장 천장이 높고 인기가 많은 층은 2층이다. 예전에 이런 건물들의 1층은 상가였다. 이런 건물의 2층은 건물의 주인이나 부자들이 살았다. 임대료가 높았기 때문이다. 그리고 3층에는 중산층이나 평민들이 살았고, 4층에는 빈민들이 주로 거주했다. 마지막으로 가장 높은 층인 5층에는 2층에 사는 사람들의 하인들이 거주했다고 알려져 있다. 5층에는 난방 시설이 갖춰지지 않았다고도 한다. 게다가 예전에는 엘리베이터가 없었다. 그래서 부자들은 높이 올라가기 싫어했다. 그러다 보니 자연스럽게 계단이 발달했다. 그래서 예전에 지어진 유럽의 오래된 건물에 가보면 아주 멋지고 웅장한 계단들이 건물 한가운데 넓게 자리하고 있는 것이다. 이런 건물들에 요즘은 엘리베이터가 설치되어 있다. 하지만 건물이 지어진 한참 후에 엘리베이터 기술이 생겨나다 보니 엘리베이터가 건물 벽과 따로 떨어져 계단이 있던 곳의 한쪽 구석에 지어졌다. 그리고 대부분 예전에는 하인들이 사용하던 구석진 좁은 계단을 엘리베이터로 바꾸다 보니, 유럽의 오래된 건물 엘리베이터들이 그렇게 비좁은 것이다. 시대의 흐름이나 유행도 펜트하우스와 비슷해 보인다. 남자들의 양복 바지 길이는 시간이 지나면서 길어졌다가 짧아졌다가 한다. 바지의 폭 역시 시대에 따라 넓어졌다가 좁아지기도 한다. 유행은 시대와 장소에 따라 다르다. 하지만 그런 유행 속에서 자신이 원하는 변하지 않는 선호를 지키는 지혜가 중요하다. 또한, 자신이 어찌할 수 없는 상황에 만족하는 자세도 필요하다. 호텔에서 높은 층에 배정받으면 펜트하우스라고 생각하고, 낮은 층에 배정받으면 오르내리기 편하고 거리 풍경이 잘 보인다고 만족하는 지혜를 가진 사람은 함께하는 다른 사람까지 만족하게 만든다. (변호사, 공인회계사) 손헌수손헌수의 활력의 샘물 건물 엘리베이터들 엘리베이터 기술 현대식 건물

2024-09-05

[부동산 이야기] 상업용 부동산 리노베이션

상업용 부동산을 소유한 건물주들은 건물의 가치를 높이고 수입을 증대시키기 위해 리노베이션(개량 공사)을 고려합니다. 개량공사는 단순히 페인트칠을 새로 하는 것부터 화장실 개조, 건물 내부 리모델링까지 다양할 수 있습니다. 그러나 개량공사에 들어가는 비용과 그로 인한 투자 수익을 제대로 파악하지 않고 무작정 공사를 진행하는 것은 위험할 수 있습니다. 따라서, 보다 체계적인 계획과 비용 산정이 필수적입니다. 가장 먼저 고려해야 할 점은 공사를 통한 인컴 증대 잠재성을 평가하는 것입니다. 주변의 다른 건물들과 비교하여 눈에 띄는 장점을 제공하거나, 임대료를 인상할 수 있는 여건을 만들어 준다면, 공사를 하는 게 가치가 있을 것입니다. 반면, 개량공사의 결과로 시장 경쟁에서 우위를 제공하지 못하거나 임대료 상승효과가 적다면 그 공사는 가치를 제대로 보이지 못하는 비용이 될 수 있습니다. 투자와 수익 규모를 파악하는 것 역시 중요합니다. 상업용 부동산 시장에서는 일반적으로 ‘비용 대비 수입공식’을 사용합니다. 1000달러를 개량공사에 투자하면 매년 200달러 정도의 추가 수입을 기대할 수 있는 것을 기본으로 생각합니다. 이는 연 20%의 투자 수익률을 의미하지만, 이 수익률은 지역 및 건물주의 기대치에 따라 10%에서 30%까지 변동될 수 있습니다. 예를 들어, 만약 건물주가 건물의 외벽을 새로 페인트 하는 데 1만 달러를 투자하고, 그로 인해 매년 2000달러의 추가 수익을 창출할 수 있다면, 이 개량공사는 성공적이라 할 수 있습니다. 이는 연 20%의 수익률을 기록하는 것이므로, 건물주에게는 충분히 가치 있는 투자였다고 저는 조언합니다. 개량공사를 결정하기 전에 현재 건물의 렌트비를 지역 내 유사한 조건의 건물들과 비교하는 과정을 거치는 것 역시 중요합니다. 이미 지역의 평균 렌트비보다 높은 렌트를 받고 있다면, 추가적인 개량공사는 큰 효과를 보지 못할 수도 있습니다. 반면, 개량공사를 통해 렌트비를 인상할 수 있는 여지가 생긴다면, 이는 수익 증대에 직접적인 기여를 할 수 있습니다. 또 건물의 입주자 질을 높이고, 이들이 장기적으로 머무를 수 있는 환경을 조성하는 데도 기여할 수 있습니다. 입주자 만족도가 높을수록 오래 거주하기 마련입니다. 이는 안정적인 수입으로 이어질 수 있습니다. 건물 개량공사는 건물의 가치를 높이고, 인컴을 증대시킬 수 있는 중요한 투자입니다. 그러나, 이러한 공사를 진행하기 전에는 철저한 시장 조사와 비용 대비 수익 분석이 필요합니다. 단순히 비용을 절감하는 것이 아니라, 투자한 금액이 실제로 수익으로 이어질 수 있는지를 판단해야 하며 그에 따라 신중하게 계획을 세워야 합니다. 이렇게 체계적인 접근을 통해 개량공사를 진행한다면, 건물의 가치를 극대화하고 장기적으로 안정적인 수익을 기대할 수 있을 것입니다. ▶문의: (213)613-3137 렉스 유/ CBRE Korea Desk 대표부동산 이야기 리노베이션 상업용 투자 수익률 건물 개량공사 상업용 부동산

2024-09-04

USC 인근서 과격한 도로점령...딜러십 유리 깨고 차량에 방화

USC 인근에서 과격한 도로점령 사건이 발생해 차량이 불타고 건물 유리창이 깨졌다. 지난 2일 유니버시티파크 지역 피게로아 스트리트에서 대규모 도로점령 사건이 발생했다. 공개된 영상에는 십여명의 사람들이 회색 인피니티 차량을 둘러싸고 내부에 불을 지폈다. 이어 불이 붙은 차량은 연기를 내뿜으며 타오르기 시작했다. 주변에는 차량 묘기를 부리며 이로 인해 큰 엔진 소리와 타이어 마찰 소음이 난무했다. 이들 무리는 인근 셰볼레 딜러십 매장 유리를 깨기도 했다. 다만 내부로 침입하지는 않았다. 이들은 경찰이 사이렌을 울리며 현장에 도착하자 빠르게 해산했다. 용의자들은 체포되지 않았다. 온라인 뉴스팀한인 캘리포니아 LA 로스엔젤레스 대규모 도로점령 건물 유리창 차량 묘기

2024-09-04

다운타운 건물서 화재 발생

LA다운타운 스키드로 지역 인근 건물에서 폭발에 의한 화재가 발생했다. LA소방국(LAFD)에 따르면 27일 오후 2시쯤 사우스 콜러 스트리트 인근 한 건물 3층에서 폭발이 발생, 불길이 솟구쳤다. 목격자들은 “수차례 폭발음이 들렸다”고 증언했다. 빈 건물이었기 때문에 부상자는 보고되지 않았고 소방 당국은 현재 화재 원인을 조사하고 있다. 소방관들이 불길에 휩싸인 건물에 물을 뿌리며 화재를 진압하고 있다. [KTLA 화면 캡처]다운타운 건물 다운타운 건물 la다운타운 스키드 화재 발생

2024-08-27

“노인회관의 주인은 모든 회원들” 달라스 한국 노인회 8월 월례회 개최

달라스 한국노인회는 지난 17일(토) 한인문화센터 아트홀에서 오전 11시에 월례회로 모였다. 40여 명이 모인 이날 월례회에서는 낙후된 노인회관과 문화센터의 사용에 대한 설명과 의견 수렴 및 2/4분기 재무보고가 월례회에서 진행됐다. 회의를 시작하는 말에서 이형천 달라스 한국노인회 회장은 이 날 모임의 목적이 달라스 한국노인회 모임 장소 사용에 대한 토론과 노인회관과 관련해 불거진 문제들에 대한 확실한 정보를 함께 나누고 의견을 수렴하기 위함이라고 설명하며 이날 모임의 주 목적에 대한 설명의 말을 이어갔다. 이혀언 회장은 “지난 8.15 광복절 행사 때 김래웅 전 한인회 회장을 통해 달라스 한국노인회관에 대한 정보를 들을 수 있었다. 노인회관은 김 전 회장이 6만불을 내고 구입한 것이고 그때 은행과 회계 관련 처리는 김용삼 전 부회장을 통해 이뤄졌다”라고 말하며 “노인회관을 수리하거나 매매하는 문제는 우리끼리 결정할 일이 아니라 한인회장과 각 단체장들 및 그 당시 건물 매입에 관여한 김래웅 전 회장, 김용삼 전 부회장 등 예전 임원들이 함께 모여서 공청회와 같은 공식 회의를 거쳐서 결정되어야 한다”고 명시했다. 노인회관은 45년 전에 지어졌고 4월에 폭풍우의 피해로 현재 보수가 필요한 상태이기 때문에 이 낙후된 건물을 수리할지 팔고 새로운 곳으로 이사갈지에 대한 의견이 분분한 상태다. 현재 이 건물은 45-50만불 정도의 가치가 매겨지고 있다. 이형천 회장은 또한 “예전에는 한인회와 노인회가 한 건물에 같이 있었는데 한인회가 현재의 노인회관 건물을 사서 노인회에 선물로 준 후 한인회는 로얄레인에 사무실을 사서 나오게 되었다”고 설명하며, “노인회관의 주인은 모든 노인분들이시다”고 덧붙였다. 이길자 재무 담당은 “ 4월에 물난리가 나고 5월에 재무 인수인계가 이뤄지면서 이제야 2분기 재무보고를 하게 된 점을 이해해달라”고 말문을 열면서 4-6월 동안의 수입과 지출에 대한 회계현황을 보고했다. 회의가 끝난 후에는 에어로빅 강사인 루시의 인도로 신나는 음악과 함께 하는 체조 시간이 이어졌고, 점심식사를 함께 하며 교제하는 시간을 가진 후 8월 정기모임을 마쳤다. 한편, 이날 노인회 월례회에서 세미한 교회(담임목사 이은상)가 점심을 제공했고 한국홈케어(원장 유성주)가 후원했다. 캐서린 조 기자노인회관 달라스 달라스 한국노인회관 노인회관 건물 이형천 달라스

2024-08-26

“노인회관의 주인은 모든 회원들”

달라스 한국노인회는 지난 17일(토) 한인문화센터 아트홀에서 오전 11시에 월례회로 모였다. 40여 명이 모인 이날 월례회에서는 낙후된 노인회관과 문화센터의 사용에 대한 설명과 의견 수렴 및 2/4분기 재무보고가 월례회에서 진행됐다. 회의를 시작하는 말에서 이형천 달라스 한국노인회 회장은 이 날 모임의 목적이 달라스 한국노인회 모임 장소 사용에 대한 토론과 노인회관과 관련해 불거진 문제들에 대한 확실한 정보를 함께 나누고 의견을 수렴하기 위함이라고 설명하며 이날 모임의 주 목적에 대한 설명의 말을 이어갔다. 이혀언 회장은 “지난 8.15 광복절 행사 때 김래웅 전 한인회 회장을 통해 달라스 한국노인회관에 대한 정보를 들을 수 있었다. 노인회관은 김 전 회장이 6만불을 내고 구입한 것이고 그때 은행과 회계 관련 처리는 김용삼 전 부회장을 통해 이뤄졌다”라고 말하며 “노인회관을 수리하거나 매매하는 문제는 우리끼리 결정할 일이 아니라 한인회장과 각 단체장들 및 그 당시 건물 매입에 관여한 김래웅 전 회장, 김용삼 전 부회장 등 예전 임원들이 함께 모여서 공청회와 같은 공식 회의를 거쳐서 결정되어야 한다”고 명시했다. 노인회관은 45년 전에 지어졌고 4월에 폭풍우의 피해로 현재 보수가 필요한 상태이기 때문에 이 낙후된 건물을 수리할지 팔고 새로운 곳으로 이사갈지에 대한 의견이 분분한 상태다. 현재 이 건물은 45-50만불 정도의 가치가 매겨지고 있다. 이형천 회장은 또한 “예전에는 한인회와 노인회가 한 건물에 같이 있었는데 한인회가 현재의 노인회관 건물을 사서 노인회에 선물로 준 후 한인회는 로얄레인에 사무실을 사서 나오게 되었다”고 설명하며, “노인회관의 주인은 모든 노인분들이시다”고 덧붙였다. 이길자 재무 담당은 “ 4월에 물난리가 나고 5월에 재무 인수인계가 이뤄지면서 이제야 2분기 재무보고를 하게 된 점을 이해해달라”고 말문을 열면서 4-6월 동안의 수입과 지출에 대한 회계현황을 보고했다. 회의가 끝난 후에는 에어로빅 강사인 루시의 인도로 신나는 음악과 함께 하는 체조 시간이 이어졌고, 점심식사를 함께 하며 교제하는 시간을 가진 후 8월 정기모임을 마쳤다. 한편, 이날 노인회 월례회에서 세미한 교회(담임목사 이은상)가 점심을 제공했고 한국홈케어(원장 유성주)가 후원했다. 캐서린 조기자노인회관 회원 달라스 한국노인회관 노인회관 건물 한인회 회장

2024-08-23

플러싱 옛 금강산 식당 자리에 새 건물 들어서나

30여년간 한인 커뮤니티 네트워킹의 중추적 역할을 담당하던 퀸즈 플러싱 금강산 한식당이 있던 자리에 14층 규모의 건물이 들어설 가능성이 제기됐다. 13일 지역매체 QNS닷컴에 따르면 금강산의 빈 자리(노던불러바드 138-30)에 14층 건물 건축 계획서가 제출됐다. 바로 옆 부지(노던불러바드 138-32)엔 19층 규모의 주거용 건물 건축 계획서가 지난 2022년 10월 접수된 바 있다. 부동산 전문지 더리얼딜(The Real Deal)·부동산 중개업체 RIPCO 리얼 에스테이트에 따르면 금강산이 있던 실내면적 13만7000스퀘어피트 규모의 건물과 연면적 14만3000스퀘어피트 부지는 2022년 10월 4800만 달러에 매매됐다. 구매자는 중국계 장항동(Hang Dong Zhang)이며, 그는 KIT 리얼티로부터 소유권을 이전받았다. 거래는 RIPCO의 브로커 스티픈 프레우스와 안드레아스 에프디미오우가 중개했다. 장씨는 당시 14층 규모의 주상복합 콘도미니엄을 짓겠다고 밝혔고, 이후 계획을 다소 변경해 19층 규모의 건축 계획서를 먼저 제출했다. 그로부터 2년가량이 흘러 14층 규모의 별도 건축 계획도 밝힌 것이다. 변경된 계획대로 건설된다면 182피트 높이의 6만5387스퀘어피트 규모의 건물이 들어선다. 1층엔 리테일 업체가 입주하고, 대부분은 외래 진료 시설이 될 것으로 보인다. 139곳의 주차 시설도 갖춘다. 앞서 제출된 19층 규모의 건물은 197피트 높이의 10만4075스퀘어피트 규모의 건물로, 125개의 유닛과 287곳의 주차 시설을 갖출 예정이다. 또한 2022년 기존 건물을 철거하겠다고 밝혔던 것과 달리 철거 승인 소식은 이날 현재까지 없다. 이에 따라 완공 예정일도 미정이다. 이곳은 7호선 메인스트리트 전철역과 걸어서 이동할 수 있을 정도로 가까운 금싸라기 땅이다. 한편 신청서는 린종 주오(Linzhong Zhuo)씨의 이름으로 작성됐지만, 매체의 보도를 종합하면 실소유주는 장씨다. 건설사는 HPL 엔지니어링이다. 강민혜 기자 kang.minhye@koreadailyny.com플러싱 금강산 건물 건축 6만5387스퀘어피트 규모 10만4075스퀘어피트 규모

2024-08-14

[코참칼럼] 생산부터 판매까지 친환경이어야만 살아남는다

최근 미국 Gen Z 사이에서는 'Bird Watching'이 유행이라고 한다. 스마트폰에서 잠시 눈을 떼기 위한 대안으로 유행하기 시작한 트렌드는 Gen Z 세대의 친환경에 대한 관심을 극명하게 보여주는 사례다. 'The Sustainability 세대'라고 불리는 이 세대의 75%는 물건 구매를 고려할 때 해당 브랜드가 환경을 위해 얼마나 노력하고 있는지를 본다고 한다. 기업들은 이들의 마음을 사로잡기 위해 기업의 친환경 활동에 대한 소통을 강화하고 있다. 허드슨 강 옆에 자리한 LG전자 북미 이노베이션 캠퍼스는 건축 심의 단계에서부터 친환경을 염두에 두고 지어 친환경 건물 등급 중 가장 높은 LEED Platinum 등급을 받았다. 팰리세이드 주립공원 안에 자리 잡은 건물은 전체를 유리로 마감해 주변 숲 경관이 반사돼 주변 환경에 자연스레 녹아들도록 설계됐다. 사옥 옥상은 태양광 패널로 덮고, 주차장 건물은 지붕을 온전히 태양광 패널로 만들어 북미 이노베이션 캠퍼스가 사용하는 전력량의 30% 이상을 자체 수급한다. 빛의 양에 따라 블라인드가 자동으로 움직이며 겨울에는 열손실을, 여름에는 과열을 막는다. 혹시라도 지나가는 새가 유리로 된 건물에 부딪힐까봐 새가 식별할 수 있는 특수 표면처리도 돼 있다. 최근 지구의 날을 맞이해 LG북미법인은 지역 주민들을 이노베이션 캠퍼스로 초청했다. 탄소배출을 줄이기 위해 기업과 소비자가 함께 노력할 수 있도록 폐가전 재활용 수거, 멸종위기종의 상징적 입양 등 다양한 행사를 진행하고 벌과 나비들이 번식할 수 있는 다양한 식물을 캠퍼스 내에 심어 국립야생동물협회(National Wildlife Federation)로부터 한국 기업 최초로 '기업 서식지' 인증을 받기도 했다. LG 북미 캠퍼스는 일주일에 2~3번 인근 초등학교 학생들이 생태 탐험을 할 수 있는 견학지로도 변모하는데, 캠퍼스 정원에 아이들이 뛰어노는 것을 보고 있으면 좋은 환경을 남겨준다는 것이 얼마나 중요하고 행복한 일인지 새삼 느낀다. LG전자 북미 법인은 또 더 많은 사람이 탄소배출을 줄이는 데 동참할 수 있도록 올해부터 LG 멸종위기종 캠페인을 진행 중이다. 타임스스퀘어에 위치한 LG 빌보드에서는 실제로 동물을 눈앞에서 보는 듯 사실적으로 느낄 수 있게 해 사람들이 멸종위기종을 인지하고, 경각심을 가질 수 있게 한다. 경제 성장과 환경 관리의 균형을 맞추는 것은 경쟁이 치열한 시장에서 쉬운 일은 아니다. 소비자 인식이 높아짐에 따라 투명성과 책임에 대한 기대도 높아지고 있는데 LG가 사랑받는 브랜드로 소비자의 마음 속에 오래 자리하려면 지속적인 적응과 개선이 중요하다. LG전자 북미 법인은 전자제품을 생산하는 기업으로서 제품 생산에서 배송, 사용 과정에 걸쳐 환경을 보호하려는 노력을 하고 있다. 생산 단계에서는 제품 내 재활용 플라스틱 사용을 확대하고 있는데, 2021년부터 2023년까지 누적 11만4000t의 재활용 플라스틱을 사용했다. 포장 단계에서는 종이 완충재 사용을 확대했다. 제품 사용 단계에서 발생하는 탄소 배출량을 2030년까지 20% 감축하기 위해 고효율 제품과 전기화(Electrification)에 적극적으로 대응하고 있다. 지난 100년간 지구는 급격한 발전을 하며 공기도 땅도 바다도 많이 파괴됐다. 우리 후손들이 우리가 어렸을 때 누렸던 깨끗한 환경을 누릴 수 있도록 기업은 환경적 책임을 다하고, 소비자들은 환경적 책임을 다하는 기업의 제품과 서비스를 선택해 지속가능한 미래를 향해 함께하는 공동의 노력에 기여할 수 있게 하는 것, 그것이 어른으로서, 기업으로서의 책임이 아닐까 싶다. 정규황 / LG전자 북미지역대표코참칼럼 친환경 생산 친환경 건물 친환경 활동 이노베이션 캠퍼스

2024-08-13

워싱턴 '대한제국 공사관'… 연방 문화재 지정 임박

워싱턴 DC에 소재한 주미대한제국공사관이 미국의 국립사적지(NRHP) 반열에 오른다. 7일 연방 국립공원관리청(NPS)은 관보를 통해,주미대한제국공사관을 국립사적지로 지정하는 방안에 대한 의견을 수렴한다고 밝혔다. 국립공원관리청은 현재 지정 여부를 심사 중이며, 오는 22일까지 의견을 수렴할 예정이다. 강임산 주미대한제국공사관 국외소재문화재재단 미국사무소장은 “워싱턴DC 정부가 공사관 건물이 갖고 있는 근대사적 의미와 더불어 특히 초창기 한미외교사를 조명할 수 있는 사료적 가치가 높다고 평가해 국가사적지 등재를 제안해왔다”면서 “미국 정부가 외국정부 외교공관을 국가 문화재로 지정한다는 점에서 매우 큰 의미가 있다”고 말했다. 미국의 국립사적지는 한국의 국가유산(옛 문화재)와 비슷한 제도다. 연방 정부가 역사적 보존 가치가 높은 건물•장소 등을 지정한다. 현재까지 한국과 관련해 국립사적지로 지정된 곳은 워싱턴DC 한국전쟁 참전용사 기념비가 유일하다. 국립사적지로 지정되면 연방 및 주정부가 보존에 필요한 비용 등을 지원한다. 공사관은 한국 역사상 최초로 서양 국가에 설치한 외교공관이다. 백악관에서 1마일 거리에 위치했으며, 1877년 빅토리아 양식으로 지은 지하 1층, 지상 3층 건물로 19세기 워싱턴DC에 있었던 외교공관 중 원형을 간직한 유일한 건물이다. 1889년 2월부터 일제의 을사늑약으로 외교권을 잃은 1905년까지 운영됐다. 1910년 9월 일본이 단돈 5달러에 강제 매입한 뒤 미국인에게 10달러에 매각돼 가정집으로 사용된 뒤 한동안 잊혀졌다. 이후 박보균 전 문화체육부 장관이 중앙일보 기자로 재직하던 당시 저서 『살아 숨쉬는 미국역사』(2005년)를 통해 공사관의 존재를 알렸다. 워싱턴을 비롯 전국의 한인들은 공사관 매입을 위해 모금운동을 펼쳤고, 이후 한국 국가유산청(당시 문화재청)이 2012년 350만 달러에 이 건물을 사들여 원형대로 복원한 뒤 2018년 개관했다. 공사관을 국립사적지로 지정해달라고 추천한 기관은 워싱턴DC 시정부다. 앞서 워싱턴DC 역사보존사무국은 지난달 25일 공청회를 개최한 결과 공사관을 국립사적지로 추천할 것을 시정부에 권고했다. 이에 시정부는 공사관이 미국 역사에 중대한 기여를 한 사건들과 관련된 건물이라는 이유로 지정을 추천했다. 시정부는 지정 추천서에서 공사관이 한국이 미국에 설치한 첫 상시 외교 공관으로 한국의 근대국가 설립 노력과 관련돼 의미가 크다고 설명했다. 또 건물 원형이 잘 보존됐다면서 국가유산청이 2015년부터 3년간 진행된 대규모 복원 공사를 통해 공사관 운영 당시의 역사적 모습과 분위기를 되살렸다고 평가했다. 공사관은 한국 정부가 소유하고 한국의 역사가 주체인 장소로, 이런 곳이 미국 국립사적지로 지정된 경우는 아직 없다고 주미대한제국공사관 강임산 소장은 설명했다. 대한제국 워싱턴 강임산 주미대한제국공사관 공사관 건물 공사관 매입

2024-08-13

LA다운타운 하이랜드파크 4.4 지진...10초가량 건물 흔들려

LA다운타운 인근에서 규모 4.4의 지진이 발생했다. 연방지질조사국(USGS)에 따르면 12일 오후 12시 20분쯤 LA차이나타운 인근 하이랜드 파크 남동쪽 2.5마일 지점이 진앙지다. 이번 지진으로 LA한인타운을 비롯한 남가주 전역에서 10초가량 흔들림이 감지됐다. USGS 측은 보고서를 통해 “이번 지진은 지하 7.5마일에서 발생했으며 다운타운 등의 건물 전체가 심하게 흔들렸다”며 “약 한 시간 가량 피해 상황을 조사 중”이라고 밝혔다. 한편, 이날 지진으로 인한 인명피해나 재산피해는 12일 오후 1시 현재 접수되지 않았다. 장열 기자ㆍjang.yeol@koreadaily.com지진 하이랜드파크 la다운타운 하이랜드파크 la다운타운 인근 10초가량 건물

2024-08-12

상업용 부동산 침체 가속…건물들 헐값 매각

대도시의 초대형 오피스 건물이 헐값에 팔려 나가며 상업용 부동산(CRE) 침체가 가속화하고 있다. LA타임스(LAT)는 LA카운티 정부가 다운타운에 위치한 52층 상업용 건물 ‘가스컴퍼니타워’를 2억1500만 달러에 매입할 것이라고 지난 1일 보도했다. 1991년에 완공돼 대표적인 고급 상업용 건물로 이름을 알려왔던 이 타워는 140만 스퀘어피트 이상의 오피스 공간을 갖추고 있다. 상업용 부동산의 위기가 오기 전인 2020년 평가 가치는 6억3200만 달러나 됐다. 하지만 4년 사이에 가치가 3분의 1로 폭락했다. 가격이 급락한 이유는 지난해 건물 소유주인 브룩필드 프로퍼티스가 4억6500만 달러의 빚을 견디지 못하고 채무불이행을 선언했기 때문이다. 한국의 메리츠대체투자운용 또한 해당 건물의 대출자로 참여했던 것으로 알려졌다. 카운티 정부 측은 “건물 매입이 확정된 것은 아니지만 많은 관심을 두고 있다”며 “상업용 부동산 가격 하락은 한 세대에 한 번 있을 정도의 좋은 기회”라고 전했다. 다만 LA카운티의 가스컴퍼니타워 매입이 성사되려면 LA카운티 수퍼바이저위원회의 허가가 필요하다. 이날 재니스 한 수퍼바이저는 건물 구매에 대한 부정적 의견을 공개적으로 밝혀서 실제로 매입이 완료되기까지는 상당한 진통이 있을 것으로 예상된다. 또한 맨해튼의 23층 오피스 건물도 20년 전에 비교해 40분의 1 가격으로 매각됐다. UBS 리얼티 인베스터스가 소유한 맨해튼 50번가의 건물의 지난달 31일 경매 낙찰 가격은 850만 달러였다. 2006년 매매가(3억3200만 달러)와 비교하면 97.5%의 건물 가치가 사라진 셈이다. 해당 빌딩이 경매에 나온 이유는 65%에 달하는 공실률 때문으로 알려졌다. 건물주와 토지소유주가 분리된 가운데 건물주가 토지사용료를 감당하지 못했고 이 때문에 경매에 넘어간 것이다. 팬데믹 이후 재택근무가 늘어나면서 치솟은 공실률 때문에 국내 상업용 부동산 시장은 침체의 늪에 빠지고 있다. 여기에다 고금리가 지속되면서 늘어난 이자 부담이 채무불이행이나 건물 압류의 직접적 원인으로 작용하고 있다는 전문가들의 분석이다. 시장정보제공업체 모건스탠리 캐피털인터내셔널(MSCI)의 조사 결과에 따르면 지난 2분기의 부동산 자산 압류 규모는 205억5000만 달러였다. 이는 2015년 3분기(275억 달러) 이후 9년 만에 최고 수준이며 올해 1분기에 비해서도 13% 올라간 수치다. 문제는 압류 자산이 더 커질 가능성이 높다는 것이다. 시장정보업체 트렙에 따르면 올해부터 2027년까지 만기가 도래하는 상업용 부동산 관련 대출 규모는 2조2000억 달러에 달한다. 이자가 쌀 때 빌렸던 대출이 만기가 되고 더 비싼 이자로 돈을 빌려야 하는 어려움에 직면하면 상업용 부동산의 위기는 더 심화할 수 있다는 게 업계의 지적이다. 조원희 기자 cho.wonhee@koreadaily.com상업용 부동산 상업용 부동산 상업용 건물 오피스 건물 박낙희

2024-08-01

[부동산 이야기] 부동산의 가치와 크기

상업용 부동산 투자에서 투자가들이 고려해야 할 많은 요인이 있습니다. 같은 가격(500만 달러)의 두 건물이 각 1만 스퀘어피트와 5만 스퀘어피트인 경우를 예로 들어 보겠습니다. 이러한 상황에서 올바른 투자 결정을 내리기 위해 고려해야 할 사항들을 살펴봅니다. ▶건물의 크기와 입주자 수 1만 스퀘어피트의 건물은 입주자가 10명으로 각 입주자당 평균 1000스퀘어 피트의 공간을 사용하고 있고, 5만 스퀘어피트 건물은 입주자 40명으로 각 입주자당 평균 1250스퀘어 피트의 공간을 사용하고 있을 경우, 입주자의 수와 건물의 규모는 건물 관리와 수익에 큰 영향을 미칩니다. 예를 들어, 입주자 1명이 나갈 때 작은 건물과 큰 건물의 수입 타격은 다릅니다. 작은 건물의 투자자는 수입의 10%가, 큰 건물의 투자자는 2.5%의 수입이 감소하는 셈입니다. ▶위치 프리미엄 작은 건물이 사거리 신호등이 있는 코너에 위치하며 높은 유동 인구와 차량 통행량이 특징이라고 가정합시다. 큰 건물은 도심지에서 다소 떨어진 좋은 상업지구 안에 있을 경우, 건물의 가치는 달라질 수 있습니다. 두 건물이 위치한 지역의 향후 발전 가능성은 건물을 선택할 때 중요한 요소로 작용합니다. 보다 발전 가능성이 높은 지역에 있는 건물이 장기적으로 더 높은 수익을 제공할 수 있습니다. ▶수입 분석 건물의 가격이 동일하고 렌트 수입도 같다고 전제를 두면, 작은 건물은 스퀘어 피트당 렌트비가 높을 가능성이 큽니다. 반면 큰 건물은 스퀘어 피트당 렌트비가 낮을 가능성이 높습니다. 렌트 수입이 동일하면 작은 건물은 스퀘어 피트당 더 높은 렌트비를 통해 수익을 창출하고, 큰 건물은 더 많은 공간을 임대하여 수익을 창출하는 셈입니다. ▶투자 위험성 평가 건물의 공실 위험 및 비용 증가도 투자 시 고려해야 할 사항입니다. 공실 위험의 경우 작은 건물은 한 입주자가 나갈 경우 전체 수익에 미치는 영향이 막대합니다. 큰 건물은 한 입주자가 나갈 경우 전체 수익에 미치는 영향이 상대적으로 적습니다. 작은 건물은 큰 건물에 비해 관리비용과 인건비 절감 측면에서 유리합니다. 결론적으로 작은 건물은 큰 건물 대비 스퀘어 피트당 높은 렌트비로 인한 수익성을 제공하지만, 공실 발생 시 큰 리스크가 따른다고 할 수 있습니다. ▶투자 목적에 따른 결정 안정적인 수익을 원한다면, 공실 발생 시 리스크가 적은 큰 건물에 투자하는 것이 유리할 수 있습니다. 반면 높은 수익률을 원하고 리스크를 감수할 의향이 있다면, 작은 건물에 대한 투자가 매력적일 수 있습니다. 투자가들은 위의 분석 포인트를 고려하여 자신의 투자 목적과 상황에 맞는 올바른 결정을 내려야 합니다. 각 투자 부동산의 장단점을 종합적으로 평가하여 최선의 투자 결정을 내리는 것이 중요합니다. ▶문의: (213)613-3137 렉스 유 / CBRE Korean Desk 대표부동산 이야기 부동산 가치 스퀘어피트 건물 스퀘어 피트당 입주자당 평균

2024-07-31

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