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[부동산 가이드] 상업용 건물 용도 변경

상업용 부동산은 지역의 인구 구조 변화와 상권의 흐름에 따라 용도가 바뀌는 경우가 많습니다.     최근 LA 한인타운의 오피스 건물이 아파트로 전환되는 사례는 상업용 건물 용도 변경의 대표적인 예로 볼 수 있습니다. 뿐만 아니라, 일반 주택을 오피스나 리테일로 전환하거나, 아파트를 콘도미니엄으로 개조하는 사례도 찾아볼 수 있습니다. 이번 칼럼에서는 기존 건물을 허물지 않고 리노베이션을 통해 용도를 변경하여 수익성을 개선하는 사례와 접근 방식을 소개하고자 합니다.   상업용 부동산의 용도 변경은 창의적이고 선구적인 투자자들에게 높은 투자 수익을 안겨줄 수 있습니다. 예를 들어, 한인 투자자들이 많이 보유하고 있는 아파트를 콘도로 개조하는 방식은 현실적으로 접근 가능한 투자 전략 중 하나입니다. 아파트를 콘도로 개조하려면 우선 투자 수익률을 면밀히 계산해야 합니다. 일반적으로 구입 가격 대비 약 2배의 분양가를 목표로 설정하는 것이 바람직합니다.   예를 들어, 유닛당 25만 달러에 구입한 아파트라면 개조 후 40만~50만 달러의 분양가를 받을 수 있어야 합니다. 이를 위해 리노베이션 비용, 공사비, 법적 절차 비용, 그리고 마케팅 및 분양 비용 등을 사전에 철저히 분석해야 합니다.   개조 과정은 다음과 같은 단계로 진행됩니다. 우선 시정부의 개조 허가를 받아야 하며, 이 과정에서 주차 공간 추가나 화장실 증축 등 추가 요구 사항이 발생할 수 있습니다.     공사가 시작되면 내부 리모델링과 공용 공간 개선, 배관 및 전기 시스템 업그레이드 등 구체적인 작업이 진행됩니다. 이후, 분양 마케팅과 법적 절차를 통해 투자 수익을 실현하게 됩니다.   다음 사례를 통해 프로젝트의 수익성을 살펴보겠습니다. 20유닛 아파트를 500만 달러(유닛당 25만 달러)에 구입하고, 설계 및 허가 비용 20만 달러, 공사 비용 200만 달러(유닛당 10만 달러), 법적 절차 비용 20만 달러, 마케팅 비용 40만 달러 등 총 투자 비용은 780만 달러가 들었습니다.     이후 유닛당 50만 달러(총 1000만 달러)에 분양을 한다면 약 220만 달러의 투자 수익을 창출할 수 있습니다. 여기서 중요한 것은 이 아파트가 위치한 시장의 수요와 공급, 그리고 평균 매매가에 대한 충분한 검토입니다.   위의 사례에서와 같이 성공적인 용도 변경 프로젝트를 위해서는 지역 시장에 대한 철저한 분석이 필수적입니다. 경쟁 부동산의 가격과 수요를 조사하고, 예상치 못한 비용 초과나 공사 지연에 대비해야 합니다. 또한, 전문가와의 협력을 통해 리스크를 최소화하고 프로젝트를 원활히 진행해야 합니다.   상업용 건물의 용도 변경 리노베이션은 단순 투자 이상의 높은 수익성을 제공할 수 있는 기회입니다. 그러나 이러한 프로젝트는 철저한 계획과 준비 없이는 성공하기 어렵습니다. 지역 시장의 특성을 이해하고, 정확한 비용 분석과 전문가의 협력을 통해 효과적으로 진행한다면, 용도 변경은 투자 가치를 극대화할 수 있는 훌륭한 전략이 될 것입니다.     ▶문의: (213)613-3137 렉스 유 / CBRE Korea Desk 대표부동산 가이드 상업용 건물 상업용 건물 용도 변경 투자 수익률

2025-02-12

오로라와 덴버 아파트 단지서 체포작전

   연방이민세관단속국(U.S. Immigration and Customs Enforcement/ICE)이 지난 5일 아침, 오로라와 덴버 시내 아파트 단지에서 범법 이민자 체포 작전이 벌여졌다고 덴버 포스트 등 지역 언론들이 일제히 보도했다. 연방마약단속국(U.S. Drug Enforcement Administration/DEA) 로키 마운틴 지부가 게시한 동영상에는 연방국토안보부(U.S. Department of Homeland Security/DHS) 작전의 일환으로 DEA 등 요원들이 집집마다 돌아다니며 번쩍이는 연막탄을 던지는 모습과 아파트 건물 밖에서 영장을 집행하는 모습이 담겨 있다. 초기 보고에 따르면, 이날 작전은 덴버와 오로라시내 ‘에지 오브 라우리’(Edge of Lowry), ‘위스퍼링 파인스’(Whispering Pines), ‘세다 런’(Cedar Run) 등 아파트 단지에서 벌어졌다. 덴버 시내 888 사우스 오네이다 스트리트(888 S. Oneida St.)에 위치한 세다 런 단지에는 연방수사국(FBI), ICE, DHS 요원들이 이날 아침 현장에서 사람들을 체포해 버스에 태웠다. 세다 런 아파트에 사는 하나 스트릭라인은 경찰이 단지를 가로질러 집집마다 찾아다닌다는 문자 메시지를 받고 깨어났는데 몇분 후 문을 두드리는 소리를 들었다. 그녀는 문을 열었고 ‘신분증을 요구하는 무장한 경찰 6명’과 마주쳤다. 그녀가 신분증을 제시하자 그들은 그녀의 이웃 중 누가 불법 체류자일 수 있는지를 물었다.       오로라 시내 에지 오브 라우리 아파트 단지는 지난해에 무장한 6명의 남성이 여러 아파트 단지로 난입하는 영상이 퍼지면서 전국적인 주목을 받았던 곳이다. 작년 12월에 트렌 데 아라과(Tren de Aragua/Tda) 갱단과 관련된 주거 침입과 아파트 단지에서의 폭력적인 납치 사건으로 16명이 이민법 위반 및 기타 혐의로 체포됐다. 덴버를 포함한 미국내 주요 도시들은 트럼프 대통령이 1월 20일 집권한 직후 ICE 요원들의 급습에 대비하고 있다. ‘오로라 작전’을 통해 오로라의 이민자 커뮤니티를 표적으로 삼겠다는 그의 공약 때문에 이 도시는 합법적인 신분이 없는 이민자를 체포하는 가장 빠른 표적이 될 것으로 예상됐었다. 하지만 최근 며칠 동안 ICE의 계획은 여전히 유동적인 것으로 보였으며 NBC 뉴스는 지난 1월 30일 아침 오로라에서 급습이 발생할 수 있다고 처음 보도했지만, 후속 보도에서는 미디어 유출로 인해 집행 조치가 연기됐다고 보도한 바 있다. 5일 아침 이민자 급습 소식은 많은 사람들, 심지어 선출직 정치인들과 변호사들까지도 놀라게 했다. 대니얼 주린스키 오로라 시의원은 이날 오전 8시20분까지 급습에 대해 알지 못했다고 말했다. 이민 변호사인 애슐리 쿠버도 덴버 포스트에서 연락하기 전까지 소식을 듣지 못했다.       콜로라도 주내 이민자를 지원하는 단체의 대표들은 이번 급습에 대해 즉각 비판하고 나섰다. 덴버의 ‘Servicios de la Raza’ 대표인 루디 곤잘레스는 “라틴계 서비스 제공자로서 우리는 우리 지역 사회에 두려움, 분열, 고통, 괴로움을 심어주기 위한 이러한 급습을 단호히 반대한다”고 말했다. ‘Casa de Paz’의 안드레아 로야 사무총장은 5일의 이민법 집행이 “우리 지역 사회에 두려움을 심어주고 있다”면서 “해당 지역 주민들의 전언에 따르면 영장은 없었고 또 다른 법 집행기관과의 공조 사례도 있었다. 이것은 누구도 더 안전하게 만들지 못한다”고 지적했다. 지난 몇 주 동안 트럼프 정부 산하 연방기관들은 오하이오, 조지아, 일리노이, 애리조나, 캘리포니아, 플로리다, 텍사스, 매사추세츠, 뉴욕, 뉴저지 등에서 체포 작전을 벌이고 있음을 공표했으며 작전은 직장, 거주지 및 기타 장소에서 수행된 것으로 보이고 일부 활동은 주로 범죄 경력이 있는 이민자를 체포하는 것을 목표로 했다. 그러나 ICE는 이러한 작전 과정에서 범법자가 아닌 일반 주민들도 구금한 경우가 있는 것으로 드러났다. 1월 26일 애덤스 카운티에서 당국은 베네수엘라 갱단의 조직원을 41명을 체포하거나 구금했다. 이들은 노스 페더럴 블러바드(North Federal Boulevard)의 빈 창고에서 파티를 벌이던 중 급습을 당했다. 당국은 수개월에 걸친 사전 수사 끝에 작전이 실행됐다고 밝혔다.           이은혜 기자체포작전 오로라 아파트 건물 아파트 단지 아침 오로라

2025-02-12

마리화나 재배시설 발견…LAFD, 건물 화재 진압 중

LA소방국(LAFD)이 사우스센트럴 지역에서 발생한 화재를 진압하는 과정에서 대마초(마리화나) 재배 시설을 발견했다.     LAFD에 따르면 10일 오전 4시경 브로드웨이 플레이스와 39가 교차로 인근 약 1만 스퀘어피트 규모의 건물에서 화재가 발생했다.     소방관들이 내부에 진입했을 때 건물 안에서 다수의 대마초가 발견됐다.   LAFD는 화재가 건물 외부에 주차된 레저용 차량(RV)에서 시작돼, 불길이 인근 건물 벽에 옮겨 붙은 것으로 파악하고 있다.     소방 당국은 불길을 신속하게 진압했으며, 이번 화재로 인한 인명 피해는 보고되지 않았다고 밝혔다.     한편, 현재 해당 대마초 재배 시설이 합법적으로 운영된 것인지는 확인되지 않았다.   강한길 기자마리화나 재배시설 마리화나 재배시설 건물 화재 인근 건물

2025-02-11

“은행 ATM 사용할 때 누군가 과한 친절을 베푼다면 조심하세요!”

 은행의 현금 자동 입출금기(ATM)와 관련된 범죄가 점점 진화하면서 소비자들의 주의가 요망되고 있다. 캐롤튼 경찰국은 최근 은행 ATM 기기를 사용하다 사기를 당한 한 여성의 이야기를 공유하며 소비자들의 주의를 당부했다. 캐롤튼 경찰국에 따르면 한 캐롤튼 여성이 ATM을 사용하고 있었다. 이 여성이 ATM 사용을 마치고 자리를 뜨려고 하는데 한 남성이 접근해 ATM 거래가 완료되지 않았으니 다시 카드를 ATM 기기에 넣어야 한다고 여성을 설득했다. 이 남성은 여성을 돕는 척하며 여성이 데빗카드를 다시 ATM에 삽입하려 할 때 이미 자신의 손에 쥐고 있던 가짜 데빗카드와 여성의 데빗카드를 바꿔치기 해 ATM에 삽입했다. 이 남성은 얼렁뚱땅 여성을 돕는 척한 후 여성의 데빗카드를 들고 가버렸다. 그 후 이 여성은 이러한 사실을 모르고 여러 소매점에 들러 데빗카드를 사용하려 했지만 카드는 작동하지 않았다. 여성은 자신의 은행으로 가 어떻게 된 영문인지 문의했고, 은행이 데빗카드가 여성의 것이 아닌 가짜 데빗카드라는 사실을 알려줬다. 경찰은 여성이 ATM 기기에서 핀(PIN) 번호를 입력하는 것을 남성이 지켜봤다가 여성에게 접근했고, 여성이 혼란한 틈을 타 여성의 데빗카드와 자신이 들고 있던 가짜 데빗카드를 바꿔치기 한 것으로 보고 있다. 경찰은 ATM과 관련한 신종 사기 범죄들이 나날이 진화하고 있다는 점을 상기시키며 ATM을 사용할 때 다음과 같은 수칙을 지킬 것을 당부했다. 먼저 카드를 ATM이나 크레딧카드 기계에 삽입할 때는 입구에 이상한 점이 없는지 살펴봐야 한다. 입구 주변의 부품이 느슨하거나 불필요해 보이는 부품이 있을 경우, 또는 평상시 사용하던 것과 뭔가 다르다는 느낌이 들 경우 그 기기는 사용하지 말아야 한다. 카드를 삽입한 후 카드를 흔들어보는 것도 좋다. 카드의 정보를 빼내는 데 사용되는 이른바 스키머(skimmer)가 부착돼 있을 경우 카드를 꼽는 곳이 느슨해서 흔들리기 마련이다.   ATM은 가급적 어둡거나 고립된 곳에 있는 ATM은 사용하지 말아야 한다. 은행 건물 내부나 훤한 곳, 또는 사람들이 많이 다니는 곳의 ATM을 사용하는 게 좋다. ATM을 사용하는 과정에서 핀 번호를 입력할 때 손으로 가리고 핀 번호를 입력하는 게 좋다. ATM 주변에 설치돼 있을지 모르는 몰래 카메라를 통해 핀 번호를 알아내는 경우가 있기 때문이다.   누군가 주위을 산만하게 하거나 필요 이상으로 친절을 베푸는 것을 경계해야 한다. 카드 또는 현금을 탈취할 목적으로 접근하는 경우가 있기 때문이다. ATM 기기에서 볼일을 보고 있는 사람에게 접근하는 것은 지극히 수상한 행동이다. ATM을 사용하는 시간을 가급적 줄여야 한다. ATM에서 시간을 지체할수록 범죄에 노출되는 시간도 그만큼 많아지는 것이다. ATM을 사용한 후에는 영수증 등 흔적을 남겨서는 안 된다. 필요하지 않더라도 영수증은 꼭 수거해서 가져가야 한다. 영수증의 특정 정보가 추후 범죄에 사용될 가능성을 배제할 수 없기 때문이다. 은행에서 보내오는 스테이트먼트의 내역을 주기적으로 검토해야 한다. 수상한 내역이 있을 경우 바로 신고해야 한다. 수상한 거래가 이뤄질 경우 은행으로부터 문자 메시지나 이메일 메시지를 받을 수 있도록 데빗카드 계좌를 셋업해 두는 게 좋다. 자신이 실행하지 않은 수상한 거래가 있을 경우 이를 단번에 알 수 있어 좋다. 끝으로 ATM에 접근하기 전 주변을 둘러보고, 어떠한 수상한 사람이나 차량이 있다고 생각하면 미련 없이 다른 곳으로 이동해야 한다.     〈토니 채 기자〉은행 사용 가짜 데빗카드 데빗카드 계좌 은행 건물

2025-02-07

한인타운 고층 건물 낙서로 도배

  LA한인타운에 위치한 고층 건물이 낙서로 뒤덮였다. 현재 리모델링 중인 LA카운티 정신건강국 건물(6가와 버몬트 애비뉴 인근) 외벽이 낙서로 심각하게 훼손됐다. 지난해 공사 중단으로 인해 오랜 기간 방치된 LA 다운타운의 오션와이드 플라자 건물 전체가 낙서로 도배되기도 했다.   김상진 기자한인타운 낙서로 낙서로 도배되기 한인타운 고층 고층 건물

2025-01-29

연방정부 건물 절반 줄인다

도널드 트럼프 행정부가 연방정부 소유 건물을 절반 가량 줄일 계획이라고 밝혔다.   연방조달청(GSA) 공공건물서비스국의 마이클 피터스 국장은 “수년 내에 연방정부 소유건물 포트폴리오를 절반 가량 줄이는 방안을 검토하고 있다”고 전했다.     피터스 국장은 “이제 막 정책 입안 단계이긴 하지만  초기 검토 결과 최대 50%까지 줄일 수 있다는 판단이 섰다”면서 “최대한 빨리 수년 내에 이같은 목표를 달성할 수 있도록 노력하겠다”고 밝혔다.   그는  “앞으로 줄여나갈 연방정부 건물의 대부분은 워싱턴  메트로 지역에서 위치해 있다”면서 “심지어 우리 GSA의 워싱턴DC 본부 건물(1800 F St. NW)도 매각 대상에 포함될 것”이라고 전했다.     조 바이든 행정부 시절 GSA는 30%의 건물을 줄여 향후 10년간 600억달러를 절약하겠다고 밝혔으나 트럼프 행정부는 이 비율이 50%로 늘고 감축 예산도 1천억달러가 넘는다.   GSA는 각 부처의 특성에 따라 자체 건물을 보유할 필요가 있는 경우를 제외하고 모두 재검토 대상에 올릴 것이라고 전했다.   연방정부가 건물을 매각하려면 GSA는 산하의 공공건물개혁위원회(PBRB)의 조언을 얻어야 한다.     PBRB가 매각을 건의하면 GSA는 매각 실무작업을 실행한다.   PBRB는 통폐합 또는 매각 대상 연방정부 건물로  GSA, 국세청, 상무부, 보건복지부, 인사관리처, 에너지부, 농무부, 내무부 산하 산림청 본부 등을 꼽고 있다.   PBRB는 이들 리스트는 매각 예상 건물 중 극히 일부일 뿐이라고 전했다.   PBRB 보고서에 따르면 2023년 1월부터 9월까지 워싱턴DC의 연방정부 건물 내 수용인원 비율은  예상 수용 인원의 12%에 불과했다.   GSA는 작년에도 600만 스퀘어피트 상당의 건물을 매각했으며, 앞으로는 매각 속도가 더 빨라질 뿐이라고 전했다.     GSA는 국민 세금으로 매입하고 관리비를 지출하는 건물 구성을 과감하게 개혁해 세금을 줄여야 한다고 밝혔다.   GSA는 현재 연방정부 소유 건물의 평균 연식은  51년이다.   한해 이들 건물 관리비만 56억달러에 이른다.     김옥채 기자 [email protected]연방정부 건물 연방정부 소유건물 연방정부 건물 본부 건물

2025-01-29

"제이미슨, LA 오피스빌딩 주거용 전환 선도"

제이미슨 프로퍼티가 LA 다운타운에서 오피스 빌딩을 주거용으로 전환을 선도하는 기업으로 재조명받고 있다.     지난 23일 LA타임스는 “제이미슨 프로퍼티는 중소규모 사무실 건물을 아파트로 전환한 경험이 풍부하다”며 제이미슨 프로퍼티의 개럿 이 대표와의 인터뷰를 인용해 LA다운타운의 상업용 부동산 시장의 변화를 소개했다.       LA 산불로 수천채의 주택이 손실되면서 주택 공급 문제가 심화한 가운데 LA시가 다운타운 오피스 빌딩을 주거용으로 전환에 적극적으로 나서고 있다.     LA다운타운은 LA카운티 내에서 가장 높은 인구 밀도의 주거 개발이 가능한 지역으로 평가받고 있다.       LA타임스는 제이미슨 프로퍼티(이하 제이미슨)를 성공적인 사례로 소개했다.     매체는 “코로나19 당시 상업용 건물 공실률이 급증하면서 부동산 개발사들이 경영난을 겪었지만, 제이미슨은 공실률 높은 상업용 건물 7채를 주거용으로 변경해 공실률을 최소화할 수 있었다”고 설명했다.     제이미슨은 1987년 건축된 32층 LA케어 타워(1055 W. 7th St)를 686세대 아파트로 전환을 위한 LA시 승인을 기다리고 있다.     개럿 이 대표는 “전체 구조적 개조를 거치지 않고 일부 사무실 건물을 주거용으로 개조할 수 있는 능력은 게임 체인저”라며 “개조를 위해 건물 전체를 비우는 대신, 빈 층을 아파트로 개조하는 동안 임대료를 내는 사무실 세입자를 그대로 유지할 수 있는 것이 장점”이라고 설명했다.     매체는 해당 건물은 기계, 전기 및 배관 시스템 대부분이 오늘날 기준에 적합해 재사용할 수 있고 넓은 창문과 탁 트인 전망으로 임대료가 더 높을 것으로 전망했다.     또 헬스장 및 공동 작업 공간 같은 편의 시설에 극장, 스크린 골프, 노래방 등이 포함될 것으로 알려졌다.       해당 건물을 성공적으로 개조하면 유명한 오피스 빌딩을 재활용하는 모범 사례가 될 것으로 기대된다고 있다고 매체는 설명했다.   제이미슨은 1975년 건축된 피규로아와  3가 교차로에 있는 10층 월드 트레이드 센터도 주거용으로 개조할 계획이다.     현재 해당 부지에 570세대와 155대 차량을 수용할 수 있는 아파트 건축을 추진 중이다.     부동산 회사 CBRE는 LA다운타운 도심 중심지에 있는 70개 건물의 3240만 스퀘어피트 중 3분의 1 이상이 주거용으로 전환이 가능하다고 추산했다. LA시가 개발자가 1975년 이후 건축된 오피스 빌딩의 주거 전환 승인 허가를 쉽게 만드는 새 건축법을 채택할 예정이어서 오피스 빌딩의 주거 전환은 가속화될 전망이다.   이은영 기자오피스빌딩 주거용 오피스 빌딩 상업용 건물 상업용 부동산 제이미슨 아파트 전환 박낙희 주거 전환 공실률 LA

2025-01-23

건물 유리에 부딪혀 죽는 새 감소

앞으로는 시카고의 건물 외벽에 부딪혀 죽는 새들의 숫자가 크게 줄어들 것으로 보인다. 맥코믹 플레이스에서 실시한 새 살리기 시범 프로젝트가 성공적인 결과를 얻었기 때문이다.     맥코믹 플레이스와 필드 뮤지엄 측은 지난 해 여름 맥코믹 플레이스 레이크사이드 센터에 설치한 투명 유리 필름 부착을 통해 유리에 부딪혀 죽은 새들의 숫자가 전년 대비 95% 감소했다고 밝혔다.     전면 유리창 12만 평방피트를 설치한 맥코믹 플레이스 레이크센터에서는 지난 2023년 가을 하루에만 1천마리 이상의 새들이 투명 유리에 충돌해 죽자 유리에 하얀색 점이 보이게 하는 투명 필름을 부착했다.     이를 통해 새들이 충돌 전에 유리를 확인할 수 있게 했고 충돌로 인한 대량 폐사도 크게 줄었다는 것이다.     이 투명 필름의 장점은 비교적 간단하게 설치할 수 있고 비용 역시 저렴하다는 점이다. 전면 투명 유리창을 완전히 제거하는 것이 조류의 생명을 구하는 가장 확실한 방법이지만 현실적으로 그러지 못할 경우 유리에 하얀색 점이 촘촘히 박혀 있는 보호 필름만 부착해도 새의 충돌을 상당 부분 막을 수 있다는 것이 이번 사례를 통해 확인됐다.     전체 유리 면적에서 하얀색 점이 차지하는 면적은 6~8%에 그쳐 건물 내외부에서 투과성도 좋다.     이에 시카고 주요 건물에서는 새 보호용 필름 부착에 적극 나서고 있다. 이미 빌딩 아홉 곳에서 투명 필름 부착을 추진하고 있는 것으로 알려졌다.     시카고 다운타운에서는 맥코믹 플레이스와 함께 시카고 강과 미시간 길이 만나는 곳에 위치한 애플 스토어 등지에서도 대량으로 새들이 죽는 사례가 있었다. 매장 홍보 등을 위해 저녁에도 실내등을 환하게 켜놓은 경우 새들이 다른 지역으로 이동할 때 유리를 인식하지 못하고 날다가 부딪혀 죽는 경우가 많았다.     이에 조류보호단체에서 적극적인 피해 재발 방지 대책 등을 요구하곤 했다.  Nathan Park 기자건물 유리 건물 유리 전면 유리창 투명 유리

2025-01-15

6가 오피스-호텔 전환 완공 임박…4층 건물에 52개 객실·식당

한인이 소유한 LA한인타운 사무용 건물의 호텔 전환이 완공을 눈앞에 두고 있다.   지난 13일 부동산 매체 어바나이즈LA에 따르면 타운 6가와 켄모어 애비뉴에 위치한 오피스 건물(3434 W. 6th St..사진)이 최근 호텔 전환 공사 후 새로운 외관을 공개했다.   1950년대에 지어진 이 4층 건물은 총 52개의 객실을 갖춘 호텔로 개조되며, 기존의 1층 주차 공간은 식당 공간으로 재구성될 예정이다. 또한 건물 동쪽에 위치한 기존의 노상 주차장 부지에는 추가로 레스토랑과 바 공간이 신축된다.     호텔은 부지에 5개의 주차 공간을 마련하고, 켄모어 애비뉴에 위치한 외부 주차장과의 임대 계약을 통해 추가적인 공간을 확보할 계획이다.     시 정부 기록에 의하면 프로젝트 신청자이자 건물 소유주는 M&C 프로퍼티 매니지먼트 LLC의 배무한 LA한인축제재단 이사다. 설계는 아키텍처 스튜디오 MA가 담당했다.   부동산 리스팅 업체 루프넷에 게시된 임대 자료에 따르면 이 건물은 지역에 약 9000스퀘어피트 규모의 상업 공간을 새로 공급할 예정이다. 완공은 올해 중으로 예정된 것으로 알려졌다. 우훈식 기자 [email protected]오피스 호텔 오피스 건물 호텔 전환 건물 소유주

2025-01-14

8가 낙서로 몸살

LA한인타운의 개발 계획이 지지부진해지면서 빈 건물들이 낙서로 몸살을 앓고 있다. 해당 건물들은 8가 선상의 킹슬리 드라이브와 세라노 애비뉴 사이의 건물들이다. 지난해 7월 비어있던 구 동일장 건물이 홈리스에 의한 화재로 전소한 체 방치돼 있기도 하다. 김상진 기자낙서 몸살 낙서로 몸살 동일장 건물 세라노 애비뉴

2025-01-14

샌디에이고 '시온마켓' 새 장소로…한인상권 활성화

10년 간의 계획이 마침내 이뤄지고 있다.   샌디에이고 시온마켓이 기나긴 여정을 마치고 제자리를 찾아 곧 정착하게 된다. 지난 2014년부터 기획하고 준비해 온 자체 건물 구입과 시설물 건축이 마무리되면서 시온마켓 샌디에이고점은 오는 1월 23일 오픈 예정이다.   샌디에이고 카운티의 교통 요지 중의 요지인 163번 하이웨이와 클레어몬트 메사 불러바드(Clairemont Mesa Blvd) 교차 점의 북서쪽 약 7 에이커의 상업 단지 안에 들어선 시온마켓은 곧 이 지역(커니메사)의 상권 발전에 새로운 동력이 될 것으로 보인다.   7개의 사무실 건물이 들어섰던 이곳을 2014년 사들인 시온마켓의 황규만 회장은 2개의 사무실 건물을 밀어내고 시온마켓(4만 4000 sqft)과 대형 주차 시설을 만들고 나머지 5개 건물(총 7만 2000 sqft)은 개조 공사를 통해 별도의 상가 및 오피스 건물로 변신 중이다.   벌써 오피스와 유명 식당 등 요식업소, 그리고 일반 소매점들이 들어섰고 이어서 공사가 다 끝나는 대로 나머지 스토어 등도 문을 열게 된다.  7 에이커의 단지에 마켓, 식당, 스토어, 오피스 등이 복합적으로 어우러져 있어 샌디에이고 한인타운 최대의 상권으로 부상할 것으로 전망된다.   새로 지어진 시온마켓의 매장은 모두 4만 4000 sqft로 고객들의 동선을 최우선으로 디자인되었으며 신선 식품 등의 진열을 위해 최신 장비로 열을 맞추고 있다.  또 물품 유통에 최적화된 하역시설과 냉동·냉장 등 식품 보관 시설이 거의 완벽한 수준으로 갖춰졌다. 모든 시설과 시온 마켓의 내부적인 오픈 준비도 모두 끝난 상태로 다음 주 오픈을 위해 시 관계 감독 부서의 최종 검사만을 기다리는 중이다.     현재 영업 중인 시온마켓 자리는 지난 2023년 리스계약이 끝났으며 시온마켓 측에서는 10년 전에 구입한 이 단지로의 이전이 팬데믹으로 인해 당초 계획됐던 시기 보다 2년 정도 늦어졌다고 밝혔다.   케빈 정 기자시온마켓 한인상권 샌디에이고 시온마켓 시온마켓 자리 오피스 건물

2025-01-14

"교회 재개발은 신앙 행위"

미국에서 교회 수가 줄고 있다. 신도 수가 줄어들기 때문이기도 하지만 건물이 노후화돼 유지보수에 어려움을 겪으면서 벌어지는 현상이기도 하다. 미국연합교회 산하의 데이터센터가 발표한 2019년 보고서에 따르면 미국에서는 문을 닫는 교회가 조금씩 늘고 있다. 이런 상황에서 단순히 건물을 유지하기 위해 노력하는 곳도 있지만 교회의 역할을 확장해 커뮤니티에 유용한 공간으로 변신하는 등 새로운 길을 모색하는 교회가 늘고 있다. 이런 노력은 재정적 압박을 해결하는 것을 넘어서서 교회의 사명과 역할을 새롭게 정의하는 과정으로 주목을 받고 있다.   ▶교회 부동산 활용의 시작   버지니아주 알링턴에 있는 클라렌던 장로교회는 단순히 문을 닫는 대신 교회를 지역사회를 위한 공간으로 재창조하기로 결정했다.   클라렌던 장로교회는 2020년부터 시설 노후화로 건물 유지에 심각한 문제를 겪기 시작했다. 보일러가 고장 나는 것을 시작으로 배관과 전선에도 문제가 생기기 시작했다. 2022년 어느 날 밤에 프리스쿨로 사용하는 3층에서 유리창이 낡은 창틀에서 떨어져 주차장으로 떨어지는 사고까지 일어났다. 이 교회의 앨리스 투웰 담임목사는 교회가 이제 기존의 역할에 벗어나 새로운 방향성을 재정립해야 하는 시점에 왔다고 판단했다.   클라렌던 침례교회는 교회 건물을 철거하고 10층짜리 건물을 세워 노후화 문제를 해결하면서 부동산 활용도를 넓혔다. 아래층은 예배당으로 사용해 교회의 역할을 계속하면서 건물의 60%에 해당하는 위층은 중저소득층 거주 공간으로 배정했다. 여기에는 시니어용 주거공간과 함께 프로그램도 포함된다. 교회의 본질인 정체성을 지키면서 건물 노후화와 재정 문제를 해결하고 지역사회의 필요를 충족시키는 다목적 해결책이었다.   일부 교회는 기존의 예배 공간을 다른 교회와 공유하거나 일부 공간을 임대하면서 재정 문제를 해결하고 있다. 뉴욕의 세인트 바솔로뮤 교회는 교회 건물의 공중 권리를 7800만 달러에 매각해 안정적인 재정을 확보했다. 공중 권리를 갖게 되면 건축 가능한 높이와 용적률을 다 사용하지 않은 건물에 추가로 건축하거나 주변에 있는 다른 부지에 더 높은 건물을 지을 수 있다. 교회는 권리를 팔아 재정을 튼튼히 하고 개발업자는 투자 효과를 최대치로 끌어올릴 수 있다.   ▶지역사회와 관계 강화   켄터키주 루이빌의 세인트 피터 연합교회는 낡은 교회 건물을 대대적으로 보수해야 하는 상황에서 대신 교회 내 부지에 지역사회를 위한 복합 건물을 신축하기로 결정했다. 3만 스퀘어피트 규모의 건물은 처음부터 의료 시설과 어린이집, 신용조합, 카페, 식당이 들어서게 설계돼 전통적인 교회와는 거리가 있었다. 하지만 8년 만에 완공된 새로운 개념의 신축 건물은 지역 주민들에게 100개의 일자리를 마련해주면서 가난한 이웃을 돕는 교회의 사명을 구체화하는 사례로 주목을 받았다.     텍사스주 오스틴에 있는 세인트 오스틴 가톨릭교회도 지역사회의 부족한 부분을 채워주는 교회의 역할을 잘 보여준다. 이 교회는 대학교 인근에 있다는 장점을 잘 활용했다. 교회는 부동산 개발 회사와 99년 간의 장기 임대 계약을 체결하고 학생 기숙사와 체육관 등 새로운 시설을 새로 만들고 여기서 나오는 수익금으로 교회와 학교에 재투자했다. 재정을 확충하는 것을 넘어 교회의 사명을 실천하고 지역사회에 도움을 주는 성공적인 모델로 평가받고 있다. 교회는 또 해당 부지의 소유권을 유지하면서 4500만 달러에 이르는 프로젝트 비용을 민간기업과 협력을 통해 해결했다.   필라델피아의 세인트 조셉 수녀회의 경우는 수도원을 이민자와 난민의 임시 거처로 전환해 2017년 이후 50명 이상의 난민을 지원했다. 지역사회의 특성에 맞게 실질적인 도움을 제공해 교회의 사명 중 하나인 이웃사랑을 실천한 수녀회는 난민 지원의 성공에 힘입어 자녀가 있는 여성을 위한 공간을 준비하는 것으로 알려졌다.     신시내티의 세레넬리 프로젝트도 교회 건물을 이웃사랑 실천에 사용하는 사례다. 사용하지 않는 교회 건물을 출소자를 위한 신앙 기반 공동체로 바꾸어 출소자들이 안정된 환경에서 신앙을 통한 회복을 경험하도록 해 재활과 사회 적응을 할 수 있도록 돕고 있다.   ▶신도와 합의.비전 공유 필요   아무리 좋은 취지라 해도 교회 건물과 부지를 기존의 용도와 다른 목적으로 사용할 때는 신도와 공감이 중요하다. 신도끼리도 비전을 공유해야 뜻을 모아 새로운 방향 설정에 성공할 수 있다.       매사추세츠의 벨몬트-워터타운 연합감리교회는 프로젝트 출범 단계부터 아예 외부 컨설턴트를 고용해 신도들과 함께 교회의 사명과 목표를 재정립하도록 했다. 이 과정에서 컨설턴트들은 신도들이 교회의 중요성과 의미를 다시 생각할 시간을 충분히 주었다. 덕분에 교회는 모든 결정을 신도들의 합의를 통해 이끌어낸 교회는 이를 바탕으로 지역사회와 협력했고 최적의 활용 방안을 모색할 수 있었다. "우리의 재개발은 신앙 행위"라고 한 담임목사의 말은 의미심장하다. 클라렌던 장로교회도 유사한 과정을 통해 교회를 커뮤니티 지원 프로그램과 주거 공간으로 재구성하기로 결정했다. 교회는 이 모든 과정이 하나님의 인도에 의지해 진행되고 있다고 믿는다.   전문가들은 교회가 재정적 현실과 사명을 조화롭게 결합한 해결책을 찾아야 한다고 강조한다. 부동산 자산을 적극적으로 관리하고 지역사회의 필요를 충족시키며 신앙 공동체로서의 역할을 유지하는 것은 교회의 미래를 위한 필수적인 과정이라는 것이다. 교회 부지는 단순한 부동산이 아니라 신앙의 유산이자 지역사회의 기둥이기 때문에 이를 보존하면서 새로운 현실에 적응하는 것이 중요하다고 전문가들은 강조한다.     역사가 오래될수록 교회 건물이 낡은 곳이 늘어날 수밖에 없다. 적지 않은 교회가 이를 창조적이고 사명 중심적인 접근을 통해 지역사회와 함께하는 새로운 미래로 열어가고 있다. 교회가 지역사회의 필요에 맞춘 창의적인 접근 방식을 채택하면서 교회 건물을 단순한 부동산 자산이 아닌 새로운 사명을 실현하는 매개물로 보고 있다. 그 과정에서 교회의 본질적인 가치를 유지하면서도 변화하는 시대에 적응하는 모습을 보여주고 있다. 안유회 객원기자재개발 행위 교회 건물 교회 부동산 연합교회 산하

2025-01-13

한인타운 주상복합 아파트 준공 임박

LA한인타운 7가와 후버 인근에 새로운 주상복합 아파트가 곧 들어설 예정이다.   어바나이즈LA는 최근 타운과 웨스트레이크 지역 경계의 리워드 애비뉴와 후버 스트리트 교차로에 아파트 건물이 외관 공사를 마무리하고 있다고 보도했다.     지난 2022년 초까지 자동차 타이어 가게였던 자리(719 S. Hoover St.)를 재개발하는 프로젝트로 개발업자는 앨버트 간지안이다.   총 6층 규모로 계획된 이 건물은 완공 시 38유닛이 새로 공급되며, 1층에는 약 1000스퀘어피트의 상업 공간과 19대의 차량을 수용할 수 있는 주차장이 포함된다.   이번 프로젝트는 LA시 개발 정책 인센티브를 활용한 덕분에 기존 용도 제한 규정을 넘어서는 규모의 건물을 허용 받았다. 이에 따라 4유닛은 저소득층 임대 주택으로 배정됐다.   건물의 설계는 AFCO디자인이 맡았으며, 외부는 흰색 벽토로 마감될 예정이다. 옥상에는 입주민들을 위한 편의시설을 포함한 데크가 설치된다.     우훈식 기자 [email protected]한인타운 주상복합 주상복합 아파트 한인타운 주상복합 아파트 건물

2025-01-12

"생명 구하는 헌혈 참여하세요"…한빛교회서 24일 가능

샌디에이고 한빛교회가 헌혈캠페인을 벌이고 있다.     한빛교회가 샌디에이고 지역사회에서 이웃 사랑을 실천하기 위한 행사의 일환으로 진행하고 있는 이 캠페인은 오는 24일(금) 오후 12시부터 6시까지 한빛교회 건물에서 열린다. 만 17세 이상이면 누구나 참여할 수 있으며 16세 미만은 부모 동의서를 받아야 헌혈이 가능하다.   이 헌혈 행사는 적십자사 샌디에이고 & 임페리얼 카운티 지부에서 자원봉사자로 근무하는 김이슬(사진)씨가 코디네이션을 하고 있다. 간호사가 되기 위해 공부 중인 김 씨는 "한인 사회에도 헌혈에 대한 관심을 높이고 헌혈로 이웃의 소중한 생명도 구할 수 있다는 것을 알리기 위해 이 캠페인을 준비하고 있다"며 많은 한인의 참여를 촉구했다. 헌혈 참여 희망자는 1월 23일까지 온라인으로 예약 신청을 해야 하지만, 당일 현장에서도 직접 참여할 수 있다.   시간 예약은 웹사이트(redcrossblood.org)에 접속해서 zip code 92111를 입력하고 Hanbit Church에서 하면 된다.     ▶문의:[email protected] 또는 김인애 행정사 (858) 874-2412한빛교회 생명 헌혈 참여 샌디에이고 한빛교회 한빛교회 건물

2025-01-07

LA다운타운 100년 된 건물 화재

LA다운타운의 약 100년 된 4층 빈 건물에서 화재가 발생했다. LA소방국(LAFD)은 26일 오전 11시 20분쯤 피코 불러바드와 호프 스트리트 교차로 인근 건물에서 일어난 화재를 약 2시간 만에 진화했다고 밝혔다. 100명의 인력을 투입한 LAFD는 건물 외부 계단에 사다리를 설치해 내부에 있던 홈리스들을 구조했으며, 인명 피해는 없다고 덧붙였다. 소방관들이 화재를 진압하고 있다. 김상진 기자la다운타운 건물 건물 화재 인근 건물 건물 외부

2024-12-26

[열린광장] 높을수록 좋을까?

뉴욕 맨해튼의 센트럴파크가 시작되는 남쪽 끝자락에는 플라자 호텔(The Plaza)이 위치한다. 이 호텔은 영화 ‘나홀로 집에 2’에서 주인공 꼬마가 뉴욕에 홀로 남겨져 묵었던 곳으로 유명하다. 이 호텔이 전 세계에서 최초로 도입한 개념이 바로 ‘펜트하우스’다. 1920년대의 일이다. 펜트하우스는 보통 현대식 건물의 가장 높은 층에 위치한다. 펜트하우스 덕분에 현대인은 건물의 높은 층이 좋은 층이라고 생각하게 되었다. 일류 호텔도 가장 좋은 스위트 객실은 보통 건물의 최상층에 위치한다.   뉴욕뿐만 아니다. 대도시 다운타운의 고급 콘도나 아파트에 사는 사람들은 안다. 낮은 층일수록 임대료가 저렴하다. 한 층 올라갈 때마다 임대료나 건물의 가격은 계속 비싸진다. 높을수록 조망이 좋기 때문이다. 그래서 낮은 층에 사는 사람들 중에는 엘리베이터에서 층수를 누를 때마다 자기보다 높은 층에 사는 사람에게 말 못 할 열등감을 느끼는 경우도 있다고 고백한다. 하지만 이런 기준은 시간과 장소에 따라 다르다. 예전에는, 특히 유럽에서는 지금까지도 꼭 그렇지만은 않다.   얼마 전에 어떤 여행 전문 유튜버가 유럽 여행을 가서 찍은 동영상을 봤다. 그는 파리의 어떤 고급 호텔을 방문하면서 호텔 리뷰를 했다. 그가 영상에서 이런 말을 한다. “호텔의 리셉셔니스트가 객실을 업그레이드해 줘서 너무 고마웠는데, 층수가 2층이네요. 도대체 호텔비를 얼마나 많이 냈는데 이렇게 낮은 층을 주는지 너무 화가 나네요.”     파리나 런던과 같은 유럽의 도시에 가면 5층짜리 건물들이 많다. 그런데 이런 건물들에서 가장 천장이 높고 인기가 많은 층은 2층이다.   예전에 이런 건물들의 1층은 상가였다. 이런 건물의 2층은 건물의 주인이나 부자들이 살았다. 임대료가 높았기 때문이다. 그리고 3층에는 중산층이나 평민들이 살았고, 4층에는 빈민들이 주로 거주했다.     마지막으로 가장 높은 층인 5층에는 2층에 사는 사람들의 하인들이 거주했다고 알려져 있다. 5층에는 난방 시설이 갖춰지지 않았다고도 한다. 게다가 예전에는 엘리베이터가 없었다. 그래서 부자들은 높이 올라가기 싫어했다. 그러다 보니 자연스럽게 계단이 발달했다.     그래서 예전에 지어진 유럽의 오래된 건물에 가보면 아주 멋지고 웅장한 계단들이 건물 한가운데 넓게 자리하고 있다. 이런 건물들에 요즘은 엘리베이터가 설치되어 있다. 하지만 건물이 지어진 한참 후에 엘리베이터 기술이 생겨나다 보니 엘리베이터가 건물 벽과 따로 떨어져 계단이 있던 곳의 한쪽 구석에 지어졌다. 그리고 대부분 예전에는 하인들이 사용하던 구석진 좁은 계단을 엘리베이터로 바꾸다 보니, 유럽의 오래된 건물 엘리베이터들이 그렇게 비좁은 것이다.   시대의 흐름이나 유행도 펜트하우스와 비슷해 보인다. 남자들의 양복 바지 길이는 시간이 지나면서 길어졌다가 짧아졌다가 한다. 바지의 폭 역시 시대에 따라 넓어졌다가 좁아지기도 한다. 유행은 시대와 장소에 따라 다르다. 하지만 그런 유행 속에서 자신이 원하는 변하지 않는 선호를 지키는 지혜가 중요하다. 또한, 자신이 어찌할 수 없는 상황에 만족하는 자세도 필요하다.     호텔에서 높은 층에 배정받으면 펜트하우스라고 생각하고, 낮은 층에 배정받으면 오르내리기 편하고 거리 풍경이 잘 보인다고 만족하는 지혜를 가진 사람은 함께하는 다른 사람까지 만족하게 만든다. 손헌수 / 변호사·공인회계사열린광장 건물 엘리베이터들 엘리베이터 기술 현대식 건물

2024-12-24

뉴포트비치에 아파트 700가구 신축…사무실 공간 주거용으로 전환

뉴포트비치에 본사를 둔 어바인 컴퍼니가 10만7000제곱피트의 사무실 공간을 주거용 주택 700가구로 전환한다.     업체는 최근 맥아더 코트의 일부 사무실을 아파트로 개조하고 맥아더 코트와 캠퍼스 드라이브에 두 개의 5층짜리 아파트 건물을 새로 건설할 계획을 뉴포트비치 시에 제출했다.   해당 부지는 존 웨인 공항 인근 18.7에이커 규모로, 1980년대 초반에 지어진 타워 두 동과 저층 사무실 건물로 구성되어 있다.     어바인 컴퍼니는 이 중 저층 사무실 건물 일부를 주거용으로 전환하고, 기존 주차장 부지에 새로운 아파트 건물을 세울 예정이다. 새 아파트는 총 67만7900제곱피트 규모로, 6층짜리 주차장을 중심으로 배치된다.   한편 뉴포트비치는 2029년까지 4845가구의 신규 주택을 공급해야 하는 주 정부 계획에 따라, 존 웨인 공항 인근을 포함한 5개 지역을 주택 개발 지역으로 재조정했다. 이 중 공항 지역은 약 2600가구를 수용할 수 있는 공간으로 지정됐다.   우훈식 기자뉴포트비치 아파트 아파트 700가구 사무실 공간 아파트 건물

2024-12-19

발보아파크 식물원 재개관…2100만달러 투입해 보수공사

샌디에이고 발보아 파크의 상징물 중 하나인 ‘보태니컬 빌딩 & 정원(Botanical Building&Garden)’이 2년 여에 걸친 개보수 공사를 끝내고 지난 6일 재개관했다.   1914년 파나마 운하의 개통을 축하하기 위해 이듬해인 1915년 발보아 파크에서 개최된 ‘파나마-퍼시픽 국제 박람회’(Panama -Pacific International Exposition)에 맞춰 개관한 실내 식물원인 이 건물은 발보아 파크의 대표적 상징물 역할을 해 왔다. 2013년 SBS를 통해 방영된 인기 드라마 ‘상속자들’ 미국 촬영분의 일부 배경으로도 소개돼 한국인들에게도 매우 친숙한 곳이다.     샌디에이고 시정부는 2022년부터 지난 2년간 2100만 달러의 예산을 투입, 1950년대 이후 가장 광범위한 개보수 프로젝트를 진행해 왔다. 시 공원관리국에 따르면 발보아 파크를 관리하는 비영리 단체 ‘포에버 발보아 파크’를 중심으로 이 실내 식물원 건물을 둘러싼 정원의 개보수 작업도 계속 추진해 나갈 계획이다.   토드 글로리아 시장은 이 건물의 재개관에 앞서 “샌디에이고 시정부는 이 아름다운 식물원 건물에 새생명을 불어 넣고 있다”며 “이 랜드마크가 완전히 복원되어 대중이 함께 즐길 수 있게 되기를 기대한다”고 말한 바 있다.   ▶문의:balboaparkbotanical.org/ 글·사진=김영민 기자발보아파크 보수공사 발보아파크 식물원 식물원 건물 실내 식물원

2024-12-10

LA다운타운 BofA 플라자 가격 1/3 폭락…10년전 6억불서 2억불 아래로

LA다운타운의 초고층 오피스인 뱅크오브아메리카 플라자(이하 BofA 플라자·사진)의 가치가 삼분의 일로 떨어졌다.     블룸버그는 26일 모기지 관련 서류를 인용해 55층 오피스 타워 BofA 플라자의 가치가 1억8890만 달러로 급락했다고 보도했다. 이는 10년 전의 가치 6억500만 달러와 비교하면 69%나 떨어진 것이다.   BofA 플라자는 최근 어려움을 겪고 있는 부동산 투자회사 브룩필드가 관리하고 있다. 브룩필드의 LA다운타운 건물 포트폴리오 7개 중 6개는 채무불이행 상태인 것으로 드러났다. BofA 플라자 또한 9월 1일 만기가 도래한 4억 달러 규모의 상업용 부동산 저당증권(CMBS)을 상환하지 못한 것으로 나타났다. 브룩필드가 관리하던 대표적 건물이었던 개스컴퍼니타워는 한 때 가치가 6억3000만 달러로 평가됐으나 최근 2억 달러에 못 미치는 가격에 LA카운티 정부가 매입에 나섰다.     최근 다운타운의 초고층 오피스 건물들이 잇따라 채무불이행 상태에 빠지거나 헐값에 팔려 나가는 가장 큰 이유는 치솟은 공실률이다. 펜데믹 이후 재택근무를 하는 회사가 많아지며 빈 오피스가 늘어났다. 부동산회사 CBRE의 조사결과에 따르면 올해 3분기 기준 LA다운타운 오피스 공실률은 38%에 달한다.     다만 최근엔 기준금리가 인하되면서 오피스 건물이 아닌 다른 상업용 부동산은 회복 조짐을 보이고 있다. 부동산 조사회사 그린 스트리트의 데이터에 따르면 올해 1월까지 오피스 건물이 아닌 상업용 부동산의 가격은 3%가 올랐다. 브룩필드의 닉 굿맨 회장은 “금리가 하락하면서 유동성이 계속 자본 시장으로 돌아오고 있다”며 “지난 몇 달 동안 브룩필드는 300억 달러 이상의 자금을 조달했고  CMBS 시장이 매우 활발하게 움직이고 있다”고 말했다.   조원희 기자la다운타운 플라자 la다운타운 건물 기준 la다운타운 뱅크오브아메리카 플라자

2024-11-26

[부동산 이야기] 상업용부동산 그로스 리스

상업용 부동산을 소유하고 있는 투자자들은 대부분 처음에 입주자와 맺는 리스 계약 상태에 따라 부동산의 가치 또한 많은 변수가 생길 수 있다.     리스는 보통 그로스 리스와 넷 리스로 나뉘는데, 대부분 오피스 관련 건물들은 그로스 리스가 많고 상가 경우에는 보통 넷 리스로 이루어져 있다.   그로스 리스는 대부분 건물주가 그 건물을 유지하는데 들어가는 비용들을 지불하는데 이는 건물에 대한 재산세, 보험, 전기세, 수도세, 청소비용, 시큐리티 비용 등이 포함돼 있고 입주자들은 이런 비용들과 상관없이 건물주에게 렌트비를 지불하면 된다.   넷 리스는 위와는 반대로 입주자들이 건물을 유지하는 데 필요한 전반적인 비용들을 지불하게 되어 있다.     따라서 넷 리스를 맺을 때는 입주자들은 그곳의 시장 조사를 해서 건물주가 요구하는 비용들이 적절한지 또한 렌트비 이외 들어가야 하는 비용들이 자신들의 예산에 맞는지 등을 고려해 리스에 사인해야 한다.     오늘은 그로스 리스 형태에서 건물 운영비용 계약과 구체적인 운영 비용에 대해 알아보려고 한다.       첫 번째는 Modified Gross Lease로 건물주가 계약 해당연도의 운영 예산 비용을 기준으로 렌트 비용을 책정하고, 리스 기간 증가한 운영비용(부동산 세금, 보험료, 관리 비용 등) 이 입주자의 면적에 따라 분할된다.     예를 들면 2024년에 리스 계약을 이행하고, 1년이 지난 2025년 시점에 세금이나 보험료, 관리비 등 인상된 차액을 기본 임대료에 더해서 요청하는 것이다.     이 형태는 오피스, 리테일, 인더스트리얼 등 그로스 리스 형태로 리스 계약을 할 경우 기본적으로 적용된다.   두 번째는 캠(CAM: Common Area Maintenance) 차지 비용이 있다. 이는 주로 인더스트리얼 공장과 쇼핑센터 리테일에 넷 리스가 아닌 그로스 리스 형태로 계약할 때 볼 수 있는 비용이다. 파킹장이나 공동으로 사용하는 복도나 로비, 화장실 등 공용공간 면적을 미리 유닛 면적에 포함해서 렌트비로 책정하는 경우도 있다.     하지만 공용 공간은 상황에 따라 비용이 변동될 수 있는 경우가 많기 때문에 그로스 리스로 계약하더라도 캠 차지를 따로 요청하는 경우가 생길 수 있다.     세 번째로는 TI(Tenant Improvements)로 새로운 입주자들이 임대한 공간에서 각 테넌트의 성격에 맞게 비즈니스를 시작할 수 있는 상태로 공사하는 것을 말한다.     특히 오피스 빌딩이나 쇼핑센터 임대 계약에서 흔히 볼 수 있는 조항으로, 오피스 경우에는 건물주가 공사를 해주는 경우가 많고, 쇼핑센터 리테일의 경우 테넌트가 공사를 하고 난 후에 건물주가 확인하고 약속된 비용만큼 보전해 주는 경우가 많다.     임대 계약을 할 때, 렌트비와 프리 렌트, TI는 맞물려서 고려되는 요소인 것을 이해하고 임대 협상에 접근하면 원하는 결과를 얻을 수 있다.     상업용 부동산에서 리스 계약은 단순히 입주자와 건물주 간의 관계를 넘어 건물의 재무적 가치에도 큰 영향을 주게 된다.     따라서 건물주는 리스 계약의 세부 사항을 면밀히 검토하고, 잠재적인 비용 부담을 예측하는데 주의를 기울여야 한다.     리스 형태, 비용 분담 조항, 그리고 시장 동향을 정확히 이해하는 것이 중요하다.     ▶문의: (562)-972-5882 알렉스 신 / 뉴스타부동산 플러튼 명예부사장부동산 이야기 상업용부동산 그로스 건물 운영비용 그로스 리스 대부분 건물주

2024-10-23

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